【2026年版】リノベーション費用の相場と内訳｜部位別・補助金・減税の記事

「中古住宅を買ってリノベーションしたいけれど、工事費はいくら見ておけばいい？」——当社にもこうしたご相談が多く寄せられます。この記事では、墨田区・江戸川区の不動産会社の立場から、調査データと2026年11月時点の制度をもとに解説します。

• 戸建て・マンション別、部位別の費用相場
• 工事費以外にかかる費用の内訳
• ローンの組み方と2026年度の補助金・減税
• 墨田区・江戸川区で費用が増えやすいポイント

結論から言うと、費用は「どこまで手を入れるか」と「建物の状態」で大きく変わります。物件価格だけでなく、工事費・諸費用・予備費まで含めた総額で資金計画を立てることが大切です。

この記事の結論

• 住宅リフォーム推進協議会の調査（2026年2月）では、リフォームに実際にかかった費用の平均は405.4万円、中央値は210万円です。
• 同調査の平均は一戸建て470.1万円、マンション316.9万円で、一戸建ては検討時の予算を約121万円上回っています。
• 部位別では、キッチンは151〜300万円、浴室は101〜150万円、トイレ・洗面所は21〜40万円の価格帯が最も多くなっています。
• 工事費のほかに設計費・諸経費・仮住まい費などがかかるため、総予算には予備費を含めて考えることが大切です。
• 国の「先進的窓リノベ2026事業」（上限100万円）は交付申請が遅くとも2026年12月31日まで。東京都や区の助成は契約・着工前の申込みが必要です。

リノベーション費用とは？リフォームとの違いと考え方

リノベーション費用とは、中古住宅の間取りや内装・設備・性能を作り替える工事費と、設計費・諸経費などの合計のことです。工事の範囲で金額のケタが変わります。

リフォームは古くなった設備や内装を元の状態に近づける工事、リノベーションは間取りの変更や断熱・耐震性能の向上で住まいの価値を高める工事を指します。法律上の区分はなく、統計では両方をまとめて「リフォーム」として集計するのが一般的です。

リノベーションに向く中古住宅の条件については、リノベーション向き物件とは？選び方の基本で詳しく解説しています。

リノベーション費用の相場【2026年公表の最新データ】

最新の調査では、リフォームに実際にかかった費用は平均405.4万円、中央値は210万円です。住宅リフォーム推進協議会の「2025年度 住宅リフォームに関する消費者実態調査」（2026年2月、全国の実施者1,175人）の結果です。

中央値とは、金額を小さい順に並べたときに真ん中にくる値のことです。1,000万円を超える大規模な工事が一部にあるため、平均は中央値より高くなっています。

一戸建てとマンションの費用の違い

同調査の平均は一戸建て470.1万円、マンション316.9万円です。一戸建ては外壁・屋根や構造部分も工事の対象になるため高くなりがちで、検討時の予算（349.0万円）を約121万円上回っています。予算を上回った人は一戸建てで32.2%、マンションで27.2%でした。

価格帯別の分布（規模別の目安）

価格帯別では、一戸建て・マンションとも「100〜300万円未満」が最も多くなっています。

出典：一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「2025年度 住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査 報告書」（2026年2月）

間取りから作り直す全面的なリノベーションは「500万円以上」の層にあたることが多くなります。なお、国土交通省の「令和7年度住宅市場動向調査」（2026年7月公表）では、三大都市圏のリフォーム資金の平均は170万円で、小規模な工事も多く含まれます。

部位別のリノベーション費用の目安

部位別では、キッチンは151〜300万円、浴室は101〜150万円、トイレと洗面所は21〜40万円の価格帯が最も多くなっています。パナソニック住まい・くらし事業部が完工事例約1万件（2019年5月〜2025年8月）をもとにまとめたデータです。

出典：パナソニック住まい・くらし事業部「リフォーム費用の相場と補助金」（2026年4月7日更新）

水まわり4か所をすべて交換すると、上の価格帯を合計しただけでも300〜500万円程度の規模になり、内装や配管の更新が加わるとさらに増えます。

水まわりをセットにした「パッケージ型（定額パック型）」は費用が分かりやすい反面、含まれる工事の範囲に注意が必要です。詳しくはパッケージ型リノベの注意点｜追加費用と比較のコツをご覧ください。

築年数でリノベーション費用はどう変わる？

築年数が古い住宅ほど、リノベーション費用は高くなる傾向があります。前出の住宅リフォーム推進協議会の調査では、実際にかかった費用の平均は築20年以上30年未満で324.4万円、築30年以上40年未満で351.2万円、築40年以上50年未満で388.9万円、築50年以上で637.8万円でした。

築年数が古くなるほど費用が上がる理由は、見えない部分の工事が増えるためです。壁や床を開けてみたら、配管の劣化、土台の腐食、シロアリ被害が見つかるといったケースは珍しくありません。

旧耐震の木造住宅は耐震補強費も見込む

旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震基準のことです。日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協）が2018年8月に発表したデータでは、旧耐震住宅の耐震補強工事の平均額は182万9,944円でした。発表から年数がたち、現在は資材費などの上昇で高くなっている可能性があります。

リノベーション費用の内訳｜工事費以外にかかるお金

リノベーションの総費用は工事費だけではなく、設計費、諸経費、仮住まい・引越し費用、ローンの手数料なども含めて考える必要があります。前出のパナソニックの解説では、諸経費は工事費の10〜20%前後が目安とされています。

マンションでは、管理規約で床材の遮音性能や水まわりの移動範囲が決められていることがあるため、希望のプランが実現できるか購入前に確認しましょう。確認したい項目は中古物件＋リノベーションで買う前に必ずチェックしたい20項目にまとめています。

2025年4月からは全面リノベに建築確認が必要な場合がある

木造2階建てなどの戸建てを骨組みから大きく改修する場合は、建築確認の申請が必要になり、その分の設計・申請の費用と期間を見込む必要があります。2025年4月1日以後に着工する工事から、建築基準法の改正（いわゆる4号特例の縮小）で、階数2以上または延べ面積200㎡超の木造住宅（新2号建築物）の「大規模の修繕・模様替」が建築確認の対象になったためです。

大規模の修繕・模様替とは、壁・柱・床・はり・屋根・階段といった主要構造部の1種類以上について、過半を改修する工事のことです。国土交通省の資料（2025年2月21日時点）では、水まわりだけの改修、手すりの設置、屋根ふき材だけの改修やカバー工法、外装材だけの改修、内側からの断熱改修、床の仕上げ材の重ね張りなどは、建築確認が不要な例として示されています。

スケルトン（骨組みだけの状態）にする全面リノベーションを考えている場合は、見積りの段階で確認申請が必要かどうかと、その費用・期間を施工会社に確認しましょう。

出典：国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」

中古住宅購入＋リノベの総予算とローンの組み方

中古住宅＋リノベーションの予算は「物件価格＋リノベーション費用＋諸費用＋予備費」の総額で考えます。物件価格で予算を使い切ると、工事費が足りなくなるためです。

国土交通省の「令和7年度住宅市場動向調査」（2026年7月公表）では、三大都市圏の中古住宅の購入資金の平均は、既存戸建住宅が2,966万円、既存集合住宅が3,321万円でした。物件とリノベーションの配分は早めに決めておきましょう。

墨田区・江戸川区の中古物件の価格の目安は、戸建ては墨田区の戸建て購入｜新築・中古の価格と買う前の確認点と江戸川区の戸建て購入｜中古の築年別価格と買う前の確認点、マンションは墨田区のマンション購入｜駅別の価格と管理・水害の確認点と江戸川区のマンション購入｜駅別の価格と団地・水害の確認点で解説しています。

購入時の諸費用には、仲介手数料・登記費用・ローンの手数料などのほか、不動産取得税もかかります。中古住宅の不動産取得税の軽減は、2026年4月1日以降の取得から床面積40㎡以上240㎡以下が対象です（東京都主税局「不動産取得税Q&A」）。計算例は不動産取得税はいくら？墨田区・江戸川区の計算例と軽減、購入の申込みから引渡しまでの流れと期間は中古住宅を購入するには？流れと期間の目安｜7ステップをご覧ください。

リノベーション費用を借りる3つの方法

リノベーション費用は、住宅ローンにまとめて借りるのが一般的です。リフォームローンを別に組むよりも、金利が低く返済期間も長くできるためです。

出典：住宅金融支援機構「【フラット35】リノベ」（2026年11月時点）

【フラット35】リノベには、中古住宅を買って自らリフォームする「リフォーム一体タイプ」と、事業者がリフォームした中古住宅を買う「買取再販タイプ」があります。リフォーム一体タイプは取り扱う金融機関が限られるため、事前に確認しておきましょう。

金利の面では、日本銀行が2026年9月に政策金利を1.25%程度に引き上げ、10月30日の会合では据え置きました（日本銀行「当面の金融政策運営について」2026年10月30日）。変動金利で借りる場合は、金利が上がっても返済を続けられるかを確かめておきましょう。金利タイプの選び方は住宅ローンの選び方｜変動か固定か・金利タイプと種類の比較、返済期間の考え方は住宅ローン40年のメリット・デメリット｜35年と比較も参考にしてください。

親や祖父母から資金援助を受けるときの非課税特例

父母や祖父母から購入資金やリノベーション資金の援助を受ける場合は、「住宅取得等資金の贈与税の非課税特例」を使えるか確認しましょう。国税庁によると（令和8年4月1日現在法令等）、2026年12月31日までの贈与で、省エネ等住宅は1,000万円まで、それ以外の住宅は500万円まで贈与税がかかりません。

この特例は中古住宅の取得だけでなく、工事費用100万円以上の増改築等（リフォーム）にも使えます。中古住宅は1982年（昭和57年）1月1日以後に建築されたものが対象で、それより前の住宅は耐震基準に適合することの証明などが必要です。床面積（原則40㎡以上240㎡以下）や受贈者の所得などの要件もあり、贈与を受けた翌年の3月15日までに贈与税の申告が必要です。詳しくは親の資金で家を買うときの贈与税｜住宅取得資金の非課税特例で解説しています。

出典：国税庁 No.4508「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

自治体の融資あっせん・利子補助の制度

墨田区には「住宅修築資金融資あっせん」、江戸川区には「住宅リフォーム資金融資あっせん制度」があります。江戸川区の制度は工事見積額の80%以内・最大500万円、返済期間最長10年で、利率（固定）は一般工事が年2.0%、断熱・遮熱、省エネ設備、バリアフリー化、耐震補強などの優遇対象工事が年0.9%です。融資決定まで約40日かかり、着工は融資決定後になるため、着工前の相談が必要です（江戸川区ホームページ、2026年3月31日更新）。

墨田区で、中学生以下の子どもがいる世帯や夫婦とも40歳未満の世帯が住宅ローンで家を買う場合は、「すみだ住宅取得利子補助制度」（1年間に支払った利子（上限10万円）を5年間補助、最大50万円）も確認しましょう。住宅取得日（登記日）から1年以内の申請が必要で、1981年（昭和56年）5月31日以前に新築工事に着手した中古住宅は、中古住宅適合証明書などの提出が必要です（墨田区ホームページ、2025年11月6日更新）。詳しくはすみだ住宅取得利子補助制度とは？墨田区で家を買う前に確認したい条件と申請の流れで解説しています。

2026年度に使えるリノベーションの補助金

2026年度は、断熱改修や省エネ設備を対象にした国・東京都の補助金が充実しています。ただし多くの制度は契約前・着工前の申請が条件で、国の事業は2026年12月31日が交付申請の期限のため、プランを考える段階で工事の時期とあわせて確認しておくことが重要です。

出典：先進的窓リノベ2026事業、みらいエコ住宅2026事業、クール・ネット東京、墨田区（省エネ設備）、墨田区（耐震）、江戸川区（耐震）の各公式サイト（2026年11月時点）

補助金を使うときの注意点

1. 申請のタイミング：東京都の助成は事前申込の受付後に契約・施工し、墨田区の助成は着工の1か月前から7営業日前までに申請します。江戸川区の耐震助成も、助成決定前に契約・着工すると取り消されます。
2. 国の事業の期限と予算：先進的窓リノベ2026事業とみらいエコ住宅2026事業は、交付申請の予約が遅くとも2026年11月16日まで、交付申請が遅くとも12月31日までで、予算の上限に達した時点で受付が終わります。予算に対する申請額の割合は、2026年10月31日時点で先進的窓リノベが約33%、みらいエコ住宅のリフォームが約12%でした。交付申請は工事の完了後に行うため、年内に対象の工事が終わらなければ2026年の事業は使えません。
3. 申請するのは施工会社：国の2つの事業は、事前に事業者登録をした施工会社が申請し、住宅の所有者が自分で申請することはできません。見積りを頼むときに、登録事業者かどうかを確認しましょう。
4. 併用の扱い：東京都の助成は国の補助金と併せて受けられますが、断熱材は国の補助額が上限の一つになるなどの調整があります。墨田区の助成は、国や東京都の補助額を差し引いた工事費をもとに計算します。

なお、江戸川区は一般住宅の外壁塗装などのリフォームを対象とした助成金制度はないと案内しています（江戸川区「住宅リフォーム資金融資あっせん制度」）。国・都の補助金、耐震改修の助成、融資あっせん制度を組み合わせて検討しましょう。江戸川区の住まいの助成の一覧は江戸川区の住宅助成金一覧｜建て替え・ブロック塀・耐震・アスベストにまとめています。

リノベーションで使える減税制度【令和8年度税制改正】

中古住宅を住宅ローンで買う場合は「住宅ローン減税」、一定の性能向上リフォームには「リフォーム促進税制」が主な減税制度で、どちらも令和8年度税制改正で延長されています。

住宅ローン減税（既存住宅）

住宅ローン減税とは、年末のローン残高の0.7%を所得税（一部住民税）から差し引ける制度のことです。2026〜2030年入居の既存住宅（中古住宅）の借入限度額と控除期間は次のとおりです。

出典：国土交通省「令和8年度国土交通省税制改正概要」（2025年12月）。子育て世帯等は19歳未満の子がいる世帯または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯です。床面積は原則40㎡以上で、合計所得金額が1,000万円を超える年や、子育て世帯等の上乗せを受ける場合は50㎡以上が必要です。

省エネ性能の高い中古住宅ほど借入限度額と控除期間が有利になります。適用の可否や必要な証明書は、購入・工事の前に確認しておきましょう。リフォーム（増改築）でローン減税を使う場合は2,000万円・10年です。

リフォーム促進税制

リフォーム促進税制とは、耐震・省エネ・バリアフリーなど一定の改修をした場合に、所得税や固定資産税が軽減される制度のことです。令和8年度税制改正で、所得税は2028年12月31日まで、固定資産税は2031年3月31日まで延長されました。

出典：国土交通省「住宅をリフォームした場合に使える減税制度について」（2026年11月時点）

リフォーム促進税制（所得税）と住宅ローン減税（増改築）は原則として同時に使えません（耐震改修に限り併用可能）。どちらが有利かは借入額や工事内容で変わるため、税理士や不動産会社に相談しながら決めるのが安心です。

墨田区・江戸川区で中古住宅を買ってリノベするときの費用の注意点

墨田区・江戸川区で中古住宅を買ってリノベーションする場合は、旧耐震・狭小地・水害リスク・再建築不可という4つの地域事情が、費用を押し上げる要因になりやすい点に注意が必要です。

旧耐震の木造住宅は耐震補強と助成をセットで

墨田区の京島・八広周辺や江戸川区の小岩・平井周辺など古くからの住宅地には、旧耐震の木造住宅が残っています。価格を抑えやすい反面、耐震補強や配管の更新が必要になりがちです。両区とも耐震改修の助成があるため、補強費用と助成額を見込んで物件価格を判断しましょう。

狭小地・密集地は工事費が割高になりやすい

道幅の狭い道路に面した狭小地では、工事車両が入れない、足場のスペースが限られるといった理由で運搬費や諸経費が増えることがあります。現地を見たうえでの見積りが欠かせません。

水害リスクに備えた工事も検討する

江戸川区の水害ハザードマップ（第2版、2025年7月公表）によると、区の陸域の約7割が満潮時の水面より低い「ゼロメートル地帯」です。墨田区も荒川・隅田川に挟まれた低地が広がっています。リノベーションでは分電盤や室外機を高い位置に設けるなどの工夫も検討し、火災保険の水災補償とあわせて考えましょう。

出典：江戸川区「江戸川区水害ハザードマップ概要版」

再建築不可の物件はローンと工事範囲を慎重に

再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接すること）を満たしていないため、建て替えができない物件のことです。価格は安い一方でローンが通りにくく、工事費も含め自己資金が必要になる場合があります。できる工事の範囲も事前に確認しましょう。

骨組みから大きく直す場合は、前述の建築確認が必要になり、接道義務との関係が問題になります。国土交通省の「既存建築物の緩和措置に関する解説集（第3版）」（2025年11月）では、利用者が増える用途変更を伴わず、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めた場合は、接道義務（建築基準法43条1項）を引き続き適用しない扱いが示されています（建築基準法施行令137条の12第11項）。どこまで工事できるかは、購入前に区の建築指導課や施工会社に確認しましょう。墨田区の場合は墨田区で再建築不可物件を購入｜43条許可・リフォームの範囲と注意点で詳しく解説しています。

中古住宅を買うときの注意点は中古住宅を購入する際の注意点（戸建て・マンション別）で解説しています。区ごとのエリア選び・相場・購入の流れは、墨田区の不動産購入ガイドと江戸川区の不動産購入ガイドにまとめています。

リノベーション費用を抑えるコツと予算オーバーを防ぐ方法

予算オーバーを防ぐ一番の方法は、「設備のグレードアップ」と「工事箇所の追加」に上限を決めておくことです。住宅リフォーム推進協議会の前出の調査では、予算を上回った理由の1位は「設備を当初よりグレードアップしたから」（47.4%）、2位は「予定よりリフォーム箇所が増えたから」（41.9%）でした。

1. 優先順位を決める：「絶対に必要な工事」「できればやりたい工事」「見送れる工事」の3つに分けておくと、見積りが予算を超えたときに削る場所をすぐに判断できます。
2. 購入前に建物の状態を調べる：インスペクションとは、専門家が建物の劣化や不具合を調べる調査のことです。墨田区には住宅所有者等を対象に費用の1/2（上限5万円）を補助する制度があり、調査の契約前の申請が必要です（買主が対象になるかは区に確認が必要です）。
3. 同じ条件で複数社の見積りを比べる：工事の範囲や設備の品番をそろえて比べないと、金額の差の理由が分かりません。
4. 補助金の対象になる工事を組み込む：断熱窓や高断熱浴槽などは補助金の対象になりやすく、性能向上と実質負担の軽減を両立できます。
5. 予備費を残しておく：解体後に見つかる不具合に備え、総予算に余裕を残しておきましょう。

あわせてリノベーション向き物件の探し方やリノベ向き物件が見つからない理由と解決策もご覧ください。

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株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に、不動産の購入・売却・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミでは本店★4.8・瑞江店★4.9の評価をいただいています（2026年10月時点）。

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「物件価格とリノベーション費用をどう配分すればいいか知りたい」という方は、住宅購入相談をご利用ください。

よくある質問

リノベーション費用の相場はいくらですか？

住宅リフォーム推進協議会の2026年2月の調査では、実際にかかった費用の平均は405.4万円、中央値は210万円です。一戸建ては平均470.1万円、マンションは平均316.9万円です。

キッチンや浴室のリフォーム費用の目安はいくらですか？

パナソニックの完工約1万件のデータでは、キッチンは151〜300万円、浴室は101〜150万円の価格帯が最も多くなっています。トイレと洗面所は21〜40万円が最多です。

リノベーション費用は住宅ローンに含められますか？

含められます。購入費と工事費をまとめて借りるリフォーム一体型の住宅ローンや、当初5年間の金利が下がる【フラット35】リノベがあります。購入前に工事の見積りが必要です。

2026年にリノベーションで使える補助金はありますか？

あります。国の先進的窓リノベ2026事業やみらいエコ住宅2026事業（いずれも最大100万円）、東京都の既存住宅における省エネ改修促進事業などです。多くは契約・着工前の申請が必要です。

今から中古住宅を買ってリノベする場合、2026年の国の補助金は使えますか？

年内に対象の工事が終わる場合に限られます。先進的窓リノベ2026事業とみらいエコ住宅2026事業は工事の完了後に交付申請を行い、受付は遅くとも2026年12月31日まで（予約は11月16日まで）です。予算の上限に達すれば、それより早く締め切られます。

墨田区や江戸川区にリフォームの補助金はありますか？

墨田区には断熱窓・断熱材などの助成や耐震改修の助成が、江戸川区には旧耐震の戸建住宅の耐震改修助成があります。江戸川区には外壁塗装などの一般的なリフォームの助成はないため、国・都の補助金と組み合わせて検討します。

リノベーションの予算オーバーを防ぐにはどうすればいいですか？

設備のグレードと工事箇所に上限を決め、予備費を残しておくことが効果的です。住宅リフォーム推進協議会の調査では、予算を上回った理由の1位は設備のグレードアップ（47.4%）でした。

まとめ

リノベーション費用は最新の調査で平均405.4万円（中央値210万円）です。工事の範囲や築年数で金額は大きく変わり、一戸建てでは約3割の人が予算を上回っています。

• 予算は「物件価格＋リノベーション費用＋諸費用＋予備費」の総額で考える
• 部位別ではキッチン151〜300万円、浴室101〜150万円の価格帯が最も多い
• リノベーション費用は住宅ローンにまとめて借りるのが一般的
• 2026年度の補助金は、多くが契約・着工前の申請が必要（国の事業の交付申請は遅くとも12月31日まで）
• 2025年4月からは、木造2階建てなどの全面的な改修に建築確認が必要な場合がある
• 墨田区・江戸川区では旧耐震・狭小地・水害リスク・再建築不可による費用増に注意する

物件選びとリノベーションの計画を同時に進めることが、予算内で理想の住まいを実現する近道です。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月1日

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