【2026年版】引っ越したいのに家が売れない？住み替えの期限別の対策の記事

「新居はもう決まっているのに、いまの家が売れない」「転勤や入学の日が近づいているのに、内見の予約すら入らない」。引っ越したいのに家が売れないときの一番の問題は、売れないことそのものより、期限が先に来てしまうことです。

この記事では、住み替えの期限がある方に向けて、残りの期間ごとに取れる対策を、2026年10月時点の法令と公的機関の情報に基づいて解説します。

• 期限までの残り期間で変わる、家が売れないときの対策
• 売り先行と買い先行の違いと、それぞれの期限の守り方
• つなぎ融資・買取保証・買取の使い分け
• 二重のローンや仮住まいにかかる費用の計算例
• 期限に間に合わないときの4つの選択肢と、税金の期限
• 墨田区・江戸川区で住み替えるときの地域事情

先に結論をお伝えすると、期限がある住み替えでは「値下げをする日」と「買取に切り替える日」を、売り出す時点で決めておくことが最大の対策です。売れない原因そのものを知りたい方は、家がなかなか売れない理由と対策｜内覧・問い合わせ別の見直し方をご覧ください。

この記事の結論

• 期限から逆算し、引渡しの1〜2か月前を売買契約の期限、その前に値下げと買取の判断日を置きます。
• 残り6か月以上なら仲介の見直し、3〜6か月なら買取保証、1〜2か月なら買取かつなぎ融資が現実的です。
• 売り先行は資金計画が確実で仮住まいが弱点、買い先行は引越しが1回で二重のローンが弱点です。
• つなぎ融資は売却代金が入るまでの一時的な借入れで、売れるまでの利息と返済期限に注意が必要です。
• 空き家にして売り続ける場合、3,000万円控除は住まなくなって3年を経過する年の年末までの売却が条件です。

引っ越したいのに家が売れないときは、期限までの残り期間で対策を決める

引っ越したいのに家が売れないときの対策は、期限までの残り期間で決まります。残りが6か月以上あれば仲介のまま売り方を見直せますが、3か月を切ると、価格を下げるか買取に切り替えるかの判断が必要になります。

「期限」は売買契約の日ではなく引渡しの日で考える

住み替えの期限に間に合わせる必要があるのは、売買契約ではなく引渡し（代金の受け取り）です。買主が見つかっても、住宅ローンの審査や引越しの準備があるため、契約から引渡しまでは1〜2か月かかるのが一般的です。

たとえば3月末までに売却代金が必要なら、遅くとも1月末〜2月中旬には売買契約を結んでおく必要があります。「買主が決まれば間に合う」と考えていると、この1〜2か月の分だけ計画がずれます。

仲介の期間の目安と、3か月という区切り

仲介での売却は、売り出しから引渡しまで3〜6か月が一般的な目安です。ただし買主が現れる時期は読めず、半年以上かかることもあります。

媒介契約とは、不動産会社に売却を依頼するときに結ぶ契約のことです。このうち専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は3か月以内と決められています（宅地建物取引業法第34条の2）。売り出しから3か月は、売り方を見直す最初の区切りと考えてください。

住み替えの「売り先行」と「買い先行」の違いと、家が売れないときのリスク

住み替えで家が売れないときに困る度合いは、売り先行か買い先行かで大きく変わります。売り先行は期限を自分で動かしやすく、買い先行は新居の決済日という動かせない期限を抱えることになります。

売り先行とは、いまの家の売却を先に決めてから新居を買う進め方のことです。買い先行とは、新居の購入を先に決めてから、いまの家を売る進め方のことです。

売り先行で期限を守るコツ

売り先行では、売却の引渡し日と新居の入居日をどう合わせるかが課題です。買主にお願いして引渡しの時期を先に延ばしてもらう、決済のあと数日〜1週間ほど住み続けられる「引渡し猶予」の特約を付ける、といった方法があります。

どちらも買主の同意が必要です。売り出す前に希望を不動産会社へ伝え、販売の条件に入れておくと、あとから交渉するよりも通りやすくなります。

買い先行で期限を守るコツ

買い先行では、新居の契約をする前に、旧居が売れなかった場合の出口を用意しておくことが大切です。代表的なものは、買換え特約、買取保証、つなぎ融資の3つです。

買換え特約とは、「旧居が決めた日までに決めた価格以上で売れなかったときは、新居の購入契約を白紙に戻せる」という取り決めのことです。新居の売主にとっては不利な条件のため、受けてもらえないこともあります。契約前に相談してください。

区内での買い替えの進め方は、江戸川区の住み替えは売り先行か買い先行かでも解説しています。

期限から逆算する売却スケジュールの立て方

期限がある売却では、引渡しの期限から逆算して、売買契約の期限、値下げを判断する日、買取に切り替える日の3つを先に決めます。日付を決めずに「もう少し様子を見る」を重ねることが、期限に間に合わなくなる一番の原因です。

1. 期限を書き出す：新居の決済日、転勤や入学の日、賃貸の契約の終わりなど、動かせない日を確かめます。
2. 売買契約の期限を出す：引渡しの1〜2か月前を、売買契約を結ぶ期限にします。
3. 見直す日を決める：値下げを判断する日と、買取に切り替える日をカレンダーに書きます。
4. 2つの査定を取る：仲介で売れる見込みの価格と、買取の価格を並べて出してもらいます。
5. 費用を試算する：二重払い、仮住まい、つなぎ融資の費用を出し、値下げの幅と比べます。

スケジュールの例（3月末までに引渡しが必要な場合）

次の表は、10月に売り出し、翌年3月末までに引渡しを終えたい場合の一例です。日程はすべて仮定で、物件や買主の事情によって変わります。

販売状況は報告書とレインズで確かめる

見直す日に判断するための材料は、不動産会社からの報告と、レインズの取引状況の2つです。専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、販売状況を売主へ報告する義務があります（宅地建物取引業法第34条の2）。

レインズとは、不動産会社どうしが物件の情報を共有するためのシステムのことです。国土交通省によると、2025年1月1日から、不動産会社には物件の取引状況をレインズに登録することが義務づけられました（国土交通省 報道発表 2024年12月24日）。売主は、登録証明書の2次元コードから自分の物件の状況を確認できます。

つなぎ融資とは？新居の決済に売却が間に合わないときの資金

つなぎ融資は、旧居の売却代金が入る前に新居の代金を支払う必要があるときに使う、短い期間の借入れです。売却が新居の決済に間に合わない買い先行の方にとって、時間を買うための手段になります。

つなぎ融資（買い替えつなぎ融資）とは、旧居が売れるまでの間、新居の購入資金を一時的に借り、旧居の売却代金で一括して返す融資のことです。

つなぎ融資の一般的な特徴

• 借りている間は、利息だけを支払う形が一般的です。
• 金利は、通常の住宅ローンより高めに設定されることが多くなります。
• 返済の期限は半年〜1年程度と短く、期限までに売れなければ別の方法で返す必要があります。
• 利息のほかに、事務手数料や契約書の印紙税がかかります。
• 旧居の査定額や、売却を依頼していることが利用の条件になる場合があります。

金利、期間、条件は、金融機関や商品によって異なります。必ず申込みの前に書面で確認してください。

つなぎ融資・住み替えローン・二重ローンの違い

売ってもローンが残りそうな場合の考え方は、持ち家の売却で赤字になる時の判断｜ローンが残る家の4つの選択肢で解説しています。

つなぎ融資を使うときは、期限までに売れなかった場合の返済の方法を、借りる前に決めておきましょう。買取の査定額を取っておくと、最低でもいくらで返せるかが分かります。

買取保証と買取｜期限までに確実に売る方法

期限までに確実に売りたいときは、不動産会社が買主になる買取か、買取保証付きの売却が候補になります。価格は仲介より下がりますが、引渡しの日を先に決められることが最大の利点です。

買取とは、不動産会社が売主から物件を直接買い受ける取引のことです。買取保証とは、一定の期間は仲介で買主を探し、売れなかった場合に、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取ることを約束する仕組みのことです。

買取保証は、法律で内容が決まった制度ではなく、不動産会社ごとのサービスです。保証する価格、仲介で販売する期間、保証が使えない条件を、必ず契約の前に書面で確認してください。

当社（セルフリジェネレーション）でも、買取保証付き売却を行っています。査定の際に保証する買取価格を決め、ご相談のうえ決めた販売期間内に売却が成立しなかった場合は、事前にお約束した価格で当社が買い取ります。保証の期間や保証価格などの条件は、物件ごとに、ご相談の際に書面でご説明します。

仲介と買取の手取りの差や、買取保証の詳しい仕組みは、仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較にまとめています。

買取に切り替える前に確かめること

• 相談した会社が自分で買主になるのか（直接買取）、別の買主を紹介するのか
• 提示された金額は確定か、現地の調査のあとに変わる可能性があるか
• 引渡しの日を、新居の決済日に合わせられるか
• 荷物の片付けや、売却後の責任（契約不適合責任）をどう扱うか

不動産会社が直接買主になる場合、仲介手数料はかかりません。別の買取業者を紹介してもらう形は仲介にあたり、手数料がかかります。

家が売れない間にかかる費用の計算例｜二重ローン・仮住まい・つなぎ融資

値下げをするか待つかは、売れない間に毎月かかる費用と比べると判断しやすくなります。待つことにも費用がかかるため、値下げをしないことが得とは限りません。

次の表は、3つの進め方でかかる費用を比べた例です。数字はすべて仮定で、実際の金額はローンの残高や物件によって異なります。

※維持費は、管理費・修繕積立金・固定資産税・光熱費などの合計を仮定したものです。つなぎ融資を使う場合も、旧居のローンが残っていれば、その返済は別に続きます。

値下げの幅と、待つ費用を比べる

毎月13万円の二重の支払いがある場合、100万円の値下げは、約7.7か月分の支払いにあたります。値下げをせずに8か月待って同じ価格で売れたとしても、手元に残る金額はほぼ同じという計算です。

実際には、待っている間に期限が来る、金利が上がる、売り出しが長引いて印象が悪くなる、といったリスクも加わります。値下げの判断は、金額だけでなく残りの期間とあわせて考えてください。

空き家にしても、費用はかかり続ける

先に引っ越して空き家になっても、住宅ローン、固定資産税・都市計画税、火災保険料はかかり続けます。マンションは、管理費と修繕積立金も毎月かかります。固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。

マンションの場合の負担は、マンションが売れない場合の管理費はどうなる？滞納のリスクと対処法もご覧ください。

期限に間に合わないときの4つの選択肢と、税金の期限

期限までに売れない見込みになったときの選択肢は、引渡し時期の交渉、仮住まい、二重払いを続けながらの売却、賃貸に出す、の4つです。どれを選ぶ場合も、税金の特例に期限があることを知っておく必要があります。

新居の契約をやめる場合は、手付金を放棄する

買換え特約がない場合に新居の購入をやめるには、支払った手付金を放棄して契約を解除する方法があります。手付による解除は、相手が契約の履行に着手するまでに限られます（民法第557条）。実際の契約では、手付解除ができる期日を決めているのが一般的です。

期日を過ぎると、違約金を支払わなければ解除できなくなります。旧居の売却に不安があるときは、新居の契約の前に、手付解除の期日と違約金の額を確かめておきましょう。

賃貸に出すときの注意点

住宅ローンは、借りた本人が住むことを条件にしたローンです。金融機関の承諾を得ずに貸すと、契約に違反するおそれがあります。必ず先に金融機関へ相談してください。

また、いったん貸すと、借りている人が住んでいる間は、住むための家として売ることが難しくなります。あとで売る予定があるなら、契約の期間が終わると確実に明け渡してもらえる「定期借家契約」を検討します。

3,000万円控除は「住まなくなって3年を経過する年の年末まで」

自宅を売って利益が出たときに使える3,000万円の特別控除には、売却の期限があります。国税庁によると、以前に住んでいた家は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件です（国税庁 No.3302、令和8年4月1日現在の法令）。

たとえば2026年10月に引っ越した場合は、2029年12月31日までの売却が対象です。空き家のまま売り続ける場合や、貸したあとに売る場合は、この期限を必ず確認してください。

なお、この控除を使うと、新居の住宅ローン控除を受けられない年があります。どちらを使うかの判断は、住み替えの税金｜買換え特例と3,000万円控除の選び方と、家を売った年の住宅ローン控除｜使える年・使えない年と6年ルールで解説しています。

墨田区・江戸川区で住み替えの期限があるときの地域事情

墨田区・江戸川区では、物件の種類と場所によって、売れるまでの期間の読みやすさが大きく違います。期間が読みにくい物件ほど、買取に切り替える日を早めに置くのが安全です。

墨田区：細い道に面した古い戸建ては早めに買取の査定を

墨田区の北部には、古い町割りのまま木造住宅が密集している地域があります。幅4m未満の道に面した土地は、建て替えのときに敷地を後退させる必要があり、買主の住宅ローンの審査にも時間がかかりがちです。

こうした物件を期限のある住み替えで売る場合は、売り出しと同時に買取の査定も取っておくと、切り替えの判断が早くなります。墨田区の売却の全体像は、墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用をご覧ください。

江戸川区：水害リスクの説明と、区内での住み替え

江戸川区は、区の広い範囲が海抜ゼロメートル地帯です。2020年8月からは、契約前の重要事項説明で、水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが義務になっています。買主から質問を受けやすい点なので、浸水の履歴や過去の修繕は、売り出す前に整理しておきましょう。

江戸川区では、子どもの学区を変えずに、同じ区内で広い家へ住み替える方も多く見られます。入学や進級に合わせて3月までに引っ越したい場合は、前の年の秋までに売り出すと、見直しの時間を確保できます。相場や流れは、江戸川区の不動産売却にまとめています。

墨田区・江戸川区で住み替えの売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に、仲介での売却、当社による買取、購入のお手伝いを行っています。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

クチコミでは、価格の決め方の説明や、販売中のこまめな報告、対応の早さを評価する声をいただいています。期限のある住み替えでは、いまの状況が分からないことが一番の不安になります。当社は、問い合わせや内見の件数をお伝えし、見直しの日に次の一手を一緒に決めることを大切にしています。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

「迅速な対応と、きめ細かい気配りで持ち家を高額で販売していただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 売却も買取も対応：仲介ならいくら、買取ならいくらを並べてお示しし、期限から逆算した計画をご提案します。
• 当社が直接買取：当社が買主になる場合、仲介手数料はかかりません。引渡しの日もご相談いただけます。
• 売却と購入を1つの窓口で：住み替え先の購入もお手伝いできるため、2つの日程をまとめて調整できます。
• 墨田区・江戸川区に特化：押上の本店、瑞江店、錦糸町オフィスを拠点に、町ごとの買い手の動きを踏まえて査定します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：ローンが残る住み替えなど、判断の難しいご相談にも対応しています。
• 専門家に無料で相談できる：顧問の弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーが、税金や資金計画の疑問にお答えします。
• LINE・オンライン相談可：すでに引っ越した方、遠方の方も、来店せずに相談を始められます。

仲介での売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページ、住み替え先のご相談は住宅購入相談のページをご覧ください。まず価格だけ知りたい方は無料査定からどうぞ。

よくある質問

引っ越したいのに家が売れないときは、まず何をすればよいですか？

期限から逆算して、売買契約が必要な日と、値下げ・買取を判断する日を決めることです。引渡しは契約の1〜2か月後になるため、期限の1〜2か月前が実質の締め切りです。あわせて買取の査定を取り、最低でもいくらで売れるかを把握します。

住み替えは売り先行と買い先行のどちらがよいですか？

ローンの残りが多い方や資金に余裕が少ない方は、売り先行が安全です。売却価格が決まってから新居を買うため、資金計画が狂いにくくなります。自己資金に余裕があり、買いたい物件が決まっている方は、買い先行も選べます。

つなぎ融資とは何ですか？

旧居が売れるまでの間、新居の購入資金を一時的に借り、旧居の売却代金で一括して返す融資です。借りている間は利息を支払い、返済の期限は半年〜1年程度が一般的です。金利や条件は金融機関によって異なるため、申込みの前に確認してください。

買取保証を使えば、期限までに必ず売れますか？

保証の条件を満たしていれば、期限には決めておいた価格で不動産会社に買い取ってもらえます。ただし、保証の価格は仲介で売れる見込みの価格より低くなります。対象外になる条件や期間は会社ごとに違うため、契約の前に書面で確認してください。

家が売れないまま引っ越して、空き家の状態で売り続けても大丈夫ですか？

売り続けることはできますが、ローン、固定資産税、管理費などの負担が毎月続きます。また、自宅の3,000万円の特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件です。支払いを続けられる月数を計算し、買取に切り替える日を決めておきましょう。

売れない家を賃貸に出してもよいですか？

住宅ローンが残っている家は、先に金融機関の承諾が必要です。住宅ローンは本人が住むことを条件にしているため、無断で貸すと契約違反になるおそれがあります。貸している間は住むための家として売りにくくなる点にも注意してください。

新居を契約したあとに旧居が売れなかったら、購入をやめられますか？

買換え特約を付けていれば、決めた日までに売れなかったときに契約を白紙に戻せます。特約がない場合は、手付解除の期日までなら、手付金を放棄して解除できます。期日を過ぎると違約金が必要になるため、契約の前に条件を確かめてください。

まとめ

• 引っ越したいのに家が売れないときは、期限までの残り期間で対策を決めます。
• 期限は引渡しの日で考え、その1〜2か月前を売買契約の期限にします。
• 値下げをする日と、買取に切り替える日は、売り出す時点で決めておきます。
• 売り先行の弱点は仮住まい、買い先行の弱点は二重のローンです。出口を先に用意します。
• つなぎ融資は時間を買う手段、買取保証と買取は期限を確実に守る手段です。
• 空き家で売り続ける場合は、毎月の費用と、3,000万円控除の期限（住まなくなってから3年を経過する年の年末）を確認します。
• 墨田区・江戸川区の古い戸建てや形の難しい土地は、売り出しと同時に買取の査定も取りましょう。

期限がある住み替えでは、早く相談するほど選べる方法が多くなります。「仲介ならいくら、買取ならいくら、いつまでに決めればよいか」を知ることから始めてみてください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月12日

墨田区・江戸川区の住み替え・売却のご相談はセルフリジェネレーションへ

株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

• 売却査定を依頼する（無料）
• 買取査定を依頼する（無料）
• 不動産の専門家に無料相談する
• LINEで気軽に相談する

フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 9:00〜18:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階