【2026年版】家がなかなか売れない理由と対策｜内覧・問い合わせ別の見直し方の記事

「売りに出して3か月たつのに、家がなかなか売れない」「内覧には来てくれるのに、契約まで進まない」「そもそも問い合わせが1件も来ない」――大きな決断をして売り出したのに動きがないと、不安になりますよね。

家が売れない理由は、物件そのものよりも「価格」「広告」「内覧の印象」「不動産会社の販売活動」のどこかにあることがほとんどです。この記事では、墨田区押上と江戸川区瑞江に店舗を構える宅地建物取引業者の立場から、売れない理由を症状別に切り分け、不動産業界の内側から見た確認の方法と対策を、2026年10月時点の制度と市場データでまとめました。

この記事で分かること

• 家が売れない理由を「どこで止まっているか」で見分ける方法
• 問い合わせが来ないときに見直す価格・写真・広告
• 内覧希望はあるのに売れないときの室内と資料の整え方
• 不動産会社がしっかり販売活動をしているかを確かめる方法（レインズ・報告書）
• 値下げ、不動産会社の変更、買取へ切り替える判断の目安
• 墨田区・江戸川区で家が売れにくくなる地域の事情

結論から言うと、最初にやることは値下げではなく、「問い合わせ」「内覧」「申込み」のどの段階で止まっているかを数字で確かめることです。止まっている段階が分かれば、打つべき手は自然に決まります。

この記事の結論

• 家が売れない理由は、問い合わせが来ない・内覧が入らない・内覧後に決まらない・申込みが流れる、の4つの症状に分けて考えます。
• 問い合わせが来ないときは、売り出し価格が周辺の成約事例より高いか、写真と広告の出し先が足りないことが主な原因です。
• 内覧はあるのに売れないときは、片付け・水回り・明るさに加え、買主の不安に答える資料の不足を見直します。
• 専任媒介なら2週間に1回以上の報告とレインズ登録が義務です。2025年1月からは取引状況を売主が自分で確認できます。
• 媒介契約の期間である3か月を区切りに、価格の見直し、不動産会社の変更、買取への切り替えを検討します。

家がなかなか売れない理由は「どこで止まっているか」で分かる

家が売れない理由は、売却活動のどの段階で止まっているかを見れば、ほぼ特定できます。売却は「広告を見る → 問い合わせる → 内覧する → 申込む → 契約する」の順に進むため、止まっている場所ごとに原因が違うからです。

反響とは、広告を見た人や不動産会社からの問い合わせ・資料請求・内覧の予約のことです。不動産会社の報告書には、この反響の数が書かれています。まずは報告書を手元に並べて、次の表のどれに当たるかを確認しましょう。

症状を分けずに値下げだけを繰り返すと、原因が残ったまま手取りだけが減ってしまいます。

売却にかかる期間の目安

売り出しから買主が決まるまでは、3か月前後が一つの区切りです。専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は、宅地建物取引業法で3か月以内と決められており、この期間で結果が出なければ進め方を見直す仕組みになっています。

戸建ての売却期間の考え方は江戸川区の一戸建て売却期間の目安｜長引く原因と早く売るコツでも解説しています。住み替え先が決まっていて期限がある方は、引っ越したいのに家が売れない？住み替えの期限別の対策もあわせてご覧ください。

そもそも問い合わせがこない時は？価格・写真・広告を見直す

問い合わせも内覧の希望も来ないときは、物件が買主の検討の候補に入っていません。原因は、売り出し価格、写真と紹介文、広告の出し先の3つのどれかにあります。

売却金額は適切か

問い合わせが来ない一番多い原因は、売り出し価格が周辺の相場より高いことです。買主は同じ駅・同じ広さ・近い築年数の物件を並べて比べるため、割高に見える物件は内覧の候補から外れます。

ここで比べるのは、売り出し中の価格ではなく成約価格です。成約価格とは、実際に売買契約が成立した価格のことで、国土交通省の不動産情報ライブラリで誰でも調べられます（2026年10月時点）。あわせて、今売り出されている競合物件の価格と、売り出してからの日数も確認しましょう。

査定額は「売れる見込みの価格」であり、不動産会社が買い取る約束ではありません。高い査定額のまま売り出した場合は、根拠となる成約事例を示してもらいましょう。

写真は豊富か、魅力的に写っているか

写真が少ない、暗い、散らかって写っている場合は、価格が適正でも問い合わせが減ります。買主はポータルサイト（物件検索サイト）の写真で、内覧するかどうかを決めるからです。

• 晴れた日の日中に、照明をすべて点けて撮り直す
• リビング・キッチン・浴室・洗面・トイレ・収納・バルコニー・眺望・外観を一通り載せる
• 生活用品を片付けてから撮る（洗濯物、洗剤、冷蔵庫の貼り紙など）
• 間取り図に、方位・収納・リフォームの履歴を書き込む
• 紹介文に、スーパー・学校・公園までの距離など暮らしの情報を入れる

自分の物件の掲載ページを実際に開いて、買主の目線で見てみましょう。家具を置いて室内を演出する方法はホームステージングとは？売却での効果・費用とメリット・デメリットで紹介しています。

広告の出し先は十分か

広告の出し先が少ないと、物件を知る人の数そのものが足りなくなります。確認したいのは、主要なポータルサイトへの掲載、レインズへの登録、ほかの不動産会社の広告掲載を認めているかの3点です。

レインズ（REINS）とは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社どうしが物件情報を共有するシステムのことです。登録の確かめ方は、後の章で説明します。

内覧希望はあるのになかなか売れない……その理由は？

内覧に来てもらえるのに決まらない場合は、価格や広告ではなく、内覧で受ける印象か、買主の不安が解消されていないことに原因があります。広告で期待した内容と、実際に見た家との間に差があるということです。

家の中は綺麗かどうか

住みながら売る場合、室内の片付けと清掃は内覧の結果を大きく左右します。買主は、今の室内の様子から、買ったあとの暮らしを想像して判断するからです。

物が多いと部屋は狭く見えます。使わない家具や季節の物は、内覧の前に処分するか、別の場所へ移しておきましょう。収納の中も見られる前提で整えておくと安心です。

水回り等の衛生環境には特に気を使いましょう

キッチン・浴室・洗面台・トイレの水回りは、内覧で最もよく見られる場所です。カビ、水あか、排水口のにおいがあると、建物全体の手入れが悪いという印象につながります。

自分で落とせない汚れは、水回りだけ専門の清掃を頼む方法があります。大がかりなリフォームは、費用を売却価格に上乗せできるとは限らないため、まず清掃と小さな補修から始めるのが基本です。においは住んでいる人には分かりにくいので、担当者に感想を聞いてみてください。

日当たりや風通しを阻害しないようにしましょう

内覧の当日は、カーテンを開け、すべての照明を点け、窓を開けて換気しておきます。日当たりと風通しは、多くの買主が重視する点です。窓の前に家具や荷物を置くと、部屋が暗く見えてしまいます。

お庭や外観にも可能な限り気を使ってみましょう

庭や外観は、内覧の前に目に入り、第一印象を決める部分です。雑草が伸びている、植木が道路にはみ出している、といった状態は早めに直しましょう。空き家の場合は、通風と草刈りを不動産会社と相談して進めます。

買主の不安に答える資料を用意する

室内がきれいでも決まらないときは、買主が「聞きにくい不安」を抱えたまま帰っていることがあります。内覧のときに次の資料を出せると、検討が前に進みやすくなります。

• マンション：管理費・修繕積立金の額、長期修繕計画、大規模修繕の履歴、管理規約（ペット・リフォームの可否）
• 戸建て・土地：測量図、境界の確認の状況、建築確認の書類、雨漏りやシロアリの点検・修繕の記録
• 共通：リフォームの履歴、設備の不具合の有無、ハザードマップでの位置づけ、固定資産税の額

引渡し後に不具合が見つかったときの売主の責任は契約不適合責任を負う期間はどれくらい？売主別の年数と免責特約で解説しています。

マンションの内覧対応と値下げの考え方は、江戸川区でマンションを高く・早く売るコツ｜内見と値下げで詳しく取り上げています。

不動産会社がしっかり売却活動を行っているか｜業界視点の確認方法

販売活動が十分かどうかは、売主が自分で確かめられます。確かめる材料は、媒介契約で決められた「報告」と、レインズの「取引状況」の2つです。

媒介契約の種類ごとの報告とレインズ登録の義務

媒介契約とは、売主が不動産会社に売却の仲介を依頼するときに結ぶ契約のことです。宅地建物取引業法第34条の2により、契約の種類ごとに不動産会社の義務が決められています（2026年10月時点）。

報告書が届いていない、届いても「反響なし」の一言だけ、という場合は要注意です。良い報告書には、ポータルサイトの閲覧数、問い合わせの件数、内覧した人の感想、競合物件の動き、次の提案が書かれています。

レインズの取引状況で「囲い込み」がないか確認する

囲い込みとは、売主から依頼を受けた不動産会社が、自社で買主を見つけるために、ほかの不動産会社からの紹介を断ることです。売主にとっては、買主の候補が減り、売却が長引く原因になります。

国土交通省によると、2025年1月1日から、不動産会社にはレインズへ物件の取引状況を登録することが義務づけられました（国土交通省 報道発表 2024年12月24日）。取引状況は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3つです。

売主は、不動産会社から受け取る登録証明書の2次元コードから、自分の物件の登録内容と取引状況を確認できます。申込みが入っていないのに「書面による購入申込みあり」になっている、頼んでいないのに「売主都合で一時紹介停止中」になっている、という場合は、すぐに担当者へ理由を確認してください。

担当者に聞いておきたい質問

1. この2週間の閲覧数・問い合わせ・内覧は何件でしたか。
2. 内覧した方は、何を理由に見送りましたか。
3. ほかの不動産会社からの問い合わせは何件あり、どう対応しましたか。
4. 近くで最近成約した物件と比べて、当物件の価格はどの位置にありますか。
5. 次の2週間で、何を変える提案がありますか。

数字と根拠を添えて答えてくれる担当者であれば、販売活動は機能しています。答えがあいまいな場合は、契約の更新の時期に合わせて、不動産会社の変更を検討しましょう。仲介を依頼する会社の選び方は江戸川区で不動産売却の仲介を依頼する会社の選び方と仲介手数料にまとめています。

家が売れないときの見直し5ステップ

見直しは、費用と手取りへの影響が小さいものから順に進めます。値下げは効果が大きい反面、元に戻せないため、先に確認と改善を済ませるのが基本です。

1. 症状を分ける：報告書から、問い合わせ・内覧・申込みのどこで止まっているかを確認します。
2. 販売活動を確認する：レインズの取引状況、広告の出し先、ほかの不動産会社への対応を確かめます。
3. 広告と室内を直す：写真の撮り直し、紹介文の見直し、片付けと清掃、資料の準備を行います。
4. 価格を見直す：成約事例と競合物件を見て、値下げの幅と時期を決めます。
5. 売り方を変える：不動産会社の変更や、買取への切り替えを検討します。

値下げの判断と幅の決め方

値下げは、広告と室内を整えても問い合わせが増えないときに行います。小さな値下げを何度も繰り返すより、買主の検索条件に入る価格まで一度で下げるほうが効果的です。

ポータルサイトでは、買主が「5,000万円以下」のように上限の金額を区切って探します。例えば、5,180万円の物件を5,080万円にしても、5,000万円以下で探す人の検索には出てきません。4,980万円にして初めて、新しい買主の目に入ります（仮定の数値による説明です）。

値下げの前に、手取りの計算もやり直しましょう。売却価格から、仲介手数料などの諸費用と住宅ローンの残りを差し引いた金額が手取りです。売却価格がローンの残りを下回りそうな場合は、持ち家の売却で赤字になる時の判断｜ローンが残る家の4つの選択肢を参考にしてください。

2026年の市場では「待てば売れる」とは限らない

2026年は、売り出したまま時間がたつほど不利になりやすい環境です。当サイトの記事でも紹介しているとおり、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の月例速報では、2026年7月の首都圏の中古マンションは、成約件数が3,638件で前年同月より8.6％減り、在庫件数は47,151件で5.5％増えました（出典：東日本レインズ「月例速報 Market Watch」2026年7月度）。

在庫（売り出されたまま売れていない物件）が増えると、買主は物件を選びやすくなり、割高な物件は後回しにされます。売り時の考え方はマンションを売るタイミングはいつ？売り時を決める6つの判断基準で解説しています。

不動産会社を変える・買取に切り替える

3か月たっても改善の提案がない場合は、媒介契約の満了に合わせて不動産会社を変えられます。専任媒介・専属専任媒介は自動では更新されず、売主が申し出たときだけ更新される決まりです。

買取とは、不動産会社が買主となって、物件を直接買い取る方法のことです。価格は仲介で売る場合より低くなるのが一般的ですが、買主を探す期間がなく、内覧の対応も不要になります。

両者の違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較で、買取の流れは墨田区の不動産買取ガイド・江戸川区の不動産買取ガイドで確認できます。

墨田区・江戸川区で家が売れにくくなる地域の事情

墨田区・江戸川区では、水害への不安、土地の形や道路との関係、建物の築年数と面積が、買主が購入を見送る理由になりやすい点です。いずれも、隠すのではなく、先に資料を用意して説明することで不安を小さくできます。

水害リスクの説明を先回りする

両区とも荒川などの大きな川に面しており、買主はほぼ必ず水害のリスクを気にします。江戸川区によると、区の陸域の7割は満潮時の海面より低いゼロメートル地帯です（江戸川区の地形、2026年10月時点）。

2020年8月からは、不動産会社が契約前の重要事項説明で、水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが義務になっています（宅地建物取引業法施行規則）。契約の直前に初めて聞いて不安になる買主もいるため、内覧の段階で、ハザードマップでの位置、過去の浸水の有無、建物の階数や基礎の高さ、避難先を説明できるようにしておきましょう。

狭小地・私道・再建築不可は買主のローンが壁になる

墨田区の北部や江戸川区の古くからの住宅地には、狭い土地、私道だけに接する土地、建て替えができない土地（再建築不可）が残っています。こうした物件は、買主の住宅ローンの審査が通りにくく、申込みが入っても契約に至らないことがあります。

再建築不可とは、建築基準法の道路に2m以上接していないなどの理由で、今の建物を壊すと新しい建物を建てられない土地のことです。一般の買主に売り続けるより、買取や隣地の所有者への売却が現実的な場合があります。詳しくは墨田区の再建築不可物件の買取ガイド・江戸川区の再建築不可物件の売却ガイドをご覧ください。

築年数と面積は住宅ローン控除に関わる

買主が住宅ローン控除を使えるかどうかは、売れ行きに影響します。国税庁によると、中古住宅で控除を受けるには、1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅か、耐震基準に適合することの証明がある住宅であることが必要です（国税庁 No.1211-3、2026年4月1日現在の法令）。

床面積は登記簿上で50㎡以上が原則で、合計所得金額が1,000万円以下の買主は40㎡以上50㎡未満でも対象になります。広告の面積（壁の中心で測る面積）と登記簿の面積（壁の内側で測る面積）は異なるため、小さめのマンションでは登記簿の面積を確認しておきましょう。古いマンションの売り方は築古マンションの売却の限界築年数は？築40年・50年でも売る方法でも解説しています。

区ごとの相場と売却の進め方

価格が適切かどうかは、区や駅ごとの相場と照らして判断します。墨田区は墨田区で家・マンションを売る完全ガイド、江戸川区は江戸川区の不動産売却ガイドに、相場・流れ・費用の全体像をまとめています。

家が売れないときにやってはいけないこと

焦って動くと、かえって売りにくくなったり、手取りを減らしたりします。次の4つは避けましょう。

• 根拠のない小刻みな値下げを繰り返す：「まだ下がる」と見られ、買主が様子見になります。
• 相談なしに高額なリフォームをする：費用を価格に上乗せできるとは限らず、買主の好みに合わないこともあります。
• 不具合や過去の浸水を伝えない：引渡し後に見つかると、修補や代金の減額、契約の解除を求められるおそれがあります。
• 長期間そのままにする：売り出しから時間がたった物件は「何か理由がある」と見られやすくなります。

プロのアドバイス：売り出し直後は、新着物件として多くの人に見られる時期です。この時期の閲覧数と問い合わせの数を必ず報告してもらいましょう。空室のマンションでは、売れるまで管理費と修繕積立金の支払いが続く点にも注意が必要です（マンションが売れない場合の管理費はどうなる？滞納のリスクと対処法）。

墨田区・江戸川区で売れない家の相談をするならセルフリジェネレーション｜本店Googleクチコミ★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミで評価されているポイント

いただいている口コミでは、価格設定の説明、進捗状況のこまめな報告、迅速な対応、相続した家の売却への対応などを評価していただいています。売れない原因を見つけるには、反響の数字と内覧後の感想を売主と共有することが欠かせないため、当社は報告を大切にしています。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

セルフリジェネレーションの強み

• 墨田区・江戸川区に特化：押上の本店、瑞江店、錦糸町オフィスを拠点に、両区の相場と買主の動きを踏まえてご提案します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：狭小地や古い戸建て、築年数のたったマンションなど、売りにくい物件のご相談にも対応しています。
• 売却も買取も対応：仲介で売り続ける場合と、当社が買い取る場合の金額を並べてご提示し、合う売り方をご提案します。
• 専門家との連携：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーによる無料相談をご利用いただけます。
• LINE・オンライン相談可：来店が難しい方や、遠方にお住まいの方もご相談いただけます。

当社に相談した場合の進め方

ほかの不動産会社で売り出し中の方からのご相談も承っています。まず、現在の売り出し価格・広告の内容・これまでの反響をうかがい、周辺の成約事例と照らして、止まっている段階と見直しの案をご説明します。媒介契約の期間中は今の会社との契約が優先されるため、切り替えの時期や方法もあわせてご案内します。売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページ、価格だけ知りたい方は無料査定からどうぞ。

家がなかなか売れないときのよくある質問

家が売れない一番多い理由は何ですか？

一番多い理由は、売り出し価格が周辺の成約事例より高いことです。問い合わせ自体が来ない場合は価格か広告、内覧はあるのに決まらない場合は室内の印象か買主の不安に原因があることが多いです。

内覧はあるのに売れないのはなぜですか？

広告で期待した内容と、実際に見た印象との間に差があるためです。片付け・水回りの清掃・明るさを整え、修繕の履歴や管理の状況、水害リスクなど買主の不安に答える資料を用意すると、検討が進みやすくなります。

家は何か月売れなかったら見直すべきですか？

売り出しから3か月が見直しの区切りです。専任媒介・専属専任媒介の有効期間は法律で3か月以内と決められているため、契約の満了に合わせて価格・広告・不動産会社を見直します。

不動産会社がきちんと販売活動をしているか確認する方法はありますか？

報告書の内容と、レインズの取引状況で確認できます。専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上の報告が義務で、2025年1月からは登録証明書の2次元コードから売主が取引状況を確認できます。

売れないときは、すぐに値下げしたほうがいいですか？

すぐに値下げする前に、広告の内容と販売活動、室内の状態を確認してください。それでも問い合わせが増えない場合は、成約事例を根拠に、買主の検索条件に入る価格まで一度で見直すのが効果的です。

どうしても売れない家は、どうすればいいですか？

不動産会社による買取を検討します。価格は仲介より低くなるのが一般的ですが、買主を探す期間がなく、古い家や再建築できない土地でも売却できる場合があります。

まとめ

本記事では、家がなかなか売れない理由と対策を、症状別と業界の視点から解説しました。

• 売れない理由は、問い合わせ・内覧・申込みのどこで止まっているかで見分ける
• 問い合わせが来ないときは、成約事例と比べた価格、写真、広告の出し先を見直す
• 内覧はあるのに決まらないときは、片付け・水回り・明るさと、不安に答える資料を整える
• 不動産会社の販売活動は、報告書とレインズの取引状況で確認できる
• 3か月を区切りに、価格の見直し、不動産会社の変更、買取への切り替えを検討する
• 墨田区・江戸川区では、水害リスク・土地の形・築年数と面積の説明を先回りして準備する

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月12日

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