【2026年】墨田区のマンション購入｜駅別の価格と管理・水害の確認点の記事

「墨田区でマンションを買いたいけれど、錦糸町・両国・押上・曳舟のどこを選べばいいのか分からない」「中古マンションは築年数や管理状態がばらばらで、何を見て決めればいいのか不安」。墨田区で住まいを探している方から、このようなご相談をよくいただきます。

墨田区のマンションは、駅による価格差、荒川・隅田川に囲まれた土地の水害リスク、古いマンションの管理状態など、買う前の確認点が多いのが特徴です。地元の不動産会社の立場から整理します。

この記事で分かること

• 墨田区の中古マンションの価格（国の取引データを駅別・広さ別・築年別に集計）
• 錦糸町・両国・押上・曳舟・菊川の価格帯と、駅ごとの特徴
• 修繕積立金・長期修繕計画・管理計画認定など、管理状態の確かめ方
• 水害ハザードと階数の考え方、旧耐震・40㎡未満の物件の注意点
• 毎月の支払いの計算例と、すみだ住宅取得利子補助などの支援

結論を先にお伝えすると、墨田区で2025年度に取引された中古マンションの価格の中央値は4,200万円、ファミリー向けの50〜69㎡では5,600万円でした。価格だけで選ばず、管理の状態・浸水の深さと階数・ローン控除の要件を契約前に確認することが、後悔しないマンション購入の近道です。

この記事の結論

• 墨田区の中古マンションの価格の中央値は4,200万円（2025年度・1,280件）、50〜69㎡は5,600万円、70㎡以上は7,300万円です。
• 50〜69㎡の中央値は錦糸町6,500万円、曳舟6,250万円、両国6,000万円、押上5,900万円、菊川5,700万円で、駅で最大800万円の差があります。
• 取引の約3割は30㎡未満の住戸です。住宅ローン控除は原則40㎡以上（登記簿の面積）が条件なので、狭い住戸は要件を先に確認しましょう。
• 中古マンションは「管理を買う」と言われます。修繕積立金を国の目安（20階未満・5,000㎡未満で平均335円/㎡・月）と比べ、長期修繕計画と滞納を確認します。
• 区が認定した管理計画認定マンションは、フラット35維持保全型で当初5年間の金利が年0.25％下がります。子育て・若年夫婦世帯は区の利子補助（最大50万円）も確認しましょう。

墨田区のマンション購入の全体像｜新築と中古、どちらを選ぶか

墨田区でマンションを買う方法は、新築の分譲マンションと中古マンションの2つです。区内では新築の供給が限られるため、選択肢が多いのは中古マンションで、この記事も中古を中心に解説します。

中古マンションとは、一度人が住んだ、または完成から一定の期間がたったマンションのことです。新築より価格を抑えやすく、実際の管理状態や住民の様子を確かめてから買える一方、築年数によって耐震性や修繕の負担が変わります。

※諸費用は当社が説明のために示した一般的な目安で、物件や住宅ローンの条件で変わります。

墨田区の不動産購入の全体像（エリア選び・戸建てを含めた相場・諸費用・流れ）は墨田区の不動産購入ガイド｜エリア選び・相場・流れと注意点でまとめています。この記事は、その中のマンションだけを深掘りした内容です。戸建てと迷っている方は墨田区の戸建て購入｜新築・中古の価格と買う前の確認点もあわせてご覧ください。

墨田区の中古マンションの価格｜広さ別・築年別の中央値

墨田区の中古マンションの価格の中央値は4,200万円、1㎡あたりの単価の中央値は104万円です。国土交通省の不動産情報ライブラリに掲載された、2025年4月〜2026年3月の墨田区の中古マンション等の取引1,280件を当社が集計しました。

中央値とは、価格を安い順に並べたときに真ん中にくる値のことです。平均値と違い、一部の高額なタワーマンションに引っぱられにくいため、相場の目安として使いやすい数字です。

広さ別：ファミリー向けの50〜69㎡は5,600万円

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報・成約価格情報（2025年4月〜2026年3月、墨田区の中古マンション等）を当社集計。国の公表値は個人が特定されないよう価格や面積が丸められています。

注目したいのは、取引の約3割（364件）が30㎡未満の住戸だという点です。錦糸町・両国・押上などには投資用のワンルームマンションが多く、区全体の中央値を下げています。家族で住む住戸を探す方は、区全体の数字ではなく50㎡以上の行を目安にしてください。

築年別：旧耐震の多い1980年以前は2,800万円

※出典は上の表と同じ（建築年が不明の取引を除く）。

1㎡あたりの単価は新しいほど高くなっています。2011年以降の総額の中央値が低いのは、狭い投資用の住戸が多いためです。築年は1㎡あたりの単価で比べるのが基本です。

駅別の価格｜錦糸町・両国・押上・曳舟・菊川の比較

墨田区の50〜69㎡の中古マンションの価格は、錦糸町が6,500万円で最も高く、菊川が5,700万円でした。同じ広さでも駅によって最大800万円の差があり、駅選びが予算に直結します。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報・成約価格情報（2025年4月〜2026年3月、最寄駅別の中古マンション等）を当社集計。曳舟は東武線の曳舟駅で、京成曳舟駅（57件・中央値3,900万円）は含みません。

錦糸町：区内で最も高く、駅5分以内は1㎡130万円

錦糸町駅はJR総武線・総武快速線と東京メトロ半蔵門線が使え、商業施設も集まっています。駅徒歩5分以内の取引（72件）は1㎡あたり130万円と、区全体より2割以上高い水準です。町名別では太平（6,100万円）、亀沢（6,000万円）、緑（5,700万円）が高めでした。売る側から見た錦糸町の相場は錦糸町のマンション売却相場｜広さ・築年数別の価格と売り方で詳しく解説しています。

両国：全体は3,500万円だが、ファミリー向けは6,000万円

両国駅はJR総武線と都営大江戸線が使えます。全体の中央値が3,500万円と低いのは、225件のうち90件が30㎡未満の住戸だったためで、50〜69㎡では6,000万円と錦糸町に近い水準です。隅田川に近いため、ハザードマップの確認も大切です（両国の不動産売却｜マンション相場と町名別の売り方）。

押上：4路線が使え、築浅の住戸が多い

押上駅は東京メトロ半蔵門線・都営浅草線・京成押上線・東武スカイツリーラインの4路線が使えます。139件のうち65件が2011年以降の建築で、1㎡あたり120万円でした。駅周辺の住みやすさや治安は押上駅の住みやすさと治安は良い？犯罪件数と住環境をデータで解説で紹介しています。

曳舟：駅前の大規模マンションで2000年代築が高い

曳舟駅は東武スカイツリーラインと東武亀戸線が使えます。2001〜2010年築の中央値が6,400万円と高く、駅前の再開発で建った大規模マンションの取引が含まれていると考えられます。一方、1981〜2000年築は1㎡あたり63.8万円と低く、同じ駅でも物件による差が大きいエリアです。

菊川：都営新宿線で、錦糸町より800万円低い

菊川駅は都営新宿線が使えます。50〜69㎡は5,700万円で、錦糸町より800万円低い水準でした。

管理状態の確かめ方｜修繕積立金・長期修繕計画・管理計画認定

中古マンションの購入では、部屋の内装よりも、建物全体の管理状態を先に確認することが大切です。管理が悪いマンションは、将来の修繕積立金の大幅な値上げや一時金の徴収、売るときの価格の下落につながります。

修繕積立金を国の目安と比べる

修繕積立金とは、外壁や屋上、給排水管などの大規模な修繕に備えて、区分所有者が毎月積み立てるお金のことです。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改訂）は、計画期間全体の平均額の目安を次のように示しています。

※出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2011年4月策定、2024年6月改訂）。機械式駐車場がある場合は加算が必要です。

たとえば、墨田区に多い20階未満・5,000㎡未満のマンションで65㎡の住戸なら、平均値は月約2.2万円（335円×65㎡）です。今の積立金がこれより大幅に低い場合は、近い将来に値上げされる可能性が高いと考えましょう。同ガイドラインは、段階的に値上げする計画では、初めの額を基準額の0.6倍以上、最後の額を1.1倍以内にする考え方も示しています。修繕積立金の仕組みはマンションの修繕積立金とは？購入・売却する前の注意点でも解説しています。

重要事項調査報告書と総会の議事録を読む

重要事項調査報告書とは、管理会社が発行する、管理費・修繕積立金の額、滞納の状況、積立金の残高、修繕の履歴などをまとめた書類のことです。通常は仲介する不動産会社が入手します。申込みの前に次の点を確認しましょう。

1. 長期修繕計画があり、おおむね5年ごとに見直されているか
2. 修繕積立金の残高が、次の大規模修繕の予定額に対して足りているか
3. 管理費・修繕積立金の滞納が多くないか
4. 一時金の徴収や、積立金の値上げが総会で話し合われていないか
5. 外壁・屋上・給排水管・エレベーターの工事がいつ行われたか

墨田区の条例と管理計画認定制度

墨田区には「墨田区分譲マンションの適正管理に関する条例」があり、地上3階以上の非木造で6戸以上、区分所有者が2人以上いる区内のマンションは、区への管理状況の届出が義務付けられています（墨田区「分譲マンションの適正管理に関する条例」、2026年3月9日更新）。届出をしたマンションは、計画修繕調査の費用の3分の1（上限50万円）の支援など、区の制度を使えます。届出をしているかどうかは、管理組合が区の支援を活用できる状態かを見る手がかりになります。

管理計画認定制度とは、管理組合が作成した管理計画が一定の基準を満たす場合に、区が「管理水準が良好なマンション」として認定する制度です。墨田区によると、認定の有効期間は5年で、区のページには公表に同意した認定マンション44件が掲載されています（墨田区「マンションの管理計画認定制度」、2026年6月22日更新）。区は、認定を受けていないマンションの管理が不適切という意味ではないとしているため、認定がない場合は報告書の中身で判断しましょう。

水害と階数の考え方｜墨田区のハザードマップの見方

墨田区でマンションを買うときは、区の水害ハザードマップで浸水の深さと浸水継続時間を確かめ、その深さが建物の何階に当たるかを考えることが大切です。墨田区によると、荒川が氾濫した場合、区の大部分が浸水するおそれがあります（墨田区水害ハザードマップ）。

区は、条件によって自宅の高いところにとどまる「在宅避難」も案内しています。購入時は次の点を確認しましょう。

1. 想定される浸水の深さが、検討している住戸の階より低いか
2. 浸水継続時間（水が引くまでの時間）がどのくらいか
3. 電気設備や受水槽が地下・1階にあるか（浸水すると停電・断水で上の階も生活しにくくなる）
4. 管理組合に止水板や防災備蓄などの水害対策があるか
5. 1階・2階の住戸を選ぶ場合、過去に浸水したことがないか

損害保険料率算出機構の水災等地では、墨田区は最も高い「5等地」です。1階や低層階では、火災保険の水災補償の要否を慎重に判断しましょう。重要事項説明でもハザードマップ上の位置は説明されますが（2020年8月28日施行）、契約直前なので探す段階で自分でも確認しておくと安心です。

旧耐震と40㎡未満の注意点｜住宅ローン控除の要件

墨田区の中古マンションでは、旧耐震と40㎡未満の物件に特に注意が必要です。どちらも住宅ローン控除やローン審査、将来の売りやすさに影響します。

旧耐震のマンション

旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震の基準のことです。墨田区では1980年以前に建てられたマンションの取引が89件あり、1㎡あたりの中央値は64万円と、2011年以降の約半分でした。

住宅ローン控除では、1982年1月1日以降に建築された住宅（登記簿上の日付）は新耐震基準に適合しているものとみなされます。それより前のマンションは耐震基準適合証明書などが必要ですが、マンション全体の耐震診断が前提になるため、取得が難しいことが多いのが実情です。建替えや耐震改修の話し合いの有無も、総会の議事録で確認しましょう。将来の売り方まで考えたい方は墨田区のマンション買取｜価格の決まり方と旧耐震・賃貸中の売り方も参考になります。

40㎡未満の住戸と「登記簿の面積」

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7％を所得税などから差し引ける制度のことです。国土交通省によると（2026年10月時点）、2026〜2030年の入居が対象で、床面積は原則40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の方は50㎡以上）が必要です。中古は原則10年、省エネ性能の高い中古は13年控除を受けられます。

注意したいのは、マンションの床面積は登記簿に記載された面積で判定することです。登記簿の面積は壁の内側で測るため、広告に載っている壁の中心で測った面積より小さくなります。広告で「41㎡」と書かれていても、登記簿では40㎡を下回ることがあるため、契約前に登記簿の面積を確認しましょう。40㎡以上50㎡未満の住宅には、子育て世帯などへの上乗せがない点にも注意が必要です。

毎月の支払いの計算例｜ローン返済と管理費・修繕積立金

マンションの予算は、住宅ローンの返済額に管理費・修繕積立金を足した「毎月の住居費」で考えることが大切です。墨田区の50〜69㎡の中央値5,600万円を使って、仮定で計算しました（実際の取引ではありません）。

※借入期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし・金利は全期間一定と仮定した当社の試算です。修繕積立金は国のガイドラインの平均値（20階未満・5,000㎡未満）を使った目安で、管理費・駐車場代・固定資産税は物件ごとに異なります。

この例では、金利が1.5％違うだけで毎月の住居費が約4万円変わります。フラット35の2026年10月の最多金利は年3.83％です（住宅金融支援機構）。金利の種類の選び方は住宅ローンの選び方｜変動か固定か・金利タイプと種類の比較、買主の仲介手数料の計算は家を買うときの仲介手数料｜買主の計算・いつ払う・値引きを解説で解説しています。

どの物件を選ぶかの判断フロー

1. 通勤・通学の駅を決め、50〜69㎡の中央値から予算に合う駅を絞る
2. ハザードマップで浸水の深さを確認し、住みたい階の下限を決める
3. 住宅ローン控除を使いたい → 1982年以降築・登記簿で40㎡以上を条件にする
4. 候補の物件の重要事項調査報告書で、積立金の水準・残高・滞納を比べる
5. 管理計画認定マンションなら、フラット35維持保全型の金利引下げも検討する

墨田区でマンションを買うときに使える支援｜利子補助とフラット35

墨田区でマンションを買うときは、区のすみだ住宅取得利子補助と、フラット35の金利引下げの2つを確認しましょう。どちらも物件選びの段階で要件を確かめておくことが大切です。

すみだ住宅取得利子補助制度

すみだ住宅取得利子補助制度とは、中学生以下の子どもがいる子育て世帯、または夫婦いずれもが40歳未満の若年夫婦世帯が区内で住宅を取得したときに、住宅ローンの利子の一部を区が補助する制度です。区の案内によると、1年間に支払った利子（上限10万円）を5年間、最大50万円補助します。

※出典：墨田区「すみだ住宅取得利子補助制度」。予算の上限に達すると受付を終了することがあります。制度の詳細はすみだ住宅取得利子補助制度とは？墨田区で家を買う前に確認したい条件と申請の流れで解説しています。

管理計画認定マンションとフラット35維持保全型

住宅金融支援機構によると、管理計画認定マンションの住戸を買う場合は、フラット35維持保全型を使うことで当初5年間の金利が年0.25％引き下げられます（住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」、2026年10月時点）。

たとえば、借入額5,400万円・35年で、金利が年3.83％から年3.58％になると、毎月の返済は約23.4万円から約22.6万円に下がり、当初5年間で約47万円少なくなる計算です（当社の概算。他の引下げとの併用などで変わります）。

墨田区でマンションを買う流れと、当社に相談した場合の進め方

墨田区で中古マンションを買う流れは、予算の整理から引渡しまで次の6ステップです。条件がそろえば、申込みから引渡しまで1〜2か月程度が目安です。

1. 予算の整理：ローンの返済額に管理費・修繕積立金を足し、毎月の住居費から借入額を逆算します。
2. 駅と階数の検討：駅別の価格帯を見て候補を絞り、ハザードマップで住む階の下限を決めます。
3. 内見と管理の確認：共用部分の清掃や掲示板も見て、重要事項調査報告書と総会の議事録を確認します。
4. 住宅ローンの事前審査：40㎡未満・旧耐震・管理状態に不安がある物件は、扱える金融機関を早めに確認します。
5. 申込み・重要事項説明・契約：管理規約（ペット・リフォームの制限など）も含め、分からない点は納得するまで質問します。
6. 決済・引渡し：利子補助を使う場合は、登記日から1年以内に区へ申請します。

購入の流れ全体は中古住宅を購入するには？流れと期間の目安｜7ステップ、戸建てとマンションの違いを含めた注意点は中古住宅を購入する際の注意点｜戸建て・マンション別に解説でも紹介しています。

よくある失敗例

よくある失敗例：相場より安い築古のマンションを買った後、総会で修繕積立金の大幅な値上げと一時金の徴収が決まり、負担が想定を超えた、というケースがあります。長期修繕計画・積立金の残高・総会の議事録を購入前に確認すれば、値上げを予算に入れて判断できます（一般化した例です）。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで、希望の駅・広さ・予算・入居時期・家族構成をお知らせください。
2. 国の取引データをもとに、駅・広さ・築年ごとの価格帯と、物件ごとに確認すべき点をご説明します。
3. 押上の本店・錦糸町オフィスのスタッフが内見に同行し、共用部分の状態や管理の様子を一緒に確認します。
4. 重要事項調査報告書や長期修繕計画の読み方、住宅ローンの事前審査、利子補助の要件の確認をお手伝いし、税金の疑問は顧問税理士・FPの無料相談をご案内します。

墨田区でマンション購入を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、押上の本店と錦糸2丁目の錦糸町オフィスを拠点に、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

口コミでよく評価されているのは、連絡の早さと、ていねいで親身な対応です。条件の良い中古マンションは早く決まるため、気になる物件が出たらすぐ内見を手配し、管理の書類を分かりやすくご説明します。

「気に入った物件があった時に連絡したところ、すぐに対応していただけて」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、錦糸町・両国・押上・曳舟の物件事情に通じている
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談（住宅ローン控除や資金計画など）
• 売却も買取も扱っているので、将来売るときの価格まで見据えて物件選びをアドバイスできる
• LINE・オンラインでのご相談も可能

仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。購入のご相談は住宅購入相談、まずは話を聞いてみたい方は無料相談をご利用ください。住み替えで今の住まいを売る方は売却・無料査定のページもご覧ください。

よくある質問

墨田区の中古マンションはいくらで買えますか？

2025年度に取引された墨田区の中古マンションの価格の中央値は4,200万円で、50〜69㎡は5,600万円、70㎡以上は7,300万円でした。国土交通省の不動産情報ライブラリの取引1,280件を当社が集計した数字です。

墨田区でマンションを買うならどの駅が高いですか？

50〜69㎡の中古マンションの価格の中央値は、錦糸町が6,500万円で最も高く、曳舟6,250万円、両国6,000万円、押上5,900万円、菊川5,700万円の順でした（2025年4月〜2026年3月の取引を当社集計）。同じ広さでも駅によって最大800万円の差があります。

墨田区で中古マンションを買うときに一番注意することは何ですか？

建物全体の管理状態を、申込みの前に確認することです。修繕積立金が国の目安より大幅に低くないか、長期修繕計画があるか、滞納や一時金の予定がないかを、重要事項調査報告書と総会の議事録で確かめましょう。

墨田区のマンションは水害が心配ですが、何階なら安心ですか？

何階なら安心という一律の基準はなく、区の水害ハザードマップで物件の場所の浸水の深さを確認し、それより高い階を選ぶのが基本です。浸水継続時間や、電気設備が地下・1階にないかもあわせて確認しましょう。

40㎡未満のマンションでも住宅ローン控除は使えますか？

2026年の入居では、住宅ローン控除の床面積は原則40㎡以上が必要なため、40㎡未満の住戸では使えません。マンションは登記簿の面積で判定し、広告の面積より小さくなるので、契約前に登記簿で確認しましょう。

墨田区でマンションを買うときに使える補助はありますか？

子育て世帯や夫婦とも40歳未満の世帯は、すみだ住宅取得利子補助制度で住宅ローンの利子を最大50万円補助してもらえる可能性があります。申請は登記日から1年以内です。管理計画認定マンションなら、フラット35維持保全型で当初5年間の金利が年0.25％下がります。

まとめ

墨田区の中古マンションは、価格の中央値が4,200万円、ファミリー向けの50〜69㎡が5,600万円で、錦糸町と菊川では同じ広さで800万円の差があります。駅と広さで予算を決めたうえで、管理状態・浸水の深さと階数・ローン控除の要件を確認することが、後悔しない購入につながります。

• 区全体の中央値ではなく、希望の広さ（50〜69㎡など）と駅の数字で予算を考える
• 修繕積立金を国の目安と比べ、長期修繕計画・残高・滞納を重要事項調査報告書で確認する
• ハザードマップで浸水の深さを確かめ、住む階と水災補償を決める
• ローン控除は1982年以降築・登記簿で40㎡以上が目安。利子補助は登記日から1年以内に申請する

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月23日

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