【2026年版】江戸川区の住みやすい駅はどこ？治安・交通・相場を11駅で比較の記事

「江戸川区に住みたいけれど、葛西・小岩・瑞江のどの駅が自分たちに合うのか分からない」「治安や水害が心配」。江戸川区は南北に長く、路線によって街の雰囲気も住宅の価格も大きく変わるため、駅選びで迷う方が多い区です。

この記事では、江戸川区瑞江に店舗を置く不動産会社が、区内の11駅を、警視庁の犯罪統計（2025年）、国土交通省の取引データ、江戸川区の公表資料をもとに比べました。江戸川区に住むスタッフが感じている街の印象もあわせてお伝えします。

• 江戸川区の5路線・11駅の特徴と、都心までの時間の目安
• 駅のある町丁の犯罪件数と、江戸川区全体の治安
• 駅ごとの戸建て・マンションの相場
• スタッフが選ぶ住みやすい駅5つと、目的別の選び方
• 住む前に確認したい水害リスクと物件のチェック項目

先に結論をお伝えすると、江戸川区の住みやすい駅は「通勤に使う路線」でほぼ決まります。そのうえで、予算、治安、水害への備えを駅ごとに比べると、自分たちに合う駅が絞れます。

この記事の結論

• 大手町方面なら東西線の西葛西・葛西、新宿方面なら都営新宿線の船堀〜篠崎、秋葉原方面なら総武線の平井・小岩が候補です。
• 2025年の江戸川区の刑法犯は4,375件で、人口1,000人あたり約6.3件。最も多いのは自転車盗（約37％）です。
• 駅のある町丁の犯罪は小岩137件、西葛西121件、瑞江107件が多く、一之江34件、平井33件は少なめでした。
• 戸建ての相場（2025年度の中央値）は葛西6,100万円、平井5,900万円が高く、瑞江・篠崎・一之江は4,500万〜4,600万円です。
• 区の陸域の約7割はゼロメートル地帯です。どの駅を選ぶ場合も、ハザードマップの確認が欠かせません。

江戸川区はどんなところ？面積・人口・住環境の基本

江戸川区は、東京23区の東の端にあり、約70万人が暮らす住宅中心の区です。江戸川区によると、総面積は49.09平方キロメートルで、南北に約13km、東西に約8kmと縦に長い形をしています（出典：江戸川区「区の概要」）。

以前この記事では面積を「49.9㎢」と書いていましたが、正しくは49.09㎢です。お詫びして訂正します。

人口は70万人を超えた

江戸川区の人口は、2026年10月1日時点で701,676人、世帯数は370,292世帯です（出典：江戸川区「町丁目別世帯と人口・年齢別人口報告〈2026年度〉」）。2026年1月1日時点は697,414人だったので、9か月で約4,000人増えました。

区の概要によると、区民の平均年齢は44.80歳（2023年1月時点）で、23区の平均45.07歳より若い区です。子育て世帯が多いことが、数字にも表れています。

公園と水辺が多い

江戸川区は、公園と水辺の緑が身近な区です。区の概要によると、公園は498園、面積は約367万㎡あります（2023年4月時点。葛西海浜公園の約412万㎡を除く）。葛西臨海公園や総合レクリエーション公園、都立篠崎公園など、休日に一日過ごせる大きな公園もそろっています。

親水公園とは、かつての水路を生かして、水遊びや散歩ができるように整備した公園のことです。区内には親水公園が5つあり、総延長は約10kmです。

江戸川区の交通アクセス｜5路線・11駅の特徴

江戸川区には5つの路線と11の駅があり、どの路線も東西方向に走っています。そのため、住む駅を選ぶときは「勤務先や学校へ乗り換えなしで行ける路線はどれか」を最初に考えるのが近道です。

※時間は日中の目安です。時間帯や列車の種別によって変わるため、乗換案内で確認してください。

利用者が多いのは東西線の2駅です。東京メトロによると、2025年度の1日平均の乗降人員は葛西駅が100,966人、西葛西駅が96,965人でした（出典：東京メトロ「各駅の乗降人員ランキング」）。東西線は都心に近くて便利な反面、朝の混雑が激しい路線として知られています。

南北の移動はバスと自転車が中心

江戸川区には、区内を南北に結ぶ鉄道がありません。小岩から葛西へ、瑞江から平井へといった移動は、バスか自転車を使うことになります。

環状七号線を走る急行バス「シャトルセブン」は、小岩・一之江・葛西の各駅と葛西臨海公園、東京ディズニーリゾート方面を結んでいます。通勤先が別の路線の沿線にある方は、最寄りのバス停と本数も確認しておきましょう。

江戸川区の治安は？駅別の犯罪件数をデータで確認

江戸川区の治安は、件数だけを見ると多く感じますが、人口1,000人あたりでは約6.3件で、最も多い犯罪は自転車盗です。警視庁の統計によると、2025年の江戸川区の刑法犯は4,375件で、23区では多い方から4番目でした。

刑法犯認知件数とは、警察が被害の届出などによって発生を確認した犯罪の件数のことです。江戸川区の4,375件の内訳は、自転車盗が1,608件（約37％）、万引きが472件、詐欺が318件、粗暴犯（暴行・傷害など）が290件、侵入窃盗（空き巣など）が105件、凶悪犯（強盗など）が47件でした。

以前この記事では「江戸川区の犯罪発生率は0.54％で、23区の0.64％より低い」と紹介していましたが、これは数年前の数値です。この記事では、2025年の件数に置き換えました。

駅のある町丁の犯罪件数を比べる

駅ごとに見ると、小岩・西葛西・瑞江の駅前は件数が多く、一之江・平井・京成小岩・江戸川は少なめです。区内11駅について、駅のある町丁の件数を並べました。

出典：警視庁「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」令和7年（2025年1〜12月）の数値を当社で集計（2026年10月13日閲覧）。町丁ごとに面積・人口・店舗の数が違うため、件数だけで治安の良し悪しは決められません。目安としてご覧ください。

データから分かる3つのこと

• 駅前は自転車盗が中心：瑞江駅のある瑞江2丁目は107件のうち53件、篠崎町7丁目は78件のうち37件が自転車盗でした。施錠と二重ロックで防げる被害が多くを占めます。
• 繁華街のある駅は粗暴犯が多い：飲食店が集まる小岩駅の南口（南小岩7丁目）は粗暴犯が20件、北口の西小岩1丁目も総数114件・粗暴犯12件でした。西葛西6丁目も粗暴犯が14件あります。
• 駅から離れた住宅地は少ない：区内の町丁の中央値は15件前後です。同じ小岩でも、南小岩1丁目は8件、北小岩8丁目は8件と、駅から離れると件数は大きく減ります。

つまり、「小岩は治安が悪い」「瑞江は治安が良い」と駅名だけで決めるのではなく、駅前を通る時間帯と、家までの道を具体的に確かめることが大切です。瑞江駅については「瑞江駅の住みやすさと治安は良い？」で、町別・罪種別にくわしく解説しています。

駅別の住宅相場｜戸建て・マンション・土地の目安

江戸川区の住宅相場は、戸建てなら葛西・平井・船堀が高く、瑞江・篠崎・一之江は手ごろです。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の2025年度（2025年4月〜2026年3月）の取引を、最寄駅別に当社で集計しました。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2025年4月〜2026年3月の取引、当社集計）。一戸建ては新築と中古の合計です。西葛西の一戸建て、京成小岩・江戸川・葛西臨海公園は、集計できる件数が少ないため載せていません。中央値は、その駅で売れた家の広さや築年数の違いも反映します。

小岩のマンションが高いのは、駅前の再開発で新しいマンションの取引が増えたためです（建築年の中央値が2013年）。反対に、西葛西は1980年代に建てられたマンションの取引が多く、価格の中央値は抑えめに出ています。

土地の価格は、2026年の地価公示で、江戸川区の住宅地の平均が44.1万円/㎡（坪約145.8万円）、前年比+5.7％でした（出典：東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）」）。最も高い住宅地は西葛西3丁目の坪約209.9万円で、駅から離れた篠崎・鹿骨方面には坪100万円前後の地点もあります。

種類別のくわしい相場は、「江戸川区の土地相場・坪単価」「江戸川区の戸建ての売却相場」「江戸川区のマンション売却」をご覧ください。

江戸川区の住みやすい駅5選｜区内に住むスタッフの視点

江戸川区に住む当社スタッフが、交通・買い物・相場・街の落ち着きのバランスから選んだ駅は、瑞江・葛西・平井・篠崎・船堀の5つです。統計で順位を付けたものではなく、住まい探しの現場での実感にもとづく紹介としてお読みください。

瑞江｜区画整理された街並みと手ごろな相場

瑞江は、広さと価格のバランスを重視する子育て世帯に向いた駅です。都営新宿線で新宿まで乗り換えなしで行け、駅の周辺は土地区画整理で道路が広く整っています。戸建ての中央値は4,600万円で、東西線の沿線より抑えやすい水準です。

駅前にはスーパーやディスカウントストアがあり、日常の買い物は駅の近くで済みます。気になる点は、急行が通過することと、駅前の自転車盗が多いことです。

葛西｜東西線で大手町へ。大型の公園と商業施設

葛西は、都心への通勤時間を短くしたい共働き世帯に向いた駅です。東西線で大手町・日本橋方面へ乗り換えなしで行けます。南側には葛西臨海公園や総合レクリエーション公園があり、東葛西には大型商業施設のアリオ葛西もあります。

気になる点は、朝の東西線の混雑と、戸建ての価格が区内で最も高い水準にあることです。駅前は飲食店や遊技場が多いので、夜の雰囲気を現地で確かめておくと安心です。

平井｜秋葉原に近く、落ち着いた下町

平井は、都心への近さと落ち着いた暮らしを両立したい方に向いた駅です。総武線の各駅停車で錦糸町・秋葉原方面へ短い時間で出られます。駅のある平井3丁目の犯罪件数は33件で、区内の主な駅の中では少ない方でした。

大きな商業施設はありませんが、駅前の商店街とスーパーで日用品はそろいます。荒川と旧中川にはさまれた低地なので、浸水の想定は必ず確認しましょう。土地の価格は「平井の土地価格と坪単価」にまとめています。

篠崎｜公園と河川敷が近い、区内で手ごろな駅

篠崎は、予算を抑えて広さを確保したい方に向いた駅です。マンションの中央値は4,000万円で、区内の主な駅の中で最も手ごろでした。都立篠崎公園や江戸川の河川敷が近く、休日に体を動かす場所に困りません。

以前この記事では、篠崎を「都営新宿線の始発駅」と紹介していましたが、誤りでした。都営新宿線の終点（始発）は、篠崎の隣の本八幡駅（千葉県市川市）です。本八幡ではJR総武線・京成線に乗り換えられます。

船堀｜急行が停まり、区役所の移転が予定される駅

船堀は、都営新宿線の区内4駅で唯一、急行が停まる駅です。東京都交通局のデータ（2023年度）では、1日平均の乗降人員は約5.4万人で、区内の都営新宿線の駅で最も多い駅でした。駅前にはホールや展望室のある区の施設「タワーホール船堀」があります。

駅の近くには江戸川区役所の新庁舎が建つ予定です。当初は2031年の開庁予定でしたが、工事費の高騰で2033年ごろになる見込みと報じられています（2026年時点）。将来の利便性への期待から、船堀2丁目の住宅地は2026年の地価公示で坪約180.5万円と、都営新宿線沿いでは高い水準です。

目的別に選ぶ江戸川区の駅｜西葛西・小岩・一之江も候補に

住みやすい駅は、家族構成や通勤先によって変わります。上の5駅のほかにも、目的によっては次の駅が合います。

小岩は、駅の南北に大きな商店街があり、買い物の便利さでは区内でも指折りの駅です。駅前では再開発が進み、国税庁の2026年分の路線価では、小岩駅南口の最高路線価が前年比+17.0％でした。一方で、駅前は飲食店が多く、南口のある南小岩7丁目は粗暴犯の件数が20件と多い町丁です。くわしくは「小岩の土地価格と坪単価」をご覧ください。

西葛西は、区画整理された街並みと、駅前の大型スーパーや飲食店の多さが魅力です。価格は区内で最も高い水準のため、中古マンションを中心に探す方が多い駅です。「西葛西・葛西の土地価格と坪単価」も参考にしてください。

子育ての支援制度や保育の事情で選びたい方は、「江戸川区の子育てしやすいエリアは？」をあわせてお読みください。江戸川区には、0歳児のいる家庭に月額13,000円を支給する乳児養育手当など、区独自の制度があります（出典：江戸川区「乳児養育手当（ゼロ歳児）」、2026年10月時点）。

江戸川区に住む前に確認したい水害リスクと土地のルール

江戸川区でどの駅を選ぶ場合も、最初に確認したいのは水害のリスクです。江戸川区によると、区の陸域の約7割は、満潮時の海面より地面が低いゼロメートル地帯です（出典：江戸川区「江戸川区の地形」）。

ゼロメートル地帯とは、地面の高さが満潮時の海面以下の土地のことです。区の水害ハザードマップは、想定される最大規模の高潮や荒川・江戸川の氾濫が起きた場合、区内のほとんどの地域が浸水し、浸水が1〜2週間以上続く地域もあるとしています（出典：江戸川区「水害ハザードマップ」）。

これは、およそ1,000年に1回程度の規模を想定したものです。毎年のように浸水するという意味ではありません。住む場所の想定を知ったうえで、次の点を確かめておきましょう。

1. 検討している場所の、浸水の深さと続く期間をハザードマップで調べる
2. 区外の避難先（親戚・知人の家、宿泊施設など）を家族で決めておく
3. マンションは、住戸の階数と、電気設備・機械式駐車場の浸水対策を確認する
4. 水災を補償する火災保険に入るかどうかを検討する

家を買うなら道路と敷地のルールも確認

購入を考えている方は、土地のルールも駅選びとあわせて確認が必要です。小岩や平井など古くからの市街地には、幅4m未満の道路に面した土地が残っています。こうした土地は、建て替えのときに敷地を後退させる必要があったり、建て替えができなかったりします。

また、江戸川区には、敷地を70㎡未満に分けて家を建てることを制限する区域があります。くわしくは「江戸川区の最低敷地面積70㎡」で解説しています。

江戸川区で住む駅を決める5つのステップ

住む駅は、通勤路線、予算、浸水の想定、現地の確認、物件の条件の順に絞ると、後悔しにくくなります。

1. 通勤路線を決める：勤務先や学校まで、乗り換えが少ない路線を選びます。夫婦で勤務先が違う場合は、バスで別の路線に出られる駅も候補になります。
2. 予算と相場を比べる：駅ごとの相場を見て、買える広さと築年数の目安をつかみます。住宅ローンの返済に、管理費・修繕積立金や固定資産税を足して考えます。
3. 浸水の想定を見る：ハザードマップで、候補の町の浸水の深さと続く期間を調べます。
4. 昼と夜に歩く：駅から家までの道を、平日の夜と休日の昼の両方で歩きます。街灯、人通り、幹線道路の渡りやすさ、駐輪場の様子を確かめます。
5. 物件の条件を確認する：前面道路の幅、敷地のルール、マンションなら管理の状態を、不動産会社に確認します。

仮に、新宿方面に通う夫婦が予算5,000万円で戸建てを探す場合を考えます。路線は都営新宿線に決まり、相場から瑞江・篠崎・一之江が候補になります。そのうえで浸水の想定と現地の雰囲気を比べ、最後に物件を選ぶ、という順番です（考え方を示すための仮の例です）。

購入の流れと費用の全体像は「江戸川区の不動産購入ガイド」に、必要な収入の考え方は「江戸川区で新築戸建を買う場合に必要な年収は？」にまとめています。

江戸川区の住まい探し・住み替えを相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店はGoogleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、瑞江店（江戸川区谷河内2丁目）を拠点に、江戸川区の住まい探しと売却をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点、当社サイト表示）。

口コミでは、親身な対応、こまめな連絡、対応の早さを評価いただいています。駅選びのご相談では、街の良い点だけでなく、この記事で紹介した浸水の想定や道路の条件など、気になる点もあわせてご説明します。

「とても親身になって相談に乗っていただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：区内に住むスタッフが、駅ごと・町ごとの街並みや道路の事情を踏まえてご案内します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍：ハザードマップや重要事項説明の内容も、分かりやすくお伝えします。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：住宅ローンや資金計画、相続した家のことも相談できます。
• 売却も買取も対応：住み替えで今の家を売る場合は、仲介と当社による直接買取の両方を比べて選べます。
• LINE・オンライン相談が可能：購入のご相談は住宅購入相談、売却は無料査定から受け付けています。

瑞江店へのお電話は03-6638-8512です。区内での住み替えで今の家を売る方は「江戸川区の不動産売却ガイド」もご覧ください。

江戸川区の住みやすい駅に関するよくある質問

江戸川区で住みやすい駅はどこですか？

通勤先によって変わります。大手町方面なら東西線の西葛西・葛西、新宿方面なら都営新宿線の船堀・瑞江、秋葉原方面なら総武線の平井・小岩が候補です。当社スタッフは、バランスの良さから瑞江・葛西・平井・篠崎・船堀を挙げています。

江戸川区の治安は悪いですか？

一概に悪いとはいえません。警視庁の統計では、2025年の江戸川区の刑法犯は4,375件で、人口1,000人あたり約6.3件です。約37％は自転車盗で、凶悪犯は47件でした。駅前の繁華街と、駅から離れた住宅地とでは件数が大きく違います。

江戸川区で治安が良い駅はどこですか？

駅のある町丁の2025年の犯罪件数は、江戸川駅12件、京成小岩駅29件、平井駅33件、一之江駅34件が少なめでした。ただし、町丁の広さや店舗の数が違うため、件数だけでは比べられません。現地を昼と夜に歩いて確かめることをおすすめします。

江戸川区で家の価格が手ごろな駅はどこですか？

都営新宿線の瑞江・篠崎・一之江です。国土交通省の2025年度の取引データでは、一戸建ての中央値は4,500万〜4,600万円、篠崎のマンションの中央値は4,000万円でした。葛西や平井の一戸建ては6,000万円前後です。

江戸川区は水害が心配ですが、住んでも大丈夫ですか？

備えを前提に住む区です。区の陸域の約7割はゼロメートル地帯で、最大規模の水害では区内のほとんどが浸水すると想定されています。ハザードマップで浸水の深さと期間を確認し、区外への避難先を決めておくことが大切です。

江戸川区の南北の移動は不便ですか？

鉄道は東西方向にしか走っていないため、南北の移動はバスか自転車になります。環状七号線を走る急行バスのシャトルセブンが、小岩・一之江・葛西の各駅と葛西臨海公園方面を結んでいます。

まとめ｜江戸川区の住みやすい駅は通勤路線と予算で選ぶ

江戸川区は、5路線・11駅がそれぞれ違う特徴を持つ区です。自分たちに合う駅は、通勤路線と予算から絞れます。

• 路線は東西線・都営新宿線・総武線・京成本線・京葉線の5つ。南北の移動はバスが中心です。
• 2025年の刑法犯は4,375件で、約37％が自転車盗。駅前と住宅地で件数は大きく違います。
• 戸建ては葛西・平井が高く、瑞江・篠崎・一之江が手ごろです。
• スタッフのおすすめは瑞江・葛西・平井・篠崎・船堀。目的によって西葛西・小岩・一之江も候補です。
• どの駅でも、ハザードマップと、道路・敷地のルールの確認は欠かせません。

「予算内でどの駅なら希望の広さが買えるのか」「今の家を売って区内で住み替えたい」と迷ったら、江戸川区に店舗のある当社へお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月13日

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