「相続した土地を早く現金化したい」「買い替えの期限までに土地を売りたい」とお考えではありませんか。土地は建物付きの住宅に比べて、境界の確認や建築条件の調査など売り出し前の準備が多く、何もしないまま売り出すと、思ったより時間がかかることがあります。
この記事では、土地を早く売るための具体的な段取りを、宅地建物取引業者の実務の視点で解説します。
- 土地の売却にかかる期間の目安と、段階ごとの内訳
- 土地がなかなか売れない5つの原因
- 土地を早く売る7つの方法と、「高く」と両立させる考え方
- 仲介・買取保証・買取の選び方と、墨田区・江戸川区の地域事情
先に結論を言うと、土地を早く売るいちばんの近道は、「期限を決め、測量と書類を売り出し前に済ませ、期限に合った売り方を選ぶこと」です。
この記事の結論
- 土地の売却は、準備・販売・契約から引渡しまでで、仲介ならおおむね3か月〜半年以上かかります。確定測量が必要なら、さらに2〜6か月を見込みます。
- 早く売れない原因の多くは、相場より高い価格、境界が不明確、建築条件の説明不足の3つです。売り出し前に対策できます。
- 確定測量・境界確認と、登記・公図・建築条件の調査は売り出し前に済ませておくと、買主が決まってから引渡しまでが短くなります。
- 期限まで3か月以上あれば、「買取保証付き仲介」で相場での売却に挑戦し、売れなければ買取に切り替える方法が、早さと価格を両立しやすい選択です。
- 期限が1〜2か月しかない場合や、狭小地・接道に問題がある土地は、不動産会社による直接買取（相場の7〜8割前後が目安）が現実的です。
土地の売却にかかる期間の目安｜段階別の内訳
土地を仲介で売る場合、査定から引渡しまでの期間は、おおむね3か月〜半年以上が目安です。ただし、売り出す前に確定測量が必要な土地は、その分だけ長くなります。
確定測量とは、隣地の所有者や道路の管理者（区など）と立ち会って境界を確定させ、その結果を図面にする測量のことです。土地の取引では、買主や金融機関から求められることが多い手続きです。
| 段階 | 主な内容 | 期間の目安 |
|---|---|---|
| 相場調査・査定 | 取引価格の確認、不動産会社の査定 | 1〜2週間 |
| 測量・書類準備 | 確定測量、登記簿・公図・建築条件の確認 | 隣地のみ2〜3か月、官民境界を含むと4〜6か月以上 |
| 販売活動 | レインズ登録、広告、問い合わせ・現地案内 | 1〜3か月程度（価格と条件で大きく変わる） |
| 契約〜決済・引渡し | 売買契約、買主の融資手続き、残代金の受領 | 1か月程度 |
※期間は2026年10月時点の一般的な目安です。測量の期間は、当サイトの相続した土地を売りたい｜測量・境界確定・分筆の費用と流れと同じ前提です。
見落としやすいのが、測量を「買主が決まってから」始めるケースです。契約後に測量を始めると、引渡しが数か月先になり、その間に買主の資金計画が変わって話が進まなくなることがあります。早く売りたいなら、測量は売り出しと同時か、その前に着手しておくのが基本です。
土地がなかなか売れない5つの原因
土地が売れない原因は、多くの場合「価格」「境界」「建築条件」「情報量」「売り方」の5つのどれかにあります。原因によって対策が違うため、まずは切り分けることが大切です。
- 価格が近くの取引価格より高い：土地は建物の状態で差がつかない分、買主が周辺の取引価格と比べやすく、相場より高いと問い合わせが入りません。
- 境界が確定していない：地積測量図が古い、境界標がない、塀が越境しているなどの土地は、買主や金融機関が慎重になります。
- 建築の制限がある：道路に2m以上接していない（建築基準法43条の接道義務を満たさない）、間口が狭い、敷地面積の最低限度にかかるなど、建てられる建物が限られる土地は、買主が絞られます。
- 判断材料が足りない：「どんな家が建つのか」が分からないと、一般の買主は検討を先送りします。
- 売り方が土地に合っていない：再建築に制限がある土地や大きすぎる土地は、一般の個人より、事業者の方が買主になりやすいことがあります。
家や土地が売れない理由を、問い合わせ・内覧の数から切り分ける方法は家がなかなか売れない理由と対策でも解説しています。
土地を早く売る7つの方法
土地を早く売るには、売り出す前の準備で「買主が迷う理由」を減らし、期限に合った売り方を選ぶことが効果的です。ここでは、すぐに実行できる7つの方法を紹介します。
1. 取引価格をもとに「売れる価格」で売り出す
最も効果が大きいのは、売り出し価格を周辺の実際の取引価格に合わせることです。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」（2024年4月に、それまでの「土地総合情報システム」の後継として運用開始）では、近くで実際に取引された土地の価格を無料で調べられます。
値下げ交渉を見込んで高めに設定する方法もありますが、早さを優先するなら、上乗せは少なめにします。相場より大きく高い価格で売り出すと、最初の数週間の反響が少なくなり、結局値下げをして期間も延びることがよくあります。墨田区・江戸川区の土地価格の目安は、墨田区の土地相場・坪単価と江戸川区の土地相場・坪単価で、地価公示などのデータとあわせて確認できます。
2. 確定測量・境界確認を売り出し前に済ませる
境界が確定している土地は、買主が安心して検討できるうえ、契約から引渡しまでの期間も短くなります。測量図があっても作成時期が古い場合や、境界標が見当たらない場合は、早めに土地家屋調査士に相談しましょう。
測量費用をどちらが負担するか、契約書にどう書くかは土地売却の測量費用はいくら？内訳・負担者と契約書の書き方で詳しく解説しています。
3. 登記・権利関係の書類を先にそろえる
名義が亡くなった方のままになっている土地は、相続登記を済ませないと売買の登記ができません。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が必要です（法務省）。
あわせて、登記簿謄本（登記事項証明書）、公図、地積測量図、固定資産税の納税通知書、購入時の売買契約書などを用意しておくと、査定も契約もスムーズです。必要な書類の一覧は不動産を売却する際に必要な書類をご覧ください。
4. 媒介契約は報告とレインズ登録の義務がある専任系を検討する
媒介契約とは、売主が不動産会社に買主探しを依頼するときに結ぶ契約のことで、一般・専任・専属専任の3種類があります。宅地建物取引業法34条の2により、専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上の業務報告が義務づけられています。また、指定流通機構（レインズ）への登録も義務で、施行規則で専任は7日以内、専属専任は5日以内（休業日を除く）と定められています。
さらに国土交通省は、2025年1月1日から、レインズに物件の取引状況（公開中・申込みあり・一時停止中）を登録することを宅建業者に義務づけました。売主は登録証明書の2次元コードから、自分の土地が正しく「公開中」になっているか確認できます。早く売りたいときこそ、他社の買主にも情報が届いているかをチェックしましょう。仲介の仕組みは不動産仲介とは？で解説しています。
5. 古家付きで売るか、更地にするかを早めに決める
古い建物が建っている土地は、「古家付き土地」として解体せずに売り出す方が、売り出しまでの時間と費用を抑えられます。解体の見積り・工事・建物の滅失登記を待つ必要がないためです。
以前は「更地では住宅ローンが使えないので古家付きの方が売りやすい」と説明されることがありましたが、これは正確ではありません。建物を建てる前提であれば、更地の購入でも、金融機関によっては土地の代金に使える融資（土地先行融資やつなぎ融資）を利用できます。一方で、更地にすると翌年1月1日時点で住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がる点には注意が必要です。どちらが有利かの判断基準は家を更地にして売る方が良い物件とは？で解説しています。
6. 「どんな家が建つか」を見せる販売資料を用意する
土地の買主の多くは、そこに家を建てたい人です。用途地域・建ぺい率・容積率・前面道路の幅員・高さの制限を整理し、可能であれば建物の参考プランや配置図を用意すると、検討のスピードが上がります。
あわせて、ハザードマップの情報も最初から開示しておきましょう。2020年8月28日から、売買の重要事項説明で水害ハザードマップにおける物件の位置を説明することが義務になっています（国土交通省）。後から知らされるより、先に説明されている方が買主の不安は小さくなります。
7. 期限があるなら「買取」「買取保証付き仲介」を組み合わせる
期限が決まっている場合は、最初から買取を選択肢に入れておくと、売れ残りによる計画の狂いを防げます。買取とは、不動産会社が買主として土地を直接買い取る売り方のことです。広告や現地案内が不要で、条件が合えば数週間〜1か月程度で現金化できます。
買取保証付き仲介とは、一定期間は仲介で一般の買主を探し、期限までに売れなかった場合に、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る売り方のことです。高く売れる可能性を試しつつ、期限までに売却を確実にできます。
当社（セルフリジェネレーション）でも、買取保証付き売却を行っています。査定の際に保証する買取価格を決め、ご相談のうえ決めた販売期間内に売却が成立しなかった場合は、事前にお約束した価格で当社が買い取ります。保証の期間や保証価格などの条件は、物件ごとに、ご相談の際に書面でご説明します。
「早く」と「高く」を両立する判断｜期限から逆算する
早さと価格のどちらを優先するかは、「いつまでに現金が必要か」から逆算して決めるのが合理的です。期限の長さごとに、現実的な売り方を表にまとめました。
| 期限までの期間 | おすすめの売り方 | やっておくこと |
|---|---|---|
| 6か月以上 | 仲介（相場どおりの価格で） | 測量に着手しつつ売り出し、2週間ごとに反響を確認 |
| 3〜6か月 | 買取保証付き仲介 | 保証の価格と切り替えの時期を契約前に書面で決める |
| 1〜2か月 | 直接買取 | 必要書類をそろえ、現況のまま引渡しできるか確認 |
| 相続税の納付期限（10か月）が近い | 買取か、延納・物納の検討 | 税理士と納付方法を早めに相談 |
手取りで比べる計算例（仮定）
次の数値は説明のための仮定です。仲介で4,000万円で売れる見込みの土地を、買取で3,000万円（見込みの75％）で売る場合を比べます。
- 仲介：4,000万円 −仲介手数料の上限138万6,000円（〔4,000万円×3％＋6万円〕×1.1）＝ 約3,861万円。ただし売れるまで数か月かかり、その間の固定資産税や草刈りなどの管理費がかかります。
- 買取：3,000万円（当社が買主の場合、仲介手数料はかかりません）。数週間〜1か月程度で現金化でき、引渡し後の契約不適合責任を負わない条件にできることが多いです。
この例では手取りの差は約860万円です。この差を「早さと確実さの費用」として受け入れられるかどうかが、判断の分かれ目になります。仲介と買取の違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較で詳しく比較しています。
所有期間と税金も売る時期に影響する
土地を売って利益が出た場合の税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。国税庁によると、長期譲渡所得は20.315％、短期譲渡所得は39.63％です（所得税・復興特別所得税・住民税の合計、2026年10月時点）。あと数か月で5年を超える場合は、急いで売ると税負担が大きく増えることがあります。詳しくは土地を売却するベストタイミング｜税金・所有期間・相場で判断をご覧ください。
墨田区・江戸川区で土地を早く売るときの地域事情
墨田区・江戸川区の土地は、狭小地や接道の問題、敷地の分割の制限、水害リスクの説明といった地域特有の論点があり、これらを売り出し前に整理しておくことが早期売却の鍵になります。
墨田区：狭小地・細い道路に面した土地が多い
墨田区の京島・八広・向島・東向島などの木造住宅が密集した地域では、幅4m未満の道路（建築基準法42条2項の道路）に面した土地や、間口の狭い土地が少なくありません。2項道路に面した土地は、建て替えのときに道路の中心から2mまで敷地を後退（セットバック）させる必要があり、実際に使える面積が減ります。
セットバックの有無や面積を、売り出し前に区の窓口で確認して販売資料に書いておくと、買主の検討が早く進みます。墨田区には不燃化特区など建て替え・除却の助成制度もあり、条件によっては買主の負担を軽くする材料になります。
江戸川区：敷地面積の最低限度と水害リスクの説明
江戸川区では、区内の指定区域で、原則として敷地面積が70㎡未満になる分割ができません（建築基準法53条の2に基づく最低敷地面積の制限）。広い土地を分けて売る場合や、相続人で分けて売る場合は、分筆の前に区の建築指導課で確認が必要です。詳しくは江戸川区の共有持分の売却｜最低敷地面積70㎡と3つの売り方で解説しています。
また、江戸川区は区の大部分が海抜ゼロメートル地帯にあり、区の水害ハザードマップで浸水の想定が示されています。重要事項説明で必ず説明される内容なので、想定される浸水の深さや、地盤の高さ、建物を建てるときの工夫（基礎の高さなど）を先に整理しておくと、買主の不安を和らげられます。
地元の会社に相談するメリット
墨田区・江戸川区の土地は、道路の種類や区の制度の確認に、区役所・法務局（墨田区は墨田出張所、江戸川区は江戸川出張所）での調査が欠かせません。地元で取引の多い会社なら、調査の段取りや、その土地を求めている買主の層を把握しているため、売り出しまでの時間を短くできます。区全体の売却の流れは墨田区で家・マンションを売る完全ガイドと江戸川区の不動産売却ガイドでまとめています。
早く売りたいときにやってはいけない3つのこと
急いでいるときほど、後からトラブルや損失につながる判断をしがちです。次の3つは避けましょう。
- 境界や越境を確認しないまま契約する：引渡し前後に隣地とのトラブルが見つかると、決済が延期になったり、契約不適合責任を問われたりします。土地特有のトラブルは土地を売却する際に起こりうるトラブルとは？で解説しています。
- 査定額の高さだけで不動産会社を選ぶ：根拠のない高い査定額で売り出すと、反響がなく値下げを重ねて、かえって時間がかかります。査定額の根拠（近くの取引事例）を説明してもらいましょう。
- 相場を調べずに最初の買取価格で即決する：買取でも、価格の根拠と、仲介で売った場合の見込み価格を比べたうえで決めることが大切です。
江戸川区・墨田区で土地を早く売る相談ならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に、土地・戸建て・マンションの売却と買取を行っている不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。
口コミでは、価格設定の説明や進捗報告の丁寧さが多く評価されています。土地を早く売るには、売り出し価格の根拠と、反響に応じた見直しが欠かせないため、こうした点は特に大切です。
「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
当社の強みは次のとおりです。
- 墨田区・江戸川区に特化した地域密着の会社で、区の道路・建築の制限や助成制度を踏まえて販売資料を準備できます
- 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍しています
- 仲介と買取の両方に対応しているため、期限に合わせて「仲介」「買取保証付き仲介」「直接買取」から最適な売り方をご提案できます
- 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談で、相続や税金の悩みもまとめてご相談いただけます
- LINE・オンラインでのご相談も可能です
仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は仲介手数料はかかりません。不動産売却・不動産買取のページもあわせてご覧ください。
よくある質問
土地を売るのにどのくらいの期間がかかりますか？
仲介で売る場合、査定から引渡しまでおおむね3か月〜半年以上が目安です。確定測量が必要な土地は、隣地だけなら2〜3か月、道路との境界確定を含むと4〜6か月以上が加わることがあります。
土地をいちばん早く売る方法は何ですか？
最も早いのは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。条件が合えば数週間〜1か月程度で現金化できますが、価格は仲介で売れる見込み価格の7〜8割前後が目安になります。
土地は古家付きと更地のどちらが早く売れますか？
売り出しまでの早さでは、解体を待たずに売り出せる古家付きが有利です。ただし、建物が古く買主に解体の負担が見えている場合は、更地の方が検討されやすいこともあるため、土地の条件で判断します。
測量をしていない土地でも売れますか？
測量をしていない土地でも売ることはできますが、境界が確定していないと買主や金融機関が慎重になり、時間がかかりやすくなります。早く売りたい場合は、売り出し前に土地家屋調査士へ相談し、確定測量に着手しておくのが安全です。
土地を早く売りたいとき、媒介契約はどれを選べばいいですか？
早さを重視するなら、報告義務とレインズへの登録義務がある専任媒介か専属専任媒介が向いています。専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上の報告が宅地建物取引業法で義務づけられており、反響を見ながら早めに価格や売り方を見直せます。
墨田区や江戸川区で土地を早く売るときに注意することはありますか？
セットバックが必要な道路に面しているか、敷地面積の最低限度にかかるかなど、建築の制限を売り出し前に確認することが大切です。江戸川区では原則70㎡未満になる土地の分割ができない区域があり、水害ハザードマップの説明も重要事項説明で必要になります。
まとめ
土地を早く売るためのポイントは、次のとおりです。
- 仲介での売却期間はおおむね3か月〜半年以上。確定測量が必要なら、その期間も見込む
- 売れない原因は「価格」「境界」「建築条件」「情報量」「売り方」の5つで切り分ける
- 取引価格に合った価格で売り出し、測量・書類・建築条件の調査を売り出し前に済ませる
- 期限から逆算し、仲介・買取保証付き仲介・直接買取を選ぶ
- 墨田区はセットバックや狭小地、江戸川区は最低敷地面積70㎡と水害リスクの説明を事前に整理する
「いつまでに売れば間に合うのか」「仲介と買取でいくら違うのか」は、土地ごとに答えが違います。期限が決まっている方は、まず査定で相場と買取価格の両方を確認するところから始めてみてください。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月15日
墨田区・江戸川区の土地売却のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 9:00〜18:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階
墨田区の不動産のまとめガイド
江戸川区の不動産のまとめガイド
