「錦糸町の古いマンションを、リフォームせずにそのまま買い取ってもらえないだろうか」「親から相続した押上のマンションに家財が残っていて、仲介で売り出すのは大変そう」。墨田区でマンションを持つ方から、このようなご相談をよくいただきます。
マンションの買取は、相場サイトの数字だけを見ても価格の妥当性が分かりにくい売り方です。この記事では、墨田区で売却と買取の両方を扱う不動産会社の立場から、マンションに絞って買取のしくみを解説します。
この記事で分かること
- 墨田区のマンション買取価格の決まり方と、仲介との価格差の目安
- 錦糸町・押上の中古マンションの取引データ（築年数別の㎡単価と旧耐震の取引例）
- 買取に向いているマンション（旧耐震・賃貸中・管理費の滞納・事故・残置物）
- 仲介・買取保証付き売却・買取の手取りの比較と、選び方の判断フロー
結論を先にお伝えすると、マンションの買取価格は相場（仲介で売れる見込み価格）の7〜9割程度が目安です。築浅で管理の良い住戸は仲介が有利で、旧耐震や室内の傷み、賃貸中など一般の買主が付きにくい事情があるほど、買取を比べる価値が高まります。
この記事の結論
- マンションの買取価格は、相場（仲介で売れる見込み価格）の7〜9割程度が目安で、再販価格から改装費・諸経費・利益を引いて決まります。
- 錦糸町駅が最寄りの中古マンションは、2025年度の㎡単価の中央値が1980年以前築64万円、2011年以降築128万円と約2倍の差があります。
- 旧耐震、改装が必要な室内、賃貸中、管理費の滞納、事故、残置物があるマンションは、仲介より買取の方が早く確実に売れることが多いです。
- 当社が直接買い取る場合は仲介手数料がかからず、契約不適合責任も負わない形で売れるため、手取りの差は価格差より小さくなります。
- 迷ったら仲介の価格と買取の価格を同時に出してもらい、手取り・期間・手間で比べるのが失敗しない方法です。
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再建築不可・共有持分・空き家などのご相談も承ります。査定は無料・秘密厳守です。
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墨田区のマンション買取とは｜仲介との違いと価格の目安
マンション買取とは、不動産会社が売主から住戸を直接買い取る売り方のことです。一般の買主を探す仲介と違い、広告や内覧が要らず、条件が合えば数週間〜1か月程度で現金化できます。
価格は、相場（仲介で売れる見込み価格）の7〜9割程度が目安です。ただし決まった割合はなく、改装にかかる費用と再販のしやすさで、物件ごとに差が大きく変わります。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般の個人（実需・投資家） | 不動産会社 |
| 価格の目安 | 相場に近い価格 | 相場の7〜9割程度 |
| 売れるまでの期間 | 3〜6か月程度が多い | 数週間〜1か月程度 |
| 内覧・室内の片付け | 必要 | 原則不要（残置物があっても相談可） |
| 仲介手数料 | かかる（法定の上限あり） | 直接買取ならかからない |
| 売却後の責任 | 契約不適合責任を負うのが一般的 | 免責にできることが多い |
墨田区の戸建て・土地も含めた買取全体の相場と流れは墨田区の不動産買取ガイド｜相場・流れ・仲介との違いでまとめています。この記事は、その中のマンションだけを深掘りした内容です。
マンション買取価格の決まり方｜再販価格からの逆算と計算例
マンションの買取価格は、不動産会社が「改装して再販する価格」から、改装費・諸経費・利益とリスク分を差し引く逆算で決まります。売主の希望額や、近くの売り出し価格から決まるわけではありません。
買取価格 ＝ 再販予定価格 − 改装費 − 諸経費 − 利益・リスク分
仮定の数値で見る計算例
錦糸町駅徒歩5分・1978年築・55㎡・2DKの住戸を例に、仮定の数値で計算します（実際の取引ではありません）。
| 項目 | 金額（仮定） | 内容 |
|---|---|---|
| 再販予定価格 | 3,800万円 | 1LDKに改装した後の売り出し見込み |
| 改装費 | 500万円 | 間取り変更、水回り・内装の全面交換 |
| 諸経費 | 300万円 | 登記費用・不動産取得税・販売時の仲介手数料・保有中の管理費など |
| 利益・リスク分 | 200万円 | 売れ残りや配管の不具合などへの備え |
| 買取価格 | 2,800万円 | 再販予定価格の約74％ |
この式から分かるとおり、改装費やリスク分を小さく見積もれる住戸ほど、買取価格は仲介の価格に近づきます。逆に、配管の交換が必要な住戸や管理に問題がある建物ほど差は広がります。
買取が仲介より安くなる理由
宅地建物取引業者が自ら売主になるときは、宅地建物取引業法40条により、契約不適合責任を通知できる期間を引渡しから2年以上にしなければなりません。契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と違っていた場合に売主が負う責任のことです。買い取った会社は再販後もこの責任を負うため、その分が価格に織り込まれます。
錦糸町・押上の中古マンション取引データ｜築年数で㎡単価は約2倍
墨田区のマンションは、築年数によって㎡単価が大きく違います。錦糸町駅が最寄りの中古マンションは、2025年度の㎡単価の中央値が1980年以前築64.0万円、2011年以降築128.0万円で、約2倍の差があります。
| 建築年 | 錦糸町（件数・㎡単価） | 押上（件数・㎡単価） |
|---|---|---|
| 1980年以前 | 25件・64.0万円 | 5件・62.9万円 |
| 1981〜2000年 | 44件・96.0万円 | 38件・93.0万円 |
| 2001〜2010年 | 67件・125.0万円 | 31件・107.3万円 |
| 2011年以降 | 81件・128.0万円 | 65件・120.0万円 |
| 全体 | 217件・116.4万円 | 139件・108.0万円 |
※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報・成約価格情報（2025年4月〜2026年3月、最寄駅が錦糸町・押上の中古マンション等）を当社集計。㎡単価は中央値です。
中央値とは、価格を低い順に並べたときに真ん中にくる値のことです。錦糸町では、2021年度の㎡単価の中央値93.7万円から2025年度は116.4万円へ約24％上がり、1980年以前築も53.3万円から64.0万円へ約20％上がっています。相場が上がっている時期は、買取業者が見込む再販価格も上がるため、旧耐震の住戸でも買取価格が付きやすい状況です。駅ごとの相場は墨田区のマンション売却の記事、錦糸町の広さ別の価格は錦糸町のマンション売却相場をご覧ください。
旧耐震マンションの取引例（錦糸町・押上）
1970年代に建てられたマンションの実際の成約例を抜粋しました。当社の取引事例ではありません。
| 町名 | 価格 | 駅徒歩 | 建築年 | 専有面積 | 間取り | 取引時期 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 錦糸 | 7,300万円 | 7分 | 1978年 | 80㎡ | 3LDK | 2025年4〜6月 |
| 錦糸 | 5,500万円 | 5分 | 1978年 | 50㎡ | 2LDK | 2026年1〜3月 |
| 亀沢 | 4,800万円 | 9分 | 1977年 | 55㎡ | 1LDK＋S | 2026年1〜3月 |
| 業平 | 4,000万円 | 6分 | 1976年 | 55㎡ | 1LDK | 2025年7〜9月 |
| 江東橋 | 3,600万円 | 4分 | 1978年 | 55㎡ | 2DK | 2025年4〜6月 |
| 亀沢 | 2,900万円 | 9分 | 1977年 | 55㎡ | 2DK＋S | 2025年10〜12月 |
| 業平 | 2,200万円 | 5分 | 1979年 | 35㎡ | 1DK | 2025年4〜6月 |
| 横川 | 1,500万円 | 4分 | 1979年 | 35㎡ | 1DK | 2025年4〜6月 |
※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（最寄駅が錦糸町・押上の中古マンション等から抜粋、2025年4月〜2026年3月）。価格・面積は公表時に丸められています。
同じ亀沢の1977年築・55㎡でも、2DK＋Sは2,900万円、1LDK＋Sは4,800万円でした。個別の事情は公表されていませんが、建築当時に多い「2DK」の表記のままの住戸と、間取りを変えた住戸とで価格差が出ている可能性があります。改装済みの住戸が高く売れる一方、改装前の住戸は改装費を見込んだ価格になる。これが、買取業者が改装して再販するしくみの裏付けでもあります。
買取に向いている墨田区のマンション6つ
一般の買主が住宅ローンを組みにくい、または購入をためらう事情があるマンションは、仲介より買取が向いています。墨田区で特にご相談が多いのは次の6つです。
1. 旧耐震のマンション（1981年5月以前の建築確認）
旧耐震基準とは、1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震の基準のことです。買主が住宅ローン控除を使うには、1982年1月1日より前に建てられた住宅では耐震基準適合証明書などが必要になり、銀行によっては融資の条件も厳しくなります。墨田区には、1981年5月31日以前に着工した分譲マンションの管理組合向けに、耐震診断・補強設計・耐震改修の費用を助成する「分譲マンション耐震化促進事業」があり、2026年4月1日から耐震診断の助成の上限が300万円に引き上げられました（墨田区、2026年10月時点）。管理組合が診断を受けているかどうかは、売り方を決める大切な材料になります。築40年を超える住戸の売り方は築古マンションの売却の限界築年数は？でも解説しています。
2. 室内の改装が必要な住戸
水回りが建築当時のまま、壁紙やフローリングの傷みが大きい住戸は、一般の買主が改装費を上乗せして考えるため、仲介では値下げ交渉を受けやすくなります。売主が先にリフォームしても、その費用が価格に上乗せされるとは限りません。買取なら現状のまま売れます。
3. 賃貸中の住戸（オーナーチェンジ）
オーナーチェンジとは、入居者が住んだまま、賃貸人の立場ごと住戸を売ることです。錦糸町・両国・押上には単身向けの賃貸住戸が多く、空室にしないと自宅として売れません。投資家向けの仲介と買取の価格を比べて決めます。
4. 管理費・修繕積立金の滞納がある住戸
区分所有法8条により、滞納している管理費などは、住戸を買った人（特定承継人）にも請求できます。そのため買主は滞納の精算を求め、通常は決済のときに売却代金から支払います。滞納額が大きい、住宅ローンの返済も苦しいといった場合は、任意売却を含めて早めにご相談ください。滞納のリスクはマンションが売れない場合の管理費はどうなる？で解説しています。
5. 室内で事故や孤独死があった住戸
国土交通省のガイドライン（2021年10月8日公表）では、売買には告知が不要になる期間の定めがありません。告知が必要な住戸は仲介だと買主が限られるため、近所に知られずに売れる買取が選ばれることが多いです。くわしくは墨田区の事故物件の売却をご覧ください。
6. 家財が残った相続のマンション
親が住んでいたマンションに家具や家財が残っている場合、片付けの費用と手間がかかります。買取なら残置物があるままでもご相談いただけ、相続人どうしで代金を分けやすくなります。墨田区で相続した不動産の手続き全体は墨田区で相続した不動産の売却ガイドにまとめています。
墨田区のマンションならではの確認点｜水害・管理・法改正
墨田区のマンションを買取に出す前には、水害リスク、管理組合の状況、2026年4月施行の区分所有法の改正の3点を確認しておくと、査定額の根拠を理解しやすくなります。
- 水害リスク：墨田区によると、荒川が氾濫した場合、区の大部分が浸水するおそれがあります（墨田区水害ハザードマップ）。損害保険料率算出機構の水災等地では墨田区は最も高い「5等地」です。マンションでは住戸の階数と、受変電設備が地下にあるかどうかが見られます。
- 管理組合の状況：修繕積立金の残高、長期修繕計画、大規模修繕の履歴は買取価格にも影響します。墨田区は管理計画認定制度（管理組合の運営や修繕計画が基準を満たすマンションを区が認定する制度）を運用しており、認定を受けている建物は管理の良さを示しやすくなります。
- 区分所有法の改正：改正区分所有法が2026年4月1日に施行され、建物と敷地の一括売却など老朽マンションの新しい再生の手法が設けられました（法務省）。築古マンションで再生の議論が始まっている場合は、総会の議事録を査定時に見せてください。
墨田区でマンションを売るときの注意点は墨田区のマンション売却の注意点10選で詳しく解説しています。
仲介・買取保証付き売却・買取の比較｜手取りの計算例
マンションの売り方は、仲介、買取保証付き売却、買取の3つです。価格だけでなく、仲介手数料、売れるまでの管理費、売却後の責任を含めた手取りで比べると、差は見た目より小さくなります。
買取保証付き売却とは、一定期間は仲介で売り出し、期間内に売れなければ、あらかじめ約束した価格で不動産会社が買い取る売り方のことです。当社では、査定時に販売価格と買取保証価格の両方を提示し、販売期間は事前にご相談のうえ決めます（買取保証付き売却。条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します）。
手取りの計算例（仮定）
前の章と同じ錦糸町の1978年築・55㎡の住戸で、仲介なら3,600万円、買取なら2,800万円（仲介の価格の約78％で、7〜9割程度の範囲）と仮定します。仲介は売れるまで6か月、管理費・修繕積立金は月3万円とします。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格（仮定） | 3,600万円 | 2,800万円 |
| 仲介手数料（法定上限・税込） | 125.4万円 | 0円 |
| 売買契約書の印紙税（軽減税率） | 1万円 | 1万円 |
| 売れるまでの管理費・修繕積立金 | 18万円（6か月） | 3万円（1か月） |
| 手取りの目安（税金・ローン返済前） | 約3,455.6万円 | 約2,796万円 |
※仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた法定上限。印紙税は2027年3月31日までに作成された契約書の軽減税率（1,000万円超5,000万円以下は1万円）。数値はすべて説明のための仮定です。
この例では手取りの差は約660万円です。仲介では値下げや、売却後に配管の不具合などが見つかった場合の修補の負担もありえます。その分を差し引いて考えると、買取の方が合理的なケースもあります。自宅を売る場合、要件を満たせば最高3,000万円の特別控除は買取でも使えます（国税庁 No.3302）。仲介と買取の違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較でも解説しています。
どの売り方を選ぶかの判断フロー
- 2001年以降築で管理が良く、室内もきれい → まず仲介で相場に近い価格を目指す
- 住み替えの購入先が決まっていて期限がある → 買取保証付き売却で、売れる時期と最低価格を確定させる
- 旧耐震、室内の改装が必要、家財が残っている → 仲介と買取の価格を同時に比べる
- 賃貸中、管理費の滞納、事故、近所に知られたくない → 買取を中心に検討する
マンション買取の流れと必要書類
マンション買取は、相談から決済まで条件がそろえば数週間〜1か月程度で終わります。流れは次の6ステップです。
- 相談・机上査定：所在地、専有面積、築年数、賃貸中かどうか、売りたい時期を伝えます。
- 現地確認：室内の状態、配管・設備、管理組合の資料を確認します。
- 価格の提示：仲介の価格と買取の価格を並べ、根拠の説明を受けます。
- 売買契約：契約不適合責任の免責の範囲、引渡し日、残置物の扱いを契約書で確認します。
- 決済・引渡し：代金を受け取り、住宅ローンがあれば完済して抵当権を抹消します。
- 確定申告：3,000万円控除などの特例を使う場合は、売った翌年に申告します。
査定の前に、登記事項証明書（法務局）、購入時の売買契約書、固定資産税の納税通知書、管理規約、長期修繕計画、総会の議事録、賃貸中なら賃貸借契約書をそろえると、提示額が確定しやすくなります。期間の詳しい目安は不動産買取にかかる期間は？最短日数と流れをご覧ください。
当社にご相談いただいた場合の進め方
- LINE・電話・フォームで、マンション名（任意）・広さ・築年数・賃貸中かどうかをお知らせください。
- 不動産情報ライブラリの近い条件の取引をもとに、仲介と買取の価格帯をお伝えします。
- 押上の本店・錦糸町オフィスのスタッフが室内と管理資料を確認し、買取価格と条件を書面でご提示します。
- 相続や税金が関わる場合は、顧問税理士・弁護士との無料相談をご案内します。
他社で断られた物件もご相談ください
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買取価格を下げないコツと業者選びの注意点
買取価格を下げないためには、不動産会社が見積もる「改装費」と「リスク分」を小さくする情報を先に出し、複数の価格を比べることが効果的です。
- 不具合は最初に伝える：漏水の履歴や設備の故障を後から伝えると、契約前の減額につながります。
- 管理資料をそろえる：修繕積立金の残高と修繕の予定が分かると、リスク分を小さく見てもらえます。
- 先にリフォームしない：買取業者は自社の計画で改装するため、売主の工事費は回収しにくいです。
- 提示額が確定額か確認する：机上の概算か、現地確認を踏まえた額かで、後の減額の可能性が違います。
- 免許番号と契約条件を見る：宅地建物取引業の免許番号、免責の範囲、手付金の額を書面で確認しましょう。
よくある失敗例：電話で「すぐに高く買う」と言われて契約したものの、現地確認の後に「配管の交換が必要」として大きく減額された、というケースがあります。即決を迫る業者には注意しましょう。悪質な業者の見分け方は墨田区の不動産買取の評判は？口コミの見方と業者の選び方でも解説しています。
墨田区の不動産のまとめガイド
墨田区でマンション買取を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、押上の本店と錦糸2丁目の錦糸町オフィスを拠点に、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。
口コミでよく評価されているのは、対応の早さと、価格設定のていねいな説明、こまめな進捗報告です。マンションの買取では、提示額の根拠を納得いくまで説明し、決済までの段取りを早く確実に進めることが何より大切だと考えています。
「仕事が早く、確実でとても安心感がありました」（Googleクチコミより一部抜粋）
「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
- 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、錦糸町・押上・両国のマンションの取引の動きを日々見ている
- 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
- 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談（相続したマンションの税金や名義の整理など）
- 仲介でも当社の直接買取でも対応できるので、住戸ごとに最適な売り方をご提案できる
- LINE・オンラインでのご相談も可能
当社が直接買い取る場合は仲介手数料がかからず、契約不適合責任のご負担もありません。家具や家財が残ったままでも、そのままの状態でご相談いただけます。仲介をご依頼いただく場合の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。詳しくは買取・売却のページ、価格だけ知りたい方は無料査定、売るか迷っている方は無料相談をご利用ください。墨田区で家・マンションを売る全体の流れは墨田区で家・マンションを売る完全ガイド、再建築不可や借地などの訳あり物件は墨田区の訳あり物件買取ガイドで解説しています。
よくある質問
墨田区でマンションを買取に出すと、相場の何割くらいになりますか？
相場（仲介で売れる見込み価格）の7〜9割程度が目安です。築浅で改装が少なくて済む住戸は差が小さく、旧耐震や改装が必要な住戸は差が大きくなります。正確な金額は室内と管理資料を確認した査定で決まります。
築40年以上の古いマンションでも買い取ってもらえますか？
買い取ってもらえることが多いです。錦糸町駅・押上駅が最寄りの1970年代築のマンションも、2025年度に1,500万〜7,300万円で取引されています（国土交通省 不動産情報ライブラリ）。管理状況と耐震診断の有無によって価格が変わります。
賃貸中のマンションでも買取できますか？
賃貸中のままでも売却できます。入居者がいるまま売る方法をオーナーチェンジといい、賃貸借契約は買主に引き継がれます。投資家向けの仲介と買取の価格を比べて決めるのがおすすめです。
管理費を滞納しているマンションは売れますか？
売れます。滞納した管理費などは区分所有法8条により買主にも請求できるため、通常は決済のときに売却代金から精算します。住宅ローンの返済も難しい場合は、任意売却も含めて早めに相談してください。
マンション買取では仲介手数料や税金はかかりますか？
不動産会社が直接買い取る場合、仲介手数料はかかりません。売却益に対する税金は仲介と同じ計算で、自宅であれば要件を満たすと最高3,000万円の特別控除を買取でも使えます。
マンション買取は何日くらいで現金化できますか？
条件がそろえば、相談から決済まで数週間〜1か月程度が目安です。相続登記が済んでいない場合や、共有者全員の同意が必要な場合は、その手続きの期間が加わります。
まとめ
墨田区のマンション買取価格は、相場（仲介で売れる見込み価格）の7〜9割程度が目安で、再販価格から改装費・諸経費・利益を引いた逆算で決まります。錦糸町・押上では築年数で㎡単価に約2倍の差があり、改装が必要な住戸ほど買取の価格差は大きくなります。
- 築浅・管理良好の住戸はまず仲介、期限があるなら買取保証付き売却
- 旧耐震・改装が必要・賃貸中・滞納・事故・残置物のある住戸は買取を比べる
- 手取りは仲介手数料・保有中の管理費・売却後の責任まで含めて比べる
- 水害リスク、管理の状況、区の耐震化の助成の有無を事前に確認する
墨田区のマンションの売り方でお悩みの方は、当社にお気軽にご相談ください。仲介と買取の両方の価格を、手取りで比べてご説明します。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月22日
墨田区のマンション買取・売却のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
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