【2026年版】マンションの修繕積立金とは？江戸川区で購入・売却する前の注意点の記事

「修繕積立金って、そもそも何のお金？」「マンションを売ったら、今まで払った分は返ってくるの？」「買おうとしている部屋の修繕積立金は高いのか安いのか分からない」。江戸川区でマンションの購入や売却を考え始めると、毎月かかる修繕積立金のことが気になってきます。

この記事では、マンションの修繕積立金の基本から、購入・売却のときに確認すべき点までを、国土交通省のガイドラインや法律の根拠をもとに整理しました。

• 修繕積立金とは何か、管理費・修繕積立基金との違い
• 金額の決まり方（長期修繕計画と2つの積立方式）と相場の目安
• 売却しても返金されない理由と、引渡し時の精算のしかた
• 滞納するとどうなるか、滞納したまま売る場合の注意点
• 江戸川区でマンションを購入・売却するときのチェック項目

先に結論をお伝えすると、修繕積立金は売却しても返金されず、滞納分は買主に引き継がれます。売る側も買う側も、金額・積立方式・滞納の有無・長期修繕計画の4点を、契約の前に書類で確かめることが大切です。

この記事の結論

• 修繕積立金とは、マンションの共用部分の大規模修繕に備えて、区分所有者が毎月積み立てるお金のことです。
• 国土交通省の目安（令和6年6月改訂）は、20階未満・延床5,000㎡未満で1㎡あたり月235〜430円、平均335円です。
• 売却しても修繕積立金は返金されません。管理組合の財産になり、引渡し月の分だけを買主と日割りで精算します。
• 滞納分は区分所有法第8条により買主にも請求できるため、売却では決済までに売主が清算するのが一般的です。
• 新築・築浅に多い段階増額積立方式は将来の値上げが前提です。購入前に長期修繕計画で将来の金額を確認します。

修繕積立金って？管理費・修繕積立基金との違い

修繕積立金とは、分譲マンションの外壁・屋上・給排水管・エレベーターなど共用部分の修繕に備えて、区分所有者（部屋の持ち主）が毎月積み立てるお金のことです。集めたお金は管理組合が管理し、十数年に一度の大規模修繕工事などに使われます。

大規模修繕工事とは、足場を組んで外壁の補修や塗装、屋上の防水などをまとめて行う工事のことです。国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、12〜15年程度の周期が目安とされています。工事には1戸あたり100万円を超える費用がかかることも多く、その都度集めるのは難しいため、毎月少しずつ積み立てておく仕組みになっています。

毎月支払うお金には管理費もありますが、使い道が違います。新築時に支払う修繕積立基金や、不足したときの一時金とあわせて整理すると次のとおりです。

中古マンションを買う場合、修繕積立基金は新築時の所有者が支払い済みなので、通常はあらためて支払う必要はありません。

修繕積立金の金額は「長期修繕計画」に基づいて設定されます

修繕積立金の金額は、マンションごとに作られる長期修繕計画をもとに決まります。長期修繕計画とは、今後30年以上の間に必要な修繕工事の内容・時期・費用を見積もり、そのために必要な積立金の額を示した計画のことです。

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」は、計画期間を30年以上とし、その間に大規模修繕工事が2回含まれるように作ることを求めています。新築時は分譲会社が計画を作り、その後は管理組合が5年程度ごとに見直します。物価や工事費が上がれば、積立金の額も見直しが必要になります。

均等積立方式と段階増額積立方式の違い

修繕積立金の集め方には、均等積立方式と段階増額積立方式の2つがあります。均等積立方式とは、計画期間中に必要な工事費の総額を均等に割り、毎月の金額を一定にする方式のことです。段階増額積立方式とは、当初の金額を低く抑え、数年ごとに段階的に値上げしていく方式のことです。

国土交通省は、安定して積み立てられる均等積立方式が望ましいとしています。一方で、国土交通省「令和5年度マンション総合調査」（2024年6月公表）によると、実際には段階増額積立方式が47.1％、均等積立方式が40.5％で、新しいマンションほど段階増額積立方式が多くなっています。新築時の月々の負担を軽く見せやすいためです。

段階増額は「初期0.6倍以上・最終1.1倍以内」が国の基準

段階増額積立方式の値上げ幅には、国の基準があります。国土交通省は2024年6月7日にガイドラインを改定し、均等積立方式にした場合の月額を基準額として、計画の初期額は基準額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内とする考え方を示しました（出典：国土交通省 報道発表「マンションの修繕積立金に関するガイドラインの改定について」）。

たとえば、均等にした場合の基準額が月20,000円のマンションなら、最初の金額は12,000円以上、最後の金額は22,000円以内に収めるのが目安です（仮定の数字です）。これを超えて値上がりする計画のマンションは、将来の合意ができずに積立金が不足するおそれがあります。

修繕積立金の相場はいくら？国のガイドラインの目安

修繕積立金の目安は、20階未満・延床面積5,000㎡未満のマンションで、専有面積1㎡あたり月235〜430円、平均335円です。国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改訂）が、長期修繕計画の事例をもとに示しています。

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改訂）の「計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安（機械式駐車場を除く）」。70㎡の月額は当社で計算しました（2026年10月時点）。

この目安は、計画期間全体をならした平均額です。段階増額積立方式のマンションでは、いまの金額が目安より低くても、将来は目安を上回る金額になることがあります。機械式駐車場があるマンションは、その修繕費が別に加算されます。

実際に集められている金額はどうでしょうか。国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、修繕積立金の平均は1戸あたり月13,054円でした（駐車場使用料などからの充当額を除く）。同じ調査で、積立金が長期修繕計画に対して不足しているマンションは36.6％にのぼります。「いまの金額が安い」ことは、必ずしも良いこととは言えません。

修繕積立金が値上がりする3つの理由

修繕積立金が値上がりするおもな理由は、段階増額積立方式による予定どおりの増額、工事費の上昇、積立不足の解消の3つです。値上げは管理組合の総会で決議して行われます。

• 段階増額積立方式の予定された増額：長期修繕計画に、5年ごとなどの増額があらかじめ組み込まれています。
• 工事費・人件費の上昇：長期修繕計画を見直した結果、当初の見積もりでは足りないことが分かり、増額されます。
• 積立不足の解消：値上げが先送りされてきたマンションで、大規模修繕の直前に大幅な増額や一時金の徴収が行われます。

築年数が進むほど、修繕する箇所は増えます。築古のマンションの考え方は「築古マンションの売却の限界築年数」でも解説しています。

マンションを売却しても修繕積立金は返金されません！

マンションを売却しても、それまでに支払った修繕積立金は返金されません。支払った時点で管理組合の財産になり、次の所有者を含むマンション全体のために使われるからです。

国土交通省の「マンション標準管理規約」も、納めた管理費や修繕積立金について、区分所有者は返還を請求できないと定めています。多くのマンションの管理規約が、この標準管理規約にならっています。何年住んで何百万円を積み立てていても、売却時に持ち分として受け取ることはできません。

引渡し月の分は買主と日割りで精算する

売却のときに精算するのは、引渡しをする月の管理費・修繕積立金だけです。引渡し日の前日までを売主、引渡し日以降を買主の負担として日割りで計算し、決済のときに売買代金とあわせてやり取りします。

これは管理組合が返金してくれるのではなく、売主と買主の間の取り決めです。売買契約書に精算の起算日を書いておきます。契約から引渡しまでの注意点は「マンションの売却時に注意すること｜契約〜引渡しの12項目」、精算金の税金上の扱いは「マンションを売却したら確定申告は必要？」をご覧ください。

管理組合が解散した場合は返還されることもある

例外的に修繕積立金が戻ってくるのは、マンションの建替えや敷地の売却などで管理組合が解散する場合です。このときは、残った積立金が区分所有者の持ち分の割合に応じて精算されます。通常の売却で起きることではありません。

修繕積立金を滞納するとどうなる？訴訟や売却額減のリスク

修繕積立金を滞納すると、督促を受け、遅延損害金が加算され、長引けば訴訟や部屋の競売に進むおそれがあります。口座の残高不足で1か月遅れた程度なら翌月にまとめて引き落とされることが多いので、気づいた時点ですぐに支払いましょう。

1. 電話や書面での督促：管理会社や管理組合から連絡が入ります。
2. 内容証明郵便での請求：管理規約で定めた遅延損害金を加えた金額を請求されます。
3. 支払督促・訴訟：裁判所を通じた手続きに進みます。弁護士費用を請求されることもあります。
4. 差押え・競売：判決などにもとづいて、預金や部屋そのものが差し押さえられます。

管理組合は、滞納された管理費・修繕積立金について、その部屋に対する先取特権（他の債権者より優先して回収できる権利）を持っています（区分所有法第7条）。滞納が長期にわたり、共同生活への支障が大きいときは、管理組合が部屋の競売を裁判所に請求できる制度もあります（同法第59条）。

滞納したまま売却すると、滞納分は買主に引き継がれる

修繕積立金を滞納したままでも売却はできますが、滞納分は買主にも請求されます。区分所有法第8条が、管理費などの債権は特定承継人（売買で部屋を取得した人）に対しても行使できると定めているためです。買主が滞納を知らなかった場合でも、支払いの義務は引き継がれます。

そのため、不動産会社は重要事項説明で、修繕積立金の月額、すでに積み立てられている総額、滞納がある場合はその額を買主に説明します。実務では、売主が決済までに滞納分を支払うか、売買代金から差し引いて清算するのが一般的です。滞納を隠して売ることはできず、隠せば契約後のトラブルや損害賠償につながります。

売却中も、引渡しまでは管理費と修繕積立金の支払いが続きます。空室のまま売れない期間が長引く場合の考え方は「マンションが売れない場合の管理費はどうなる？滞納のリスクと対処法」を参考にしてください。

修繕積立金の増額前が売却のチャンス！売り時との関係

売却を考えているなら、修繕積立金の増額や一時金の徴収が決まる前、または大規模修繕工事が終わった後が売りやすいタイミングです。買主は毎月の支払いの合計で予算を考えるため、修繕積立金が上がると、その分だけ出せる価格が下がりやすいからです。

たとえば、修繕積立金が月10,000円上がると、買主の負担は年間12万円増えます。住宅ローンの返済に置き換えると、数百万円分の借入れに相当する負担感になります（金利や返済期間によって変わります）。

注意したいのは、総会で決まった増額や一時金の予定を知りながら、買主に伝えないことです。あとでトラブルになります。総会の議事録や管理会社からの通知は、査定のときに不動産会社へ渡しましょう。

修繕積立金が高いこと自体は、必ずしも不利ではありません。きちんと積み立てられているマンションは、管理の良さを示す材料になります。査定で見られる項目は「中古マンションをより高く売るポイント｜査定で見られる10項目」、査定前にそろえる書類は「中古マンションを高く売る方法｜査定前にやる5つの準備」、売り時の判断は「マンションを売るタイミングはいつ？」で解説しています。

江戸川区でマンションを購入するときの修繕積立金チェックポイント

中古マンションを購入するときは、修繕積立金の月額だけでなく、積立方式、積立金の総額、滞納、大規模修繕の履歴、一時金の予定の6項目を確認します。月額が安い物件ほど、将来の値上げや一時金の可能性を確かめる必要があります。

これらは、管理会社が発行する「重要事項に係る調査報告書」と長期修繕計画、総会の議事録で確認できます。不動産会社に依頼すれば、契約の前に取り寄せてもらえます。

1. 月額と㎡単価：月額を専有面積で割り、国の目安（20階未満・5,000㎡未満なら㎡235〜430円）と比べます。
2. 積立方式：段階増額積立方式なら、5年後・10年後の金額を長期修繕計画で確認します。
3. 積立金の総額：長期修繕計画に対して不足していないかを確認します。
4. 滞納の有無：売主の滞納に加えて、マンション全体の滞納額も見ます。滞納が多いマンションは修繕の資金が足りなくなります。
5. 大規模修繕の履歴：前回の工事の時期と内容、次回の予定を確認します。
6. 一時金・借入の予定：一時金の徴収や、管理組合の借入の予定がないかを確認します。

資金計画では、住宅ローンの返済に管理費・修繕積立金を足した金額で、毎月の支払いを考えます。たとえば70㎡の部屋で修繕積立金が月12,000円（㎡約171円）なら、国の目安の平均（月23,450円）との差は月約11,000円です。将来この水準まで上がっても無理なく払えるかを見ておくと安心です（仮定の数字による試算です）。江戸川区での購入の全体像は「江戸川区の不動産購入ガイド」にまとめています。

江戸川区・墨田区のマンションで知っておきたい地域の事情

江戸川区・墨田区のマンションでは、区の管理計画認定制度、東京都の管理状況届出制度、水害への備えの3つが、修繕積立金や管理の状態を見るうえでの手がかりになります。

江戸川区のマンション管理計画認定制度

江戸川区は、マンション管理計画認定制度を実施しています。管理計画認定制度とは、管理組合の運営や長期修繕計画、修繕積立金が一定の基準を満たすマンションを、自治体が認定する制度のことです。

認定の基準には、長期修繕計画の計画期間が30年以上で大規模修繕工事が2回以上含まれること、将来の一時金の徴収を予定していないこと、修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと、3か月以上の滞納額が全体の1割以内であることなどがあります。修繕積立金がきちんと積み立てられているマンションかどうかの目安になります。

江戸川区によると、認定を受けたマンションは、買主が【フラット35】の金利の年0.25％引下げを受けられる場合があります。また、一定の要件を満たして長寿命化工事を行うと、翌年度の建物の固定資産税が2分の1減額されます。区への申請手数料は無料で、認定の有効期間は5年間です（出典：江戸川区「マンション管理計画認定制度」、2026年10月時点。それぞれ条件があります）。

築40年を超えるマンションは東京都の届出制度の対象

東京都は条例により、1983年12月31日以前に新築された6戸以上の分譲マンションの管理組合に、管理状況の届出を義務づけています。届出の項目には、修繕積立金の有無や長期修繕計画の有無、大規模修繕工事の実施状況が含まれます。

江戸川区の葛西・西葛西・小岩や、墨田区の錦糸町・両国の周辺には、この年代に建てられたマンションが少なくありません。築古のマンションを売買するときは、修繕積立金の残高と今後の修繕計画が、価格や住宅ローンの審査に影響します。

水害への備えと機械式駐車場の修繕費

江戸川区によると、区の陸域のおよそ7割は、満潮時の海面より地面が低いゼロメートル地帯です（出典：江戸川区「江戸川区の地形」）。墨田区も荒川と隅田川にはさまれた低地です。地下や1階にある電気室、ピット式の機械式駐車場は、浸水すると復旧に大きな費用がかかります。

止水板の設置や電気設備の移設などの対策が長期修繕計画に入っているか、機械式駐車場の修繕費を駐車場使用料でまかなえているかは、購入前に確認したい点です。駐車場の空きが増えると、使用料の収入が減って修繕積立金の値上げにつながることがあります。区全体の相場は「江戸川区のマンションの売却相場」、瑞江の相場は「瑞江のマンションの売却相場」で確認できます。

江戸川区でマンションの購入・売却を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店はGoogleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、江戸川区と墨田区でマンションの売却・購入・買取をお手伝いしている不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点、当社サイト表示）。

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マンションの修繕積立金に関するよくある質問

マンションを売却したら修繕積立金は返ってきますか？

返ってきません。支払った修繕積立金は管理組合の財産になり、標準管理規約でも返還を請求できないと定められています。引渡し月の分だけを、買主との間で日割りで精算します。

修繕積立金の相場は月いくらですか？

国土交通省のガイドライン（令和6年6月改訂）の目安は、20階未満・延床5,000㎡未満のマンションで1㎡あたり月235〜430円、平均335円です。70㎡の部屋なら、平均で月23,450円になります。

修繕積立金を滞納したままマンションを売却できますか？

売却はできますが、滞納分は区分所有法第8条により買主にも請求されます。そのため、決済までに売主が支払うか、売買代金から差し引いて清算するのが一般的です。滞納の額は重要事項説明で買主に伝えられます。

修繕積立金が値上げされる前に売ったほうがよいですか？

売却を決めているなら、増額や一時金の徴収が決まる前のほうが買主は検討しやすくなります。ただし、決まっている予定を買主に伝えないとトラブルになります。大規模修繕工事の直後も売りやすいタイミングです。

修繕積立金が安いマンションはお得ですか？

お得とは限りません。段階増額積立方式で将来の値上げが予定されていたり、積立金が不足して一時金が必要になったりすることがあります。長期修繕計画で、将来の金額と積立金の残高を確認しましょう。

江戸川区のマンションの修繕積立金の状況は、どこで確認できますか？

管理会社が発行する「重要事項に係る調査報告書」と長期修繕計画で確認できます。売買を仲介する不動産会社に依頼すれば取り寄せてもらえます。江戸川区の管理計画認定を受けているかどうかも目安になります。

まとめ｜江戸川区や墨田区のマンション購入・売却は当社へおまかせ下さい！

修繕積立金は、マンションの将来の修繕に備えて毎月積み立てるお金です。売却しても返金されず、滞納分は買主に引き継がれます。

• 国の目安は、20階未満・5,000㎡未満で1㎡あたり月235〜430円（平均335円）です。
• 段階増額積立方式のマンションは、長期修繕計画で将来の金額を確認します。
• 売却は、増額や一時金の決議前か、大規模修繕工事の直後が進めやすいタイミングです。
• 購入・売却のどちらでも、調査報告書と長期修繕計画を契約の前に確認します。

「うちのマンションの修繕積立金は、売却価格にどう影響するのか」「気になる物件の修繕積立金は妥当なのか」と迷ったら、江戸川区・墨田区のマンションに詳しい当社へお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月12日

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