【2026年版】中古＋リノベ購入前のチェックリスト20｜戸建て・マンション別の記事

「中古の家を買ってリノベーションしたいけれど、買ったあとに“思った工事ができない”と分かったらどうしよう」「内見のとき、どこを見ればいいのか分からない」——中古物件＋リノベーションで住まいを手に入れる方が増える一方で、こうした不安の声も多く聞かれます。

中古＋リノベの失敗の多くは、工事の腕前ではなく「買う前の確認不足」から起こります。この記事では、墨田区・江戸川区で住宅購入をサポートしている不動産会社の立場から、物件を買う前に必ず確認したい20項目を、そのまま使えるチェックリスト形式でまとめました（2026年11月時点の制度で更新）。

• 中古＋リノベで購入前に確認すべき20項目（お金・土地・建物・マンション・地域）
• 各項目を「誰に・何で」確認するか、いつまでに確認するか（一覧表）
• 引渡し前に済ませないと間に合わない手続き（住宅ローン控除の耐震の証明・区の助成など）
• 戸建てとマンションで重点が変わるポイント
• 2025年の建築基準法改正など、最新の制度で変わった注意点
• 墨田区・江戸川区ならではの確認ポイント（旧耐震、狭小地、再建築不可、水害リスク）と区の窓口

結論から言うと、チェックの順番は「お金→土地・法令→建物→（マンションなら）管理→地域」です。特に、再建築の可否・管理規約・総予算の3つは、購入申込みの前に確認しておかないと取り返しがつきません。

この記事の結論

• 中古＋リノベの総予算は「物件価格＋リノベ費用＋諸費用」で考え、物件だけで予算を使い切らないことが第一です。
• 戸建ては「幅員4m以上の道路に2m以上接しているか」を最初に確認し、再建築不可の物件は工事内容とローンに大きな制約が出ます。
• 2025年4月1日以後に着工する木造2階建てなどの大規模なリノベーションには建築確認が必要で、費用と期間が増える場合があります。
• マンションは管理規約で床材の遮音性能や水回りの移動が制限されることが多く、申込前に規約と床・配管の構造を確認します。
• 墨田区・江戸川区は旧耐震と水害リスクの確認が欠かせず、旧耐震の住宅ローン控除の証明は引渡し前、区の耐震助成は工事の契約前に手続きを確認します。

中古物件＋リノベーションで「買う前のチェック」が重要な理由

中古＋リノベで買う前のチェックが重要なのは、物件を買ったあとでは「できる工事」と「かかる費用」を変えられないからです。

リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修を加え、間取りや設備・性能を今の暮らしに合わせて作り直すことです。古くなった部分を元に戻す「リフォーム」よりも工事の範囲が広く、だからこそ構造・法律・管理規約などの制約を受けやすくなります。リノベ向き物件の考え方そのものは、リノベーション向き物件とは？条件と見極め方で詳しく解説しています。

「購入後に管理規約で希望の床材が使えないと分かった」「工事費が膨らみローンが足りなくなった」といった失敗は、購入前の確認で防げます。旧耐震の住宅ローン控除の証明や区の助成のように、引渡しや工事の契約より前に手続きをしないと使えない制度もあるため、確認には順番があります。中古＋リノベに限らない不動産購入の失敗例は、不動産購入の失敗例12と確認すべきことにまとめています。

購入前チェックリスト20の全体像

20項目は「お金」「土地・法令」「建物」「マンション」「地域・暮らし」の5つに分けると、確認する相手と順番が整理しやすくなります。まず全体を一覧で確認してください。

次の表は、20項目を「誰に・何で」確かめるかと、いつまでに確かめるかの目安です。「申込み前」の項目は購入申込み（買付証明書の提出）の前に答えを出しておきたいもの、「契約前」の項目は重要事項説明と売買契約の前までに確認したいものです。

【お金】チェック1〜4：総予算・ローン・控除・補助金

お金のチェックで最も大切なのは、物件価格ではなく「物件＋リノベ＋諸費用」の総額で上限を決めておくことです。物件を先に決めてしまうと、リノベ費用が足りずに工事内容を削ることになりがちです。

チェック1：総予算を「物件＋リノベ＋諸費用」で決めているか

中古物件の購入では、仲介手数料・登記費用・ローン手数料・火災保険料などの諸費用が、一般に物件価格の7〜10%程度かかります。これにリノベ費用と、設計中の仮住まい費用（今が賃貸の場合の家賃の二重払い）も加えて総予算を出します。工事費の目安や内訳はリノベーション費用の相場と内訳で解説しています。

諸費用のうち、仲介手数料の計算と支払いの時期は家を買うときの仲介手数料、購入後に東京都から課税される不動産取得税は不動産取得税はいくら？墨田区・江戸川区の計算例と軽減で解説しています。

チェック2：リノベ費用までローンで借りられるか

物件とリノベ費用をまとめて借りる「リフォーム一体型」の住宅ローンなら、金利の高いリフォームローンを別に組まずに済む場合があります。事前審査で工事の見積書を求める金融機関が多いため、早めにリノベ会社から概算を取りましょう。

住宅金融支援機構の【フラット35】リノベは、中古住宅を買って性能を高めるリフォームをする場合に、当初5年間の金利が年1.0%（金利Aプラン）または年0.5%（金利Bプラン）引き下げられる制度です。リフォーム一体タイプは扱う金融機関が限られ、工事の前に適合証明機関の事前確認を受け、資金を受け取れるのは工事の完了後です。物件代金の決済につなぎ融資が要るかを、事前審査の段階で取扱金融機関に確認しましょう（2026年11月時点。予算に達する見込みになると受付終了）。

金利の動きにも注意が必要です。日本銀行は2026年9月に政策金利を1.25%程度へ引き上げ、10月30日の会合で据え置きました。変動金利を選ぶ場合は、金利が上がっても返せる計画にしておきましょう。金利タイプの選び方は住宅ローンの選び方｜変動か固定かで解説しています。

出典：住宅金融支援機構「【フラット35】リノベ」／日本銀行「当面の金融政策運営について」（2026年10月30日）

チェック3：住宅ローン控除の要件を満たすか（リノベ費用分を含む）

中古住宅（既存住宅）でも住宅ローン控除は使えますが、建物と面積の要件があります。国土交通省・国税庁によると（2026年11月時点）、2030年12月31日までの入居が対象で、控除率は年末残高の0.7%です。主な要件は、取得の日から6か月以内に入居すること、登記簿の床面積が50㎡以上（その年の合計所得金額が2,000万円以下）または40㎡以上50㎡未満（同1,000万円以下）であること、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅であることなどです。

マンションは登記簿の専有部分の面積で判断し、広告に載る壁芯面積より小さくなるため、50㎡前後・40㎡前後の物件は登記事項証明書で確かめましょう。1982年より前に建築された住宅は、取得の日前2年以内の耐震基準適合証明書（調査の終了日で判断）・建設住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険の契約のいずれかで耐震性が証明されていなければ、対象外です。

証明が間に合わなくても、取得の日までに耐震改修を申請し、入居の日（取得から6か月以内）までに改修と証明を終える「要耐震改修住宅」の方法があります（国税庁 No.1211-5）。どちらも売主の協力や引渡し前の手続きが必要なので、旧耐震の物件は申込みの段階で段取りを確認しましょう。

リノベ費用の借入れも、工事が控除の対象となる増改築等（工事費用が100万円を超え、その2分の1以上が自分の住む部分の工事であることなど）に当たれば、入居の前後を問わず、中古住宅の取得の控除とは別に控除を受けられます。2つの控除額は別々に計算して合計し、それぞれの控除限度額のうち最も高い額が上限です（例：どちらも年14万円が限度なら、合計も年14万円まで）。増改築等に当たらない軽微な工事は、入居前に行った場合に限り、物件の取得価額に含めて計算します（国税庁のQ＆A「新たに取得する中古住宅に増改築を行う場合」）。

対象の工事であることは、建築士などが発行する増改築等工事証明書などで示します。リノベ会社に発行できるかを工事の契約前に確認しておきましょう。性能別の借入限度額と控除期間の表は、中古住宅を購入する際の注意点（戸建て・マンション別）にまとめています。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」／国税庁 No.1211-3（中古住宅の取得）／国税庁 No.1211-4（増改築等）／国税庁 No.1211-5（要耐震改修住宅）／国税庁 住宅借入金等特別控除のQ＆A（Q10）（いずれも令和8年4月1日現在法令等）

チェック4：使える補助金・助成と申請のタイミング

耐震改修や省エネ改修には国・東京都・区の補助や助成がありますが、多くは「工事の契約・着工前の申請」が条件です。購入後すぐに着工すると対象外になることがあるため、スケジュールに申請期間を組み込んでおきます。2026年11月時点の主な注意点は次のとおりです。

• 区の耐震改修の助成：墨田区の住宅耐震改修促進助成事業は申請の前に事前相談が必要で（2026年8月25日更新）、江戸川区の戸建住宅耐震改修工事助成は、助成の決定通知の前に契約・着工すると取り消しになります（2026年5月1日更新）。対象の条件は後半の地域の章で紹介します。
• 国の省エネ改修の補助：先進的窓リノベ2026事業・みらいエコ住宅2026事業は、工事を行う登録事業者が申請します。2026年の事業は、交付申請の予約が遅くとも11月16日まで（工事の着手後）、交付申請が12月31日まで（工事の完了後）で、予算に達した時点で終了するため、これから物件を探す方は翌年の制度の有無を確認しましょう。
• 東京都・墨田区の省エネ改修の助成：東京都の「既存住宅における省エネ改修促進事業」は事前申込の受付後に契約・施工し、墨田区の地球温暖化防止設備導入助成は着工の1か月前から7営業日前までに申請します。
• 墨田区の住宅取得の利子補助：「すみだ住宅取得利子補助制度」は、中学生以下の子がいる世帯か夫婦とも40歳未満の世帯の住宅ローンの利子を、5年間で最大50万円補助します。中古住宅も対象ですが、検査済証（または検査済証の発行が分かる建築確認台帳記載事項証明書）が必要で、申請は取得日（登記日）から1年以内です（墨田区、2025年11月6日更新）。
• 江戸川区の融資あっせん：江戸川区は一般住宅の外壁塗装などのリフォームを対象とした助成金制度はないと案内していますが、工事資金の融資あっせん（固定 年2.0%、耐震補強・断熱・アスベスト除去などの優遇工事は年0.9%、最長10年）があります（2026年3月31日更新）。
• 親からの資金援助：住宅取得等資金の贈与の非課税特例は、中古住宅の取得だけでなく、工事費用100万円以上の増改築等にも使えます（国税庁 No.4508）。

補助金ごとの金額と条件の一覧はリノベーション費用の相場と内訳（補助金・減税）、墨田区の利子補助はすみだ住宅取得利子補助制度とは？、江戸川区の助成は江戸川区の住宅助成金一覧、贈与の特例は親の資金で家を買うときの贈与税で解説しています。

出典：墨田区「住宅耐震改修促進助成事業」／江戸川区「江戸川区戸建住宅耐震改修工事助成事業」／先進的窓リノベ2026事業／みらいエコ住宅2026事業／クール・ネット東京「既存住宅における省エネ改修促進事業」／墨田区「地球温暖化防止設備導入助成」／墨田区「すみだ住宅取得利子補助制度」／江戸川区「住宅リフォーム資金融資あっせん制度」／国税庁 No.4508

【土地・法令】チェック5〜8：再建築・法令制限・確認申請・境界

土地と法令のチェックは、「そもそも希望の工事ができるか」「将来建て替えや売却ができるか」を決める部分で、戸建てでは最優先で確認します。

チェック5：接道義務を満たし、再建築できるか

接道義務とは、建物を建てる敷地が原則として幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない、という建築基準法のルールのことです。これを満たさない「再建築不可」の物件は、建て替えができないだけでなく、住宅ローンが使いにくく、将来の売却でも不利になります。前面道路が4m未満の「2項道路」の場合は、建て替え時に敷地の一部を道路として後退（セットバック）する必要があります。

面している道が建築基準法上の道路かどうかは、区の指定道路図と建築指導課の窓口で確かめます（区ごとの調べ方は後述）。住宅金融支援機構の【フラット35】も、中古住宅の技術基準で接道を「原則として一般の道に2m以上接すること」としており、接道は住宅ローンの可否にも直結します。

旗竿地（路地状敷地）とは、細い通路状の部分で道路とつながる奥まった土地のことです。東京都建築安全条例では、通路状部分の長さが20m以下なら幅2m以上、20m超なら3m以上が必要とされ（耐火・準耐火建築物以外で延べ面積200㎡を超える建物はさらに広い幅）、足りないと建て替えられないことがあるため、測量図で通路の幅も確認しましょう（江戸川区「住まいの手引き」）。

出典：住宅金融支援機構【フラット35】技術基準／江戸川区「住まいの手引き」

チェック6：建ぺい率・容積率などの法令上の制限

建ぺい率・容積率や高さ制限などを超えている「既存不適格」の建物は、今のまま使うことはできても、増築や建て替えのときに同じ大きさを確保できないことがあります。「今より広くしたい」「2階を増築したい」といった希望がある場合は、用途地域と指定の数値を役所で確認しておきます。

チェック7：リノベに建築確認が必要か（2025年4月の法改正）

改正建築基準法によるいわゆる「4号特例」の縮小で、2025年4月1日以後に着工する工事から、木造2階建てや延べ面積200㎡超の木造平屋など（新2号建築物）では、大規模な修繕・模様替にも建築確認が必要になりました（国土交通省）。大規模な修繕・模様替とは、壁・柱・床・はり・屋根・階段といった主要構造部の一種以上について、過半を改修する工事のことです。

過半かどうかは主要構造部ごとに判断し、壁は総面積、柱・はりは総本数、床・屋根は総水平投影面積に占める割合で見ます。キッチン・トイレ・浴室など水回りだけの改修、屋根や外壁のカバー工法、外壁の内側からの断熱改修、既存の床の上に仕上げ材を重ねる改修などは、建築確認が不要な例として国土交通省の資料に示されています。スケルトンリノベでは設計・申請の費用と期間が増え、図面や確認済証がない古い建物では手続きが難しくなることがあります。

再建築不可の建物では特に注意が必要です。接道義務ができる前から建っている既存不適格の建物で大規模な修繕・模様替をする場合、利用者が増える用途変更を伴わず、特定行政庁（墨田区・江戸川区の住宅なら区）が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めれば、引き続き接道義務を適用しない扱いがあります（建築基準法施行令137条の12第11項）。認められるかは区の判断になるため、購入前に建築士を通じて区へ相談しておきましょう。墨田区での調べ方とリフォームの範囲は、墨田区で再建築不可物件を購入するときの注意点（43条許可・リフォームの範囲）で解説しています。

なお、この改正で手続きが変わったのは主に木造戸建てなどの小規模な建物で、マンションの専有部分のリノベは、管理規約にもとづく管理組合への工事申請が中心です。

出典：国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」／国土交通省「リフォームにおける建築確認要否の解説事例集（木造一戸建て住宅）」

チェック8：境界・越境・私道の権利関係

境界標があるか、塀や配管が越境していないか、前面道路が私道なら通行や掘削（配管工事）の承諾が得られるかを確認します。給排水管の引き直しに私道所有者の承諾が必要になることがあるためです。

【建物】チェック9〜14：耐震・構造・劣化・調査・断熱・石綿

建物のチェックでは、「直せる劣化」と「直すと高額になる問題」を見分けることが目的です。内装の古さは工事で一新できますが、構造・耐震・雨漏りの問題は費用が大きくなります。

チェック9：建築時期と耐震性

建築基準法の耐震基準は1981年6月1日に大きく改正されており、それ以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震」と呼ばれます。旧耐震の建物は耐震診断と、必要に応じた耐震補強の費用を見込む必要があります。また木造住宅は、2000年6月にも接合部などの基準が強化されているため、1981年〜2000年5月の建物も耐震性を確認しておくと安心です。

耐震基準は築年ではなく「建築確認日」で判断します。建築確認日は確認済証や区で取れる建築確認台帳記載事項証明書で確かめられ、【フラット35】の技術基準では、建築確認日が分からない場合に登記の新築年月日が1983年4月1日以後かどうかで判断する方法も示されています（住宅金融支援機構）。旧耐震の物件は、住宅ローン控除の証明（チェック3）や区の助成（後述）の段取りも、申込みの前に確認しましょう。

チェック10：構造・工法と間取り変更の自由度

木造の在来工法は間取りを変えやすく、ツーバイフォー工法は抜けない壁が多くなります。マンションも、壁で支える壁式構造は室内の壁を撤去できないことがあります。「広いLDKにしたい」など希望があれば、内見時にリノベ会社に構造を見てもらいましょう。

チェック11：雨漏り・シロアリ・傾きなどの劣化

天井のシミ、床下の湿気や木材の変色、建具の開け閉めの重さ、床の傾きは要注意のサインです。点検口があれば床下や屋根裏も確認させてもらい、外壁・屋根の傷みは修繕費として見込みます。

売主が把握している雨漏りや修繕の履歴は、売主の告知書で確認できます。木造住宅の寿命と劣化の見方は戸建ての寿命はどれくらい？で解説しています。

チェック12：建物状況調査（インスペクション）と瑕疵保険

建物状況調査（インスペクション）とは、国の講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、基礎や外壁のひび割れ、雨漏りの跡など、構造や雨水の浸入に関わる部分を主に目視で調べるものです。売主が個人の場合は契約不適合責任が短期や免責のことも多いため、調査結果と既存住宅売買瑕疵保険の加入可否を確認します。

2024年4月1日からは、不動産会社が媒介契約で調査のあっせんを「無」とする場合の理由の記載と、調査は瑕疵の有無を判定するものではないという限界が、国の標準媒介契約約款に明記されました。マンションなど鉄筋コンクリート造の共同住宅では、重要事項説明の対象になる調査が「実施から1年以内」から「2年以内」のものに広がっています（国土交通省）。調査は売主の建物で行うため、買主が依頼する場合も売主の承諾が必要です。

既存住宅売買瑕疵保険を取得の日前2年以内に契約していれば、1982年より前の建物でも住宅ローン控除の耐震の要件を満たす方法の一つになります（チェック3）。墨田区の調査費用の補助（2分の1・上限5万円、区ページ2025年5月2日更新）は住宅の所有者等が対象で、購入予定者は示されていないため、売主が調査を済ませているか、報告書を見せてもらえるかを確認するとよいでしょう。

出典：国土交通省「既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）」／墨田区「既存住宅状況調査（インスペクション）支援制度」

チェック13：断熱・窓など省エネ性能

古い建物は断熱材が薄い、または入っていないことがあります。床・壁・天井の断熱や窓の交換をリノベに含めるかで費用が大きく変わります。マンションの窓サッシは共用部分のため、原則として自分では交換できません。

マンションの窓の断熱改修は管理組合が計画修繕として行うのが基本ですが、区分所有者が自分の負担で工事できるルールを細則などで設けているマンションもあります。室内側に内窓を付ける方法も含め、規約で何が認められているかを確認しましょう。窓や断熱の工事は国・東京都・区の補助の対象になるものが多いため、チェック4の申請の順番とあわせて検討します。

チェック14：石綿（アスベスト）含有の可能性

石綿（アスベスト）を含む建材は2006年9月に使用が禁止されるまで使われていたため、それ以前の建物では含有の可能性があります。改修工事の前には、石綿の有無の事前調査が必要です。

厚生労働省によると、2022年4月1日からは請負金額が税込100万円以上の改修工事などで事前調査の結果の報告が義務になり、2023年10月1日以降に着工する工事からは、講習を修了した建築物石綿含有建材調査者などが調査を行います。含有が見つかった場合は除去・飛散防止の費用が別途かかるため、工事見積もりに含まれているか確認します。

出典：厚生労働省「石綿総合情報ポータルサイト」

【マンション】チェック15〜18：管理規約・床と配管・修繕積立金・設備容量

中古マンションのリノベでは、建物よりも「管理規約」と「管理状態」が工事の自由度とその後の負担を決めます。専有部分（自分の住戸の内側）は工事できますが、共用部分は個人では変更できません。

チェック15：管理規約・使用細則のリフォーム制限

多くのマンションでは、床材の遮音等級（例：LL-45以下。数値が小さいほど遮音性能が高い）、工事の曜日・時間、水回りの移動の可否、管理組合への工事申請などが定められています。玄関ドア・窓サッシは共用部分のため、原則として交換できません。購入申込みの前に管理規約と使用細則を取り寄せましょう。

チェック16：床の構造と配管ルート

床の下に空間がある「二重床」は配管を動かしやすく、コンクリートに直接床材を貼る「直床」は水回りの移動が難しくなります。排水管が下の階の天井を通る物件は、単独で交換できないこともあります。また、排水を集める共用の縦管（パイプスペース）の位置によっても、水回りを動かせる範囲が決まります。

チェック17：管理状態・修繕積立金・長期修繕計画

修繕積立金が極端に低いマンションは、将来の値上げや一時金の徴収につながりやすくなります。国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改定）では、地上20階未満・延床面積5,000㎡未満の場合、計画期間全体の平均値が月335円/㎡（事例の3分の2が包含される幅は235〜430円/㎡）とされています。長期修繕計画の有無、積立金の残高、大規模修繕の実施状況を、重要事項調査報告書で確認しましょう。

同ガイドラインは、段階的に値上げする積立方式の目安として、最初の額を基準額の0.6倍以上、最後の額を1.1倍以内とする考え方も示しています。修繕積立金の仕組みと確認点はマンションの修繕積立金とは？で解説しています。

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）

管理の状態を客観的に確かめる手がかりの一つが、区などが管理計画を認定する「管理計画認定制度」です。認定を受けたマンションの中古住戸は、【フラット35】維持保全型で当初5年間の金利が年0.25%引き下げられますが、【フラット35】リノベとは併用できないため、リノベ費用の借り方とあわせて比べましょう（住宅金融支援機構、2026年11月時点）。また、2026年4月1日施行の改正区分所有法で、修繕など区分所有権の処分を伴わない事項は、集会の出席者の多数決で決議できるようになりました（法務省）。築古マンションでは、大規模修繕や建替えの議論の状況も総会議事録で確認しておくと安心です。

出典：住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」／法務省「改正区分所有法」（2026年4月1日施行）

チェック18：電気・ガス・給湯の容量

建物全体の電気容量に上限があり、IHや食洗機を入れたくても容量を増やせない古いマンションもあります。給湯器の号数や追いだきの可否も確認します。

【地域・暮らし】チェック19〜20：水害リスクと周辺環境

地域のチェックでは、リノベでは変えられない「立地のリスク」を確認します。

チェック19：水害リスク（ハザードマップ）

物件ごとに想定浸水深と浸水が続く時間を確認し、戸建てなら1階の床の高さ、マンションなら電気設備の位置や住戸の階数を確認します。不動産取引では、2020年8月から重要事項説明で水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが不動産会社に義務付けられていますが、購入を検討する段階で自分でも確認しておくと判断しやすくなります。

火災保険の水災等地（水害のリスクに応じた保険料の区分）は、墨田区・江戸川区とも最も高い「5等地」です（損害保険料率算出機構の水災等地検索、2026年10月確認）。水災補償を付けるかは、浸水の想定と保険料の両方を見て判断しましょう。

チェック20：周辺環境と工事のしやすさ

時間帯を変えて周辺を歩き、騒音や買い物環境を確認します。あわせて、工事車両を停められるか、資材を搬入できる道幅があるか、マンションならエレベーターの大きさも確認します。道が狭いと運搬費が上がることがあります。

戸建てとマンションで重点的に確認すること

戸建ては「土地と構造」、マンションは「管理規約と管理状態」が最重要です。同じ20項目でも、物件の種類によって優先順位が変わります。

戸建てとマンションそれぞれの購入時の一般的な注意点は、中古住宅を購入する際の注意点（戸建て・マンション別）でまとめています。区ごとの価格の目安と確認点は、墨田区の戸建て購入・江戸川区の戸建て購入・墨田区のマンション購入・江戸川区のマンション購入で紹介しています。

いつ何を確認する？購入の流れとチェックのタイミング

購入申込みの前までに「お金・土地・管理規約」、契約の前までに「建物の状態と契約条件」を確認するのが基本です。

1. 資金計画：チェック1〜3
2. 見学（リノベ会社同行が理想）：チェック9〜11、16
3. 資料の取り寄せ：チェック5〜8、15、17、19
4. 建物状況調査：チェック12
5. ローン事前審査：チェック2
6. 重要事項説明・契約：契約不適合責任の期間とローン特約を確認

購入の各段階でやることと期間の目安は中古住宅を購入するには？流れと期間の目安、売主が負う契約不適合責任の期間と特約の考え方は契約不適合責任を負う期間はどれくらい？で解説しています。

引渡し前に済ませないと間に合わない手続き

中古＋リノベでは、物件の引渡しや工事の契約より前に手続きをしないと使えなくなる制度があります。申込みの段階で、どの手続きを誰がいつまでに行うかを、不動産会社・リノベ会社と共有しておきましょう（2026年11月時点）。

出典：国税庁 No.1211-3・No.1211-5・No.7191（令和8年4月1日現在法令等）／住宅金融支援機構「【フラット35】リノベ（リフォーム一体タイプ）の手続きの流れ」／墨田区・江戸川区・クール・ネット東京の各制度のページ（チェック4の出典）

なお、リノベ向きの物件をどこで・どう探すかはリノベーション向き物件の探し方、なかなか見つからないときの考え方はリノベ向き物件が見つからない5つの理由と解決策で解説しています。工事内容と価格をあらかじめ決めた定額制のリノベ（パッケージ型）を検討している方は、パッケージ型リノベの注意点もあわせてご覧ください。

墨田区・江戸川区で中古＋リノベを検討するときのチェックポイント

墨田区・江戸川区で中古＋リノベをするなら、20項目のうち特に「再建築の可否（チェック5）」「耐震性（チェック9）」「水害リスク（チェック19）」「工事のしやすさ（チェック20）」を重点的に確認してください。下町らしい魅力がある一方で、古い木造住宅や細い道が多い地域特性があるためです。

狭小地・細い道路と再建築不可（道路の種別は区の窓口で確認）

墨田区の京島・八広・鐘ヶ淵周辺や、江戸川区の小岩・平井周辺など、古くからの住宅地には幅員4m未満の道路や間口の狭い土地が見られます。再建築不可やセットバックが必要な物件は、価格が手ごろでもローンや将来の売却で不利になります。面している道が建築基準法上の道路かどうかは、次の方法で確認できます。

• 墨田区：建築基準法上の道路の種別は「指定道路図」で確認でき、インターネットの「すみだまちづくりマップ」で閲覧・印刷できます。道路の後退方法や中心線の位置などの詳細は、電話・メール・FAXでは回答していないため、区役所9階の建築指導課の窓口で確認します（区ページ、2025年3月24日更新）。
• 江戸川区：「用途地域等都市計画情報・建築基準法による指定道路情報提供サービス」の「指定道路情報」で調べられます。詳しい情報は区役所第三庁舎1階の建築指導課細街路係の窓口で確認し、電話やFAXでの問い合わせには応じていないため、案内図や公図の写しを持参しましょう（区ページ、2024年9月26日更新）。

出典：墨田区「指定道路図（建築基準法上の道路種別）等の閲覧について」／江戸川区「法令上の制限等の調査方法および関係窓口のご案内」

旧耐震の木造住宅・マンションと区の助成制度

両区には1981年5月以前に建てられた旧耐震の木造住宅も残っています。区の耐震改修の助成を使えれば補強費の負担を抑えられますが、いずれも工事の前の手続きが必要です。2026年11月時点の主な条件は次のとおりです。

• 墨田区：木造は、1981年5月31日以前に着工した旧耐震の住宅と2000年5月31日以前に着工した平屋・2階建ての住宅で、耐震診断で耐震性が不足すると判断されたものが住宅耐震改修促進助成の対象です。非木造の旧耐震住宅も2026年4月1日から対象になりました。申請の前に、区役所9階の不燃・耐震促進課への事前相談が必要です（2026年8月25日更新）。
• 江戸川区：旧耐震に加え、1981年6月1日〜2000年5月31日に建てられた新耐震の木造住宅（在来工法の平屋・2階建てなどの条件あり）も、戸建住宅の耐震改修の設計等・工事の助成の対象です（2026年5月18日更新）。2026年度の申請期限は12月25日です。旧耐震の住宅の工事の助成は、決定通知の前に契約・着工すると取り消しになると明記されています（同5月1日更新）。
• 旧耐震の分譲マンション：両区とも、旧耐震（1981年5月31日以前）の3階建て以上の耐火・準耐火の分譲マンションを対象に、耐震診断・設計・改修工事の費用の一部を助成しています（墨田区 2026年8月24日更新、江戸川区 2026年7月3日更新）。購入前に、管理組合が耐震診断を済ませているかと、その後の方針を総会議事録で確認しましょう。

墨田区の住宅マスタープランでは、築40年を超える分譲マンションが2021年度末の196棟から2031年度末には372棟に増える見込みで、築古マンションを買う場合は管理と修繕の状況の確認がますます重要になります。

木造密集地域では、東京都と区が建替えや老朽建物の除却を支援する「不燃化特区」も確認しましょう。墨田区は京島周辺・鐘ヶ淵周辺の2地区、江戸川区は南小岩七・八丁目周辺、南小岩南部・東松本付近、松島三丁目、平井二丁目付近の4地区が指定され、期間はいずれも2031年3月31日までです。墨田区の制度は墨田区の不燃化特区、江戸川区の制度は江戸川区の住宅助成金一覧（建て替え・耐震・アスベスト）で解説しています。

出典：墨田区「住宅耐震改修促進助成事業」／江戸川区「住宅・建築物の耐震化助成制度」／江戸川区「江戸川区戸建住宅耐震改修工事助成事業」／墨田区「分譲マンション耐震化促進事業」／江戸川区「分譲マンション」（耐震化助成）／墨田区住宅マスタープラン／江戸川区「不燃化特区制度」

ゼロメートル地帯と水害への備え

江戸川区によると、区の陸域の7割がゼロメートル地帯です（「江戸川区ってどんなところ？」2025年7月31日更新）。ゼロメートル地帯とは、地盤の高さが満潮時の海面より低い土地のことで、区は2025年7月に水害ハザードマップの第2版を公表しています。墨田区も「荒川が氾濫した場合には、区の大部分が浸水するおそれがあります」としています。

両区を含む江東5区は、2018年8月に、大規模な水害のときに区の外へ避難する広域避難の計画を公表しています。リノベでは設備を高めの位置に設けるなど浸水を意識した計画も検討し、火災保険の水災補償も確認しましょう。

出典：江戸川区「江戸川区ってどんなところ？」／江戸川区「江戸川区水害ハザードマップ概要版」／墨田区「墨田区水害ハザードマップ（水害への備え）」（2026年8月25日更新）／江戸川区「江東5区広域避難推進協議会」

エリア選びと購入の流れの全体像は、墨田区の不動産購入ガイド・江戸川区の不動産購入ガイドで紹介しています。

墨田区・江戸川区で中古＋リノベの購入を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に、不動産の購入・売却・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミでは本店★4.8・瑞江店★4.9の評価をいただいています（2026年10月時点、当社ホームページ掲載）。

中古＋リノベの購入では多くの資料を確認する必要があり、良い物件が出たときにすぐ動けることも大切です。当社には、購入までの丁寧な対応や、連絡の早さを評価する口コミをいただいています。

「一軒家の購入の際、大変お世話になりました。」「いつも丁寧に対応していただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

「気に入った物件があった時に連絡したところ、すぐに対応していただけて」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化し、道路や再建築の可否、水害リスクなど地域の事情を踏まえて物件をご提案
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相談先の会社や担当者の見極め方は家を買うときの良い不動産会社の探し方で解説しています。「この物件で希望のリノベができるか確認したい」「総予算がいくらになるか知りたい」という方は、店舗でのご相談予約（住宅購入相談）をご利用ください。

よくある質問

中古物件を買ってリノベーションする場合、購入前に何を確認すればいいですか？

最低限、総予算・再建築の可否・管理規約・建物の耐震性と劣化・水害リスクの5点を購入申込みの前に確認してください。これらは購入後に変えられず、希望の工事ができるかと費用を大きく左右するためです。この記事の20項目のチェックリストを使うと漏れを防げます。

中古物件の内見にはリノベ会社を連れて行ったほうがいいですか？

できれば同行してもらうのがおすすめです。構造や配管、床の仕組みはプロでないと判断が難しく、その場で希望の工事ができるかと費用の目安が分かります。申込み前に概算が出ていれば、リフォーム一体型の住宅ローンの事前審査も進めやすくなります。

旧耐震の中古住宅を買ってリノベーションしても大丈夫ですか？

耐震診断を行い、必要な耐震補強をすれば住めますが、その費用を予算に含める必要があります。1982年1月1日より前の住宅で住宅ローン控除を受けるには、取得の日前2年以内の耐震基準適合証明書などか、取得の日までに耐震改修を申請する「要耐震改修住宅」の手続きが必要です。墨田区・江戸川区の耐震改修の助成も、申請前の事前相談（墨田区）や助成決定の前に契約しないこと（江戸川区）が条件です。

2025年の建築基準法改正で中古戸建てのリノベはどう変わりましたか？

2025年4月1日以後に着工する工事から、木造2階建て住宅などで主要構造部の過半を改修する大規模な修繕・模様替に建築確認が必要になりました。水回りだけの改修や屋根・外壁のカバー工法などは不要な例とされていますが、スケルトンリノベでは設計・申請の費用と期間が増えることがあります。購入前にリノベ会社や建築士へ確認しておくと安心です。

マンションの管理規約で確認すべきことは何ですか？

床材の遮音等級、水回りの移動の可否、工事の申請方法と工事可能な時間を確認してください。玄関ドアや窓サッシは共用部分のため原則として交換できません。購入申込みの前に、管理規約と使用細則を取り寄せて確認するのが基本です。

中古＋リノベの総予算はどのように考えればいいですか？

物件価格、リノベ費用、諸費用（物件価格の7〜10%程度が目安）を合計して総予算を考えます。設計・工事中に家賃と返済が重なる期間がある場合は、その費用も加えておきましょう。物件に予算を使い切らないことが、リノベで後悔しないための第一歩です。

リノベーション費用も住宅ローン控除の対象になりますか？

工事が控除の対象となる増改築等（工事費用が100万円を超えることなどの要件あり）に当たれば、中古住宅の取得とは別に、増改築等の住宅ローン控除を受けられます。入居の前後は問いませんが、2つの控除の合計は、それぞれの控除限度額のうち最も高い額が上限です。増改築等に当たらない軽微な工事は、入居前に行った場合に限り、取得価額に含めて計算します。

まとめ

中古物件＋リノベーションの成否は、物件を買う前のチェックでほぼ決まります。お金・土地と法令・建物・マンションの管理・地域の5つの分類で、20項目を順番に確認していきましょう。

• 総予算は「物件＋リノベ＋諸費用」で決め、リフォーム一体型ローンや控除・助成の要件も確認する
• 戸建ては接道・再建築の可否と、2025年4月以後の建築確認の要否を確認する
• マンションは管理規約、床と配管の構造、修繕積立金を申込み前に確認する
• 旧耐震の住宅ローン控除の証明、【フラット35】リノベの事前確認、区の助成は、引渡し前・工事の契約前に段取りする
• 墨田区・江戸川区では旧耐震、狭小地・細い道、水害リスクを重点的に確認し、道路の種別は区の窓口で確かめる

項目が多いと感じたら、地域に詳しい不動産会社とリノベ会社に早めに相談しましょう。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月1日

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