【2026年】墨田区の戸建て購入｜新築・中古の価格と買う前の確認点の記事

「墨田区で戸建てを探しているけれど、新築は高いし、中古は古い家ばかりで決めきれない」「安い物件を見つけたら『借地権』『再建築不可』と書いてあった。買っても大丈夫？」。墨田区で家探しをしている方から、このようなご相談を多くいただきます。

墨田区の戸建ては、狭い敷地の3階建て、私道、区北部の防火規制、借地や長屋など、確認することが多いのが特徴です。売却と購入の両方を扱う地元の不動産会社の立場から整理します。

この記事で分かること

• 墨田区の新築・中古戸建ての成約価格（国の取引データを築年別に集計）
• 物件資料で借地権付き・再建築不可・長屋・私道を見分ける方法
• 新たな防火規制・不燃化特区・水害など、墨田区ならではの確認点
• 新築・中古・建て替えの総額と毎月の返済の計算例、使える区の補助

結論を先にお伝えすると、墨田区で2025年度に成約した築浅（2024〜2026年築）の木造戸建ての価格の中央値は6,500万円、2001〜2023年築は5,700万円でした。価格だけでなく、土地の権利・道路・建築のルールを契約前に確認することが、後悔しない戸建て購入の近道です。

この記事の結論

• 墨田区の築浅の木造戸建ての成約価格の中央値は6,500万円（2025年度・37件）で、土地は50㎡前後・延床90㎡前後の3階建てが中心です。
• 2001〜2023年築の中古戸建ては中央値5,700万円、1980年以前の築古は2,700万円で、築古は「土地の価格」で買う物件と考えるのが基本です。
• 安い物件には借地権付き・再建築不可・長屋・私道などの理由があることが多く、住宅ローンや将来の売却に影響します。
• 区北部（東墨田と押上一丁目を除く）は新たな防火規制の区域で、建て替えるときは原則として準耐火建築物以上が必要です。
• 子育て世帯・若年夫婦世帯は、すみだ住宅取得利子補助（最大50万円）を使える可能性があり、検査済証が必要なので購入前に確認しましょう。

墨田区の戸建て購入の全体像｜新築と中古、どちらを選ぶか

墨田区で戸建てを買う方法は、新築の建売住宅、中古戸建て、古家付きの土地を買って建て替える方法の3つです。予算・入居時期・間取りへのこだわりで向いている方法が変わるため、まず3つの違いを押さえましょう。

建売住宅とは、不動産会社などが土地に家を建て、土地と建物をセットで販売する新築戸建てのことです。中古戸建ては価格を抑えやすい一方、築年数によって耐震性や住宅ローン控除の扱いが変わります。

新築住宅の売主は、品確法により構造と雨水の浸入を防ぐ部分について引渡しから10年間の責任を負います。中古戸建てを個人から買う場合は責任が短いか免責のことが多く、建物の状態を自分で確かめる必要があります。

墨田区の不動産購入の全体像（エリア選び・マンションを含めた相場・諸費用）は墨田区の不動産購入ガイド｜エリア選び・相場・流れと注意点でまとめています。この記事は、その中の戸建てだけを深掘りした内容です。

墨田区の戸建ての価格｜新築・中古の成約価格を築年別に集計

墨田区の木造戸建ての成約価格は、築浅（2024〜2026年築）で中央値6,500万円、2001〜2023年築で5,700万円です。国土交通省の不動産情報ライブラリに掲載された、2025年4月〜2026年3月の成約価格情報（墨田区・土地と建物の取引）を当社が築年別に集計しました。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報（2025年4月〜2026年3月、墨田区、種類「宅地（土地と建物）」のうち木造）を当社が集計。国の公表値は個人が特定されないよう価格や面積が丸められています。中央値とは、価格を安い順に並べたときに真ん中にくる値のことです。

新築・築浅は「土地50㎡・延床90㎡」の3階建てが中心

築浅の37件では、土地面積の中央値が50㎡（約15坪）、延床面積の中央値が90㎡でした。延床面積が土地面積の2倍近くあることから、多くが3階建てだと考えられます。価格は、鐘ヶ淵駅周辺の4,000万円前後から、本所吾妻橋・押上・東向島の7,500万〜8,000万円前後まで、駅と道路の条件で大きく変わります。

築古は「土地の価格」で買う物件

1980年以前の木造戸建ては中央値2,700万円で、建物の価値はほとんど価格に含まれていません。リフォームして住むか、解体して建て替えるかで総額が大きく変わるため、価格の安さだけで判断しないことが大切です。売る側から見た戸建ての相場の傾向は墨田区の一戸建ての売却相場｜駅別・築年数別の価格と売却事例でも解説しています。

取引の多くは区北部

今回の成約データでは、戸建ての取引の大半が八広・東向島・墨田（鐘ヶ淵）・立花・京島など区北部でした。錦糸町・両国など区南部は戸建ての売り物件が少ないため、希望条件を不動産会社に伝えて情報を待つ方法も考えましょう。

エリア別の土地価格｜北部と南部で2倍近い差

戸建ての価格の土台になる土地の価格は、墨田区の北部と南部で2倍近い差があります。国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）の住宅地の標準地は次のとおりです。

※出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点、墨田区の住宅地の標準地から抜粋）。

たとえば50㎡の土地なら、八広4丁目の水準では約2,000万円、横川4丁目の水準では約3,800万円です（公示地価×面積の単純計算）。駅ごとの土地の価格は墨田区の土地相場・坪単価｜地価推移と町丁・駅別の土地価格で詳しく紹介しています。

物件資料で見分ける｜借地権付き・再建築不可・長屋・私道

墨田区で相場より安い戸建てには、土地の権利・道路・建物の形に理由があることが多いです。物件資料（販売図面）の小さな文字に書かれていることが多いため、次の表記を必ず確認しましょう。

借地権付きの戸建て

借地権とは、地主から土地を借りて自分の建物を建てる権利のことです。墨田区には、1992年8月より前に始まった旧借地法の借地が今も多く残っています。土地を買わない分だけ価格は安くなりますが、毎月の地代がかかり、建て替えや売却のたびに地主の承諾と承諾料が必要になることが一般的です。住宅ローンを扱う金融機関も限られるため、事前審査を早めに受けましょう。借地権の仕組みと承諾料の考え方は墨田区の借地権の売却｜地主の承諾・承諾料・借地非訟と底地との同時売却で解説しています。

再建築不可の戸建て

建築基準法では、建物の敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。これを満たさない土地は、今の建物を壊すと建て替えができない「再建築不可」になることがあります。価格は安い一方、多くの金融機関で住宅ローンが使いにくく、将来売るときの買い手も限られます。調べ方は墨田区の再建築不可物件の買取ガイド｜調べ方と売り方をご覧ください。

長屋（連棟式建物）

京島・八広・向島には、隣の住戸と壁を共有する長屋が残っています。外から見ると一戸建てに見えても、登記上は1棟の建物の一部であることがあり、単独での解体や建て替えには隣の所有者の協力が必要です。長屋の事情は墨田区の長屋の売却・買取｜京島・八広・向島の町別事情と区の助成で詳しく解説しています。

私道と2項道路

今回集計した築浅の戸建て37件のうち11件は、前面道路が私道と記録されていました。私道とは、個人や法人が所有する道路のことです。私道に面した家では、水道管やガス管の工事で道路を掘るときに所有者の承諾が要るため、購入前に「通行・掘削の承諾書」があるかを確認しましょう。幅4m未満の2項道路に面する場合は、建て替えのときに道路の中心から2m下がる「セットバック」が必要で、使える土地が図面より狭くなります。

墨田区ならではの建築ルール｜新たな防火規制・不燃化特区・狭小3階

墨田区北部で戸建てを買う場合は、建て替えのときの構造のルールを必ず確認しましょう。中古や古家付き土地を買って将来建て替えるとき、建築費に直接影響します。

区北部は「新たな防火規制」の区域

墨田区によると、区北部（東墨田と押上一丁目を除く）は、2003年10月1日から東京都建築安全条例第7条の3に基づく「新たな防火規制」の区域です。この区域では原則としてすべての建物を準耐火建築物以上にする必要があり、延べ面積500㎡超または地上4階以上の建物は耐火建築物にしなければなりません（墨田区「新たな防火規制とは」、2021年8月13日更新）。

準耐火建築物とは、火災のときに一定の時間、燃え広がりや倒壊を防げる性能を持つ建物のことです。木造でも建てられますが仕様が上がり建築費も上がるため、古家付き土地は契約前に建築会社の概算見積りを取りましょう。

京島周辺・鐘ヶ淵周辺の不燃化特区

墨田区では、京島周辺地区（京島二・三丁目と京島一丁目の一部）と鐘ヶ淵周辺地区（墨田二〜五丁目、墨田一丁目と東向島五丁目の一部）が東京都の不燃化特区に指定され、事業期間は2031年3月31日までです（墨田区「不燃化特区」、2026年6月12日更新）。古家付きの土地を買って燃えにくい建物に建て替える場合、区の建替え助成や除却助成を使える可能性があります。助成は工事に着手する前の申請が条件なので、購入前に区の窓口へ相談しておくと安心です。助成の種類と金額は墨田区の不燃化特区｜京島・鐘ヶ淵の助成金と税の減免・売却の判断で解説しています。

狭小3階建ては住み心地を内見で確かめる

墨田区の新築戸建ては、15坪前後の敷地に建つ3階建てが中心です。駅に近い場所で戸建てを持てる一方、住んでから気づく点もあります。内見では次の点を確認しましょう。

• 洗濯機と物干し場の階が離れていないか（家事動線）
• リビングの採光と、隣家の窓との位置関係
• 1階が駐車場や居室の場合の浸水への備え
• 外壁の塗り替えのときに足場を組む余地があるか
• 将来、階段の上り下りがつらくならないか

将来の売りやすさは墨田区の狭小地の一戸建て売却も参考になります。

水害と耐震の確認｜ハザードマップと建築確認の日付

墨田区の戸建て購入では、水害リスクと耐震性の2つを、物件を絞り込む段階で確認することが大切です。どちらも契約後には変えられず、火災保険料や住宅ローン控除にも関わります。

水害ハザードマップで浸水の深さと継続時間を見る

墨田区によると、荒川が氾濫した場合、区の大部分が浸水するおそれがあります（墨田区水害ハザードマップ）。損害保険料率算出機構の水災等地でも、墨田区は最も高い「5等地」です。戸建てでは次の点を確認しましょう。

1. 区のハザードマップで、物件の場所の浸水の深さと浸水継続時間（水が引くまでの時間）を確認する
2. 寝室や居間を2階以上に置けるか、分電盤や給湯器の位置が低すぎないかを見る
3. 過去に床下・床上浸水があったかを、売主や不動産会社に質問する
4. 火災保険の水災補償を付けた場合の保険料を、購入前に見積もる

重要事項説明でもハザードマップ上の位置は説明されますが（2020年8月28日施行）、契約直前なので探す段階で自分でも確認しましょう。

中古戸建ては建築確認の日付と検査済証を見る

旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震の基準のことです。築年ではなく建築確認の日付で判断します。旧耐震の木造戸建ては、耐震改修の費用や住宅ローン控除の要件に影響するため、購入前に耐震診断の有無を確認しましょう。墨田区には、木造住宅の耐震診断・耐震改修の費用の助成もあります（墨田区「耐震関係助成金一覧」）。

検査済証とは、建物が完成したときに建築確認どおりに建てられているかの検査を受け、合格したことを示す書類のことです。古い戸建てには検査済証がない家も多く、住宅ローンの審査や、後で説明するすみだ住宅取得利子補助の要件に影響します。中古住宅を買うときの一般的な注意点は中古住宅を購入する際の注意点｜戸建て・マンション別に解説もあわせてご覧ください。

新築・中古・建て替えの総額比較｜毎月の返済の計算例

戸建ての予算は、物件価格ではなく「物件価格＋諸費用＋リフォーム・建築費」の総額で考えることが大切です。2025年度の成約価格の中央値を使って、3つの買い方の総額と毎月の返済額を仮定で計算しました（実際の取引ではありません）。

※借入期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし・金利は全期間一定と仮定した当社の試算です。諸費用・リフォーム費・解体費・建築費はすべて説明のための仮定で、建築費は新たな防火規制の区域での準耐火建築物か、建物の大きさで大きく変わります。

この例では、総額の差は最大600万円ほどで、物件価格の差（新築と中古で800万円）ほど開きません。中古は諸費用とリフォーム費が加わるためです。建て替えは完成まで半年以上かかり、その間の家賃やつなぎ融資の利息も必要です。

どの買い方を選ぶかの判断フロー

1. 入居の時期が決まっていて、手間を減らしたい → 完成済みの新築建売を中心に探す
2. 駅や学区を優先し、予算を抑えたい → 2001年以降築の中古戸建て＋インスペクションを検討する
3. 間取りを自由に決めたい・広めの土地がほしい → 区北部の古家付き土地を、建築費の見積りとセットで検討する
4. 借地権・再建築不可・長屋の物件 → ローンの可否と将来の売却まで確認できた場合だけ検討する

フラット35の2026年10月の最多金利は年3.83％です（住宅金融支援機構）。金利の種類の選び方は住宅ローンの選び方｜変動か固定か・金利タイプと種類の比較、買主の仲介手数料の計算は家を買うときの仲介手数料｜買主の計算・いつ払う・値引きを解説で解説しています。

住宅ローン控除とすみだ住宅取得利子補助｜墨田区で使える支援

墨田区で戸建てを買うときは、国の住宅ローン控除と、区のすみだ住宅取得利子補助の2つを確認しましょう。どちらも建物の要件があり、物件選びの段階で確かめておかないと使えないことがあります。

住宅ローン控除（2026年入居）

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7％を、所得税などから差し引ける制度のことです。国土交通省によると、2026〜2030年に入居する場合が対象で、床面積は原則40㎡以上です。新築は省エネ基準に適合していることが必要で、中古は原則10年、省エネ性能の高い中古は13年控除を受けられます（国土交通省「住宅ローン減税」、2026年10月時点）。

中古戸建ての場合は、1982年1月1日以降に建築された家（登記簿上の日付）であれば、新耐震基準に適合しているものとみなされます。それより前の家は、耐震基準適合証明書などが必要です。売った年の控除の扱いなど詳しい要件は、購入前に税務署や税理士に確認しましょう。

すみだ住宅取得利子補助制度

すみだ住宅取得利子補助制度とは、中学生以下の子どもがいる子育て世帯、または夫婦いずれもが40歳未満の若年夫婦世帯が区内で住宅を取得したときに、住宅ローンの利子の一部を区が補助する制度です。区の案内によると、1年間に支払った利子（上限10万円）を5年間、最大50万円補助します。

※出典：墨田区「すみだ住宅取得利子補助制度」。予算の上限に達すると受付を終了することがあります。

中古戸建てで特に注意したいのは、検査済証の要件です。検査済証がない古い戸建ては、この補助を使えないことがあるため、利用を考えている方は物件資料や売主に検査済証の有無を必ず確認しましょう。制度の詳細はすみだ住宅取得利子補助制度とは？墨田区で家を買う前に確認したい条件と申請の流れで解説しています。

墨田区で戸建てを買う流れと、当社に相談した場合の進め方

墨田区で戸建てを買う流れは、予算の整理から引渡しまで次の6ステップです。中古戸建てなら、条件がそろえば申込みから引渡しまで1〜3か月程度が目安です。

1. 予算と条件の整理：毎月の返済額から借入額を逆算し、エリア・広さ・新築か中古かを決めます。
2. ハザードと法令の確認：浸水の深さ、新たな防火規制・不燃化特区の区域、接道を調べます。
3. 内見と書類の確認：検査済証、土地の権利（所有権か借地権か）、私道の承諾書を確認します。
4. 住宅ローンの事前審査：借地権付き・再建築不可・長屋は、扱える金融機関を早めに確認します。
5. 申込み・重要事項説明・契約：重要事項説明で分からない点は、納得するまで質問してから契約します。
6. 決済・引渡し：利子補助を使う場合は、登記日から1年以内に区へ申請します。

完成前の新築建売では、手付金などが代金の5％か1,000万円を超えるとき、売主の宅地建物取引業者に保全措置が義務付けられています（宅地建物取引業法41条）。購入の流れ全体は中古住宅を購入するには？流れと期間の目安｜7ステップ、よくある失敗は不動産購入の失敗例12と確認すべきことでも紹介しています。

よくある失敗例

よくある失敗例：相場より1,000万円以上安い戸建てを見つけて申し込んだものの、事前審査の段階で「借地権付きで、扱える金融機関が限られる」と分かり、希望の条件でローンが組めなかった、というケースがあります。安い理由を物件資料で先に確認し、事前審査を契約前に済ませておけば避けられます。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで、希望のエリア・予算・入居時期・家族構成をお知らせください。
2. 区のハザードマップ・都市計画図・道路の種別をもとに、候補の物件ごとに確認すべき点をご説明します。
3. 押上の本店・錦糸町オフィスのスタッフが内見に同行し、私道・境界・建物の状態をその場で一緒に確認します。
4. 住宅ローンの事前審査や、すみだ住宅取得利子補助の要件の確認をお手伝いし、税金の疑問は顧問税理士・FPの無料相談をご案内します。

墨田区で戸建て購入を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、押上の本店と錦糸2丁目の錦糸町オフィスを拠点に、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

口コミでよく評価されているのは、こまめな連絡と、ていねいで親身な対応です。戸建ての購入では、気になる物件が出たときにすぐ動けることが大切なため、希望条件に合う情報をこまめにお知らせし、物件ごとに確認すべき点をご説明することを大切にしています。

「一軒家の購入の際、大変お世話になりました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、京島・八広・向島など区北部の道路や建築のルールに通じている
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談（住宅ローン控除や資金計画など）
• 売却も買取も扱っているので、将来売るときの価格まで見据えて物件選びをアドバイスできる
• LINE・オンラインでのご相談も可能

仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。購入のご相談は住宅購入相談、まずは話を聞いてみたい方は無料相談をご利用ください。住み替えで今の家を売る方は売却・無料査定のページもご覧ください。

よくある質問

墨田区で新築戸建てはいくらで買えますか？

2025年度に成約した築浅（2024〜2026年築）の木造戸建ての価格の中央値は6,500万円で、半数は5,500万〜7,500万円の範囲でした。土地50㎡前後・延床90㎡前後の3階建てが中心です。出典は国土交通省の不動産情報ライブラリの成約価格情報を当社が集計したものです。

墨田区の中古戸建ての価格はどのくらいですか？

2001〜2023年築の木造戸建ての成約価格の中央値は5,700万円、1980年以前の築古は2,700万円でした（2025年4月〜2026年3月の成約価格情報）。築古は建物の価値がほとんどなく、土地の価格で買う物件と考えるのが基本です。

墨田区で中古戸建てを買うときに一番注意することは何ですか？

土地の権利・前面道路・建物の書類の3点を、物件を決める前に確認することです。借地権付き・再建築不可・長屋・私道の物件は、住宅ローンや将来の建て替え・売却に影響します。検査済証の有無と建築確認の日付も、耐震性や区の補助の要件に関わります。

墨田区で古い家を買って建て替えるときの注意点は？

区北部（東墨田と押上一丁目を除く）は新たな防火規制の区域で、建て替えるときは原則として準耐火建築物以上が必要です。幅4m未満の道路に面する場合はセットバックで使える土地が減るため、土地の契約前に建築会社の概算見積りを取りましょう。

墨田区で家を買うときに使える補助はありますか？

子育て世帯や夫婦とも40歳未満の世帯は、すみだ住宅取得利子補助制度で住宅ローンの利子を最大50万円補助してもらえる可能性があります。検査済証が必要で、申請は登記日から1年以内です。国の住宅ローン控除とあわせて、購入前に要件を確認しましょう。

墨田区の戸建ては水害が心配ですが、どう選べばよいですか？

区のハザードマップで浸水の深さと浸水継続時間を確認し、寝室や居間を2階以上に置ける家を選ぶのが基本です。墨田区は火災保険の水災等地が最も高い5等地なので、水災補償を付けた保険料も購入前に見積もっておきましょう。

まとめ

墨田区の戸建ては、築浅の成約価格の中央値が6,500万円、2001〜2023年築が5,700万円で、土地50㎡前後の3階建てが中心です。安い物件には理由があることが多く、価格より先に土地の権利・道路・建築のルールを確認することが、後悔しない購入につながります。

• 新築・中古・建て替えは、物件価格ではなく諸費用や建築費を含めた総額で比べる
• 借地権付き・再建築不可・長屋・私道の表記は、ローンと将来の売却まで確認する
• 区北部の新たな防火規制、京島・鐘ヶ淵の不燃化特区、水害ハザードを購入前に調べる
• すみだ住宅取得利子補助は検査済証が必要。登記日から1年以内に申請する

墨田区で戸建ての購入をお考えの方は、当社にお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月23日

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