【2026年版】マンションを売却する前のリフォームは損をする？費用対効果と直す範囲の記事

「古くなったキッチンやお風呂を新しくしてから売り出したほうが、高く売れるのではないか」「壁紙くらいは張り替えないと、買い手がつかないのではないか」。マンションの売却を考え始めると、多くの方がこの点で迷います。

この記事では、マンションを売却する前のリフォームについて、2026年10月時点の法令と公的機関の情報に基づいて解説します。

• マンションを売却する前のリフォームで損をする理由
• リフォーム・リノベーション・補修・ハウスクリーニングの違い
• 部位別のリフォーム費用の目安と、費用対効果の計算例
• 直したほうがよい不具合と、直さなくてよい箇所の見分け方
• リフォーム費用の税金の扱い（譲渡費用になるか）
• 墨田区・江戸川区のマンションで気をつけたい点

先に結論をお伝えすると、マンションを売却する前の大がかりなリフォームは、かけた費用を売却価格で回収しにくいため、原則として不要です。売主が行うのは、故障や水漏れなどの不具合への対応と、清掃・小さな補修までにとどめるのが基本です。

この記事の結論

• マンション売却前のリフォームは、費用を価格に上乗せしにくく、原則として行わないほうが手取りは多くなります。
• 設備の故障や水漏れなどの不具合は、直すか、買主に告知したうえで現状のまま売るかを決めます。
• 費用対効果が高いのは、ハウスクリーニングと、壁紙の一部の張り替えなど数万〜数十万円の補修です。
• 修繕費は譲渡費用にならないため（国税庁 No.3255）、税金が安くなるとは考えないほうが安全です。
• 工事を頼む前に、現状のままで仲介と買取の査定を受け、直す費用と値引きの幅を比べて判断します。

リフォーム・リノベーション・補修・ハウスクリーニングの違い

売却前に検討される手入れは、規模の大きい順に、リノベーション、リフォーム、補修、ハウスクリーニングの4つに分けられます。売主に向いているのは、規模の小さい補修とハウスクリーニングです。

リフォームとは、古くなった設備や内装を新しいものに取り替え、新築に近い状態に戻す工事のことです。壁紙やフローリングの張り替え、キッチンや浴室の交換などが当たります。これらをまとめて行うものは、フルリフォームと呼ばれます。

リノベーションとは、間取りの変更や断熱性能の向上など、住まいの性能や価値を元の状態よりも高める大規模な工事のことです。リフォームより費用も工期もかかります。

補修（修繕）とは、壊れた箇所や傷んだ箇所だけを直すことです。ハウスクリーニングとは、専門の業者が水まわりや床、窓などを清掃するサービスのことで、工事は伴いません。

※費用の規模は一般的な目安です。広さや状態、依頼する会社によって変わります。

マンションを売却する前のリフォームで損をする理由

マンションを売却する前のリフォームで損をしやすいのは、かけた費用の分だけ売却価格が上がるとは限らないためです。理由は大きく4つあります。

マンションの価格は内装だけでは決まらない

中古マンションの価格は、立地、駅からの距離、築年数、広さ、階数と向き、管理の状況で大半が決まります。査定では、同じマンションや近くのマンションの成約事例をもとに価格を出すため、内装の新しさが評価に占める割合は大きくありません。

建物の構造や共用部分、管理の状態は、部屋の中をリフォームしても変えられません。300万円をかけて内装を新しくしても、査定額が300万円上がることはまれです。査定で見られる項目は、中古マンションをより高く売るポイント｜査定で見られる10項目で解説しています。

中古マンションの買主は、自分でリフォームしたい人が多い

中古マンションを探している方には、購入後に自分の好みでリフォームやリノベーションをする前提の方が多くいます。売主が選んだ壁紙やキッチンが、買主の好みに合うとは限りません。

買主が自分で工事をする場合、工事費を住宅ローンとまとめて借りられる商品があります。断熱窓への交換や高効率の給湯器の設置などには、国の補助制度「住宅省エネ2026キャンペーン」も使えます。公式サイトによると、2026年10月12日時点の予算に対する申請額の割合は、みらいエコ住宅2026事業（リフォーム）が9％、先進的窓リノベ2026事業が28％で、受付が続いています。

こうした制度があるため、買主は「安く買って、自分で直す」計画を立てやすくなっています。対象の工事や申請の期限は、住宅省エネ2026キャンペーンの公式サイトで確認できます。

価格が上がると、買主の層が狭くなる

リフォームの費用を上乗せして売り出すと、同じマンションのほかの部屋より価格が高くなります。物件を探す人の多くは、ポータルサイトで価格の上限を決めて検索するため、上限を超えた部屋は候補に入りません。

割安な部屋を買って自分で直したい人や、買い取って再販売する不動産会社も、リフォーム済みの部屋は選びにくくなります。買主の層が狭くなると、売れるまでの期間が長くなります。

工事の間は売り出せず、維持費がかかる

工事の見積もり、管理組合への申請、工事そのものに、1〜2か月かかることがあります。その間は売り出しが遅れ、管理費、修繕積立金、固定資産税、住宅ローンの負担が続きます。

住みながら工事をした場合は、引渡しの時点では新品ではなくなる点にも注意が必要です。売れない間の維持費については、マンションが売れない場合の管理費はどうなる？滞納のリスクと対処法をご覧ください。

売却前リフォームの費用の目安と費用対効果の計算例

水まわりの設備をひととおり交換し、壁紙も張り替えると、費用の合計は200万円を超えることが珍しくありません。この金額を売却価格に上乗せして回収できるかが、判断の分かれ目になります。

部位別のリフォーム費用の目安

国土交通省の資料「リフォームの内容と価格について」は、工務店やリフォーム会社など約40社への調査をもとに、工事ごとの価格の目安を示しています。主なものは次のとおりです。

出典：国土交通省「リフォームの内容と価格について」。資料にも、住宅の状況や工事の内容によって価格は異なると書かれています。作成から年数が経った資料のため、現在の見積もりはこれより高くなることがあります。実際の金額は、必ず見積もりで確認してください。

費用対効果の計算例（仮定の数値）

次の表は、現状のままの査定額が3,500万円のマンションを、3つの方法で売った場合の比較です。金額はすべて説明のための仮定で、実際の結果を示すものではありません。

この仮定では、Bは成約価格こそ最も高いものの、費用を引くとAより100万円少なくなります。Cは、少ない費用で値引きの交渉を防げた分、最も多く残ります。仲介手数料は成約価格に応じてかかるため、Bは手数料も増えます。

大切なのは、「直す費用」と「直さなかった場合の値引きの幅」を比べることです。直す費用のほうが大きいなら、直さずに価格で調整するほうが合理的です。

売却前に直したほうがよい箇所・直さなくてよい箇所

直したほうがよいのは、生活に支障が出る故障や不具合と、内見の印象を大きく下げる汚れや破損です。年数相応の傷みは、直さなくても売却できます。

故障や不具合は「直す」か「告知する」

設備の故障や水漏れを知りながら、買主に伝えずに引き渡すと、契約不適合責任を問われるおそれがあります。契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容に合っていない場合に、売主が負う責任のことです（民法第562条〜第564条）。買主は、修理、代金の減額、損害賠償、契約の解除を求めることができます。

対応は2つあります。引渡しまでに直す方法と、付帯設備表や物件状況報告書に不具合を書いて買主に伝え、現状のまま引き渡す方法です。伝えたうえで契約した不具合は、契約の内容に含まれるため、あとから責任を問われにくくなります。

責任を負う期間や免責の決め方は、契約不適合責任を負う期間はどれくらい？売主別の年数と免責特約で解説しています。

清掃と小さな補修は費用対効果が高い

内見での第一印象は、設備の新しさよりも、清潔さと明るさに左右されます。水まわりのカビや油汚れ、窓の汚れは、ハウスクリーニングで大きく改善できます。

壁紙は、全室ではなく、汚れや破れが目立つ部屋だけを張り替える方法があります。電球の交換、建具の調整、網戸の張り替えなども、少ない費用で印象を変えられます。査定を頼む前の準備は、中古マンションを高く売る方法｜査定前にやる5つの準備にまとめています。

空室か居住中かで、できることが変わる

空室で売る場合は、ハウスクリーニングの効果が出やすくなります。家具がないと部屋の傷みが目立つこともあるため、家具や小物で部屋を整える方法もあります。詳しくは、ホームステージングのメリットとデメリットをご覧ください。

住みながら売る場合は、片付けと水まわりの清掃が中心になります。生活しながらの工事は負担が大きく、引渡しまでに再び傷むため、リフォームはおすすめしません。

リフォーム以外でマンションの印象と安心感を高める方法

工事をしなくても、買主の不安を減らす方法はあります。代表的なものは、建物状況調査（インスペクション）、修繕の履歴の整理、リフォームの見積もりや完成イメージの提示の3つです。

建物状況調査（インスペクション）

建物状況調査とは、国の講習を修了した建築士が、建物の劣化や不具合の状況を目で見て確かめる調査のことです。2018年4月に施行された改正宅地建物取引業法により、不動産会社は媒介契約のときに、調査をする会社をあっせんできるかどうかを売主に示すことになっています。

調査の結果は、重要事項説明で買主に伝えられます。古い部屋でも、「どこに問題があり、どこにはないか」が分かると、買主は購入後の工事の計画を立てやすくなります。

修繕の履歴と管理の資料をそろえる

給湯器を交換した年、過去に行ったリフォームの内容、その保証書や取扱説明書をまとめておきます。長期修繕計画、大規模修繕の履歴、管理規約などの資料も、買主の判断材料になります。

リフォームの見積もりや完成イメージを見せる

売主が工事をする代わりに、「この部屋を直すといくらかかるか」の参考の見積もりや、間取り変更の案を用意する方法があります。買主は購入後の総額をつかみやすくなり、売主は工事費を負担せずに済みます。

買主の側から見たリフォーム費用の考え方は、リノベーション費用の相場と内訳｜部位別・補助金・減税が参考になります。

売却前のリフォーム費用と税金｜譲渡費用にはならない

売却前のリフォーム費用で、売却の税金が安くなるとは考えないほうが安全です。国税庁は、修繕費など資産の維持や管理のためにかかった費用は、譲渡費用に含まれないとしています（国税庁 No.3255、令和8年4月1日現在法令等）。

譲渡費用とは、仲介手数料や売主が負担した印紙税など、売るために直接かかった費用のことです。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を引いて計算します。

設備費や改良費は「取得費」に含まれる場合がある

国税庁は、取得費には購入代金のほかに、設備費や改良費も含まれるとしています（国税庁 No.3252、令和8年4月1日現在法令等）。建物の価値を高める工事の費用は、取得費に加えられる場合があります。

ただし、建物の取得費は、所有していた期間の減価償却費に相当する額を差し引いて計算します。どの工事が修繕費で、どの工事が改良費に当たるかは内容によって変わるため、領収書と工事の明細を残したうえで、税務署や税理士に確認してください。

自宅の売却では、節税の効果は小さいことが多い

自宅を売ったときは、要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（国税庁 No.3302）。この特例で税金がかからなくなる場合は、リフォーム費用を取得費に加えても、税額は変わりません。

税金が減ることを理由に、リフォームをする必要はありません。マンションを売ったときの申告は、マンションを売却したら確定申告は必要？取得費・減価償却・精算金で解説しています。

売却前に直す範囲を決める手順

直す範囲は、工事の見積もりを取る前に、現状のままで査定を受けてから決めます。順番を逆にすると、必要のない工事にお金をかけてしまうおそれがあります。

1. 現状のまま査定を受ける：仲介で売れる見込みの価格と、買取の価格の両方を確かめます。
2. 故障や不具合を書き出す：設備を一つずつ動かし、直すものと、告知して現状で引き渡すものを分けます。
3. 清掃と小さな補修を検討する：ハウスクリーニングと、目立つ箇所だけの補修に絞ります。
4. 費用と値引きの幅を比べる：直す費用が、直さない場合の値引きの見込みより大きければ、直しません。
5. 大きな工事は価格で調整する：設備の交換が必要な状態なら、その分を価格に反映するか、買取を検討します。

傷みが大きい部屋は、買取という選択肢もある

買取とは、不動産会社が売主から物件を直接買い受ける取引のことです。買い取った会社が自社でリフォームをして再販売するため、売主は部屋を直す必要がありません。室内の傷みが大きい部屋や、荷物が残っている部屋でも、現状のまま売却できます。

価格は仲介で売れる見込みの価格より低くなるのが一般的ですが、工事費と、売れるまでの維持費がかかりません。手取りの比べ方は、仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較をご覧ください。

墨田区・江戸川区のマンションで売却前に気をつけたい点

墨田区・江戸川区のマンションでは、リフォームの前に、管理規約の制限、築年数、水害への備えの3点を確かめることが大切です。内装より先に買主が気にする点だからです。

専有部分の工事には、管理組合の承認がいる

マンションの部屋の工事は、売主が自由にできるとは限りません。国土交通省のマンション標準管理規約（多くのマンションの規約のひな形）は、専有部分の修繕などを行うときは、あらかじめ理事長に申請し、書面による承認を受けることとしています（第17条）。

床材の遮音性能や、工事ができる曜日と時間を、使用細則で決めているマンションもあります。承認までに数週間かかることもあるため、売り出しの時期が遅れないかを先に確認してください。

築年数の古いマンションは、内装より管理と耐震が見られる

墨田区の錦糸町・両国・押上・曳舟、江戸川区の葛西・西葛西・船堀・小岩・平井の駅の周りには、築30年を超えるマンションも多くあります。1981年5月31日までに建築確認を受けた旧耐震基準のマンションでは、買主と金融機関は、耐震診断の有無や修繕積立金の状況を重視します。

こうしたマンションでは、内装に費用をかけるより、管理の資料をそろえるほうが売りやすさにつながります。築年数の古いマンションの売り方は、築古マンションの売却の限界築年数は？築40年・50年でも売る方法をご覧ください。

水害への備えを説明できるようにする

江戸川区は区の広い範囲が海抜ゼロメートル地帯で、墨田区も荒川や隅田川に近い地域です。重要事項説明では、水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが義務になっています。

買主からは、過去の浸水の有無、電気設備の位置、止水板の備えなどを尋ねられることがあります。管理会社に確認し、答えられるようにしておきましょう。

エリアごとの買主の傾向

※一般的な傾向です。実際の買主の動きは、マンションごとに確認する必要があります。

売却の全体の進め方は、墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用と、江戸川区の不動産売却にまとめています。

墨田区・江戸川区でマンション売却前のリフォームを相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に、仲介での売却、当社による買取、購入のお手伝いを行っています。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

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よくある質問

マンションを売却する前にリフォームは必要ですか？

原則として必要ありません。かけた費用の分だけ売却価格が上がるとは限らず、買主が自分の好みで直したいと考えることも多いためです。売主が行うのは、不具合への対応と、清掃・小さな補修までが基本です。

リフォームしないと売れないマンションはありますか？

リフォームをしなければ売れないマンションは、ほとんどありません。傷みが大きい部屋は、その分を価格に反映して売るか、不動産会社による買取を利用すれば、現状のまま売却できます。

壁紙の張り替えだけでもしたほうがよいですか？

汚れや破れ、たばこのヤニが目立つ部屋だけを張り替えるのは、費用対効果が高い方法です。全室を張り替える必要はなく、年数相応の日焼け程度であれば、ハウスクリーニングだけでも十分な場合があります。

売却前のリフォーム費用は、確定申告で経費になりますか？

修繕費は譲渡費用になりません（国税庁 No.3255）。建物の価値を高める改良費は取得費に含まれる場合がありますが、工事の内容によって扱いが変わります。領収書と明細を残し、税務署や税理士に確認してください。

設備が壊れたままでも売却できますか？

売却できます。壊れている設備を付帯設備表などに書いて買主に伝え、現状のまま引き渡す方法が取れます。知りながら伝えずに引き渡すと、契約不適合責任を問われるおそれがあります。

ハウスクリーニングは売主がしたほうがよいですか？

行う価値が高い手入れです。内見の印象は清潔さに左右され、水まわりや窓の汚れは専門の業者で大きく改善できます。空室で売る場合は、特に効果が出やすくなります。

リフォームするかどうかは、いつ決めればよいですか？

現状のままで査定を受けたあとに決めます。先に工事をすると、必要のない費用をかけてしまうおそれがあります。直す費用と、直さない場合の値引きの見込みを比べて判断します。

まとめ

• マンションを売却する前のリフォームは、費用を価格に上乗せしにくく、原則として不要です。
• 買主は自分で直したい人が多く、リフォーム済みで価格が上がると、買主の層が狭くなります。
• 故障や不具合は、直すか、告知して現状のまま売ります。清掃と小さな補修は費用対効果が高い手入れです。
• 修繕費は譲渡費用にならないため、税金を理由にリフォームをする必要はありません。
• 工事の前に現状のままで査定を受け、直す費用と値引きの幅を比べて、直す範囲を決めます。

「直してから売る」か「そのまま売る」かで迷ったら、工事の見積もりを取る前に、まず今の状態での価格を確かめてみてください。直す箇所を絞るだけで、手元に残る金額は変わります。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月13日

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