【2026年版】マンションが売れない場合の管理費はどうなる？滞納のリスクと対処法の記事

「売りに出したマンションがなかなか売れない。その間の管理費は払い続けるしかないのか」「もう住んでいない部屋の管理費と修繕積立金が、毎月の負担になっている」。売却が長引くと、こうした維持費の悩みが大きくなります。

この記事では、マンションが売れない場合の管理費と修繕積立金の扱いを、2026年10月時点の法令と公的機関の情報に基づいて解説します。

• 売却中・空室中の管理費と修繕積立金は、誰がいつまで払うのか
• 売れない間にかかる費用の計算例
• 管理費を滞納したときに起きること（遅延損害金・訴訟・競売）
• 滞納したまま売る場合の清算の方法と、買主への影響
• 負担を早く止めるための選択肢（値下げ・買取・賃貸・任意売却）
• 墨田区・江戸川区のマンションで気をつけたい点と相談先

先に結論をお伝えすると、マンションが売れない間も、管理費と修繕積立金は引渡しの前日分まで所有者が払い続けます。空室でも減額されず、滞納すると売却そのものが難しくなります。支払いが苦しくなる前に、「いつまで待つか」を決めておくことが大切です。

この記事の結論

• マンションが売れない間の管理費と修繕積立金は、空室でも引渡しの前日分まで所有者（売主）が負担します。
• 管理費等にローンや税金を加えた毎月の負担を出し、値下げの幅と比べると、待つか下げるかを判断できます。
• 滞納すると遅延損害金が加わり、督促、訴訟、預金などの差押え、部屋の競売へ進むおそれがあります。
• 滞納分は区分所有法第8条により買主にも請求できるため、決済までに売主が清算するのが一般的です。
• 負担を早く止めたいときは、買取なら数週間〜1か月程度で引渡しまで進められます。

マンションが売れない場合、管理費と修繕積立金は誰が払う？

マンションが売れない場合でも、管理費と修繕積立金は、その部屋の所有者が払い続けます。売り出し中であること、すでに引っ越して空室であることは、支払いを止める理由になりません。

管理費とは、共用部分の清掃、エレベーターの点検、管理会社への委託費など、マンションの日常の維持にあてるお金のことです。修繕積立金とは、外壁や屋上防水などの大規模な修繕に備えて、毎月積み立てるお金のことです。

空室でも減額されない理由

管理費と修繕積立金は、部屋を使っているかどうかではなく、部屋を所有していることに対してかかる費用です。区分所有法第19条は、共用部分の負担は各所有者が持分に応じて負うと定めています。住んでいなくても、廊下やエレベーター、建物そのものを維持する費用は変わらないためです。

国土交通省のマンション標準管理規約（多くのマンションの規約のひな形）も、所有者は管理費と修繕積立金を管理組合に納めなければならないとしています。「空室の間は半額」といった扱いは、規約に特別な定めがない限りありません。

売主が負担するのは「引渡しの前日分」まで

売主が管理費と修繕積立金を負担するのは、買主に部屋を引き渡す日の前日分までです。引渡しの日以降の分は買主の負担として、決済の日に日割りで精算するのが一般的です。

売買契約を結んでも、引渡しまでは売主の負担が続きます。契約から引渡しまでは1〜2か月かかるのが一般的なので、買主が決まったあとも、その期間の支払いは見込んでおきましょう。契約から引渡しまでの注意点は、マンションの売却時に注意すること｜契約〜引渡しの12項目で解説しています。

管理費と修繕積立金の平均額

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」（2024年6月21日公表）によると、1戸あたりの月額の平均は、管理費が11,503円、修繕積立金が13,054円です（いずれも駐車場使用料などからの充当額を除く）。合計すると、月に約2万5,000円になります。

築年数が古いマンションや、戸数の少ないマンションでは、これより高くなることがあります。修繕積立金の仕組みは、マンションの修繕積立金とは？江戸川区で購入・売却する前の注意点にまとめています。

マンションが売れない間にかかる費用の計算例

マンションが売れない間は、管理費と修繕積立金のほかに、固定資産税・都市計画税、住宅ローン、保険料などがかかり続けます。毎月の合計額を出しておくと、「あと何か月待てるか」を数字で判断できます。

次の表は、売れない期間ごとの負担を比べた例です。金額はすべて仮定で、実際の額はマンションやローンの残高によって異なります。

固定資産税は1月1日時点の所有者に1年分がかかる

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に、その年の1年分が課税されます。東京23区では東京都が課税し、6月に納税通知書が届きます。年をまたいで売れ残ると、次の年の分も売主に請求が来る点に注意してください。

年の途中で売れた場合は、引渡しの日を境に、売主と買主で日割りにして精算するのが一般的です。

値下げの幅と、待つ費用を比べる

上の例でローンがある場合、毎月の負担は12万8,000円です。100万円の値下げは、約8か月分の負担にあたります。値下げをせずに8か月待って同じ価格で売れても、手元に残る金額はほとんど変わらない計算です。

実際には、売り出しが長引くほど「売れ残り」の印象がつき、価格の交渉を受けやすくなります。なぜ売れないのかを先に確かめたい方は、家がなかなか売れない理由と対策｜内覧・問い合わせ別の見直し方をご覧ください。住み替えの期限がある方は、引っ越したいのに家が売れない？住み替えの期限別の対策が参考になります。

住まなくなった家は、税金の特例にも期限がある

自宅を売って利益が出たときの3,000万円の特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件です（国税庁 No.3302、2026年10月時点）。空室のまま長く売り続ける場合は、この期限も確認しておきましょう。

管理費を滞納するとどうなる？遅延損害金から競売までの流れ

管理費や修繕積立金を滞納すると、遅延損害金が加算され、督促、裁判所を通じた請求、財産の差押えへと進みます。最終的には、部屋が競売にかけられるおそれもあります。

なお、滞納した分を、ほかの住民が代わりに支払う決まりはありません。滞納はあくまで所有者本人の債務で、管理組合の会計に穴が空いた状態になります。その結果、マンション全体の修繕や管理に影響が出るため、管理組合は回収の手続きを進めます。

1. 電話・書面での督促：管理会社や管理組合から、支払いを求める連絡が来ます。
2. 内容証明郵便での催告：遅延損害金を加えた金額を、期限を切って請求されます。
3. 支払督促・訴訟：裁判所を通じた請求に進みます。請求額が60万円以下なら、少額訴訟が使われることもあります。
4. 財産の差押え：判決などが確定すると、預金や給与などが差し押さえられます。
5. 部屋の競売：管理組合の申立てにより、部屋そのものが競売にかけられることがあります。

この流れは、国土交通省がマンション標準管理規約のコメントで示している、滞納管理費等の回収の手順に沿ったものです。実際の進み方や時期は、管理組合の方針によって異なります。

遅延損害金と、弁護士費用の請求

遅延損害金とは、支払いが遅れたことに対する損害の賠償として、元の金額に上乗せして請求されるお金のことです。利率は、各マンションの管理規約で決められています。

たとえば、利率が年14％、管理費と修繕積立金の合計が月2万5,000円のマンションで12か月滞納したと仮定します。滞納の元金は30万円、遅延損害金は約1万9,000円です。マンション標準管理規約第60条は、遅延損害金に加えて、回収にかかった弁護士費用や督促の費用も請求できるとしています。同じ定めがある規約では、負担はさらに増えます。

管理組合は部屋を競売にかけることができる

管理組合は、滞納された管理費などについて、その部屋に対する先取特権を持っています（区分所有法第7条）。先取特権とは、ほかの債権者より優先して支払いを受けられる権利のことです。この権利に基づいて、部屋の競売を申し立てることができます。

滞納が長く続き、ほかの方法では解決が難しいときは、管理組合が集会の決議を経て、部屋の競売を裁判所に請求する制度もあります（同法第59条）。

「5年で時効」を期待してはいけない

管理費の請求権は、原則として5年で時効にかかります（民法第166条）。ただし、管理組合が訴訟を起こしたり、所有者が一部を支払ったりすると、時効の期間は最初から数え直しになります。放っておけば消えるものではないと考えてください。

滞納は珍しくないが、売却では必ず表に出る

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、管理費・修繕積立金を3か月以上滞納している住戸があるマンションは30.1％です。滞納そのものは珍しい話ではありません。ただし、売却のときには滞納の額が必ず買主に伝わるため、売りやすさに直接ひびきます。

管理費を滞納したままマンションを売る場合の注意点

管理費を滞納したままでもマンションの売却はできますが、滞納分は決済までに売主が清算するのが原則です。滞納を隠して売ることはできません。

滞納分は買主にも請求できる（区分所有法第8条）

区分所有法第8条は、管理費などの債権は、特定承継人に対しても行使できると定めています。特定承継人とは、売買や競売などで部屋を取得した人のことです。つまり、滞納が残ったまま引き渡すと、管理組合は新しい所有者である買主にも請求できます。

買主が代わりに支払った場合、買主は元の所有者（売主）にその分を請求できます。売主の支払いの義務がなくなるわけではありません。

重要事項説明で、滞納の額は買主に伝わる

不動産会社は、売買契約の前に行う重要事項説明（宅地建物取引業法第35条）で、管理費と修繕積立金の月額、積み立てられている総額、滞納がある場合はその額を買主に説明します。不動産会社は、管理会社が発行する調査報告書で滞納の額を確認するため、売主が黙っていても分かります。

滞納を伏せて契約を進めようとすると、契約後のトラブルや損害賠償の請求につながります。滞納がある場合は、査定を依頼する時点で不動産会社に伝えてください。

手元にお金がなくても、決済の日に清算できる

滞納分をすぐに支払えない場合は、決済の日に受け取る売却代金の中から、管理組合へ支払って清算する方法が取れます。買主にとっては、引渡しの時点で滞納が残っていないことが大切だからです。

1. 管理会社に、滞納している金額と遅延損害金の額を確認します。
2. 不動産会社に滞納の事実を伝え、売り出しの条件に反映します。
3. 管理組合に、売却して清算する予定であることを伝えます。
4. 決済の日に、売却代金から滞納分を支払います。

管理組合が訴訟や競売の手続きに入ると、通常の売却が難しくなります。売却で清算するつもりであることは、早めに伝えておきましょう。

修繕積立金は、売却しても返金されない

これまでに支払った修繕積立金は、売却しても返金されません。積立金は管理組合の財産になり、部屋の新しい所有者に引き継がれるためです。「積み立てた分を返してもらって滞納にあてる」ということはできません。

管理費の負担を早く止めるための選択肢

管理費の負担を止める方法は、マンションを手放すことだけです。選択肢は、売り方を見直して仲介を続ける、不動産会社に買い取ってもらう、賃貸に出して支払いにあてる、ローンが残る場合は任意売却をする、の4つです。

売り方を見直す：管理費の高さが理由のこともある

買主は、物件の価格だけでなく、毎月のローンの返済と管理費・修繕積立金を合わせた額で予算を考えます。管理費と修繕積立金が周りのマンションより高いと、同じ価格でも選ばれにくくなります。

この場合は、高い理由を説明できる資料をそろえることが対策になります。長期修繕計画、大規模修繕の履歴、積立金の残高を示し、管理がしっかりしていることを伝えます。それでも反応がなければ、月々の負担の差を価格に反映することを検討します。

買取：負担を止める日を自分で決められる

買取とは、不動産会社が売主から物件を直接買い受ける取引のことです。買主を探す期間がいらないため、数週間〜1か月程度で引渡しまで進められます。価格は仲介で売れる見込みの価格の7〜8割前後が目安ですが、売れない間の負担と値下げのリスクがなくなります。

仲介と買取の手取りの比べ方は、仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較で解説しています。築年数の古いマンションの売り方は、築古マンションの売却の限界築年数は？築40年・50年でも売る方法もご覧ください。

賃貸に出す：管理費の支払いの義務は所有者に残る

賃貸に出しても、管理組合に対して管理費と修繕積立金を支払う義務があるのは所有者です。借りている人に管理費の分を負担してもらう場合も、家賃や共益費として受け取り、所有者が管理組合へ支払います。

住宅ローンが残っている部屋を貸すには、金融機関の承諾が必要です。また、貸している間は、自分で住むための家として売りにくくなります。あとで売る予定があるなら、期間の終わりに明け渡してもらえる定期借家契約を検討します。

任意売却：ローンも管理費も払えないとき

任意売却とは、売ってもローンを完済できない家を、金融機関の同意を得て売却する方法のことです。滞納している管理費を売却代金の中から支払うことを、金融機関に認めてもらえる場合があります。認められるかどうかは金融機関の判断によるため、早めの相談が必要です。

ローンの返済も苦しい場合は、住宅ローンが払えなくなったらどうなる？滞納後の流れと対処法と、持ち家の売却で赤字になる時の判断｜ローンが残る家の4つの選択肢をご覧ください。

所有権を放棄して、支払いをやめることはできない

マンションの部屋は、「いらないから」といって一方的に所有権を手放すことができません。相続した土地を国に引き渡す相続土地国庫帰属制度も、対象は土地だけで、マンションの部屋は対象外です（法務省、2026年10月時点）。誰かに売るか譲るまで、管理費の支払いは続きます。

相続したマンションで、まだ相続の手続きをしていない場合は、相続放棄という方法があります。ただし、相続の開始を知った時から3か月以内に、家庭裁判所で手続きをする必要があります。

支払いが苦しくなりそうなときにやること

支払いが苦しくなりそうなときは、滞納する前に、管理会社と不動産会社の両方へ相談することが最も大切です。滞納が始まる前なら、取れる方法が多く残っています。

1. 毎月の負担を書き出す：管理費、修繕積立金、税金、ローンの合計を出し、支払いを続けられる月数を計算します。
2. 仲介と買取の査定を並べて取る：仲介で売れる見込みの価格と、買取の価格の両方を知っておきます。
3. 見直す日を決める：値下げをする日と、買取に切り替える日を先に決めます。
4. 管理会社に事情を伝える：支払いが遅れそうなときは、売却の予定と支払いの見込みを伝えます。
5. 滞納があれば金額を確認する：遅延損害金を含めた額を出し、決済の日の清算を計画に入れます。

墨田区・江戸川区のマンションで売却が長引くときの注意点と相談先

墨田区・江戸川区では、マンションの規模や築年数によって、管理費と修繕積立金の負担と、売れるまでの期間に差が出ます。月々の負担が重いマンションほど、待つ期間の上限を早めに決めておくのが安全です。

古いマンションは、東京都への管理状況の届出も確認する

東京都は条例により、1983年（昭和58年）12月31日以前に新築された、6戸以上の分譲マンションの管理組合に、管理状況の届出を義務づけています。届出の有無や、管理規約・長期修繕計画があるかどうかは、買主や金融機関が気にする点です。売り出す前に、管理会社へ確認しておきましょう。

水害への備えと、管理の説明

江戸川区は区の広い範囲が海抜ゼロメートル地帯で、墨田区も荒川や隅田川に近い地域です。契約前の重要事項説明では、水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが義務になっています。電気設備の位置や止水板の有無など、マンションとしての備えを説明できると、買主の不安を減らせます。

区のマンション管理の相談窓口

管理費の滞納や管理規約について、管理組合や所有者の立場で相談したいときは、区の相談会が利用できます。日程や申込みの方法は変わることがあるため、各区のページで最新の内容を確認してください（2026年10月時点）。

• 墨田区：マンション管理士による分譲マンションの管理に関する無料相談会（予約制）
• 江戸川区：マンション管理士による分譲マンション無料相談会（予約優先）

売却そのものの進め方は、墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用と、江戸川区の不動産売却にまとめています。

墨田区・江戸川区で売れないマンションを相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

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クチコミでは、親身な対応、価格の決め方の説明、販売中のこまめな報告を評価する声をいただいています。売れない期間が長くなると、毎月の支払いと「いつ売れるのか分からない」という不安が重なります。当社は、販売の状況をお伝えしたうえで、続けるか切り替えるかを一緒に判断します。

「とても親身になって相談に乗っていただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

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よくある質問

マンションが売れない場合、管理費は払わなくてもよいですか？

いいえ、売れない間も管理費と修繕積立金は所有者が払い続けます。売り出し中でも空室でも減額はされず、引渡しの前日分までが売主の負担です。払わないと滞納になり、遅延損害金が加わります。

管理費を滞納すると、最終的にどうなりますか？

督促、訴訟、預金などの差押えへと進み、最終的には部屋が競売にかけられるおそれがあります。管理組合は、滞納された管理費について部屋に対する先取特権を持っています（区分所有法第7条）。遅延損害金や弁護士費用も請求されることがあります。

管理費を滞納したままマンションを売却できますか？

売却はできますが、滞納分は決済までに売主が清算するのが原則です。区分所有法第8条により、滞納分は買主にも請求できるためです。手元に資金がない場合は、決済の日に売却代金から支払う方法が取れます。

滞納した管理費は、買主が払うことになるのですか？

滞納が残ったまま引き渡すと、管理組合は買主にも請求できます。ただし売主の支払いの義務はなくならず、買主が支払った場合は売主に請求できます。実務では、引渡しまでに売主が全額を清算します。

売れないマンションの所有権を放棄して、管理費の支払いをやめることはできますか？

できません。マンションの部屋は一方的に所有権を手放すことができず、相続土地国庫帰属制度も対象は土地だけです。売却や買取で次の所有者に引き渡すまで、支払いは続きます。

管理費の負担を早く止めるには、どうすればよいですか？

不動産会社による買取なら、数週間〜1か月程度で引渡しまで進められます。価格は仲介より低くなりますが、売れない間の管理費やローンの負担がなくなります。仲介と買取の査定を並べて取り、毎月の負担と比べて判断します。

まとめ

• マンションが売れない間も、管理費と修繕積立金は引渡しの前日分まで所有者が払います。空室でも減額されません。
• 管理費等、税金、ローンを合わせた毎月の負担を出し、値下げの幅と比べて「いつまで待つか」を決めます。
• 滞納すると遅延損害金が加わり、督促、訴訟、差押え、部屋の競売へ進むおそれがあります。
• 滞納分は買主にも請求できるため、決済までに売主が清算します。売却代金から支払う方法も取れます。
• 負担を早く止めたいときは、買取や任意売却も含めて、滞納する前に相談することが大切です。

売れない期間が長引くほど、支払いの合計は増え、選べる方法は減っていきます。まずは「仲介ならいくら、買取ならいくら、毎月いくらかかっているか」を並べて確かめるところから始めてみてください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月13日

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