「江戸川区の家はいくらで売れるのか知りたい」「不動産査定は無料と聞くけれど、あとで費用を請求されない？」「会社によって査定額が違うとき、どれを信じればいい？」――江戸川区で不動産査定を考え始めた方から、こうしたご相談をよくいただきます。
不動産査定は、売却の出発点です。ただし、査定額は「その金額で売れる約束」ではなく、頼み方と比べ方を間違えると、売り出してから値下げを重ねることになりかねません。この記事では、江戸川区瑞江に店舗を構える宅地建物取引業者の立場から、査定を依頼するときの注意点を2026年10月時点の情報でまとめました。
この記事で分かること
- 「不動産査定書」と「不動産鑑定評価書」の違いと使い分け
- 机上査定と訪問査定の違い、査定額の決まり方
- 江戸川区で不動産査定を依頼するときの7つの注意点
- 一戸建て・マンション・土地ごとに査定で見られるところ
- 査定を依頼する不動産会社の選び方と、査定額の比べ方
- 査定の前に用意する書類と、依頼から売り出しまでの流れ
結論から言うと、不動産会社の査定は無料で、2〜3社に訪問査定を依頼し、金額の高さではなく「根拠」で比べるのが失敗しない進め方です。
この記事の結論
- 不動産会社の査定書は無料です。不動産鑑定士が作る鑑定評価書は有料で、売却の検討だけなら査定書で足ります。
- 査定には机上査定と訪問査定があります。売り出し価格を決める段階では、現地を見る訪問査定が必要です。
- 査定額は売れる価格の約束ではありません。成約事例などの根拠を、2〜3社で比べて判断します。
- 江戸川区では、水害リスクの説明、最寄駅ごとの相場、接道や借地などの調査の深さで査定に差が出ます。
- 購入時の契約書や図面、固定資産税の通知書を用意して依頼すると、査定の精度が上がります。
「不動産査定書」と「不動産鑑定評価書」の違いは？
不動産査定書は不動産会社が無料で作る「売れそうな価格の意見」、不動産鑑定評価書は不動産鑑定士が有料で作る「公的な証明に使える評価」です。家や土地を売るために価格を知りたいだけなら、不動産査定書で十分です。
| 項目 | 不動産査定書 | 不動産鑑定評価書 |
|---|---|---|
| 作成する人 | 不動産会社（宅地建物取引業者） | 不動産鑑定士（国家資格） |
| 費用 | 無料 | 有料（一般に20万円〜数十万円。物件と事務所により異なる） |
| 目的 | 売り出し価格を決めるための参考 | 裁判・税務・遺産分割などでの価格の証明 |
| 算出のルール | 法律上の決まった様式はない。根拠を示す義務はある | 国の「不動産鑑定評価基準」に従う |
| かかる日数 | 当日〜1週間ほど | 2週間〜1か月ほど |
| 向いている場面 | 売却・住み替え・買取の検討 | 相続で分け方がまとまらない、親族間で売買する など |
不動産査定書とは
不動産査定書とは、不動産会社が「おおむね3か月以内に売れると見込まれる価格」を調べてまとめた書類のことです。査定を受けた時点での意見であり、実際に売れる価格とは異なる場合があります。
査定書に決まった書式はありませんが、中身には法律上のルールがあります。宅地建物取引業法第34条の2第2項は、不動産会社が売買価格について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、根拠として、公益財団法人 不動産流通推進センターの価格査定マニュアルや、同種の取引事例など、合理的な説明がつくものを求めています。
不動産鑑定評価書とは
不動産鑑定評価書とは、国家資格者である不動産鑑定士が、国土交通省の定める不動産鑑定評価基準に従って不動産の価値を判定した書類のことです。「不動産の鑑定評価に関する法律」により、鑑定評価を仕事として行えるのは不動産鑑定士だけです。
鑑定評価書が役に立つのは、価格を第三者に証明する必要がある場面です。例えば、遺産分割で相続人どうしの意見が合わないとき、親子や同族会社の間で売買するとき、裁判や調停で価格が争点になるときなどが当てはまります。費用は一般に20万円以上かかるため、通常の売却で依頼する必要はありません。
プロのアドバイス：不動産会社が鑑定評価書を作ることはありません。「査定に費用がかかる」と言われた場合は、何の費用なのかを必ず確認しましょう。
不動産査定の種類と査定額の決まり方
不動産査定には、資料だけで計算する机上査定と、現地を確認する訪問査定の2種類があります。相場をざっくり知りたい段階は机上査定、売り出し価格を決める段階は訪問査定、と使い分けます。
| 項目 | 机上査定（簡易査定） | 訪問査定 |
|---|---|---|
| 方法 | 住所・面積・築年数などの情報と、周辺の取引事例から計算 | 担当者が現地で建物・土地・周辺環境を確認し、役所や法務局でも調べる |
| 結果が出るまで | 当日〜数日 | 訪問は30分〜1時間ほど、査定書は数日〜1週間 |
| 精度 | 概算。室内の状態や個別の事情は反映されない | 高い。日当たり・劣化・接道・越境なども反映される |
| 向いている人 | 売るかどうか未定で、まず目安を知りたい人 | 売却や住み替えを具体的に考えている人 |
査定額を出す3つの方法
査定額は、物件の種類に合わせて次の3つの方法を使い分けて計算します。
- 取引事例比較法：近隣で実際に売れた似た物件の価格をもとに、駅からの距離や階数、方角などの違いを補正して計算する方法です。マンションと土地で主に使います。
- 原価法：同じ建物を今建てた場合の費用から、築年数に応じた価値の減少分を差し引いて計算する方法です。一戸建ての建物部分で使います。
- 収益還元法：その物件が生み出す家賃収入をもとに計算する方法です。賃貸中のマンションやアパートで使います。
不動産流通推進センターの価格査定マニュアルも、戸建て住宅の建物は原価法、マンションと住宅地は事例比較法を採用しています（公益財団法人 不動産流通推進センター 価格査定マニュアル、2026年10月時点）。
取引事例比較法の計算例（仮定の数値）
仮に、江戸川区内の駅から徒歩8分・築20年・70㎡のマンションを査定するとします。近隣の似たマンションの成約事例が1㎡あたり60万円だった場合、基準の価格は60万円×70㎡＝4,200万円です。ここから、角部屋で日当たりが良い（＋3％）、室内の傷みが目立つ（−2％）といった補正を加え、4,200万円×1.01＝約4,240万円を査定額とする、という考え方です。
大切なのは、どの事例を選び、何をどれだけ補正したかです。ここが査定書に書かれているか、口頭で説明できるかを確かめましょう。
自分でも相場を確かめられる公的なデータ
査定の前後に、公的なデータで相場の目安を確かめておくと、説明を聞くときの判断材料になります。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の取引価格や地価公示を地図から調べられます。江戸川区の水準は江戸川区の土地相場・坪単価、江戸川区のマンション売却、江戸川区の戸建ての売却相場にまとめています。
江戸川区で不動産査定を依頼するときの7つの注意点
江戸川区で不動産査定を依頼するときは、「査定額は約束ではない」と理解したうえで、根拠・調査の深さ・地域への詳しさを確かめることが大切です。次の7つを押さえておきましょう。
1. 江戸川区に精通した会社かを確認する
地域によって価格の動きや買主の層は大きく異なるため、江戸川区での売却経験がある会社に依頼します。対象エリアに江戸川区を含めていても、区内での取引が少ない会社では、適正な価格を出しにくいことがあります。物件と同じ駅・同じ種類の最近の事例を具体的に話せるかを聞いてみましょう。
2. 査定書か鑑定評価書かを確認する
不動産会社の査定は無料です。相続や親族間の売買で鑑定評価書が必要な場合だけ、不動産鑑定士に別途依頼することになります。どちらが必要か分からないときは、目的を伝えて相談すると無駄な出費を避けられます。
3. 査定額の高さだけで決めない
査定額は、不動産会社が買い取る金額ではなく、売れると見込む価格の意見です。媒介契約を結んでもらうために、相場より高い査定額が提示されることもあります。高い金額で売り出して反響がなければ、値下げを重ねることになり、売れ残りの印象がつくおそれもあります。
4. 査定の根拠を書面で受け取る
根拠の説明は法律上の義務です。比べた成約事例、補正の理由、売り出し価格の提案とその後の見直しの計画を、書面で出してもらいましょう。説明があいまいな査定額は、比較の対象から外して構いません。
5. 机上査定の金額で資金計画を立てない
机上査定は概算です。室内の状態、越境、接道などは現地と役所で調べないと分かりません。住み替え先の購入や住宅ローンの返済計画は、訪問査定の金額をもとに立てましょう。
6. 不利な情報も隠さず伝える
雨漏り、シロアリ、過去の浸水、増改築、近隣との境界の問題などは、査定の時点で伝えます。あとから見つかると、価格の見直しや、引渡し後の契約不適合責任の問題につながります。伝えたうえで出た査定額のほうが、実際に売れる価格に近くなります。
7. 一括査定サイトは依頼先の数を絞る
一括査定サイトは、一度の入力で複数の会社に依頼できて便利です。その反面、申し込んだ会社の数だけ電話やメールが届きます。対応できる数として、依頼先は2〜3社に絞るのがおすすめです。地元の会社に直接依頼する方法もあわせて検討しましょう。
江戸川区ならではの査定のポイント｜水害・路線・土地の事情
江戸川区の査定では、水害リスクの扱い、鉄道ごとに分かれる相場、土地の個別事情の3つをどこまで調べているかで、金額と説得力に差が出ます。区内に店舗があり、地元の買主の動きを知っている会社かどうかも確認しましょう。
ゼロメートル地帯と水害ハザードマップ
江戸川区によると、区は荒川・江戸川と東京湾に囲まれ、陸域の7割が満潮時の海面より低いゼロメートル地帯です（江戸川区の地形、2026年10月時点）。2020年8月28日からは、売買の重要事項説明で、水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが義務になっています。
浸水の想定は区内の広い範囲に共通する条件です。それだけを理由に大きく査定額を下げる説明を受けたら、近隣の成約事例でどう織り込まれているかを確認しましょう。過去の浸水の有無や、基礎の高さ、2階以上にリビングがあるかなど、物件ごとの事情のほうが価格に影響します。
鉄道3路線で分かれる生活圏と相場
江戸川区は、北部のJR総武線（小岩・平井）、中部の都営新宿線（船堀・一之江・瑞江・篠崎）、南部の東京メトロ東西線（葛西・西葛西）と、鉄道ごとに生活圏が分かれています。同じ区内でも買主の層と相場が違うため、査定で比べる事例は、同じ路線・同じ駅のものが基本です。別の路線の事例ばかりが並んでいる査定書は、理由を聞いてみてください。
地価の水準と査定の時点
東京都が公表した令和8年地価公示（2026年1月1日時点）では、江戸川区の住宅地の平均価格は1㎡あたり44.1万円（坪約145.8万円）、前年比5.7％の上昇でした。相場が動いている時期は、数年前の査定額や購入時の価格が参考になりにくくなります。査定は売却を考える時点で取り直しましょう。
旗竿地・私道・借地・区画整理地は調査の深さで差が出る
区内には、旗竿地や私道に接する土地、土地区画整理事業が行われた地域、借地権付きの建物が少なくありません。道路の種類と幅、私道の持分、境界標の有無は、役所と法務局の調査で分かります。机上査定ではここが反映されないため、訪問査定との金額の差が出やすい物件です。
再建築できない土地や借地など、仲介で買主が見つかりにくい物件は、買取の査定もあわせて取ると判断しやすくなります。詳しくは江戸川区の再建築不可物件の売却ガイドと江戸川区の不動産買取ガイドをご覧ください。
一戸建て・マンション・土地別｜査定で見られるところ
査定で見られる項目は、物件の種類によって異なります。一戸建ては土地と建物を分けて、マンションは管理の状態まで含めて、土地は道路と境界を中心に評価します。
| 種類 | 主な査定方法 | 査定で見られるところ |
|---|---|---|
| 一戸建て | 土地：取引事例比較法／建物：原価法 | 土地の形と接道、築年数、耐震基準、雨漏り・シロアリ、リフォームの履歴、駐車場 |
| マンション | 取引事例比較法 | 駅からの距離、階数・方角、専有面積、管理費・修繕積立金、大規模修繕の履歴、管理の状態 |
| 土地 | 取引事例比較法 | 道路の種類と幅、間口と奥行き、用途地域・建ぺい率・容積率、境界の確定、古家の有無 |
一戸建ての査定：築年数だけで建物をゼロにしない
一戸建ての査定では、土地と建物を別々に評価して合計します。木造住宅の税務上の耐用年数は22年ですが、これは税金の計算のための年数で、建物が使える年数ではありません。
国土交通省は2014年に「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を公表し、築20〜25年で建物の価値を一律にゼロとみる慣行を改め、リフォームや維持管理の状態を評価に反映する考え方を示しています。屋根・外壁の塗装、水回りの交換、耐震補強などの記録があれば、査定のときに必ず伝えましょう。1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準の建物は、買主の住宅ローンや税の優遇に影響するため、建築確認の時期も確認されます。
マンションの査定：管理の状態も価格に入る
マンションは、同じ建物や近隣の似た建物の成約事例と比べて査定します。部屋の中だけでなく、修繕積立金の額と残高、長期修繕計画、大規模修繕の実施時期といった管理の状態も見られます。項目ごとの評価の上げ方は中古マンションをより高く売るポイント｜査定で見られる10項目で解説しています。
土地の査定：道路と境界が価格を左右する
土地は、接している道路の種類と幅、間口の広さで、建てられる建物が変わります。境界が確定していない場合は、売却までに測量が必要になることがあり、その費用と期間も査定の説明に含まれているかを確認しましょう。
江戸川区で不動産査定を依頼する不動産会社の選び方
査定を依頼する会社は、査定額の高さではなく、「根拠の説明」「区内での経験」「売り方の提案」「担当者」の4点で選びます。特定の会社名のランキングよりも、ご自身の物件に合うかどうかを確かめることが大切です。
- 根拠の説明：成約事例と補正の理由を、書面で示してくれるか
- 区内での経験：同じ駅・同じ種類の物件を最近扱っているか
- 売り方の提案：仲介だけでなく、買取や時期の選び方も含めて提案があるか
- 担当者：宅地建物取引士の資格、連絡の速さ、質問への答え方はどうか
- 費用の説明：仲介手数料と諸費用、手取りの見込みを契約の前に示してくれるか
査定額に差が出たときの比べ方（仮定の例）
仮に3社の査定額が、A社4,300万円、B社4,500万円、C社5,200万円だったとします。C社だけが大きく高い場合は、「どの成約事例をもとにしたか」「その価格で売り出して反響がなければ、いつ・いくらに見直すか」を質問しましょう。答えが具体的であれば検討に値しますし、あいまいであれば、契約を取るための金額である可能性を考えます。
反対に、低い査定額にも理由があります。調査で見つかった接道や越境の問題を織り込んでいる場合もあるため、金額の高低ではなく理由を比べてください。
会社のタイプごとの向き不向きや免許の調べ方は江戸川区の不動産会社の選び方、口コミの読み方は江戸川区の不動産会社の口コミ｜見方と良い担当者の見分け方にまとめています。
不動産査定の前に準備する書類と当日の流れ
査定は、書類がそろっていなくても依頼できます。ただし、購入時の資料や図面があると調査が早く進み、査定の精度も上がります。
用意しておくと良い書類
- 登記済権利証または登記識別情報通知
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書（毎年6月ごろに届くもの）
- 購入したときの売買契約書・重要事項説明書・パンフレット
- 間取り図、測量図、建築確認済証・検査済証（一戸建て）
- 管理規約、長期修繕計画、管理費・修繕積立金の額が分かるもの（マンション）
- リフォームや修繕の記録、住宅ローンの残高が分かるもの
査定の依頼から売り出しまでの流れ
- 相場を調べる：不動産情報ライブラリなどで、近隣の取引価格の目安をつかみます。
- 査定を依頼する：2〜3社に、同じ資料と希望条件を伝えて依頼します。
- 訪問査定を受ける：室内と敷地を30分〜1時間ほど確認します。気になる点は先に伝えます。
- 査定書の説明を受ける：査定額、根拠、売り出し価格の提案、諸費用と手取りの見込みを聞きます。
- 会社を比べて決める：根拠と提案を比べ、納得できた会社と媒介契約を結びます。
- 売り出す：査定額をもとに、売り出し価格を決めて販売を始めます。
査定を受けたからといって、売却や契約の義務は生じません。掃除や書類の確認など、査定の前にしておくと良い準備は中古マンションを高く売る方法｜査定前にやる5つの準備でも紹介しています。媒介契約と仲介手数料の仕組みは江戸川区で不動産売却の仲介を依頼する会社の選び方と仲介手数料をご覧ください。
江戸川区の不動産のまとめガイド
江戸川区で不動産査定を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店Googleクチコミ★4.9
ここまでの基準に照らして、当社についても事実をお伝えします。株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。
口コミで評価されているポイント
いただいている口コミでは、価格設定の丁寧な説明、進捗状況のこまめな報告、連絡の速さ、相続した家や実家の売却への対応などを評価していただいています。査定については、実際に売れる見込みのある価格を、根拠とともにお伝えすることを大切にしています。
「結果としては、査定金額にドンピシャの金額で購入が決まりましたので、手堅い査定だったと思います。」（Googleクチコミより一部抜粋）
セルフリジェネレーションの強み
- 墨田区・江戸川区に特化：瑞江店（江戸川区谷河内）を拠点に、瑞江・篠崎・一之江・船堀・葛西・小岩・平井など区内各地の査定に対応しています。
- 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：接道や借地、相続など、事情が複雑な物件の査定にも対応しています。
- 売却も買取も対応：仲介で売る場合の査定額と、当社が買い取る場合の金額を並べてご提示できます。
- 専門家との連携：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーによる無料相談をご利用いただけます。
- LINE・オンライン相談可：来店が難しい方や、遠方にお住まいの方もご相談いただけます。
当社に査定を依頼した場合の進め方
まずご希望と物件の状況を伺い、机上査定か訪問査定かをお選びいただきます。訪問査定では、現地の確認に加えて登記や道路などを当社で調べ、成約事例を示して査定額の考え方をご説明します。あわせて、諸費用と手取りの見込みもお示しします。その場でのご契約をお願いすることはありませんので、ほかの会社と比べてからご判断ください。お申し込みは無料査定から、売却の詳細は不動産売却のページをご覧ください。
江戸川区の不動産査定に関するよくある質問
不動産査定書はなぜ無料で作成してもらえるのですか？
不動産会社の報酬である仲介手数料は、売買契約が成立したときに受け取る成功報酬だからです。価格の根拠を示すことは宅地建物取引業法上の義務で、そのための査定の費用は依頼者に請求できないとされています。
査定を依頼したら、必ず売らなければいけませんか？
いいえ、売る義務はありません。査定は価格の目安を知るためのもので、媒介契約を結ぶかどうかは、査定書の説明を聞いてから決められます。売却の時期が決まっていない段階でも依頼できます。
江戸川区で不動産査定を依頼するなら、何社に頼めばいいですか？
2〜3社が目安です。同じ資料と条件を伝えて、査定額の根拠、売り出し価格の提案、費用の説明を比べると違いが分かります。多すぎると連絡の対応が負担になります。
机上査定と訪問査定は、どちらを選べばいいですか？
まず目安を知りたい段階なら机上査定、売却や住み替えを具体的に考えているなら訪問査定が向いています。売り出し価格を決めるときは、現地と役所の調査を行う訪問査定が必要です。
一戸建ての査定では、築年数が古いと建物の価値はゼロになりますか？
一律にゼロになるわけではありません。国土交通省は2014年の指針で、リフォームや維持管理の状態を建物の評価に反映する考え方を示しています。修繕の記録があれば査定のときに伝えましょう。
江戸川区は水害リスクがあるので、査定額は低くなりますか？
浸水の想定は区内の広い範囲に共通するため、近隣の成約事例にすでに織り込まれているのが一般的です。物件ごとの差は、過去の浸水の有無や建物の造りなど個別の事情で決まります。
不動産査定書と不動産鑑定評価書は、どちらを依頼すればいいですか？
売却の検討が目的なら、不動産会社の無料の査定書で足ります。遺産分割で意見が合わない場合や親族間で売買する場合など、価格の証明が必要なときに、不動産鑑定士の鑑定評価書を有料で依頼します。
まとめ
本記事では、江戸川区で不動産査定を依頼するときの注意点と、査定を依頼する不動産会社の選び方を解説しました。
- 不動産会社の査定書は無料。有料の鑑定評価書は、価格の証明が必要なときだけ依頼する
- 机上査定は目安、訪問査定は売り出し価格を決めるためのもの
- 査定額は売れる価格の約束ではない。成約事例と補正の理由を書面で確認する
- 江戸川区では、水害リスクの扱い、路線ごとの相場、接道・借地などの調査の深さを確かめる
- 2〜3社に同じ条件で依頼し、金額の高さではなく根拠と提案で比べる
査定は無料で、受けたからといって売る義務はありません。まずは2〜3社に相談し、説明に納得できる会社を見つけることから始めましょう。売却の全体像は江戸川区の不動産売却ガイドもあわせてご覧ください。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月12日
江戸川区の不動産査定のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 9:00〜18:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階
