【2026年】江戸川区の戸建て購入｜中古の築年別価格と買う前の確認点の記事

「江戸川区で一戸建てがほしいけれど、新築は予算オーバー。中古の戸建てなら手が届きそうだけど、古い家を買って大丈夫？」「同じ江戸川区でも、駅によって相場がどのくらい違うのか分からない」。瑞江店には、このようなご相談が多く寄せられます。

江戸川区の戸建ては、築年数と駅で価格が大きく変わるうえ、ゼロメートル地帯の水害、敷地面積70㎡のルール、施行中の区画整理など、区ならではの確認点があります。売却と購入の両方を扱う地元の不動産会社の立場から、中古戸建てを中心に整理します。

この記事で分かること

• 江戸川区の戸建ての取引価格（国の取引データを築年別・駅別・敷地の広さ別に集計）
• 中古戸建てで建築確認の日付・検査済証・インスペクションを確認する方法
• 区の木造住宅の耐震助成（新耐震の2000年5月以前の家も対象）と住宅ローン控除の要件
• 水害・地盤・区画整理など江戸川区ならではの確認点と、総額と返済の計算例

結論を先にお伝えすると、江戸川区で2025年度に取引された戸建ての価格の中央値は5,100万円で、2001〜2010年築は4,300万円、1981〜2000年築は3,900万円でした。築年と駅で予算に合う物件を絞り、建物の状態・水害・敷地の3点を契約前に確かめることが、後悔しない戸建て購入の近道です。

この記事の結論

• 江戸川区の戸建ての取引価格の中央値は5,100万円（2025年度・929件）。新築・築浅（2024年以降築）は6,100万円です。
• 中古は2001〜2010年築で4,300万円、1981〜2000年築で3,900万円、1980年以前は1,850万円で、新築より1,800万円以上安く買えます。
• 駅別では葛西・平井が高く、篠崎・一之江・新小岩が低めです。同じ築年でも駅により1,000万円以上の差があります。
• 1981年6月〜2000年5月に建てた木造2階建て以下の家は、区の耐震診断・設計の助成（費用の8割・上限30万円）の対象になり得ます。
• 中古で住宅ローン控除を受けるには、1982年1月1日以降の建築か、耐震基準に適合する証明が必要です。

江戸川区の戸建て購入の全体像｜新築か中古か

江戸川区で戸建てを買う方法は、新築の建売住宅、中古戸建て、古家付きの土地を買って建て替える方法の3つです。予算を抑えたい方や、駅・学区を優先したい方には、中古戸建てが有力な選択肢になります。

中古戸建てとは、一度人が住んだ、または完成から1年以上たった戸建て住宅のことです。新築より価格を抑えやすい一方、建物の状態が1軒ごとに違い、築年によって耐震性や住宅ローン控除の扱いが変わります。

新築の建売は江戸川区の新築戸建て購入｜駅別の成約価格と建売の注意点で解説しています。購入の全体像は江戸川区の不動産購入ガイド｜エリア選び・相場・流れと注意点でまとめています。この記事は、その中の戸建て、特に中古戸建てを深掘りした内容です。

江戸川区の一戸建ての相場｜築年別の取引価格

江戸川区の戸建ての取引価格は、区全体の中央値が5,100万円で、築年によって1,850万〜6,100万円まで大きく変わります。国土交通省の不動産情報ライブラリに掲載された、2025年4月〜2026年3月の江戸川区の「宅地（土地と建物）」の取引929件を当社が集計しました。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報と不動産取引価格情報（2025年4月〜2026年3月、江戸川区、種類「宅地（土地と建物）」）を当社が集計。建築年が記録されていない取引は築年別の行に含みません。国の公表値は個人が特定されないよう価格や面積が丸められています。中央値とは、価格を安い順に並べたときに真ん中にくる値のことです。

1980年以前の築古は「土地の価格」で買う物件

1980年以前の戸建ては中央値1,850万円で、土地1㎡あたりでも30.0万円とほかの年代より低く、建て替えに条件のある土地も含まれやすいと考えられます。リフォームか建て替えかで総額が大きく変わるため、建物と土地の両方の条件を確認しましょう。

敷地の広さ別の価格｜70㎡を境に差が大きい

※出典は上の表と同じ（全年代の合計）。

土地が70㎡未満の取引は929件中286件（約31％）ありました。江戸川区では敷地面積の最低限度（原則70㎡）があるため、70㎡未満の敷地の中古戸建ては、建て替えのときの扱いを必ず確認しましょう（詳しくは後の章で解説します）。売る側から見た戸建ての相場の傾向は江戸川区の戸建ての売却相場｜築年数・駅別データと注意点でも紹介しています。

駅別・築年別の戸建て価格｜同じ築年でも駅で1,000万円以上の差

江戸川区の戸建ての価格は、同じ築年でも駅によって1,000万円以上違います。前の章と同じデータを、国の公表データに記録された最寄駅ごとに、築年別に集計した結果は次のとおりです。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報と不動産取引価格情報（2025年4月〜2026年3月、宅地（土地と建物））を当社が最寄駅別・築年別に集計。件数が20件未満の欄は、1件ごとの条件で値が動きやすい参考値です。

駅からの距離で価格が下がる

区全体では、駅から5分以内の取引の中央値が6,500万円、6〜10分が5,900万円、11〜15分が5,200万円、16分以上が4,700万円でした（全年代、同じ出典）。通勤時間と価格のどちらを優先するかを先に決めておくと探しやすくなります。

町名によっても価格は変わる

たとえば瑞江駅の取引では、町名が南篠崎町の21件は中央値6,700万円、西瑞江の13件は2,000万円と、同じ駅でも大きな差がありました。篠崎駅でも、上篠崎の19件は5,700万円、西篠崎の13件は2,000万円です。敷地の広さや築年の違いによるもので、町名の値だけで割安と判断しないことが大切です。駅ごとの住みやすさや治安は江戸川区の住みやすい駅はどこ？治安・交通・相場を11駅で比較で比べています。

中古戸建ての建物の確認｜建築確認の日付・検査済証・インスペクション

中古戸建ては、建物の「年代」を書類で、「状態」を内見と専門家の調査で確かめることが大切です。

建築確認の日付で耐震基準を見分ける

旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震の基準のことです。完成した年ではなく、建築確認を受けた日で判断します。1981年に完成した家でも、確認の日付が5月以前なら旧耐震のことがあるため、建築確認通知書や台帳の記載で確かめましょう。

また木造住宅は、2000年6月に柱や梁の接合部の金物などの基準が明確になりました。1981年6月〜2000年5月の木造は新耐震基準の建物ですが、江戸川区はこの年代の木造住宅も耐震診断・設計の助成の対象にしています（後の章で解説します）。

検査済証の有無を確認する

検査済証とは、建物が完成したときに建築確認どおりに建てられているかの検査を受け、合格したことを示す書類のことです。古い戸建てには検査済証がない家も多く、住宅ローンの審査や将来の増改築に影響します。車庫や増築で建ぺい率をオーバーしていないかも確認しましょう。

インスペクション（建物状況調査）を活用する

インスペクション（建物状況調査）とは、建築士などの専門家が、基礎・外壁・屋根などの劣化や雨漏りの跡を目視などで調べることです。宅地建物取引業法により、不動産会社は媒介契約のときに調査業者のあっせんができるかを示し、重要事項説明では1年以内に実施した調査の結果を説明します。2024年4月1日からは、媒介契約書であっせん「無」とする場合に理由を書く欄が設けられました（国土交通省「既存住宅の取引に関する制度」、2026年10月時点）。

個人が売主の中古戸建ては、売主の契約不適合責任（引渡し後に見つかった不具合の責任）が引渡しから数か月に限られるか、免除されていることが多いです。購入前の調査で不具合を見つけておけば、価格交渉や補修の約束、リフォームの予算に反映できます。

内見で自分でも見られるポイントは上の図の5項目です。中古住宅の一般的な注意点は中古住宅を購入する際の注意点｜戸建て・マンション別に解説、リフォームを前提にした確認は中古＋リノベ購入前のチェックリスト20でも紹介しています。

江戸川区ならではの敷地の確認｜最低敷地面積70㎡・旗竿地・区画整理

江戸川区の中古戸建ては、建物と同じくらい「敷地」の条件が将来の建て替えや売却に影響します。次の3点を確認しましょう。

最低敷地面積70㎡と建て替え

江戸川区では2004年6月24日から、区が指定した区域で建物の敷地面積を原則70㎡以上とする「敷地面積の最低限度」が定められています（建築基準法53条の2）。それ以前から70㎡未満だった敷地は例外として建て替えられることが多い一方、分筆の時期や経緯によっては例外にあたらないこともあります。70㎡未満の中古戸建ては、建て替えの可否を区の窓口や不動産会社に確認してから検討しましょう。制度の詳しい内容は江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外で解説しています。

旗竿地と私道

旗竿地とは、道路に接する細い通路の奥に、家の建つ部分が広がっている土地のことです。安くなりやすい一方、建築基準法では敷地が道路に2m以上接する必要があるため、通路の幅を測量図で確認しましょう。私道に面する家は、私道の持分と通行・掘削の承諾書も確認します。

区画整理の施行中の地区

土地区画整理事業とは、道路や公園を整えながら、土地の区画を整理し直す事業のことです。江戸川区によると、区が施行中の事業は篠崎駅西部（15.3ha）、上篠崎一丁目北部（4.0ha、2034年まで予定）、南小岩七丁目（4.9ha、2031年まで予定）で、ほかに個人施行の東葛西九丁目（4.9ha）があります（江戸川区「土地区画整理事業一覧」、2026年5月28日更新）。

施行中の地区の中古戸建ては、仮換地（工事後に使う予定の土地）の位置と面積、建物の移転の予定、事業の最後に精算される清算金の扱いを、検討の早い段階で区の担当課に確認しましょう。区画整理と権利関係の注意点は江戸川区の借地権の売却｜承諾料・借地非訟と区画整理の注意点でも触れています。

水害・地盤の確認｜ゼロメートル地帯で中古戸建てを選ぶ

江戸川区で中古戸建てを買うときは、物件を絞り込む段階で水害リスクと過去の浸水歴を確認することが欠かせません。江戸川区によると、区の陸域の約7割は満潮時の海面より低い「ゼロメートル地帯」です（江戸川区プレスリリース、2025年7月23日）。

1. 区の江戸川区水害ハザードマップで、物件の場所の浸水の深さと浸水が続く時間を確認する
2. 1階の床の高さ、寝室を2階に置けるか、給湯器や分電盤の位置を内見で見る
3. 売主が知っている浸水や雨水の流入の経験を、告知書（物件状況報告書）で確認する
4. 火災保険の水災補償の保険料を、購入前に見積もる（江戸川区は損害保険料率算出機構の水災等地で最も高い「5等地」）

重要事項説明でもハザードマップ上の位置は説明されますが、説明は契約の直前です。探す段階で自分でも確認しておきましょう。水害リスクと価格の関係は江戸川区のハザードマップと不動産売却｜価格への影響と説明義務で解説しています。

中古戸建ては「傾き」と基礎を重点的に見る

江戸川区は低地が多く、地盤の強さが場所ごとに違います。中古戸建ては地盤調査の資料が残っていないことも多いため、床の傾きや基礎のひび割れをインスペクションで重点的に調べてもらいましょう。

耐震助成と住宅ローン控除｜中古戸建てで使える支援

江戸川区で中古戸建てを買うときは、区の耐震助成と国の住宅ローン控除の2つを、物件選びの段階で確認しておきましょう。どちらも建築の年代で条件が変わります。

江戸川区の木造住宅の耐震診断・設計の助成

江戸川区には、耐震改修を前提に、耐震診断・設計などの費用を助成する制度が、旧耐震と新耐震の年代別にあります（2026年度、区公式で確認）。

※出典：江戸川区「戸建住宅耐震改修設計等助成事業」（2026年4月20日更新）、「新耐震戸建住宅耐震改修設計等助成事業」（2026年6月4日更新）。予算の状況により早く終了することがあります。

この助成は所有者か居住者が申請するもので、売却目的の家には使えません。つまり、買ったあとに自分の住まいとして耐震化するときに使える制度です。区の助成決定の通知（申請から概ね1か月）より前に診断・設計の契約や着手をすると助成が取り消されるため、購入後すぐにリフォームする予定の方は、引渡し前から区の建築指導課に相談しておきましょう。区のほかの住宅の助成は江戸川区の住宅助成金一覧｜建て替え・ブロック塀・耐震・アスベストにまとめています。

中古戸建ての住宅ローン控除（2026年入居）

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7％を、所得税などから差し引ける制度のことです。国税庁によると、中古住宅は1982年1月1日以後に建築された家なら新耐震基準に適合するものとされ、それより前の家は、取得前2年以内の耐震基準適合証明書などで証明する必要があります（国税庁 No.1211-3、2026年4月1日現在の法令等）。

※出典：国税庁 No.1211-3（2026年4月1日現在の法令等）。床面積は原則50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上）、合計所得は原則2,000万円以下です。子育て世帯などの上乗せには別の条件があります。

多くの中古戸建ては「その他の住宅」にあたり、年間14万円（年末残高2,000万円分）が上限です。1981年以前の家で控除を受けたい場合は、引渡しまでに耐震基準適合証明書を取れるか、売主と不動産会社に早めに相談しましょう。詳しい要件は税務署や税理士にご確認ください。

新築・中古の総額比較｜毎月の返済の計算例と判断フロー

戸建ての予算は、物件価格ではなく「物件価格＋諸費用＋リフォーム費用」の総額で比べることが大切です。2025年度の取引価格の中央値を使って、総額と毎月の返済額を仮定で計算しました（実際の取引ではありません）。

※借入期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし・金利は全期間一定と仮定した当社の試算です。諸費用・リフォーム費・耐震補強の費用は説明のための仮定で、建物の状態によって大きく変わります。リフォーム費用を住宅ローンに含められるかは金融機関によって異なります。

この例では、新築と2001〜2010年築の中古の総額の差は約1,460万円です。1981〜2000年築は物件価格が安くても、耐震補強やリフォームの費用で差が縮まるため、購入前に見積りを取りましょう。

どの戸建てを選ぶかの判断フロー

1. 入居時期が決まっていて、手間を減らしたい → 新築・築浅の建売を中心に探す
2. 予算を抑えつつ、大きな修繕は避けたい → 2001年以降築の中古戸建て＋インスペクションを検討する
3. 駅や学区を優先し、手を入れて住みたい → 1981〜2000年築も候補にし、区の耐震助成とリフォームの見積りをセットで確認する
4. 1980年以前の築古・70㎡未満・区画整理の施行中の地区 → 建て替えの可否と住宅ローンの可否を確認できた場合だけ検討する

年収から見た無理のない価格の目安は江戸川区で新築戸建を買う場合に必要な年収は？価格別の目安と返済計画、金利の種類の選び方は住宅ローンの選び方｜変動か固定か・金利タイプと種類の比較で解説しています。

江戸川区で中古戸建てを買う流れと、当社に相談した場合の進め方

江戸川区で中古戸建てを買う流れは、予算の整理から引渡しまで次の6ステップです。条件がそろえば、申込みから引渡しまで1〜3か月程度が目安です。

1. 予算の整理：リフォーム費用まで含めた総額で、毎月無理なく返せる借入額を決めます。
2. エリアと水害の確認：駅別・築年別の価格の水準と、区のハザードマップの浸水の深さを確認します。
3. 内見と書類の確認：建築確認の日付、検査済証、敷地面積、道路と私道の承諾を確認します。
4. インスペクション：申込みの前後に専門家に建物の状態を調べてもらい、補修の範囲と費用を把握します。
5. 事前審査・重要事項説明・契約：不具合の告知、売主の責任の期間、区画整理などの説明を確認してから契約します。
6. 決済・引渡し：耐震の助成を使う場合は、診断・設計の契約や着手の前に区へ申請し、助成決定を待ちます。

購入の流れ全体は中古住宅を購入するには？流れと期間の目安｜7ステップでも紹介しています。

よくある失敗例

よくある失敗例：築30年の戸建てを内見の印象だけで契約し、引渡し後に配管の傷みと床の傾きが見つかったケースがあります。売主の責任が免除される契約だと補修費は買主の負担です。契約前のインスペクションと告知書の確認で避けられます。購入でよくある失敗は不動産購入の失敗例12と確認すべきこと｜後悔しない対策でも紹介しています。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで、希望の駅・予算・入居時期・家族構成をお知らせください。
2. 駅別・築年別の取引価格の水準と区のハザードマップをもとに、候補の物件ごとに確認すべき点をご説明します。
3. 瑞江店のスタッフが内見に同行し、床の傾き・基礎・敷地の形・道路などをその場で一緒に確認します。インスペクションの依頼先もご案内します。
4. 住宅ローンの事前審査、区の耐震助成の確認をお手伝いし、税金の疑問は顧問税理士・FPの無料相談をご案内します。

江戸川区で戸建て購入を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、谷河内の瑞江店を拠点に、江戸川区・墨田区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

口コミでよく評価されているのは、こまめな連絡と、ていねいで親身な対応です。中古戸建ては1軒ごとに状態が違うため、物件ごとの確認点をていねいにご説明し、ご納得いただけるまで比べられるようにすることを大切にしています。

「いつも丁寧に対応していただきました。安心してお願いすることが出来ました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 江戸川区・墨田区に特化した地域密着で、瑞江・篠崎・一之江の街の事情や水害の状況に通じている
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談（住宅ローン控除や資金計画など）
• 売却も買取も扱っているので、将来売るときの価格まで見据えて物件選びをアドバイスできる
• LINE・オンラインでのご相談も可能

仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。購入のご相談は住宅購入相談、まずは話を聞いてみたい方は無料相談をご利用ください。住み替えで今の家を売る方は売却・無料査定のページもご覧ください。

よくある質問

江戸川区の中古戸建てはいくらで買えますか？

2025年度の取引価格の中央値は、2001〜2010年築が4,300万円、1981〜2000年築が3,900万円、1980年以前が1,850万円でした。新築・築浅（2024年以降築）の6,100万円より大幅に安く、駅や敷地の広さによっても変わります。出典は国土交通省の不動産情報ライブラリを当社が集計したものです。

江戸川区で戸建てが安い駅・高い駅はどこですか？

2025年度の戸建ての取引価格の中央値は、平井6,500万円・葛西6,300万円が高く、篠崎・一之江4,600万円、新小岩4,700万円が低めでした。同じ駅でも町名や駅からの距離で1,000万円以上違うため、町名ごとの価格も確認しましょう。

江戸川区で古い戸建てを買うときに一番注意することは何ですか？

建築確認の日付、建物の状態、敷地の条件の3点を契約前に確認することです。1981年5月以前に確認を受けた旧耐震の家は耐震補強の費用を見込み、インスペクションで傾きや雨漏りを調べ、敷地が70㎡未満なら建て替えの可否も確かめましょう。

江戸川区の耐震助成は中古戸建てを買った後に使えますか？

自分の住まいとして耐震化する場合は使える可能性があります。2026年度は、旧耐震の木造と、1981年6月〜2000年5月の新耐震の木造の戸建てが対象で、耐震診断・設計の費用の8割（上限30万円）が助成されます。診断・設計の契約の前に申請が必要で、売却目的の家には使えません。

中古戸建てで住宅ローン控除は使えますか？

使えます。1982年1月1日以後に建築された家なら耐震の要件を満たし、それより前の家は耐震基準適合証明書などが必要です。多くの中古戸建ては控除期間10年・年間の控除限度額14万円で、省エネ性能が高い家は13年になります。

江戸川区の中古戸建ては水害が心配ですが、どう選べばよいですか？

区の水害ハザードマップで浸水の深さと浸水が続く時間を確認し、寝室を2階に置ける家を選ぶのが基本です。中古は過去の浸水歴を告知書で確認し、基礎や床下の水の跡もインスペクションで見てもらいましょう。

まとめ

江戸川区の戸建ての取引価格の中央値は5,100万円で、中古は2001〜2010年築で4,300万円、1981〜2000年築で3,900万円と、新築・築浅の6,100万円より大幅に安く買えます。価格の安さだけで決めず、建物の状態・水害・敷地の3点を契約前に確認することが、後悔しない戸建て購入につながります。

• 新築と中古は、物件価格ではなく諸費用とリフォーム費用を含めた総額で比べる
• 建築確認の日付と検査済証を確認し、インスペクションで建物の状態を調べる
• 1981年6月〜2000年5月の木造も区の耐震助成の対象。診断・設計の契約前に申請する
• ゼロメートル地帯の水害、最低敷地面積70㎡、施行中の区画整理を購入前に調べる

江戸川区の不動産購入の全体像は江戸川区の不動産購入ガイドでまとめています。江戸川区で戸建ての購入をお考えの方は、瑞江店にお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月23日

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