【2026年版】中古マンションをより高く売るポイント｜査定で見られる10項目の記事

「うちのマンションは、査定でどこを見られるのだろう」「少しでも高く評価してもらうには、何をしておけばいいのか」。査定を前にして、こうした不安を持つ方は多くいます。

中古マンションの査定は、担当者の感覚で決まるものではありません。近くの成約事例を基準にして、階数や向き、室内の状態、管理の状況といった項目を1つずつ比べて金額を出します。この記事では、査定時に見られる項目と、項目ごとの評価の上げ方を、宅建業者の実務の目線で解説します。

• マンションの査定額が決まる仕組み
• 査定で見られる10個の項目と、それぞれの評価の上げ方
• 売主には変えられない項目と、準備で評価が変わる項目の違い
• 訪問査定の当日の流れと、聞かれること
• 査定額の根拠の見方と、高すぎる査定額への注意
• 墨田区・江戸川区のマンション査定で見られやすい点

先に結論をお伝えすると、方角・築年数・立地・階数は売主には変えられません。評価を上げられるのは、耐震性やリフォーム履歴を資料で示すこと、室内を手入れすること、不具合を正直に伝えることの3つです。

この記事の結論

• マンションの査定は、近くの成約事例と項目ごとに比べる「事例比較方式」が一般的です。査定額には必ず根拠があります。
• 査定で見られるのは、日当たり・間取り・築年数・耐震性・室内・リフォーム履歴・不具合・音・立地・階数の10項目です。
• 方角・築年数・立地・階数は変えられません。資料と手入れで評価が変わるのは、耐震性・リフォーム履歴・室内の状況です。
• キズや不具合を隠すと、引渡しの後に契約不適合責任を問われるおそれがあります。査定のときに正直に伝えます。
• 査定額が高い会社が高く売る会社とは限りません。根拠になった成約事例と、加点・減点の理由を必ず聞きます。

マンションの査定とは？査定額は成約事例との比較で決まる

マンションの査定額は、同じマンションや近くの似たマンションの成約事例と比べて決まります。担当者の印象だけで金額が上下するわけではありません。

査定とは、不動産会社が「この住戸はおよそいくらで売れそうか」を見積もることです。事例比較方式とは、査定する住戸とよく似た成約事例を選び、条件の違いを点数（評点）で比べて価格を出す方法のことです。

公益財団法人 不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」では、中古マンションは事例比較方式で査定するとされています。比べる項目は、交通の便、近隣の状況、住戸の位置（所在階・方位・日照）、専有部分（室内の維持管理の状況など）、敷地、共用部分、施設、維持管理の8つです（出典：不動産流通推進センター「価格査定マニュアルによる査定方法」、2026年10月確認）。

査定額の計算例

同センターの資料では、次のような計算例が示されています。成約事例の㎡単価に、評点の比率と面積を掛ける考え方です。

• 事例のマンション：㎡単価30万円、評点105点
• 査定するマンション：専有面積70㎡、評点110点
• 査定額：30万円×（110点÷105点）×70㎡×1.00（流通性比率）≒2,200万円

流通性比率とは、その物件の売りやすさ・売りにくさを表す調整の割合のことです。この例では、評点が5点違うことで、査定額に約100万円の差が出ています。項目ごとの評価が、そのまま金額に反映される仕組みです。

なお、すべての不動産会社がこのマニュアルを使っているわけではありません。ただし「成約事例を基準に、項目ごとの違いを比べる」という考え方は、どの会社でも共通しています。

マンションを高値で査定してもらうための10個のポイント

査定で見られる項目は10個あり、売主には変えられない項目と、準備によって評価が変わる項目に分かれます。力を入れるのは、準備で評価が変わる項目です。

1. 日当たり・方角

日当たりの良い住戸は、査定でプラスに評価されます。一般に南向きの人気が高く、価格査定マニュアルでも方位と日照・採光は「住戸位置」の項目として比べられます。

方角は変えられませんが、見せ方は工夫できます。訪問査定は日が入る時間帯に設定し、カーテンを開けておきましょう。両隣を住戸に挟まれた中住戸は、窓が玄関側とバルコニー側に限られ、湿気がこもりやすい傾向があります。換気口のまわりや北側の部屋、収納の中にカビがないかを確認し、あれば掃除しておきます。

2. 間取り

間取りは、部屋数よりも暮らしやすさが見られます。生活動線とは、家の中で人が移動する道筋のことです。洗濯機から物干し場までが近い、キッチンから洗面所へ行きやすいといった間取りは、買主に好まれます。

訪問査定では、水回りの位置や収納の量から使いやすさを確認します。動線上に家具や荷物があると、実際より狭く見えます。廊下とリビングの床に置いた物は、査定の前に片付けておきましょう。和室を洋室に変えた、2部屋をつなげたなどの変更があれば、時期と内容を伝えます。

3. 築年数

マンションは、築年数が古くなるほど価格が下がる傾向があります。ただし下がり方は地域や駅によって違い、「築何年で何％下がる」と一律には言えません。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格・成約価格（2025年4月〜2026年3月）を当社で集計すると、㎡単価の中央値は墨田区全体で104.0万円、江戸川区全体で67.1万円でした。このうち1981年以前に建てられたマンションは、墨田区で63.8万円、江戸川区で48.0万円です。

築年数は変えられませんが、「築年数のわりに状態が良い」ことは資料で示せます。大規模修繕の実施時期、給排水管の更新、室内の設備交換の履歴を用意してください。築年数の古いマンションの売り方は「築古マンションの売却の限界築年数は？築40年・50年でも売る方法」で解説しています。

4. 耐震性

建物が新耐震基準で建てられているかどうかは、査定に大きく関わります。新耐震基準とは、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用される耐震の基準のことです。完成した日ではなく、建築確認を受けた日で判断します。

価格査定マニュアルでも、耐震性は評点の対象です。建築基準法に準拠した耐震性能を標準（0点）として、旧耐震基準の建物は減点、耐震性能が高い建物は加点されます。

耐震性は、買主の住宅ローン控除にも影響します。国税庁によると、中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅であるか、耐震基準に適合することが証明された住宅であることが必要です（出典：国税庁タックスアンサー No.1211-3、令和8年4月1日現在の法令）。

1981〜1982年ごろに建てられたマンションや、旧耐震基準でも耐震診断・耐震改修を行ったマンションは、その資料があるかどうかで買主の幅が変わります。総会の議事録や管理会社で確認しておきましょう。

5. 室内の状況

室内の状況は、売主の手入れで評価が変わる代表的な項目です。価格査定マニュアルでも、室内の維持管理の状況は、標準を0点として、良ければ加点、悪ければ減点されます。

担当者は、マンション名と築年数から、訪問の前におおよその室内の状態を想定しています。その想定より傷みが大きいと、評価が下がります。見られるのは次のような点です。

• 壁紙のはがれ、目立つ汚れ
• 床のへこみ、きしみ、日焼けによる変色
• たばこ・ペット・芳香剤などのにおい
• 水漏れやカビによる天井・壁のシミ
• キッチン・浴室・洗面所・トイレの水あかとカビ
• 給湯器・換気扇・エアコンなどの設備が動くか

査定の前は、水回りと玄関を中心に掃除をして、換気をしておけば十分です。壁紙の張り替えやハウスクリーニングを先に手配する必要はありません。かけた費用を価格に上乗せできるとは限らないため、査定のときに不動産会社と相談して決めます。詳しくは「マンションを売却する前のリフォームは損をする？」をご覧ください。

6. リフォーム履歴

リフォームや設備交換の履歴は、資料があれば査定でプラスに評価されます。「どこを・いつ・どのように直したか」を一覧にして、見積書や領収書、保証書と一緒に用意しましょう。

特に、給湯器、浴室、キッチン、トイレなどの水回りは、交換の時期が分かるだけでも買主の安心材料になります。口頭で「数年前に替えた」と伝えるより、年と内容が分かる資料がある方が、価格に反映しやすくなります。

履歴のまとめ方と、査定前にそろえる書類は「中古マンションを高く売る方法｜査定前にやる5つの準備」で解説しています。

7. キズや汚れなどの不具合（瑕疵）

キズや不具合は、隠さずに見える状態にしておくことが、結果として売主を守ります。査定では、次のような点が確認されます。

• 結露や水漏れによる大きなカビ・シミ
• 家具をぶつけてできた壁の穴、床のへこみ
• 窓ガラスのひび、建具の開け閉めの不具合
• 過去の雨漏り・水漏れと、その修理の内容

以前は「瑕疵（かし）」と呼ばれていましたが、2020年4月1日に施行された改正民法で、売主の責任は「契約不適合責任」に変わりました。契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と合っていない場合に、売主が負う責任のことです。買主は、修理の請求、代金の減額、契約の解除、損害賠償を求めることができます。

売主が知っていた不具合を伝えずに売ると、引渡しの後にこの責任を問われるおそれがあります。査定で伝えた内容は、物件状況の報告書（告知書）として書面に残し、契約のときに買主へ渡します。詳しくは「契約不適合責任を負う期間はどれくらい？」をご覧ください。

8. マンション内の騒音など

音の状況は、査定のときに担当者が室内で確認し、売主にも質問します。住んでいる人には気にならない音でも、初めて訪れる買主には気になることがあるためです。

上の階の足音、隣の住戸の生活音、給排水の音、前面道路の車の音、線路や学校の音などが確認されます。過去に管理組合や管理会社へ相談した音の問題があれば、その経過も伝えてください。窓を二重サッシに替えた、床を遮音性の高い材料に替えたといった対策は、プラスの材料になります。

9. 立地・周辺環境

立地は、査定額への影響が特に大きい項目です。駅からの距離、買い物のしやすさ、学校・保育園・公園・病院までの距離などが、生活する人の目線で見られます。

価格査定マニュアルでも、駅からの徒歩分数は「交通の便」として比べられ、駅に近いほど評点が高くなります。立地は変えられませんが、住んでいる人にしか分からない良さは伝えられます。

• 駅までの歩きやすい道、雨の日に使えるバス
• よく使うスーパー・病院・公園
• 通学路の様子、保育園の入りやすさ
• 町会の行事や、マンション内の雰囲気

こうした情報は、不動産会社が広告や内見の案内で使える材料になります。

10. 階数

階数は、高い階ほど評価が上がる傾向があります。価格査定マニュアルでは3階を標準として、階が上がるほど評点が高くなり、1階は減点とされています。眺望や日当たり、防犯の面で上の階が好まれるためです。

ただし、1階や低い階にも良さはあります。専用庭がある、下の階への足音を気にしなくてよい、エレベーターを待たずに出入りできる、といった点です。小さなお子さんのいる世帯や高齢の方には、こうした点を好む買主もいます。眺望、角部屋、ルーフバルコニーなど、その住戸ならではの特徴を伝えてください。

住戸の中だけでなく「管理」も査定で見られる

マンションの査定では、住戸の中の10項目に加えて、建物全体の管理の状況も見られます。価格査定マニュアルでも、共用部分（外壁の状況・エントランスなど）と維持管理（計画修繕の実施・保守清掃・管理員など）が比べる項目に入っています。

訪問査定の当日、担当者はエントランス、廊下、ごみ置き場、駐輪場、掲示板なども確認します。そのうえで、次の資料から管理の状況を読み取ります。

• 管理費・修繕積立金の月額と、値上げの予定
• 長期修繕計画と、これまでの大規模修繕の履歴
• 総会の議事録（一時金や工事の議案が出ていないか）
• 管理規約・使用細則（ペット、リフォーム、駐車場の決まり）

修繕積立金とは、外壁や屋上、給排水管など共用部分の将来の修繕に備えて、所有者が毎月積み立てるお金のことです。仕組みは「マンションの修繕積立金とは」で解説しています。

訪問査定の当日の流れと聞かれること｜売却理由は正直に伝える

訪問査定は、30分〜1時間ほどで終わるのが一般的です。室内と共用部分を確認し、売主から話を聞いたうえで、後日、査定書で金額と根拠が示されます。

1. 室内の確認：各部屋、水回り、バルコニー、収納を見ます。日当たり、眺望、音、においも確認します。
2. 共用部分の確認：エントランス、廊下、ごみ置き場、駐車場・駐輪場を見ます。
3. 聞き取り：リフォームの履歴、不具合、売りたい時期、住宅ローンの残高、売却の理由を聞きます。
4. 書類の確認：購入時のパンフレット、管理規約、総会の資料などを見ます。
5. 査定書の提示：数日〜1週間ほどで、査定額と根拠の説明を受けます。

売却理由や気になることは正直に不動産会社へ伝える

売却の理由と希望の時期は、正直に伝えてください。同じ住戸でも、「半年かけて高く売りたい」のか「3か月以内に確実に売りたい」のかで、提案する売り出し価格と売り方が変わるためです。

住み替え、相続、離婚、住宅ローンの返済など、理由によって使える税金の特例や進め方も違います。急いで売りたい場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」も選べます。売り出した後の内見の対応と値下げの判断は「江戸川区でマンションを高く・早く売るコツ」で解説しています。

査定額の見方｜高い査定額が「高く売れる価格」とは限らない

査定額は、不動産会社が「この金額で買います」と約束するものではありません。査定額が一番高い会社に頼めば一番高く売れる、とは限らない点に注意が必要です。

宅地建物取引業法では、不動産会社が売り出し価格について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定められています（第34条の2第2項）。査定額を聞いたら、金額だけでなく根拠を必ず確認しましょう。

• 成約事例：いつ・どのマンションの・どの住戸の事例を使ったか。売り出し中の価格ではなく、実際に成約した価格か。
• 加点と減点：事例と比べて、どの項目をプラス・マイナスに評価したか。
• 売り出し価格：査定額にいくら上乗せして売り出すのか。その理由は何か。
• 売れるまでの期間：どのくらいの期間で、どのような買主に売れると見ているか。
• 売れないときの対応：いつ・いくら価格を見直す考えか。

相場とかけ離れた高い査定額で売り出すと、内見が入らないまま時間がたち、結局は値下げを重ねることになりかねません。複数の会社の査定額に大きな開きがあるときは、それぞれの根拠を比べてください。いつ売るかの判断は「マンションを売るタイミングはいつ？」、契約から引渡しまでの注意点は「マンションの売却時に注意すること」をご覧ください。

墨田区・江戸川区のマンション査定で見られやすいポイント

墨田区と江戸川区では、取引の中心になるマンションのタイプが違うため、査定で重く見られる項目も変わります。墨田区はコンパクトな住戸、江戸川区は70㎡前後のファミリー向けが中心です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格・成約価格（2025年4月〜2026年3月）を当社で集計。

墨田区のマンション査定｜登記簿の面積と耐震性

墨田区は錦糸町・両国・押上・曳舟など都心に近い駅が多く、30〜40㎡台の住戸の取引が多い地域です。この広さの住戸では、登記簿に記載された面積が40㎡以上あるかどうかが、査定のポイントになります。

買主が住宅ローン控除を使うには、登記簿上の床面積が40㎡以上であることが必要です（40㎡以上50㎡未満の場合は、合計所得金額が1,000万円以下の年に限られます。出典：国税庁タックスアンサー No.1211-3）。パンフレットの面積は壁の中心から測るため、登記簿の面積より少し広く表示されます。パンフレットで41㎡の住戸が、登記簿では40㎡を下回ることもあります。

旧耐震基準のマンションも多いため、耐震診断の有無は早めに確認しておきましょう。駅別の相場は「墨田区のマンション売却」の記事、注意点は「墨田区のマンション売却の注意点10選」にまとめています。

江戸川区のマンション査定｜設備の履歴と駐車場

江戸川区は葛西・西葛西・船堀・一之江・瑞江などにファミリー向けのマンションが多く、買主の中心は子育て世帯です。同じマンションや近くのマンションに似た広さの住戸が多いため、室内の状況とリフォーム履歴の差が、査定額の差になりやすい地域です。

車を使う世帯も多いため、敷地内の駐車場の空きと月額、駐輪場の決まりも確認されます。学校区や公園までの距離など、子育てに関する情報も伝えてください。駅別の相場は「江戸川区のマンション売却」の記事、査定の頼み方は「江戸川区で不動産査定を依頼するときの注意点」をご覧ください。

両区に共通｜水害ハザードマップと浸水への備え

両区とも荒川などの浸水想定区域が広く、売買の重要事項説明では、水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが宅建業者に義務づけられています（宅地建物取引業法施行規則の改正、2020年8月28日施行）。

浸水想定区域にあること自体は変えられません。ただし、止水板の有無、電気設備の位置、管理組合の防災マニュアルや備蓄など、浸水への備えが分かる資料は、買主の不安を和らげる材料になります。売却全体の流れは、墨田区の方は「墨田区で家・マンションを売る完全ガイド」、江戸川区の方は「江戸川区の不動産売却ガイド」にまとめています。

墨田区・江戸川区でマンションの査定を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区の中古マンションの査定と売却をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点、当社サイト表示）。

口コミでは、価格設定の丁寧な説明、進捗のこまめな報告、親身な対応を評価いただいています。当社の査定では、根拠にした成約事例をお見せしながら、どの項目をどう評価したかをご説明します。契約を取るために高い金額を示すのではなく、実際に売れると考える価格をお伝えすることを大切にしています。

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• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：駅ごと・築年数ごとの相場の違いを踏まえて査定します。
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マンションの査定に関するよくある質問

マンションの査定では、どこを見られますか？

マンションの査定では、日当たり・間取り・築年数・耐震性・室内の状況・リフォーム履歴・不具合・音・立地・階数の10項目と、建物全体の管理の状況が見られます。不動産会社は、近くの成約事例とこれらの項目を比べて査定額を出します。

査定の前に掃除をすると、査定額は上がりますか？

掃除だけで査定額が大きく上がることはありません。ただし、汚れや荷物が多いと、室内の傷みを確認できず、控えめな評価になることがあります。水回りと玄関の掃除、換気、床に置いた物の片付けをしておけば十分です。

マンションの査定前にリフォームはした方がいいですか？

査定の前にリフォームをする必要は、原則としてありません。かけた費用を価格に上乗せできるとは限らず、自分の好みで直したい買主もいるためです。壊れた設備の修理など小さな補修をするかどうかは、査定のときに不動産会社と相談して決めます。

キズや不具合を伝えると、査定額は下がりますか？

不具合の内容によっては、査定額が下がることがあります。しかし、隠して売ると、引渡しの後に契約不適合責任を問われ、修理の費用や代金の減額を求められるおそれがあります。査定のときに伝えて、書面に残す方が安全です。

査定額が一番高い不動産会社に頼めばいいですか？

査定額の高さだけで選ぶことはおすすめしません。査定額は買い取る約束ではなく、相場より高すぎる価格で売り出すと、売れずに値下げを重ねることがあるためです。根拠になった成約事例と、加点・減点の理由を聞いて比べてください。

旧耐震基準のマンションは、査定額が低くなりますか？

旧耐震基準のマンションは、新耐震基準のマンションより査定額が低くなる傾向があります。買主が住宅ローン控除を使いにくいことも理由の1つです。耐震診断や耐震改修を行っている場合は、その資料を用意すると評価につながります。

まとめ｜中古マンションをより高く売るポイントは、査定で見られる項目を知ること

中古マンションの査定額は、成約事例との比較で決まります。見られる項目を知っておけば、変えられない点で悩まずに、評価が変わる点に力を入れられます。

• 変えられない項目（方角・築年数・立地・階数）：住んで分かった良さを、不動産会社に伝えます。
• 資料で変わる項目（耐震性・リフォーム履歴）：建築確認の時期、耐震診断の結果、工事の領収書を用意します。
• 手入れで変わる項目（室内の状況・キズや汚れ）：水回りと玄関を掃除し、不具合は隠さずに伝えます。
• 査定額の見方：金額ではなく、成約事例と加点・減点の根拠で比べます。

査定は、売ると決めていなくても受けられます。価格を知りたい方は、無料査定や無料相談からお気軽にお問い合わせください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月11日

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