「不動産仲介とは、そもそも何をしてくれるサービスなの？」「買取や販売代理とは何が違う？」「江戸川区で仲介を頼むと、どんな流れで進むの？」――江戸川区で家や土地の売却・購入を考え始めた方から、こうしたご質問をよくいただきます。
不動産仲介は、仕組みを知っているかどうかで、不動産会社との付き合い方が変わります。この記事では、江戸川区瑞江に店舗を構える宅地建物取引業者の立場から、不動産仲介の仕組みと流れを、2026年10月時点の法令に沿って整理しました。
この記事で分かること
- 不動産仲介とは何か（媒介・代理・売主との違い）
- 仲介で不動産会社がしてくれること、売主が自分ですること
- 仲介で売るときの流れと、かかる期間の目安
- 媒介契約3種類と、片手仲介・両手仲介の仕組み
- 江戸川区で仲介を依頼する前に確認したい地域の事情
結論から言うと、不動産仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、契約の成立まで取りまとめるサービスで、報酬は契約が成立したときだけ支払う成功報酬です。会社の選び方と手数料の詳しい計算は江戸川区で不動産売却の仲介を依頼する会社の選び方と仲介手数料にまとめていますので、本記事では「仕組みと流れ」に絞って解説します。
この記事の結論
- 不動産仲介（媒介）とは、不動産会社が売主と買主の間に立ち、売買契約の成立に向けて活動することです。
- 仲介会社の仕事は、査定・広告・内見の案内・条件交渉・重要事項説明・契約と引渡しの段取りの6つが中心です。
- 仲介手数料は成功報酬で、上限は売買価格400万円超なら「価格×3％＋6万円＋消費税」です。
- 媒介契約は一般・専任・専属専任の3種類で、依頼できる社数、報告の頻度、レインズ登録の義務が異なります。
- 仲介で売る期間の目安は3〜6か月。急ぐ場合や買主が付きにくい物件は、買取も選択肢になります。
不動産仲介とは？媒介・代理・売主との違い
不動産仲介とは、不動産会社が売主と買主（または貸主と借主）の間に入り、契約が成立するように取りまとめることです。法律上は「媒介」と呼ばれ、仲介と媒介は同じ意味で使われます。
宅地建物取引業法第2条では、宅地や建物の売買・交換・貸借の「代理」や「媒介」を業として行うことを宅地建物取引業と定めています。この仕事をするには、国土交通大臣または都道府県知事の免許が必要です（同法第3条）。免許のない個人や会社が、報酬を得て仲介を繰り返すことはできません。
取引態様は「売主・代理・媒介」の3つ
取引態様とは、その取引に不動産会社がどの立場で関わるかを示す区分のことです。宅地建物取引業法第34条により、不動産会社は広告を出すときと注文を受けたときに、取引態様を明示する義務があります。物件の広告に「媒介」「仲介」と書かれていれば、その会社は間に入る立場だという意味です。
| 取引態様 | 不動産会社の立場 | 契約の相手 | 仲介手数料 |
|---|---|---|---|
| 媒介（仲介） | 売主と買主の間に入って取りまとめる | 売主と買主が直接契約する | かかる（成功報酬） |
| 代理 | 売主などの代理人として契約まで行う | 代理人を通じて本人と契約する | 依頼者との取り決めによる |
| 売主 | 不動産会社が自ら所有者として売る | 不動産会社と直接契約する | かからない |
中古のマンションや戸建て、個人が所有する土地の売買は、ほとんどが媒介（仲介）です。新築の分譲マンションでは「売主」や「販売代理」が多く見られます。
仲介と買取の違い
仲介は買主を探してもらう方法で、買取は不動産会社が自ら買主になる方法です。仲介は市場の価格で売りやすい反面、買主が見つかるまで時間がかかります。買取は価格が下がりやすい代わりに、早く確実に現金化できます。詳しい比較は仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較と江戸川区の不動産買取ガイドをご覧ください。
売買の仲介と賃貸の仲介
不動産仲介には、売買の仲介と賃貸の仲介があります。どちらも「間に入る」点は同じですが、報酬の上限や契約の進め方が異なります。本記事では、売買の仲介について解説します。
不動産仲介で不動産会社がしてくれること
仲介を依頼すると、不動産会社は査定から引渡しまでの実務をひととおり担当します。個人どうしで直接売買することも法律上は可能ですが、調査や書類の作成、住宅ローンの手続きがあるため、仲介を利用するのが一般的です。
- 価格の査定と根拠の説明：成約事例や公的データをもとに、売れる見込みの価格を出します。宅地建物取引業法第34条の2により、価格について意見を述べるときは根拠を示す義務があります。
- 物件の調査：登記、道路、用途地域、上下水道やガス、マンションの管理状況などを調べます。
- 広告と買主探し：不動産ポータルサイトへの掲載、チラシ、レインズへの登録を通じて、買主とほかの不動産会社に情報を届けます。
- 内見の案内と条件の交渉：購入希望者を案内し、価格や引渡しの時期などを売主と買主の間で調整します。
- 重要事項説明と契約書の作成：宅地建物取引士が買主に重要事項を説明し、売買契約書を作成します。
- 決済・引渡しの段取り：金融機関や司法書士と日程を調整し、代金の受け取りと鍵の引渡しまで立ち会います。
重要事項説明は宅地建物取引士の仕事
重要事項説明とは、契約を結ぶ前に、物件と取引条件の重要な点を書面で説明することです。宅地建物取引業法第35条により、宅地建物取引士が買主に対して行うと定められています。2020年8月28日からは、水害ハザードマップ上の物件の位置も説明の対象になりました。
2022年5月18日からは、相手の承諾があれば、重要事項説明書や契約書面を電子データで受け取ることもできるようになっています。遠方にお住まいの方や、相続で売主が複数いる場合に役立つ方法です。
売主が自分ですること
仲介を頼んでも、売主にしかできないことがあります。あらかじめ知っておくと、売却が滞りません。
- 権利証（登記識別情報）、購入時の契約書、固定資産税の納税通知書などの書類を用意する
- 雨漏りや設備の不具合など、知っていることを告知書に正直に書く
- 内見の前に室内を片付け、掃除する
- 売り出し価格と、値下げの判断を最終的に決める
- 引渡しまでに引っ越しを済ませ、住宅ローンが残っていれば金融機関へ連絡する
必要な書類の一覧は不動産を売却する際に必要な書類｜契約・決済別チェックリストで確認できます。
不動産仲介で売るときの流れと期間の目安
仲介での売却は、査定から引渡しまで7つの段階で進み、全体で3〜6か月ほどかかるのが一般的です。物件の条件や価格の設定によって、期間は前後します。
- 相談・査定：物件の状況と希望を伝え、査定を受けます。2〜3社に同じ条件で依頼すると比べやすくなります。
- 媒介契約を結ぶ：仲介を依頼する会社と、契約の種類・報酬額・期間を取り決めます。
- 売り出し・広告：売り出し価格を決め、広告とレインズへの登録が始まります。
- 内見・購入の申込み：購入希望者が見学し、書面で申込みが入ります。
- 条件の交渉：価格、手付金の額、引渡しの時期などを調整します。
- 重要事項説明・売買契約：契約を結び、買主から手付金を受け取ります。
- 決済・引渡し：残りの代金を受け取り、所有権の移転登記と鍵の引渡しを行います。
| 段階 | 期間の目安 |
|---|---|
| 相談・査定〜媒介契約 | 1〜4週間 |
| 売り出し〜売買契約 | 1〜3か月 |
| 売買契約〜決済・引渡し | 1〜2か月 |
※一般的な目安です。買主の住宅ローンの審査や、測量・相続登記の要否によって変わります。
江戸川区の戸建てで期間が延びやすい原因と対策は江戸川区の一戸建て売却期間の目安｜長引く原因と早く売るコツで、契約書の条項は不動産売買契約書とは？売主が確認すべき条項の読み方で解説しています。
不動産仲介の契約（媒介契約）は3種類
仲介を依頼するときは、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類から契約を選びます。違いは、依頼できる会社の数と、不動産会社が負う義務の重さです。
媒介契約とは、不動産の売買の仲介を不動産会社に依頼するときに結ぶ契約のことです。宅地建物取引業法第34条の2により、不動産会社は契約の内容を書面にして依頼者へ渡す義務があります。
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 複数の会社への依頼 | できる | できない | できない |
| 自分で見つけた買主との取引 | できる | できる | できない |
| レインズへの登録 | 任意 | 契約の翌日から7日以内 | 契約の翌日から5日以内 |
| 売主への業務報告 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約の有効期間 | 制限なし（標準約款では3か月以内） | 3か月以内 | 3か月以内 |
※登録期限の日数は、不動産会社の休業日を除いて数えます。
どの契約でも、購入の申込みが入ったときは、不動産会社は遅れずに売主へ報告しなければなりません。契約の種類ごとの向き不向きは、仲介を依頼する会社の選び方と仲介手数料の記事で詳しく比べています。
レインズとは
レインズ（REINS）とは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社どうしで物件情報を共有するシステムのことです。登録されると、依頼した会社以外の不動産会社も、自社のお客様にその物件を紹介できるようになります。
国土交通省によると、2025年1月1日から、不動産会社には物件の取引状況をレインズに登録することが義務付けられました（国土交通省 報道発表 2024年12月24日）。売主は、登録証明書の2次元コードから専用の画面を開き、自分の物件の状況を確認できます。
不動産仲介にかかる手数料の基本
仲介手数料は、売買契約が成立したときに初めて発生する成功報酬で、上限は国土交通省の告示で決まっています。相談や査定の段階では費用はかかりません。
| 売買価格（税抜） | 仲介手数料の上限（速算式） |
|---|---|
| 200万円以下 | 価格 × 5％ ＋ 消費税 |
| 200万円超〜400万円以下 | 価格 × 4％ ＋ 2万円 ＋ 消費税 |
| 400万円超 | 価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税 |
| 800万円以下の物件の特例 | 30万円 ＋ 消費税（33万円）まで |
例えば売買価格が3,000万円なら、3,000万円×3％＋6万円＝96万円に消費税10％を加えた105万6,000円が上限です。4,000万円なら138万6,000円になります（2026年10月時点）。
国土交通省によると、売買価格が800万円以下の宅地・建物は、2024年7月1日から上限が30万円の1.1倍（33万円）までに引き上げられています（国土交通省 不動産取引に関するお知らせ）。媒介契約のときに説明を受け、合意していることが条件です。
支払う時期、値引きの考え方、手数料以外の費用は江戸川区の不動産売買の手数料はどのくらい？売主・買主別の基礎知識にまとめています。
片手仲介と両手仲介｜仲介の仕組みで知っておきたいこと
不動産仲介には、売主側と買主側に別々の会社がつく「片手仲介」と、1社が双方を担当する「両手仲介」があります。どちらも法律で認められた形で、売主が支払う手数料の上限は変わりません。
| 項目 | 片手仲介 | 両手仲介 |
|---|---|---|
| 関わる不動産会社 | 売主側と買主側で別の会社 | 1社が売主と買主の両方を担当 |
| 会社が受け取る手数料 | 自分の依頼者からのみ | 売主と買主の双方から |
| よい点 | 各社が自分の依頼者の立場で交渉する | 窓口が1つで、連絡や日程の調整が早い |
| 確認したい点 | 会社どうしの連絡に時間がかかることがある | ほかの会社からの紹介にも応じているか |
「囲い込み」を防ぐために売主ができること
囲い込みとは、売却を任された会社が、ほかの不動産会社からの問い合わせに応じず、自社で見つけた買主だけに売ろうとすることです。買主の候補が減るため、売れるまでの期間が延びたり、価格が下がったりするおそれがあります。
専任媒介・専属専任媒介を結んだら、レインズの登録証明書を必ず受け取りましょう。売主専用の画面で、取引状況が「公開中」になっているかを自分で確かめられます。申込みが入っていないのに紹介が止まっていたら、担当者に理由を聞いてください。
プロのアドバイス：媒介契約の前に「ほかの会社から買主の紹介があったら、どう対応しますか」と聞いてみてください。答え方で、情報公開の姿勢が分かります。
江戸川区で不動産仲介を依頼する前に知っておきたい地域の事情
江戸川区の不動産仲介では、水害リスクの説明、鉄道ごとに分かれる生活圏、土地ごとの個別事情の3つを理解している会社かどうかで、進めやすさが変わります。全国共通の仕組みに加えて、次の点を確認しましょう。
ゼロメートル地帯と重要事項説明
江戸川区によると、区は荒川・江戸川と東京湾に囲まれ、陸域の7割が満潮時の海面より低いゼロメートル地帯です（江戸川区の地形）。仲介では、重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を必ず説明します。区内の広い範囲に共通する条件なので、買主への伝え方と、価格への影響の考え方を担当者に聞いておくと安心です。
3つの鉄道で分かれる生活圏
江戸川区は、北部のJR総武線（小岩・平井）、中部の都営新宿線（船堀・一之江・瑞江・篠崎）、南部の東京メトロ東西線（葛西・西葛西）で生活圏が分かれています。同じ区内でも、買主の層と価格帯は駅ごとに異なります。物件の最寄駅の周辺で仲介の経験がある会社かを確かめましょう。
土地の水準と個別の事情
東京都が公表した令和8年地価公示（2026年1月1日時点）では、江戸川区の住宅地の平均価格は1㎡あたり44.1万円で、前年より5.7％上がりました。一方で区内には、旗竿地、私道に接する土地、借地権付きの建物、土地区画整理事業が行われた地域もあります。こうした物件は調査の深さで査定に差が出るため、接道や私道の持分まで調べてもらえるかを確認してください。
相場は江戸川区の土地相場・坪単価、売却の全体像は江戸川区の不動産売却ガイドで確認できます。
江戸川区で仲介が向く物件・買取が向く物件
| 状況 | 向いている方法 |
|---|---|
| 駅から歩ける範囲のマンション・戸建てで、売却を急がない | 仲介 |
| 相場に近い価格で売りたい、住みながら売りたい | 仲介 |
| 住み替えや相続税の納付で、期限が決まっている | 買取、または期限付きの仲介 |
| 再建築ができない、建物の傷みが大きい、室内に荷物が多い | 買取 |
| 近所に知られずに売りたい | 買取 |
※一般的な目安です。実際には、仲介と買取の両方の金額を出してもらって比べるのが確実です。
不動産仲介を依頼する会社を決める前に確認すること
仲介を依頼する会社は、「免許」「査定の根拠」「販売活動の中身」「報告の方法」の4点を確かめてから決めます。仕組みを知ったうえで質問すると、会社ごとの違いが見えやすくなります。
- 免許番号：宅地建物取引業の免許番号を、会社のホームページや店頭の標識で確認する
- 査定の根拠：金額だけでなく、どの成約事例をもとにしたかを説明してもらう
- 販売活動：どのサイトに載せるか、レインズにいつ登録するかを聞く
- 報告の方法：電話・メール・LINEのどれで、どの頻度で報告があるかを決めておく
- 費用：仲介手数料と、そのほかに支払う費用の有無を書面で出してもらう
よくある失敗例（一般的なケース）：最も高い査定額を出した会社にすぐ依頼したものの、内見が入らず値下げを重ねた、というケースがあります。査定額は「売れる価格の約束」ではありません。査定の受け方は江戸川区で不動産査定を依頼するときの注意点と不動産会社の選び方、会社のタイプ別の選び方は江戸川区の不動産会社の選び方をご覧ください。
江戸川区で不動産仲介を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店Googleクチコミ★4.9
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して、不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。
口コミで評価されているポイント
いただいている口コミでは、連絡のこまめさ、価格設定の丁寧な説明、親身な相談対応、相続した実家の売却への対応などを評価していただいています。仲介は数か月にわたる共同作業なので、当社では進み具合の報告を特に大切にしています。
「迅速な対応と、きめ細かい気配りで持ち家を高額で販売していただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
セルフリジェネレーションの強み
- 墨田区・江戸川区に特化：瑞江店（江戸川区谷河内）を拠点に、瑞江・篠崎・一之江・船堀・葛西・小岩・平井など区内各地のご相談に対応しています。
- 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：相続や住み替えなど、事情が複雑な仲介にも対応しています。
- 仲介も買取も対応：両方の金額を並べてご提示し、合う売り方をご提案します。
- 専門家との連携：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーによる無料相談をご利用いただけます。
- LINE・オンライン相談可：来店が難しい方や、遠方にお住まいの方もご相談いただけます。
当社に仲介を相談した場合の進め方
最初にご希望と物件の状況を伺い、登記や道路などを当社で調べます。そのうえで、成約事例を示して査定額の考え方をご説明し、媒介契約の種類ごとの違い、仲介手数料と諸費用、手取りの見込みをお伝えします。その場でのご契約をお願いすることはありません。ほかの会社と比べてからご判断ください。売却の詳細は不動産売却のページ、価格だけ知りたい方は無料査定からどうぞ。購入の仲介については江戸川区の不動産購入ガイドもご覧ください。
江戸川区の不動産仲介に関するよくある質問
不動産仲介とは何ですか？
不動産仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約の成立まで取りまとめることです。法律上は「媒介」と呼ばれ、査定、広告、内見の案内、条件の交渉、重要事項説明、契約と引渡しの段取りまでを担当します。
不動産仲介の相談や査定は無料ですか？
無料です。仲介手数料は売買契約が成立したときに支払う成功報酬なので、相談や査定の段階で費用はかかりません。ただし、不動産鑑定士に不動産鑑定評価書の作成を依頼する場合は、別に費用がかかります。
不動産仲介の手数料の相場はいくらですか？
法律で決まっているのは上限だけで、多くの会社が上限額を基準にしています。売買価格が400万円を超える場合の上限は「価格×3％＋6万円＋消費税」で、3,000万円なら105万6,000円です（消費税10％、2026年10月時点）。
仲介と買取は、どちらを選べばいいですか？
相場に近い価格で売りたい方は仲介、早く確実に売りたい方は買取が向いています。仲介は売れるまで3〜6か月ほどかかるのが一般的なので、期限がある場合は両方の金額を出してもらって比べましょう。
仲介を依頼すると、売れるまでどのくらいかかりますか？
査定から引渡しまで、3〜6か月ほどが一般的な目安です。売り出しから売買契約までが1〜3か月、契約から引渡しまでが1〜2か月ほどで、物件の条件や価格の設定によって前後します。
両手仲介は違法ですか？
違法ではありません。1社が売主と買主の両方を担当する両手仲介は、法律で認められた取引の形です。ただし、ほかの会社からの紹介を断る「囲い込み」が起きていないか、レインズの取引状況で確認することをおすすめします。
江戸川区で不動産仲介を依頼する会社は、どう選べばいいですか？
免許番号、査定額の根拠、販売活動の内容、報告の方法、費用の説明の5点を、2〜3社で比べて選びます。物件の最寄駅の周辺で仲介の経験があり、水害リスクや接道などの事情を根拠を持って説明できる会社だと安心です。
まとめ
本記事では、不動産仲介の仕組みと流れ、江戸川区で仲介を依頼する前に知っておきたいことを解説しました。
- 不動産仲介（媒介）とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、契約の成立まで取りまとめること
- 取引態様には媒介・代理・売主があり、広告や説明で必ず明示される
- 仲介の流れは、査定から引渡しまで7段階。期間の目安は3〜6か月
- 媒介契約は3種類。専任・専属専任ではレインズの登録証明書で取引状況を確認する
- 仲介手数料は成功報酬で、400万円超の上限は「価格×3％＋6万円＋消費税」
- 江戸川区では、水害リスクの説明と駅ごとの事情に詳しい会社を選ぶ
仲介の仕組みが分かると、不動産会社への質問が具体的になり、納得して任せられるようになります。まずは2〜3社に相談し、説明の分かりやすさを比べることから始めてみてください。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月12日
江戸川区の不動産仲介のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 9:00〜18:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階
