【2026年版】江戸川区の不動産売買の手数料はどのくらい？売主・買主別の基礎知識の記事

「江戸川区で不動産を売り買いすると、手数料は全部でいくらかかるの？」「仲介手数料のほかに、どんな費用を用意すればいい？」「売る側と買う側で、払うものはどう違う？」――不動産売買が初めての方から、こうしたご相談をよくいただきます。

不動産売買では、仲介手数料のほかにも、印紙税、登記の費用、住宅ローンの手数料、税金など、いくつもの費用がかかります。この記事では、江戸川区瑞江に店舗を構える宅地建物取引業者の立場から、売主・買主それぞれの手数料と諸費用を、2026年10月時点の制度でまとめました。

この記事で分かること

• 不動産売買の「仲介」の基本と、仲介手数料の上限
• 売主が支払う手数料・諸費用の一覧と目安
• 買主が支払う手数料・諸費用の一覧と目安
• 費用を支払うタイミングと、売買の流れ
• 不動産売買で消費税がかかるもの・かからないもの
• 江戸川区で手続きをする窓口と、地域ならではの費用

結論から言うと、諸費用の目安は、売主が売却価格の約4〜6％、買主が購入価格の約6〜9％です。どちらも最も大きいのは仲介手数料で、上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」と決まっています。

この記事の結論

• 仲介手数料の上限は、売買価格400万円超で「価格×3％＋6万円＋消費税」。売主も買主も、自分が依頼した会社に支払います。
• 売主の諸費用は売却価格の約4〜6％が目安。仲介手数料・印紙税・抵当権を消す登記の費用が中心です。
• 買主の諸費用は購入価格の約6〜9％が目安。登記の費用と住宅ローンの手数料が加わるため、売主より多くなります。
• 土地の売買と、個人が売主の住宅には消費税がかかりません。仲介手数料や司法書士の報酬にはかかります。
• 印紙税・登録免許税・不動産取得税の軽減には期限があります。契約の前に、書面の見積もりで総額を確認しましょう。

江戸川区の不動産売買における「仲介」とは？手数料の基本

不動産売買の仲介とは、売主と買主の間に不動産会社が入り、相手探しから契約・引渡しまでを取りまとめることです。その報酬が仲介手数料で、売買契約が成立して初めて支払う成功報酬です。

売主が不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶ契約を、媒介契約といいます。媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、依頼できる会社の数や、売主への報告の頻度が異なります。買主も、物件を紹介してもらい契約に至れば、依頼した会社に仲介手数料を支払います。

不動産会社に支払う仲介手数料の上限

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法第46条に基づく国土交通省の告示で決まっています（国土交通省 不動産取引に関するお知らせ、2026年10月時点）。江戸川区でも全国でも、計算の方法は同じです。

例えば売買価格が3,000万円なら105万6,000円、4,500万円なら155万1,000円、6,000万円なら204万6,000円が上限です（消費税10％）。決まっているのは上限だけで、実際の金額は媒介契約で取り決めます。

手数料の値引きや「無料・半額」の仕組み、媒介契約の選び方は江戸川区で不動産売却の仲介を依頼する会社の選び方と仲介手数料で詳しく解説しています。仲介の仕組みそのものは不動産仲介とは？江戸川区で仲介を依頼する前に知る仕組みと流れをご覧ください。

不動産売買の手数料・諸費用の全体像｜売主と買主の違い

不動産売買の諸費用は、売主が売却価格の約4〜6％、買主が購入価格の約6〜9％が一般的な目安です。買主のほうが多いのは、名義を移す登記の費用と、住宅ローンを借りるための費用が加わるためです。

諸費用とは、不動産そのものの代金とは別にかかる、手数料・税金・登記の費用などをまとめた呼び方です。多くは現金での支払いになるため、早めに総額を把握しておくことが大切です。

売主が支払う手数料と諸費用

売主が支払う費用の中心は、仲介手数料、売買契約書の印紙税、抵当権を消す登記の費用の3つです。売却で利益が出た場合は、翌年に譲渡所得税がかかります。

印紙税（売買契約書）

印紙税とは、契約書などの文書に課される国の税金で、収入印紙を貼って納めます。国税庁によると、不動産売買契約書の印紙税は、2027年3月31日までに作成されるものに軽減税率が適用されます（国税庁 No.7108、2026年4月1日現在の法令）。

契約書は売主用と買主用の2通を作り、それぞれが自分の分の印紙代を負担するのが一般的です。電子契約で結ぶ場合は紙の文書を作らないため、印紙税はかかりません。

抵当権を消す登記の費用

住宅ローンが残っている不動産は、引渡しの日にローンを完済し、抵当権を消す登記をします。抵当権とは、ローンを返せなくなったときに備えて、金融機関が不動産を担保に取る権利のことです。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地1筆と建物1棟なら2,000円です。司法書士に依頼する場合は、別に報酬がかかります。

登記簿の住所が今の住所と違う場合は、住所変更の登記も必要です。住宅ローンを一括で返すときの手数料は、金融機関や手続きの方法によって異なるので、早めに確認しておきましょう。

譲渡所得税と、状況によってかかる費用

売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税と住民税がかかります。自宅の売却では、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があり、税金がかからないケースも多くあります。申告の手順は不動産売却後の確定申告は必要？自宅・マンションの3,000万円控除と手順で解説しています。

このほか、土地や戸建てでは測量の費用、古い建物を壊して売る場合は解体の費用、荷物が残っている場合は片付けの費用がかかることがあります。売却にかかる費用の詳しい内訳は不動産売却の費用の目安は？一覧と計算例・抑える方法、必要な書類は不動産を売却する際に必要な書類｜契約・決済別チェックリストもあわせてご確認ください。

買主が支払う手数料と諸費用

買主は、仲介手数料と印紙税に加えて、登記の費用、住宅ローンの手数料、火災保険料、不動産取得税を支払います。現金で用意する金額が大きいので、物件探しの段階から資金計画に入れておきましょう。

登記の費用（登録免許税と司法書士の報酬）

登録免許税とは、不動産の名義を移す登記や、抵当権を設定する登記をするときに納める国の税金です。国税庁によると、税率は次のとおりです（国税庁 No.7191 登録免許税の税額表、2026年4月1日現在の法令）。

計算のもとになるのは売買価格ではなく、固定資産税評価額（区が決める評価額）です。住宅の軽減税率には、床面積や築年数・耐震性などの要件があり、区が発行する「住宅用家屋証明書」を登記の申請に添えます。司法書士の報酬は依頼先によって異なるため、見積もりで確認してください。

住宅ローンの費用

住宅ローンを借りるときは、金融機関に事務手数料や保証料を支払います。事務手数料には、数万円の定額の型と、借入額に一定の割合（2.2％など）を掛ける型があります。金利が低くても手数料が高い商品があるため、金利と手数料を合わせた総額で比べましょう。

ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）にも印紙税がかかります。こちらは売買契約書のような軽減がなく、借入額が1,000万円超〜5,000万円以下なら2万円です。電子契約に対応した金融機関では、印紙税はかかりません。ローンの選び方は住宅ローンの選び方｜変動か固定か・金利タイプと種類の比較でも取り上げています。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を取得したときに、一度だけ都道府県に納める税金です。東京都主税局によると、税率は土地と住宅が3％（2027年3月31日までの取得）で、宅地は同じ日まで、評価額の2分の1に税率を掛けます（東京都主税局 不動産取得税、2026年10月時点）。

自分が住むための住宅には、建物の評価額からの控除と、土地の税額の軽減があります。要件を満たすと、税額が大きく減ったり、かからなくなったりします。納税通知書は取得から数か月後に届くので、忘れずに資金を残しておきましょう。

固定資産税の精算、火災保険料など

固定資産税と都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。そのため、引渡しの日を境に日割りで計算し、買主が売主へ精算金を支払うのが取引の慣行です。マンションでは、管理費と修繕積立金も日割りで精算します。

住宅ローンを借りる場合は、火災保険への加入を求められるのが通常です。このほか、引っ越しやリフォーム、家具・家電の費用も見込んでおきましょう。買主側の仲介手数料は家を買うときの仲介手数料｜買主の計算・いつ払う・値引きを解説でも解説しています。

手数料と諸費用の計算例（仮定の数値）

4,500万円の中古マンションを住宅ローン4,000万円で買う場合、諸費用は約300万円（価格の約7％）が目安になります。以下は仮定の数値による計算例で、実際の金額は物件や金融機関によって変わります。

買主の計算例：4,500万円の中古マンションを購入

売主の計算例：4,500万円でマンションを売却

測量や解体、片付けが必要な物件では、この金額に数十万円から百万円単位の費用が加わります。手取りの計算は、売却価格から諸費用とローンの残りを差し引いて行います。

不動産売買の流れと、手数料を支払うタイミング

費用の支払いは「売買契約のとき」と「決済・引渡しのとき」の2回に集中します。査定や物件探しの段階では、費用はかかりません。

1. 相談・査定・物件探し：売主は相場を調べて査定を依頼し、買主は資金計画を立てて物件を探します。
2. 媒介契約：売主は不動産会社と媒介契約を結び、仲介手数料の額を決めます。この時点での支払いはありません。
3. 売却活動・内見：広告や内見の対応は、通常は仲介手数料の中に含まれます。
4. 売買契約：重要事項の説明を受けて契約を結びます。買主は手付金を支払い、双方が印紙税と仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。
5. 住宅ローンの契約：買主は金融機関と契約を結びます。印紙税と事務手数料の準備が必要です。
6. 決済・引渡し：残りの代金、仲介手数料の残り、登記の費用、固定資産税などの精算金を支払い、鍵を引き渡します。
7. 引渡しのあと：買主には不動産取得税の納税通知書が届きます。売主は、利益が出た場合や特例を使う場合に、翌年に確定申告をします。

売却の進め方の全体像は江戸川区の不動産売却ガイド、購入は江戸川区の不動産購入ガイドにまとめています。契約書で確認する点は不動産売買契約書とは？売主が確認すべき条項の読み方をご覧ください。

不動産売買で消費税がかかるもの・かからないもの

土地の売買には消費税がかからず、個人が自宅を売る場合は建物にもかかりません。一方、仲介手数料や司法書士の報酬など、事業者に支払う手数料には消費税がかかります。

国税庁によると、土地の譲渡は消費税の非課税取引です（国税庁 No.6201 非課税となる取引、2026年4月1日現在の法令）。また、消費税は事業者が事業として行う取引にかかる税金なので、個人が住んでいた家を売る場合は対象になりません。

広告で「税込」と表示されている物件は、建物の消費税を含んだ価格です。仲介手数料は、建物の消費税を除いた価格をもとに計算します。

江戸川区で不動産売買をするときの窓口と地域の事情

江戸川区の不動産売買では、登記は東京法務局江戸川出張所、不動産取得税は江戸川都税事務所、住宅用家屋証明書は区役所が窓口です。加えて、水害への備えや土地の形によって、ほかの地域より気を付けたい費用があります。

江戸川区の手続きの窓口

江戸川区によると、住宅用家屋証明書の手数料は1件1,300円で、郵送での申請は受け付けていません（江戸川区 住宅用家屋証明書、2026年10月時点）。多くの場合は司法書士が代わりに取得し、費用は登記の見積もりに含まれます。

水害への備えと火災保険料

江戸川区によると、区は荒川・江戸川と東京湾に囲まれ、陸域の7割が満潮時の海面より低いゼロメートル地帯です（江戸川区の地形）。買主は、火災保険に水災の補償を付けるかどうかを、ハザードマップと建物の階数を見て判断することになります。水災の補償を付けると保険料は上がるため、見積もりは補償あり・なしの両方で取りましょう。

価格の水準と手数料の目安

東京都が公表した令和8年地価公示（2026年1月1日時点）では、江戸川区の住宅地の平均価格は1㎡あたり44.1万円（坪約145.8万円）で、前年より5.7％上がりました。価格が上がると、仲介手数料の上限や登録免許税も増えます。数年前の相場をもとにした資金計画は、今の価格で見直しておくと安心です。相場は江戸川区の土地相場・坪単価でご確認ください。

旗竿地・私道・古い戸建てで増えやすい費用

区内には、旗竿地や私道に接する土地、境界がはっきりしていない古い戸建てが少なくありません。売主には測量や境界確定の費用が、買主には私道の通行・掘削の承諾や建物の調査の費用がかかることがあります。どちらが負担するかは契約で決めるため、申込みの前に担当者へ確認しましょう。売りにくい物件は、不動産会社が直接買い取る方法もあります（江戸川区の不動産買取ガイド）。買取では仲介手数料がかからないのが一般的です。

手数料・諸費用で損をしないための5つのポイント

損を防ぐ一番の方法は、契約の前に諸費用の一覧を書面でもらい、総額で判断することです。次の5つを確認しておきましょう。

1. 見積もりは書面でもらう：仲介手数料だけでなく、登記やローンの費用まで入った一覧を、契約の前に受け取ります。
2. 仲介手数料の上限を知っておく：上限を超える請求や、依頼していない「広告費」「事務手数料」の請求がないかを確認します。
3. 住宅ローンは総額で比べる：金利だけでなく、事務手数料と保証料を合わせた支払総額で比べます。
4. 軽減措置の期限と要件を確認する：印紙税と住宅の登録免許税は2027年3月31日が期限です。床面積や築年数の要件も確かめます。
5. 領収書を保管する：買主が支払った仲介手数料や登記の費用は、将来その家を売るときに取得費として差し引けます。

よくある失敗例（一般的なケース）：物件の価格だけで資金計画を立て、契約の直前に諸費用が300万円近くかかると分かり、自己資金が足りなくなるケースがあります。諸費用をローンに含められる金融機関もありますが、借入額が増える分、毎月の返済も増えます。物件を探し始める段階で、諸費用を含めた総額を確認しておきましょう。

プロのアドバイス：不動産会社を選ぶときは、手数料の安さだけでなく、費用の説明が具体的かどうかを見てください。「この物件では、ほかにどんな費用がかかりますか」と質問し、根拠を添えて答えてくれる担当者は信頼できます。会社選びの基準は江戸川区の不動産会社の選び方にまとめています。

江戸川区で不動産売買を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミで評価されているポイント

いただいている口コミでは、親身な相談対応、進捗状況のこまめな報告、価格設定の丁寧な説明、相続した家の売却への対応などを評価していただいています。費用のご質問にも、根拠を示してお答えすることを大切にしています。

「とても親身になって相談に乗っていただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

セルフリジェネレーションの強み

• 墨田区・江戸川区に特化：瑞江店（江戸川区谷河内）を拠点に、瑞江・篠崎・一之江・船堀・葛西・小岩・平井など区内各地のご相談に対応しています。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：売却と購入が重なる住み替えや、相続した不動産の売買にも対応しています。
• 売却も買取も対応：仲介と買取の両方の金額と費用を並べてご提示し、合う売り方をご提案します。
• 専門家との連携：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーによる無料相談をご利用いただけます。
• LINE・オンライン相談可：来店が難しい方や、遠方にお住まいの方もご相談いただけます。

当社に相談した場合の進め方

売却のご相談では、物件を調べたうえで査定額の根拠をご説明し、仲介手数料と諸費用、手取りの見込みを媒介契約の前にお示しします。購入のご相談では、物件価格に諸費用を加えた総額と、毎月の返済の目安から一緒に資金計画を立てます。売却は不動産売却のページ、購入は住宅購入相談、価格だけ知りたい方は無料査定からどうぞ。

江戸川区の不動産売買に関するよくある質問

江戸川区の不動産売買で、仲介手数料はどのくらいかかりますか？

売買価格が400万円を超える場合、上限は「売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」です。例えば3,000万円なら105万6,000円、4,500万円なら155万1,000円が上限です（消費税10％、2026年10月時点）。

不動産売買の諸費用は、全部でいくら用意すればいいですか？

売主は売却価格の約4〜6％、買主は購入価格の約6〜9％が一般的な目安です。買主は登記の費用と住宅ローンの手数料が加わるため、売主より多くなります。

不動産売買で消費税は発生しますか？

土地の売買と、個人が売主の住宅の売買には消費税がかかりません。不動産会社などの事業者が売主の建物、仲介手数料、司法書士の報酬、住宅ローンの事務手数料には消費税がかかります。

不動産売買は個人間でも取引できますか？

個人どうしで売買することは法律上可能で、仲介手数料もかかりません。ただし、物件の調査や契約書の作成を自分たちで行う必要があり、重要事項説明書がないと住宅ローンを利用しにくいため、不動産会社に依頼するのが一般的です。

不動産を売るときに必要な書類は何ですか？

本人確認書類、登記済権利証または登記識別情報、印鑑証明書、固定資産税の納税通知書などが必要です。住所が変わっている場合は住民票、ローンが残っている場合は抵当権を消すための書類も用意します。

仲介手数料はいつ支払いますか？

売買契約のときに半額、決済・引渡しのときに残りの半額を支払うのが一般的です。成功報酬なので、売買契約に至らなかった場合は支払う必要がありません。

買主が支払う不動産取得税は、いつ・どこに納めますか？

江戸川区の不動産を取得した場合は、東京都から届く納税通知書で納めます。通知書は取得から数か月後に届き、自分が住む住宅には軽減があるため、要件を満たすと税額がかからないこともあります。

まとめ

本記事では、江戸川区で不動産売買をするときにかかる手数料と諸費用を、売主・買主別に解説しました。

• 仲介手数料の上限は、400万円超で「価格×3％＋6万円＋消費税」。売主も買主も、依頼した会社に支払う
• 諸費用の目安は、売主が価格の約4〜6％、買主が約6〜9％
• 買主は、登録免許税・司法書士の報酬・住宅ローンの手数料・不動産取得税を見込んでおく
• 支払いは、売買契約のときと決済・引渡しのときに集中する
• 土地と、個人が売主の住宅には消費税がかからない
• 印紙税・登録免許税・不動産取得税の軽減には期限があるので、契約の前に確認する

手数料や諸費用は、物件の種類や住宅ローンの有無によって大きく変わります。まずは、ご自身の場合にいくらかかるのかを、書面の見積もりで確認することから始めましょう。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月12日

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