【2026年版】マンションの売却時に注意すること｜契約〜引渡しの12項目の記事

「買主が決まったけれど、契約の日に何を確認すればいいのか分からない」「引渡しまでに何を済ませておけばいいのだろう」。マンションの売却は、買主が見つかってからが、手続きとお金の動きが最も多い時期です。

この記事では、マンションの売却時に注意することを、売買契約から引渡しまでの時系列に沿って12項目にまとめ、宅建業者の実務の目線で解説します。

• 契約の前に確認しておく書類と、管理費の滞納・一時金の扱い
• 手付金の額と、手付解除・ローン特約の期日の決め方
• 引渡しまでに売主がやること（ローンの完済、引越し、残置物、管理組合への届出）
• 管理費・修繕積立金・固定資産税の精算の計算例
• 引渡し後の契約不適合責任と確定申告
• 墨田区・江戸川区のマンションで気をつけたいこと

先に結論をお伝えすると、売主が注意することは「期日」と「引き渡す状態」の2つに集約されます。解除や承認の期日を日付で確認し、室内に残す物と撤去する物を書面で決めておけば、契約から引渡しまでのトラブルの多くは防げます。

この記事の結論

• マンションの売却時に最も注意するのは、売買契約から引渡しまでの1〜2か月です。解除・精算・残置物のトラブルがこの時期に集中します。
• 手付金は売買代金の5〜10％が一般的です。手付解除の期日とローン特約の期日は、必ず日付で契約書に書きます。
• 室内は空にして引き渡すのが原則です。エアコンなど残す設備は付帯設備表に書き、書いていない物はすべて撤去します。
• 管理費・修繕積立金・固定資産税は、引渡し日を境に日割りで精算します。東京では固定資産税の起算日を1月1日とするのが一般的です。
• 引渡し後も、設備の不具合への対応と翌年2月16日〜3月15日の確定申告が残ります。3,000万円控除を使う場合も申告が必要です。

マンションの売却時に注意することは「契約〜引渡し」に集中する

マンションの売却で売主が最も注意すべき時期は、売買契約を結んでから引渡しまでの間です。大きなお金が動き、期日を1日過ぎるだけで解除や違約金の問題になるためです。

売買契約とは、売主と買主が、代金・引渡し日・解除の条件などを書面で約束することです。引渡しとは、残りの代金を受け取るのと同時に、鍵と名義を買主に渡すことで、「決済」とも呼ばれます。契約から引渡しまでは、1〜2か月ほどになるのが一般的です。

この記事では、12項目を次の5つの場面に分けて解説します。

売却前・売却活動中の注意点（要点と詳しい記事）

買主が見つかる前の段階で注意することは、売る時期、媒介契約の選び方、売り出し価格、内覧の対応、不具合の開示の5つです。それぞれ別の記事で詳しく解説しているため、ここでは要点だけをまとめます。

媒介契約とは、売却の仲介を不動産会社に依頼する契約のことで、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。1社に任せる専任・専属専任は、販売状況の報告が法律で義務づけられている点が特徴です。

雨漏りや設備の故障など、売主が知っている不具合は、売却活動の段階から不動産会社に伝えてください。

【契約の前】売買契約までに確認する3つの注意点

売買契約の前に売主がやることは、契約書の案を読むこと、付帯設備表と告知書を正直に書くこと、管理費などの滞納や一時金の予定を確認することの3つです。契約の当日に初めて書類を見るのでは、内容を直す時間がありません。

注意点1｜契約書の案は数日前に受け取って読む

契約書と重要事項説明書の案は、契約日の数日前に不動産会社から受け取り、代金、手付金の額、引渡し日、解除の期日を確認します。重要事項説明とは、宅地建物取引士が、契約の前に物件と取引条件の重要な点を買主へ説明する手続きのことです（宅地建物取引業法第35条）。

口頭で約束したこと（引渡しの時期、残す家具、修理の範囲など）が、特約として書かれているかも見てください。条項ごとの読み方は「不動産売買契約書とは？売主が確認すべき条項の読み方」で解説しています。

注意点2｜付帯設備表と告知書は「迷ったら書く」

付帯設備表と告知書は、売主が自分で記入する書類で、引渡し後のトラブルを防ぐ一番の材料になります。付帯設備表とは、エアコン・給湯器・照明など、室内に残す設備と撤去する設備、その故障の有無を一覧にした書類のことです。告知書（物件状況等報告書）とは、雨漏り、水漏れ、過去の修繕、近隣とのトラブルなど、売主が知っている物件の状況を買主に伝える書類のことです。

マンションでは、上下階との水漏れの履歴、給湯器の使用年数、床の遮音の決まりに関わるリフォームの有無、ペットの飼育歴などがよく問題になります。書いておいた不具合は、買主が承知して買ったことになるため、売主の責任を問われにくくなります。

注意点3｜管理費・修繕積立金の滞納と一時金は契約前に整理する

管理費や修繕積立金に滞納がある場合は、引渡しまでに売主が全額を支払うのが原則です。区分所有法第8条により、滞納分は新しい所有者（買主）にも請求できるとされているため、滞納が残ったままでは買主が契約に応じません。

大規模修繕のための一時金の徴収や、修繕積立金の値上げが総会で決まっている場合は、どちらが負担するかを契約書に書いておきます。これらは管理会社が発行する重要事項調査報告書に記載され、買主に説明されます。売れるまでの管理費の扱いは「マンションが売れない場合の管理費はどうなる？滞納のリスクと対処法」も参考にしてください。

【契約の当日】手付金・ローン特約の注意点

契約の当日に注意することは、手付金の額、手付解除の期日、ローン特約の期日の3つを、日付と金額で確認することです。契約後に売買が白紙になるケースのほとんどは、この3つの条項にもとづいています。

注意点4｜手付金は代金の5〜10％、解除の期日は日付で決める

手付金は、売買代金の5〜10％程度にするのが一般的です。手付金とは、契約のときに買主が売主へ支払うお金で、引渡しのときに代金の一部に充てられます。

手付解除とは、買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を支払うことで、理由を問わず契約をやめられる仕組みのことです。民法第557条は「相手方が契約の履行に着手するまで」解除できると定めていますが、いつが「着手」なのかは争いになりやすいため、契約書では「◯月◯日まで」と日付で期日を決めます（出典：e-Gov法令検索「民法」、2026年10月時点）。

手付金が少なすぎると、買主が気軽に解除できてしまいます。また、受け取った手付金は、解除やローン特約で返す可能性があるため、引渡しまでは使わずに取っておいてください。

注意点5｜ローン特約は「期日・金融機関・借入額」を確認する

ローン特約とは、買主の住宅ローンが承認されなかった場合に、買主が契約を白紙に戻せる取り決めのことです。この場合、売主は受け取った手付金を全額返し、違約金も受け取れません。

売主としては、次の3点が契約書に書かれているかを確認します。

• 承認を得る期日：契約から2〜4週間ほど先に設定されることが多く、長すぎると売主が待たされます。
• 申し込む金融機関と借入額：書かれていないと、条件の厳しい金融機関で否決されただけで解除される余地が残ります。
• 事前審査の結果：契約の前に、買主が事前審査を通っているかを不動産会社に確認します。

買い替えで新居を購入する場合は、ローン特約の期日が過ぎて買主のローンが承認されるまで、新居の契約や引越しの手配を確定させないのが安全です。

注意点6｜契約当日にかかる費用と持ち物

契約の当日に売主が負担する費用は、契約書に貼る収入印紙と、仲介手数料の一部です。印紙税は、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円、5,000万円を超え1億円以下なら3万円です（軽減措置。2027年3月31日までに作成される契約書が対象。出典：国税庁タックスアンサー No.7108、2026年10月時点）。

仲介手数料の上限は、売買代金が400万円を超える場合「代金×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。代金4,000万円なら上限は138万6,000円（税込）で、契約時に半額、引渡し時に残りの半額を支払う形が多く見られます。

持ち物は、実印、本人確認書類、登記識別情報（権利証）などです。段階ごとの書類は「不動産を売却する際に必要な書類」にチェックリストがあります。

【契約〜引渡し】売主がやること3つの注意点

契約から引渡しまでの間に売主がやることは、住宅ローンの完済の申込み、引越しと残置物の撤去、管理組合への届出の3つです。どれも相手のある手続きで日数がかかるため、ローン特約の期日を過ぎたらすぐに始めます。

注意点7｜ローン完済の申込みと、登記の住所の確認

住宅ローンが残っている場合は、引渡し日が決まった時点で、借入先の金融機関に一括返済を申し込みます。抵当権（ローンの担保として金融機関がマンションに付けている権利）を外す書類の準備に、2〜3週間ほどかかる金融機関が多いためです。

あわせて、登記簿に載っている売主の住所が、現在の住民票の住所と同じかを確認します。違っている場合は、名義を買主に移す前に住所変更の登記が必要です。なお、住所変更の登記は2026年4月1日から義務になっており、変更から2年以内の申請が必要です（出典：法務省「住所等変更登記の義務化について」）。

注意点8｜引越しと残置物｜付帯設備表に書いた物以外は空にする

室内は、付帯設備表で「残す」とした設備を除いて、空の状態で引き渡すのが原則です。残置物とは、売主が室内やバルコニーに残していった家具・家電・不用品のことで、引渡し後のトラブルで多い原因のひとつです。

• 忘れやすい場所：バルコニーの物干しや植木鉢、下駄箱の中、押入れの天袋、トランクルーム、駐輪場の自転車、専用庭の物置
• 判断が分かれる物：エアコン、照明器具、カーテン、食器洗い機、温水洗浄便座。残すか外すかを付帯設備表に書きます。
• 買主が「残してほしい」と言った物：口約束にせず、付帯設備表か特約に書いておきます。

マンションでは、引越しの際のエレベーターの使用や共用部分の養生について、管理会社への事前の届出が必要なことがあります。

引渡しの数日前には、買主と一緒に室内を確認する「現地確認」を行うのが一般的です。荷物はこの日までに出し終えておきます。

注意点9｜管理組合への届出と、駐車場・駐輪場の解約

マンションを売ったら、所有者が変わったことを管理組合（管理会社）に届け出ます。届出が遅れると、管理費や修繕積立金が売主の口座から引き落とされ続けることがあるためです。国土交通省のマンション標準管理規約でも、組合員の資格を得た人・失った人は書面で届け出ることとされています。

届出の用紙は管理会社から取り寄せ、引渡しの当日に買主と連名で記入するのが一般的です。口座振替の停止には1〜2か月かかることがあるので、引渡し後に引き落とされた分をどう精算するかを、あらかじめ決めておきます。

敷地内の駐車場・駐輪場・トランクルームの使用契約は、住戸を売ると終了し、買主には引き継げない規約が一般的です。解約の届出には「1か月前まで」などの期限があることが多いため、契約が済んだら管理会社に確認してください。

【引渡しの当日】精算と決済の注意点

引渡しの当日は、残りの代金を受け取ると同時に、管理費・修繕積立金・固定資産税を日割りで精算し、鍵と書類を渡します。金額は不動産会社が作る精算書で事前に示されるので、前日までに計算の根拠を確認しておきます。

注意点10｜管理費・修繕積立金・固定資産税は日割りで精算する

精算は、引渡し日の前日までを売主、引渡し日以降を買主の負担として、日割りで計算するのが一般的です。固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日の所有者（売主）に1年分が課税されるため、買主の負担分を売主が受け取ります。起算日は東京など関東では1月1日とする慣行があり、契約書で決めます。

以下は、2026年10月15日に引き渡す場合の計算例です（金額は仮定）。

※当社による試算です。起算日や端数の扱いは契約書によって異なります。翌月分の管理費などが売主の口座からすでに引き落とされている場合は、その分も買主から受け取ります。

固定資産税の精算金は、税務上は売却代金の一部として扱われます。確定申告で売却額を計算するときに、含め忘れないようにしてください。

注意点11｜決済当日の流れと、鍵・書類の引渡し

決済は、平日の午前中に、買主がローンを借りる金融機関で行うのが一般的です。当日の流れは次のとおりです。

1. 司法書士が、売主・買主の本人確認と登記の書類を確認します。
2. 買主が残りの代金と精算金を支払い、売主が入金を確認します。
3. 売主が住宅ローンを完済し、金融機関から抵当権を外す書類を受け取ります。
4. 仲介手数料の残額と、司法書士の費用を支払います。
5. 鍵と書類を買主に渡し、引渡しの確認書に署名します。

鍵は、玄関の鍵の全部の本数に加えて、オートロックや宅配ボックスのカード、郵便受けの番号も引き渡します。管理規約・使用細則、設備の取扱説明書と保証書、購入時のパンフレットもそろえておくと、買主に喜ばれます。

抵当権を外す登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。マンションは建物と敷地の権利を別々に数えるため、2,000円以上になるのが通常で、これに司法書士の報酬が加わります。

【引渡しの後】契約不適合責任と確定申告の注意点

引渡しが終わっても、売主には、設備などの不具合への対応と、確定申告の2つが残ります。どちらも期限のある手続きです。

注意点12｜引渡し後の不具合と、翌年の確定申告

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と合っていない場合に、売主が修理や代金の減額などに応じる責任のことです。個人が売主の中古マンションでは、責任を負う期間を「引渡しから3か月」などと特約で区切るのが一般的です。期間の決め方は「契約不適合責任を負う期間はどれくらい？」で解説しています。

売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、売った翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をします。自宅の売却では、利益から最高3,000万円を差し引ける特例がありますが、この特例を使って税金がゼロになる場合も申告は必要です（出典：国税庁タックスアンサー No.3302、令和8年4月1日現在法令等）。

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315％、5年以下なら39.63％です。申告の手順は「不動産売却後の確定申告は必要？」、マンション特有の取得費の計算は「マンションを売却したら確定申告は必要？」、損が出た場合は「不動産売却の損益通算と繰越控除」をご覧ください。

墨田区・江戸川区のマンション売却で注意すること

墨田区・江戸川区のマンションを売る場合は、賃貸中の住戸の引き継ぎ、水害に関する説明、不用品の処分の日程の3つに注意します。手続きの窓口も、区によって分かれます。

墨田区｜賃貸中の住戸は敷金と賃貸借契約を引き継ぐ

墨田区は、錦糸町・両国・押上などに30〜40㎡台のコンパクトな住戸が多く、賃貸に出したまま売るケースがあります。この場合は、借主から預かっている敷金を買主に引き継ぎ、引渡し日を境に家賃を日割りで精算します。賃貸借契約書、家賃の入金の記録、管理を委託している会社との契約書を、契約の前にそろえてください。墨田区の注意点は「墨田区のマンション売却の注意点10選」にまとめています。

江戸川区｜ファミリー向けは荷物の量と駐車場に注意

江戸川区は、葛西・西葛西・船堀・瑞江などに70㎡前後のファミリー向けの住戸が多く、荷物の量が多くなりがちです。区の粗大ごみの収集は事前の申込み制で、引越しの多い時期は収集日が先になることがあります。エアコン・テレビ・冷蔵庫・洗濯機は区では収集しないため、家電リサイクル法にもとづく処分の手配が別に必要です。

敷地内の駐車場を使っている場合は、解約の期限と、買主が引き続き使えるかどうか（空きの有無・抽選の決まり）を管理会社に確認しておくと、買主の質問にすぐ答えられます。売却全体の流れは「江戸川区の不動産売却ガイド」をご覧ください。

両区に共通｜水害ハザードマップと引渡し前の災害

両区とも荒川などの浸水想定区域が広く、重要事項説明では、水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが宅建業者に義務づけられています（2020年8月施行）。過去に共用部分や機械式駐車場が浸水したことがある場合は、告知書に書いてください。

契約から引渡しまでの間に、火災や水害で住戸が大きく損傷した場合の扱い（危険負担）も、契約書に定められています。引渡しの日までは、火災保険を解約しないでください。

※東京23区の固定資産税は、区ではなく東京都が課税します。税務署の管轄は町名によって分かれるため、国税庁のホームページで確認してください。

墨田区・江戸川区でマンションの売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区のマンションの売却を、査定から引渡しまでお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点、当社サイト表示）。

口コミでは、こまめな連絡と進捗の報告、手続きのサポート、親身な対応を評価いただいています。契約から引渡しまでは、金融機関・司法書士・管理会社との日程の調整が続く時期です。当社では、契約書の案を事前にお渡しし、告知書と付帯設備表の作成もお手伝いしたうえで、完済と抵当権の抹消が引渡しと同じ日に終わるよう段取りします。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：区内のマンションの管理会社や規約の傾向を踏まえてご案内します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
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マンションの売却時の注意点に関するよくある質問

マンションの売却時に一番注意することは何ですか？

売買契約から引渡しまでの「期日」と「引き渡す状態」の2つです。手付解除とローン特約の期日を日付で確認し、室内に残す物と撤去する物を付帯設備表に書いておけば、多くのトラブルを防げます。知っている不具合を告知書に正直に書くことも欠かせません。

マンション売却の手付金はいくらが相場ですか？

個人が売主の場合、手付金は売買代金の5〜10％程度が一般的です。法律上の決まった金額はなく、売主と買主の合意で決めます。少なすぎると買主が解除しやすくなるため、金額と手付解除の期日をあわせて検討します。

買主の住宅ローンが通らなかった場合、手付金はどうなりますか？

ローン特約にもとづく解除の場合、売主は受け取った手付金を全額、買主に返します。白紙解除のため、違約金は受け取れません。売主の負担を抑えるには、承認の期日、申し込む金融機関、借入額を契約書に明記しておくことが大切です。

マンションを売るとき、エアコンや照明は置いていってもいいですか？

買主と合意し、付帯設備表に「残す」と書いた設備は置いていけます。書いていない物は残置物となり、撤去の費用を請求されることがあります。残す設備に故障や不具合がある場合は、その内容も付帯設備表に書いておきます。

マンション売却時の管理費・修繕積立金の精算はどうしますか？

引渡し日の前日までを売主、引渡し日以降を買主の負担として、日割りで精算するのが一般的です。売主がすでに支払った買主の負担分を、引渡しの当日に精算金として受け取ります。滞納がある場合は、引渡しまでに売主が全額を支払います。

マンションを売ったあと、管理組合への届出は必要ですか？

必要です。所有者が変わったことを管理組合（管理会社）に書面で届け出ます。届出が遅れると、管理費や修繕積立金が売主の口座から引き落とされ続けることがあるため、引渡しの当日に買主と一緒に記入するのが確実です。

まとめ｜マンションの売却時に注意することは「期日」と「引き渡す状態」

マンションの売却時に注意することは、契約から引渡しまでの期日を守ることと、約束した状態で住戸を引き渡すことです。

• 契約の前：契約書の案を読み、付帯設備表と告知書を正直に書き、管理費の滞納や一時金を整理します。
• 契約の当日：手付金の額、手付解除の期日、ローン特約の期日・金融機関・借入額を確認します。
• 契約〜引渡し：ローン完済の申込み、引越しと残置物の撤去、管理組合への届出と駐車場の解約を進めます。
• 引渡しの当日：管理費・修繕積立金・固定資産税を日割りで精算し、鍵と書類を渡します。
• 引渡しの後：不具合の連絡に対応し、翌年2月16日〜3月15日に確定申告をします。

墨田区の方は「墨田区で家・マンションを売る完全ガイド」、江戸川区の方は「江戸川区の不動産売却ガイド」もあわせてご覧ください。契約の条件や引渡しの段取りに不安がある方は、無料査定や無料相談からお気軽にお問い合わせください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月11日

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