「中古マンションを少しでも高く売りたいけれど、何から始めればいいのか分からない」「とりあえず査定を頼めばいいのだろうか」。そう考えて、準備をしないまま査定を依頼する方は少なくありません。
しかし、中古マンションの価格は、室内の状態だけでなく、管理の状況や修繕の履歴といった「資料で示せる情報」にも左右されます。この記事では、中古マンションを高く売る方法を、査定を頼む前の準備に絞って、宅建業者の実務の目線で解説します。
- 査定前にやっておきたい5つの準備と、その順番
- そろえる書類の一覧と入手先
- 修繕履歴・リフォーム履歴のまとめ方
- 管理費・修繕積立金・長期修繕計画など、管理状況の確認方法
- 住宅ローンの残高と手取りの試算
- 掃除・片付けの範囲と、リフォームをするかどうかの判断
- 墨田区・江戸川区の中古マンションで準備しておきたいこと
先に結論をお伝えすると、高く売るための準備は、お金をかけてリフォームすることではありません。書類・修繕履歴・管理状況の3つを整理して、査定する不動産会社と買主に「このマンションの良さ」を根拠つきで伝えられる状態にすることです。
この記事の結論
- 中古マンションを高く売る準備は、書類・修繕履歴・管理状況・ローン残高・掃除の5つです。査定の1〜2週間前から始めれば間に合います。
- 購入時の売買契約書と領収書は必ず探します。見つからないと取得費が売却額の5％とみなされ、税金が大きく増えることがあります。
- 室内のリフォームや設備交換は、時期・内容・費用を年表にまとめます。新しい設備は、査定で評価される材料になります。
- 修繕積立金の値上げや一時金の予定は、買主に必ず伝わります。総会の議事録で確認し、査定のときに先に伝えておきます。
- 売る前の大がかりなリフォームは原則として不要です。水回りと玄関を中心にした掃除と片付けを優先します。
中古マンションを高く売る方法は「査定前の準備」で差がつく
中古マンションを高く売る方法の第一歩は、査定を頼む前に、価格の根拠になる情報をそろえておくことです。
査定とは、不動産会社が「このマンションはおよそいくらで売れそうか」を、周辺の成約事例や物件の状態から見積もることです。査定額は売れる価格を保証するものではありませんが、売り出し価格を決めるときの出発点になります。
不動産会社は、階数・向き・築年数に加えて、室内の状態、リフォームの履歴、管理の状況を見て査定します。売主から情報が出てこない項目は、控えめに見積もるしかありません。
この記事では「査定を頼む前の準備」に絞ってお伝えします。関連するテーマは、次の記事で解説しています。
- 査定で見られる項目：「中古マンションをより高く売るポイント｜査定で見られる10項目」
- 売り出した後の内見対応と値下げの判断：「江戸川区でマンションを高く・早く売るコツ」
- いつ売るか：「マンションを売るタイミングはいつ？」
- 契約から引渡しまでの注意点：「マンションの売却時に注意すること」
中古マンションを売る際の流れ｜準備は最初の1〜2週間
中古マンションの売却は、準備から引渡しまで8つの段階で進み、全体で半年ほどかかるのが一般的です。このうち、売主が自分のペースで進められるのは、最初の「売却準備」だけです。
- 売却準備：書類・修繕履歴・管理状況・ローン残高を確認し、室内を整えます（この記事の範囲）。
- 価格査定：不動産会社に査定を依頼し、査定額とその根拠を聞きます。
- 書類提出：登記や管理に関する書類を不動産会社に渡します。
- 媒介契約：売却の仲介を依頼する契約を、不動産会社と結びます。
- 販売活動：広告を出し、購入希望者の内見（内覧）に対応します。
- 売買契約：買主と条件を決めて契約を結び、手付金を受け取ります。
- 引渡し：残りの代金を受け取り、住宅ローンを完済して、鍵と書類を渡します。
- 確定申告：利益が出た場合や特例を使う場合は、売った翌年に申告します。
準備1｜書類をそろえる（一覧と入手先）
査定前にそろえる書類は、手元にあるものを集めるだけで十分です。なかでも、購入時の売買契約書、管理規約、長期修繕計画、総会の議事録は、査定額と税金の両方に関わるため、最初に探しておきます。
| 書類 | 何に使うか | 入手先・見つからないとき |
|---|---|---|
| 登記識別情報（権利証） | 引渡しのときの名義変更 | 購入時に受け取ったもの。再発行はできないため、紛失時は司法書士に相談 |
| 購入時の売買契約書・領収書 | 売却益の計算（取得費の証明） | 手元の保管分。無ければ通帳の記録や住宅ローンの契約書を探す |
| 購入時のパンフレット・図面 | 広告の間取り図、設備の説明 | 手元の保管分。無ければ管理会社や不動産会社に相談 |
| 管理規約・使用細則 | ペット・リフォーム・駐車場の決まりの確認 | 手元の保管分、または管理会社・管理組合 |
| 長期修繕計画・総会の議事録 | 修繕の予定と積立金の見通しの確認 | 毎年の総会資料。無ければ管理会社・管理組合 |
| 管理費・修繕積立金の額が分かるもの | 買主の毎月の負担の説明 | 管理会社からの通知、通帳の引落しの記録 |
| 固定資産税の納税通知書 | 税額の確認、引渡し時の精算 | 毎年6月ごろに都税事務所から届く（東京23区の場合） |
| 住宅ローンの返済予定表・残高証明書 | 残高の確認、手取りの試算 | 借入先の金融機関 |
購入時の売買契約書は税金に直結する
購入時の売買契約書が見つからないと、売却益にかかる税金が大きく増えることがあります。取得費とは、マンションを買ったときの代金や手数料などの合計から、建物の減価償却費を差し引いた金額のことです。取得費が分からない場合は、売った金額の5％を取得費とみなして計算できますが、利益が実際より大きく計算されてしまいます（出典：国税庁タックスアンサー No.3258、2026年10月時点）。
自宅の売却であれば、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があるため、税金がかからないことも多くあります。それでも、賃貸に出していた住戸や、値上がりの大きい住戸では影響が出ます。取得費の計算は「マンションを売却したら確定申告は必要？」で解説しています。
権利証をなくしていても売却はできる
登記識別情報（権利証）を紛失していても、マンションを売ることはできます。司法書士が本人確認情報を作成する方法などで、名義変更の登記を申請できるためです。ただし費用と時間がかかるので、査定のときに不動産会社へ伝えておきましょう。
査定の段階では、すべての書類がそろっている必要はありません。契約・決済の段階で必要になる書類は「不動産を売却する際に必要な書類」にまとめています。
準備2｜修繕履歴・リフォーム履歴をまとめる
室内のリフォームや設備の交換は、時期・内容・費用を一覧にまとめておくと、査定で評価される材料になります。口頭で「数年前にお風呂を替えた」と伝えるより、年と内容が分かる資料がある方が、価格に反映しやすくなります。
修繕履歴とは、建物や設備をいつ・どのように直したかの記録のことです。マンションの場合は、自分の住戸の中（専有部分）の履歴と、マンション全体（共用部分）の履歴の2つに分かれます。
| 区分 | 主な内容 | 確認する資料 |
|---|---|---|
| 専有部分（住戸の中） | キッチン・浴室・トイレ・給湯器・エアコンの交換、床や壁紙の張り替え、間取りの変更 | 工事の見積書・契約書・領収書、保証書、取扱説明書 |
| 共用部分（マンション全体） | 外壁・屋上防水の大規模修繕、給排水管の更新、エレベーターの改修 | 総会の議事録、長期修繕計画、管理会社からのお知らせ |
履歴は「年・場所・内容・費用」の4点で書く
履歴は、次のように4つの項目をそろえて書くと、不動産会社が広告や買主への説明にそのまま使えます。
- 2019年：給湯器を交換（24号・追いだき付き） 約20万円
- 2022年：浴室をユニットバスごと交換 約110万円
- 2024年：リビングの壁紙を張り替え 約15万円
※上の年・内容・金額は、書き方を示すための仮の例です。
領収書が残っていない場合は、分かる範囲で年と内容だけでも書き出してください。給湯器や水回りの設備は、交換の時期が分かるだけでも買主の安心材料になります。
不具合も同じ一覧に書き出しておく
設備の不具合や過去の水漏れなども、履歴と一緒に書き出しておきます。売主が知っている不具合を伝えずに売ると、引渡しの後に契約不適合責任（契約の内容と合わない点について売主が負う責任）を問われるおそれがあるためです。
詳しくは「契約不適合責任を負う期間はどれくらい？」をご覧ください。
準備3｜マンションの管理状況を確認する
中古マンションの査定では、住戸の中だけでなく、マンション全体の管理の状況も見られます。管理費・修繕積立金、長期修繕計画、大規模修繕の履歴、総会の議事録の4つは、査定の前に売主自身が目を通しておきましょう。
修繕積立金の値上げ・一時金の予定は先に伝える
修繕積立金の値上げや一時金の徴収が決まっている場合は、査定のときに不動産会社へ先に伝えます。これらは売買契約の前の重要事項説明で買主に説明される内容で、隠したまま売ることはできません。
修繕積立金とは、外壁や屋上、給排水管など、マンションの共用部分の将来の修繕に備えて、所有者が毎月積み立てるお金のことです。直近の総会の議事録を見て、値上げ・一時金・大規模修繕の議案が出ていないかを確認します。基本的な仕組みは「マンションの修繕積立金とは」で解説しています。
重要事項調査報告書は不動産会社が取り寄せる
管理の状況を正式に確認する書類は、管理会社が発行する「重要事項調査報告書」です。重要事項調査報告書とは、管理費・修繕積立金の額や滞納の有無、積立金の総額、大規模修繕の予定などを管理会社がまとめた書類のことです。
この書類は、売却を依頼した不動産会社が管理会社から取り寄せるのが一般的で、発行は有料のことが多くなっています。売主が査定前に用意する必要はありません。
管理計画認定を受けているマンションはアピールできる
マンションが区の「管理計画認定」を受けている場合は、売却のときのアピール材料になります。管理計画認定制度とは、長期修繕計画や修繕積立金、総会の運営などが一定の基準を満たすマンションを、自治体が認定する制度のことです。
江戸川区によると、認定を受けたマンションは、買主が住宅ローン「フラット35」を使う場合に金利が年0.25％引き下げられるなどの利点があり、認定の有効期間は5年間です（出典：江戸川区「マンション管理計画認定制度」、2026年10月確認）。認定を受けているかどうかは、総会の議事録や管理会社への問い合わせで確認できます。
管理規約は最新のものを用意する
管理規約と使用細則は、最新の改正が反映されたものを用意します。2026年4月1日に改正区分所有法が施行され、国土交通省も2025年10月にマンション標準管理規約を改正したため、これに合わせて規約を見直すマンションが増えています（出典：国土交通省「マンション標準管理規約」）。
手元の規約が購入時のままの場合は、管理会社に最新版があるか問い合わせてください。
準備4｜住宅ローンの残高と手取りを試算する
住宅ローンが残っているマンションは、売った代金でローンを完済できるかどうかを、査定の前に確認しておきます。完済できないと、金融機関が抵当権を外さないため、原則として売却できないからです。
抵当権とは、住宅ローンを返せなくなったときに備えて、金融機関がマンションを担保に取る権利のことです。残高は、金融機関の返済予定表やインターネットバンキング、毎年届く残高証明書で確認できます。
手取りの計算例（仮定の数字）
手取りは、売却価格から費用とローン残高を差し引いて計算します。以下は、売却価格4,000万円、ローン残高2,500万円と仮定した場合の試算です。
| 項目 | 金額（仮定） | 説明 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 4,000万円 | ― |
| 仲介手数料（上限） | 138万6,000円 | （4,000万円×3％＋6万円）＋消費税10％ |
| 売買契約書の印紙税 | 1万円 | 契約金額1,000万円超5,000万円以下（軽減措置） |
| 抵当権の抹消費用 | 約2万円 | 登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士の報酬 |
| 住宅ローンの残高 | 2,500万円 | 別に繰上返済の手数料がかかる場合あり |
| 手取りの目安 | 約1,358万円 | 税金がかからない場合 |
※当社による試算です。仲介手数料は宅地建物取引業法にもとづく報酬の上限額、印紙税は国税庁タックスアンサー No.7108（軽減措置は2027年3月31日までに作成される契約書が対象）によります。司法書士の報酬は依頼先によって異なります。
査定額がローン残高を下回りそうな場合は、貯蓄で不足分を補う、売る時期を見直す、金融機関に相談するなどの選択肢があります。早めに分かれば打てる手が増えるため、残高の確認は後回しにしないでください。返済が苦しい場合は「住宅ローンが払えなくなったらどうなる？」も参考になります。
準備5｜掃除・片付けをする（リフォームは原則不要）
査定の前にやっておきたいのは、掃除と片付けです。売る前の大がかりなリフォームは、原則として必要ありません。かけた費用を売却価格に上乗せできるとは限らず、買主の好みに合わないこともあるためです。
掃除は水回り・玄関・バルコニーを優先する
訪問査定では、不動産会社の担当者が室内の傷みや汚れを確認します。掃除だけで査定額が大きく上がるわけではありませんが、「ていねいに使われてきた住戸」という印象は、その後の広告の写真や内見での評価につながります。
- 水回り：キッチン・浴室・洗面所・トイレの水あかとカビを落とします。
- 玄関：靴をしまい、たたきを拭きます。最初に目に入る場所です。
- バルコニー：物を減らし、排水口の落ち葉やほこりを取ります。
- 窓・照明：窓ガラスを拭き、切れた電球を交換して、室内を明るく見せます。
- におい：換気をして、ペットやたばこのにおいを減らします。
リフォームより「直す範囲を相談する」
リフォームをするかどうかは、査定のときに不動産会社と相談して決めます。壁紙の一部の張り替えや、壊れた設備の修理など、小さな補修で印象が大きく変わる場合はありますが、キッチンや浴室の交換まで行う必要は通常ありません。
購入後に自分の好みでリフォームしたいと考える買主も多くいます。詳しくは「マンションを売却する前のリフォームは損をする？」をご覧ください。
内見（内覧）に向けた準備は売り出しの前に
内見とは、購入を検討している方が、実際に室内を見に来ることです。スリッパの用意、カーテンや室内の扉を開けておくこと、購入時のパンフレットや周辺環境の資料の準備などは、売り出しの直前に行えば間に合います。内見当日の対応は「江戸川区でマンションを高く・早く売るコツ」で解説しています。
査定の頼み方｜机上査定と訪問査定の違いと、伝えること
準備ができたら、訪問査定を依頼します。準備した書類や履歴が価格に反映されるのは、担当者が室内と資料を実際に確認する訪問査定だからです。
机上査定とは、住所・面積・築年数などのデータと周辺の成約事例だけで、おおよその価格を出す方法です。訪問査定とは、担当者が室内・共用部分・書類を確認して、より正確な価格を出す方法です。
査定のときに伝えること・聞くこと
査定では、良い点も気になる点もまとめて伝え、査定額の根拠を聞きます。
- 伝えること：リフォーム・設備交換の履歴、不具合、修繕積立金の値上げや一時金の予定、売りたい時期、ローンの残高
- 聞くこと：査定額の根拠になった成約事例、売り出し価格の提案とその理由、想定する買主の層、販売の方法
査定額が高い会社が、高く売ってくれる会社とは限りません。査定額は「この価格で買います」という約束ではないためです。金額だけでなく、根拠の説明が具体的かどうかで比べてください。
建物状況調査（インスペクション）という選択肢
築年数の古いマンションでは、建物状況調査を受けておく方法もあります。建物状況調査とは、国の講習を修了した建築士が、建物の劣化や不具合の状況を目視などで調べる調査のことです。
不動産会社は、媒介契約のときに、調査を行う事業者をあっせんするかどうかを売主に示すことになっています（宅地建物取引業法、2018年4月施行）。鉄筋コンクリート造などのマンションでは、2024年4月から、実施後2年以内の調査結果が重要事項説明の対象になっています（出典：国土交通省）。必要かどうかは、査定のときに相談して決めれば十分です。
墨田区・江戸川区の中古マンションで準備しておきたいこと
墨田区と江戸川区では、取引の中心になるマンションのタイプが違うため、力を入れる準備も変わります。墨田区はコンパクトな住戸が多く、江戸川区は70㎡前後のファミリー向けが中心です。
| 項目 | 墨田区 | 江戸川区 |
|---|---|---|
| ㎡単価（中央値） | 104.0万円 | 67.1万円 |
| 専有面積（中央値） | 45㎡ | 70㎡ |
| 1981年以前築の㎡単価（中央値） | 63.8万円 | 48.0万円 |
| 特に準備したい資料 | 賃貸中の場合の賃貸借契約書、耐震診断の有無 | 駐車場の空きと料金、設備交換の履歴 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格・成約価格（2025年4月〜2026年3月）を当社で集計。
墨田区｜賃貸中の住戸と旧耐震のマンション
墨田区は錦糸町・両国・押上など都心に近い駅が多く、30〜40㎡台の住戸の取引が多い地域です。賃貸に出している住戸を売る場合は、賃貸借契約書、家賃の入金の記録、敷金の額を用意します。買主が投資用として検討するときの判断材料になるためです。
1981年5月31日までに建築確認を受けた旧耐震基準のマンションは、耐震診断や耐震改修を行っているかどうかが買主の関心事になります。総会の議事録や管理会社で確認しておきましょう。駅別の相場は「墨田区のマンション売却」の記事、注意点は「墨田区のマンション売却の注意点10選」にまとめています。
江戸川区｜ファミリー向けは設備の履歴と駐車場
江戸川区は葛西・西葛西・船堀・瑞江などにファミリー向けのマンションが多く、買主の中心は子育て世帯です。築20年を超えると水回りの設備の交換時期に入るため、交換の履歴がある住戸は、その点を資料で示せると比べられたときに有利です。
車を使う世帯も多いため、敷地内の駐車場の空き状況と月額、駐輪場の台数の決まりも確認しておきます。駅別の相場は「江戸川区のマンション売却」の記事、売却全体の流れは「江戸川区の不動産売却ガイド」をご覧ください。
両区に共通｜水害への備えと管理計画認定
両区とも荒川などの浸水想定区域が広く、売買の重要事項説明では、水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが宅建業者に義務づけられています（2020年8月施行）。マンションの場合は、止水板の有無、電気設備の位置、管理組合の防災マニュアルなど、浸水への備えが分かる資料があれば、査定のときに渡してください。
管理計画認定制度は、墨田区・江戸川区のどちらでも実施されています（江戸川区は2023年8月15日に開始）。墨田区のホームページでは、認定を受けたマンションの一覧（公表に同意したもの）が公開されています。
墨田区・江戸川区でマンションの売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ本店★4.8・瑞江店★4.9
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区のマンションの売却をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点、当社サイト表示）。
口コミでは、価格設定の丁寧な説明や、進捗のこまめな報告、親身な対応を評価いただいています。査定では、書類がそろっていない段階でもご相談いただけます。何を探せばよいか、どこで取り寄せられるかを一緒に確認し、成約事例をお見せしながら査定額の根拠をご説明します。
「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
- 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：駅ごと・築年数ごとの相場の違いを踏まえて査定します。
- 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
- 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：取得費が分からない場合の税金や、ローンが残る場合の資金計画も相談できます。
- 仲介も買取も対応：高く売りたいなら仲介、片付けや内見の手間をかけたくないなら当社による直接買取と、状況に合う売り方を比べてご提案します。
- LINE・オンライン相談が可能
中古マンションを高く売る方法に関するよくある質問
中古マンションを高く売るには、まず何をすればいいですか？
査定を頼む前に、書類・修繕履歴・管理状況・ローン残高を確認し、室内を掃除することから始めます。価格の根拠になる情報がそろっていると、査定の精度が上がり、買主への説明にも説得力が出ます。準備は1〜2週間あれば進められます。
マンションの査定前に必要な書類は何ですか？
査定の段階では、購入時の売買契約書・パンフレット、管理規約、長期修繕計画、総会の議事録、ローンの返済予定表など、手元にあるものをそろえれば十分です。すべてそろっていなくても査定は受けられます。権利証や印鑑証明書などは、契約や引渡しの段階で必要になります。
マンションを売る前にリフォームはした方がいいですか？
売る前の大がかりなリフォームは、原則として必要ありません。かけた費用を価格に上乗せできるとは限らず、自分の好みでリフォームしたい買主もいるためです。壊れた設備の修理など小さな補修をするかどうかは、査定のときに不動産会社と相談して決めます。
購入時の売買契約書をなくした場合、マンションは売れますか？
購入時の売買契約書がなくても、マンションを売ることはできます。ただし、取得費を証明できないと、売った金額の5％を取得費とみなして税金を計算することになり、税額が増える場合があります。通帳の記録や住宅ローンの契約書など、購入額が分かる資料を探しておきましょう。
修繕積立金の値上げが決まっていると、マンションは売りにくくなりますか？
値上げが決まっていると、買主の毎月の負担が増えるため、価格の交渉に影響することがあります。ただし、積立金が計画どおりに集まっていることは、管理の良さを示す材料にもなります。重要事項説明で必ず伝わる内容なので、査定のときに先に伝えてください。
まとめ｜中古マンションを高く売る方法は、査定前の5つの準備から
中古マンションを高く売る方法は、費用をかけたリフォームではなく、価格の根拠になる情報を査定の前にそろえることです。
- 書類：購入時の売買契約書、管理規約、長期修繕計画、総会の議事録を探します。
- 修繕履歴：リフォームと設備交換を「年・場所・内容・費用」で一覧にし、不具合も書き出します。
- 管理状況：修繕積立金の値上げや一時金の予定、管理計画認定の有無を確認します。
- ローン残高：残高と費用から、手取りの目安を試算します。
- 掃除・片付け：水回りと玄関を優先し、リフォームは査定のときに相談します。
準備ができたら、訪問査定で査定額とその根拠を聞いてみましょう。墨田区の方は「墨田区で家・マンションを売る完全ガイド」、江戸川区の方は「江戸川区の不動産売却ガイド」もあわせてご覧ください。価格を知りたい方は、無料査定や無料相談からお気軽にお問い合わせください。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月11日
墨田区・江戸川区のマンション売却のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 9:00〜18:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階
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