【2026年版】リノベーション向き物件とは？条件と見極め方を解説の記事

「中古を買ってリノベーションしたいけれど、どんな物件なら思いどおりに直せるの？」「安い物件を買ったら、工事で予算オーバーにならない？」——中古住宅とリノベーションを組み合わせた住まい探しでは、最初の物件選びで結果の大半が決まります。

この記事では、墨田区・江戸川区で住宅購入をサポートしている不動産会社の立場から、「リノベーション向き物件」とは何か、どんな条件を満たしていれば向いているのかを、中古マンション・中古戸建ての両方について全体像として整理します。

• リノベーション向き物件の定義と、判断に使う5つの条件
• 中古マンション・中古戸建てそれぞれでリノベに向く物件の特徴
• 2025年4月の建築基準法改正や2026年4月の改正区分所有法など、2026年時点で押さえたい制度の変化
• 墨田区・江戸川区で中古住宅を買ってリノベするときの地域事情と区の助成

結論から言うと、リノベーション向き物件とは「安全性（耐震）と管理状態が確保され、希望する工事に法律・規約・構造上の制約が少なく、工事費を含めた総額が予算に収まる物件」のことです。見た目の古さや室内の汚れは、むしろ判断材料としては小さな要素です。

この記事の結論

• リノベ向き物件は「耐震性・構造の自由度・管理と規約・法的条件・立地と総額」の5条件で判断します。
• 耐震性は1981年6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準が目安で、木造戸建ては2000年基準かどうかも確認します。
• マンションは構造（ラーメン構造か壁式構造か）、床下の配管スペース、管理規約の工事制限で、間取り変更の自由度が大きく変わります。
• 2025年4月から木造2階建てなどの大規模なリフォームは建築確認が必要になり、戸建ての大がかりな工事は計画と費用の確認がより重要です。
• 墨田区・江戸川区では、旧耐震・狭小地・再建築不可・水害リスクの4点を、購入前に必ず確認することをおすすめします。

リノベーション向き物件とは？「古くても直しやすい物件」のこと

リノベーション向き物件とは、内装や設備を大きく作り替えても、建物の安全性と価値を長く保てる中古物件のことです。築年数が古いか新しいかではなく、「直す価値がある土台を持っているか」「希望する工事ができるか」で判断します。

リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修を行い、間取りや性能を今の暮らしに合わせて作り替えることです。古くなった部分を元に戻す「リフォーム」に対し、新たな価値を加える工事を指すのが一般的で、法律上の区分があるわけではありません。中古住宅を買うときの申込みから引渡しまでの流れと期間は、中古住宅を購入するには？流れと期間の目安｜7ステップで解説しています。

なお、売主がリノベーションを終えてから販売する「リノベ済み物件」とは異なり、この記事で扱うのは、自分で買ってから自分の希望でリノベーションする前提の物件です。建物の状態や法律上の制約を見誤ると、「希望の間取りにできない」「工事費が想定を大きく超えた」という失敗につながるため、物件選びの段階での見極めが大切です。

リノベーション向き物件の5つの条件

リノベーション向き物件かどうかは、「耐震性」「構造・間取りの自由度」「管理・規約」「法的な条件」「立地と総額」の5つで判断できます。この5つのうち、あとからお金をかけても変えられないもの（立地・法的条件・構造）ほど、優先して確認するのがポイントです。

1. 耐震性：新耐震基準かどうか

新耐震基準とは、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されている耐震基準のことです。旧耐震の建物でもリノベは可能ですが、耐震診断や補強の費用が上乗せになります。完成日ではなく建築確認日で決まる点にも注意しましょう。

2. 構造・間取りの自由度

間取り変更の自由度は、壁を取り払えるか、水回りを移動できるかで決まります（詳しくは後の章で解説）。

3. 管理状態と管理規約

マンションでは、室内をどれだけ直しても、建物全体の管理が悪ければ資産価値は保てません。修繕計画と管理規約の工事制限を確認します。

4. 法的な条件

戸建てでは、接道義務を満たして再建築できるか、増築や大規模な工事に法的な制約がないかが重要です。また、住宅ローン控除などの税制優遇を使えるかどうかも、建築の時期や登記簿の床面積で変わります（後述）。

5. 立地と、工事費を含めた総額

建物は直せても、立地は変えられません。駅距離や水害リスクを確認したうえで、「物件価格＋リノベ費用＋諸費用」が予算内に収まるかを見ます。駅ごとの治安・相場・水害の違いは、墨田区の住みやすい駅｜治安・相場・水害を10駅で比較と江戸川区の住みやすい駅はどこ？治安・交通・相場を11駅で比較で比べています。

中古マンションでリノベーションに向く物件の特徴

中古マンションでリノベーションに向くのは、ラーメン構造で床下に配管スペースがあり、管理状態が良く、管理規約の工事制限が厳しすぎない物件です。この4点がそろうと、間取り変更や水回りの移動がしやすくなります。

ラーメン構造と壁式構造

ラーメン構造とは、柱と梁で建物を支える構造のことです。室内の壁の多くは構造に関係しないため、壁を取り払って間取りを大きく変えやすいのが特徴です。一方、壁式構造は壁で建物を支えるため、室内にも撤去できない壁があり、間取り変更の自由度が下がります。低層・中層の古いマンションには壁式構造が多く見られます。

二重床か直床か、配管の位置

二重床とは、コンクリートの床の上に空間を設け、その上に床を張る構造のことです。床下に配管を通せるため、キッチンや浴室の位置を動かしやすくなります。コンクリートに直接床材を張る「直床」や、配管が下の階の天井裏を通っている物件では、水回りの移動が難しい場合があります。また、排水管を集める共用の縦管（パイプスペース）の位置によっても、移動できる範囲が決まります。

管理規約と使用細則

多くのマンションの管理規約や使用細則には、フローリングの遮音性能（例：LL-45以下）、工事できる曜日・時間、電気容量の上限、管理組合への事前申請などのルールが定められています。窓サッシや玄関ドア、バルコニーは共用部分にあたるため、原則として個人で交換できない点にも注意が必要です。

あわせて、長期修繕計画どおりに修繕が行われ、修繕積立金が不足していないかを、管理会社が発行する「重要事項調査報告書」で確認します。

管理計画認定と修繕積立金の水準も目安になる

管理の良し悪しを客観的に確かめる手がかりの一つが、マンションの管理計画認定制度です。管理計画認定制度とは、管理組合の運営や長期修繕計画などが一定の基準を満たすマンションを、区などが認定する制度のことです。墨田区のページには、公表に同意した認定マンション44件が掲載されています（2026年6月22日更新）。

住宅金融支援機構によると（2026年11月時点）、認定マンションの中古住戸をフラット35維持保全型で買うと、当初5年間の金利が年0.25％引き下げられます。予算に達する見込みになると受付が終わり、【フラット35】リノベとは併用できないため、購入費とリノベ費用をどう借りるかとあわせて比べましょう。

認定がないマンションの管理が悪いとは限りません。その場合は、認定の審査と同じように、長期修繕計画の期間全体の修繕積立金の平均額を国のガイドラインの目安の下限（20階未満・延べ床面積5,000㎡未満のマンションなら月235円/㎡）と比べると、積立金が低すぎないかの判断材料になります。修繕積立金の仕組みはマンションの修繕積立金とは？江戸川区で購入・売却する前の注意点で解説しています。

出典：墨田区「マンションの管理計画認定制度」／住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」／国土交通省「マンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」

旧耐震マンションを検討する場合

旧耐震のマンションは価格が手頃な反面、耐震診断や耐震改修の実施状況を確認する必要があります。墨田区・江戸川区には、旧耐震基準（1981年5月31日以前）で建てられた3階建て以上の耐火・準耐火の分譲マンションを対象に、耐震診断・補強設計（改修設計）・耐震改修工事の費用の一部を助成する制度があります（墨田区「分譲マンション耐震化促進事業」2026年8月24日更新、江戸川区「分譲マンション」2026年7月3日更新）。管理組合が耐震診断を済ませているか、その結果を受けてどのような方針が決まっているかを、総会の議事録などで確認しましょう。

また、2026年4月1日に改正区分所有法が施行されました。法務省の資料によると、耐震性が不足するなど一定の事由があるマンションでは、建替え決議に必要な賛成割合が5分の4から4分の3に緩和されました。建物・敷地の一括売却や一棟リノベーションなども、建替えと同じ多数決（原則5分の4、耐震性不足などの場合は4分の3）で決議できるようになっています。

修繕など区分所有権の処分を伴わない事項の決議も、全区分所有者ではなく集会出席者の多数決で行えるようになりました。古いマンションでも修繕や再生の話し合いを進めやすくなるため、将来の建替えや一棟リノベーションの可能性も含めて、管理組合の議論の状況を確認しておくと安心です。

出典：法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について」（改正の概要）／墨田区「分譲マンション耐震化促進事業」／江戸川区「分譲マンション」（耐震化助成）

中古戸建てでリノベーションに向く物件の特徴

中古戸建てでリノベーションに向くのは、耐震性の目安を満たし、構造躯体（柱・梁・基礎）の劣化が少なく、道路にきちんと接していて将来も建て替えられる物件です。戸建ては土地と建物の両方を見る必要があり、マンションよりも確認項目が多くなります。

木造は「2000年基準」かどうかも確認

木造住宅は、1981年の新耐震基準に加え、2000年（平成12年）6月の基準見直しで、柱と梁の接合金物や耐力壁の配置バランスなどの規定が明確になりました。このため、新耐震の木造住宅でも2000年5月以前に着工したものは、耐震診断で補強が必要と判定されることがあります。墨田区・江戸川区の耐震改修助成も、旧耐震に加えて2000年5月31日以前に着工した新耐震の木造住宅を対象にしています（後述）。

工法と間取り変更のしやすさ

木造軸組工法（在来工法）は柱と梁で支えるため間取りを変えやすく、壁で支えるツーバイフォー工法は壁の撤去や大きな開口の新設に制約があります。

劣化状況：雨漏り・シロアリ・基礎のひび割れ

内装の汚れや古さは工事で一新できますが、雨漏りやシロアリ被害、基礎の大きなひび割れは、構造の補修が必要になり費用がかさみます。購入前にインスペクション（建物状況調査）を行い、見えない部分の劣化を把握しておくことが重要です。インスペクションとは、建築士などの専門家が建物の劣化状況や不具合の有無を調べることです。

墨田区には、改修や売却などで住宅の活用を考えている所有者等を対象に、インスペクションの費用の2分の1（上限5万円）を補助する制度があります（調査の契約前の申請が必要。区ページ2025年5月2日更新）。対象者に購入予定者は書かれていないため、買う側としては、売主が調査を済ませているか、報告書を見せてもらえるかを不動産会社を通じて確認するとよいでしょう。木造住宅の寿命と劣化の見方は、戸建ての寿命はどれくらい？木造30年の根拠と寿命を延ばす方法で解説しています。

出典：墨田区「既存住宅状況調査（インスペクション）支援制度」

接道と再建築の可否

建築基準法では、建物の敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（接道義務）。この条件を満たさない「再建築不可」の物件は価格が安い反面、住宅ローンが組みにくく、将来の売却でも不利になりがちです。例えば、住宅金融支援機構のフラット35は、中古住宅の技術基準として「原則として一般の道に2m以上接すること」を求めています。

再建築不可の物件では、どこまで工事できるかが特に重要です。接道義務ができる前から建っている既存不適格の建物は、利用者が増える用途変更を伴わず、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めた大規模の修繕・模様替であれば、引き続き接道義務を適用しない扱いがあります（建築基準法施行令137条の12、国土交通省「既存建築物の緩和措置に関する解説集（第3版）」2025年11月）。墨田区での調べ方とリフォームの範囲は、墨田区で再建築不可物件を購入｜43条許可・リフォームの範囲と注意点で詳しく解説しています。

2025年4月から大規模なリフォームは建築確認が必要に

2025年4月の建築基準法改正（いわゆる4号特例の縮小）で、木造2階建てなどの住宅で「大規模の修繕・模様替」を行う場合、建築確認の手続きが必要になりました。2025年4月以降に工事に着手するものが対象で、階数2以上または延べ面積200㎡超の建物（新2号建築物）が当たります。大規模の修繕・模様替とは、壁・柱・床・梁・屋根・階段といった主要構造部の一種以上について、その過半を改修する工事のことです。過半かどうかは主要構造部ごとに、壁は総面積、柱・梁は総本数、床・屋根は総水平投影面積に占める割合などで判断します。

国土交通省の資料では、キッチン・トイレ・浴室などの水回りだけのリフォーム、手すりやスロープの設置、構造上重要でない間仕切壁だけの改修、屋根や外壁のカバー工法、外壁の内側からの断熱改修、既存の床や階段の上に仕上げ材を重ねる改修などは、建築確認が不要な例として示されています（判断がつかない場合は特定行政庁に相談するよう案内されています）。スケルトンリノベのような大がかりな工事では、建築確認の設計費・期間も計画に入れ、特に再建築不可や既存不適格の建物は、希望する工事ができるかを購入前に建築士へ確認しましょう。

出典：国土交通省「リフォームにおける建築確認要否の解説事例集（木造一戸建て住宅）」／国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」（2026年11月時点で確認）

リノベ向き物件と注意が必要な物件の比較

リノベ向き物件と注意が必要な物件の差は、「あとから変えられない条件」にあります。次の表で、物件資料と内見で確認したいポイントを比べてみましょう。

※一般的な目安です。実際にどんな工事ができるかは、物件ごとの調査と設計で判断します。

物件を見るときの具体的なチェック項目は、中古物件＋リノベーションの購入前チェックリスト20選で、内見時に使える形で詳しくまとめています。

中古マンションと中古戸建て、どちらがリノベーション向き？

どちらがリノベーション向きかは、「何を自由に変えたいか」で決まります。間取りや外観・断熱まで大きく変えたいなら戸建て、管理の手間を減らしながら内装を一新したいならマンションが向いています。

戸建て・マンションそれぞれの購入時の注意点は、中古住宅を購入する際の注意点｜戸建て・マンション別に解説をご覧ください。墨田区・江戸川区での中古物件の価格の目安は、戸建ては墨田区の戸建て購入｜新築・中古の価格と買う前の確認点と江戸川区の戸建て購入｜中古の築年別価格と買う前の確認点、マンションは墨田区のマンション購入｜駅別の価格と管理・水害の確認点と江戸川区のマンション購入｜駅別の価格と団地・水害の確認点で解説しています。

リノベーション向き物件を見極める6つの手順

リノベ向き物件かどうかは、「総予算を決める→書類で一次判定→内見→専門家に工事の可否を確認→インスペクション→契約」の順で見極めると失敗が少なくなります。気に入った物件をすぐ申し込むのではなく、工事の可否と費用の見通しを立ててから契約するのがポイントです。

1. 総予算を決める：物件価格だけでなく、リノベ費用・諸費用を合わせた上限を先に決めます。
2. 書類で一次判定する：築年（建築確認日）、構造、管理規約、接道状況を、販売図面や重要事項調査報告書で確認します。
3. 内見で現地を確認する：床の傾き、配管やパイプスペースの位置、雨漏りの跡、周辺の地盤の高さなどを見ます。
4. 専門家と工事の可否を確認する：希望する間取りや水回りの移動ができるか、リノベ会社や建築士に事前に相談します。
5. インスペクションを行う：建物状況調査で、見えない部分の劣化や補修費用の見通しを把握します。
6. ローンと見積りをそろえて契約する：住宅ローンの事前審査と工事費の概算見積りがそろってから、売買契約に進みます。

物件探しの進め方はリノベーション向き物件の探し方で、また「良い物件がなかなか見つからない」ときの原因と対策はリノベ向き物件が見つからない理由と解決策で解説しています。購入でよくある失敗と防ぎ方は不動産購入の失敗例12と確認すべきこと｜後悔しない対策、相談する不動産会社や担当者の見極め方は家を買うときの良い不動産会社の探し方｜担当者の見極め方も参考にしてください。

リノベーション向き物件選びとお金の関係

リノベ向き物件を選ぶうえでお金の面で大切なのは、「物件価格＋工事費＋諸費用」の総額で判断することと、住宅ローン控除などの制度を使える物件かを確認することです。

総額で考える

物件価格が安くても、構造補強や耐震改修が必要になると工事費は大きく膨らみます。逆に、管理状態や構造が良い物件は、工事費を内装や設備に集中できます。工事費の目安や補助金・減税はリノベーション費用の相場と内訳｜部位別・補助金・減税、定額制のパッケージ型リノベを検討する場合の注意点はパッケージ型リノベの注意点｜追加費用と比較のコツをご覧ください。

住宅ローン控除を使える物件か

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、中古住宅でも使えますが、建物の条件があります。国土交通省によると（2026年11月時点）、令和8年度税制改正で制度は2026年1月1日〜2030年12月31日の入居分まで延長され、床面積は原則40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の方や、子育て世帯等の上乗せを受ける方は50㎡以上）です。省エネ性能の高い既存住宅は、控除期間が13年に拡充されました。

国税庁によると（令和8年4月1日現在法令等）、中古住宅は1982年（昭和57年）1月1日以後に建築されたものが対象で、それより前の住宅は、取得の日前2年以内に耐震基準に適合すると証明されたものなどに限られます。耐震性の目安（1981年6月1日以降の建築確認）とは基準の日付が違うため、1981〜1982年ごろに建った物件は特に注意しましょう。建物の新築の時期は登記事項証明書に記載されているので、早めに取り寄せて確認するのがおすすめです。

床面積は登記事項証明書の面積で判断し、マンションは共用部分を含まない専有部分の面積で判断します。マンションの登記簿の面積は壁の内側で測る内法面積のため、壁の中心で測ることが多い広告の面積より小さくなる点に注意しましょう。広さと控除の関係は、両国の中古マンション購入｜価格3,500万円と広さ・控除・水害の注意点で具体例を挙げて解説しています。

1981年以前に建築された物件は、住宅ローン控除だけでなく、不動産取得税の軽減や、親・祖父母から資金援助を受けるときの住宅取得等資金の贈与の非課税特例でも、耐震基準に適合することの証明などが必要になります。耐震基準適合証明書などは取得の時期や手続きに条件があるため、購入前に不動産会社・建築士と段取りを確認しましょう。詳しくは不動産取得税はいくら？墨田区・江戸川区の計算例と軽減と親の資金で家を買うときの贈与税｜住宅取得資金の非課税特例で解説しています。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」／国税庁 No.1211-3「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」（2026年11月時点）

墨田区・江戸川区で中古住宅を買ってリノベするときの地域事情

墨田区・江戸川区でリノベ向き物件を選ぶなら、「旧耐震・木造住宅の多さ」「築年数の古いマンションの増加」「狭小地と接道」「水害リスク」の4点を、全国共通の条件に上乗せして確認することをおすすめします。いずれも、購入後のリノベ費用や住み心地、将来の売却に直結します。

旧耐震・2000年以前の木造住宅と区の耐震助成

両区とも古くからの木造住宅が多いエリアがあり、こうした物件のリノベは耐震改修とあわせて計画すると、区の助成を使える可能性があります。

• 墨田区：木造住宅は、1981年5月31日以前に着工した旧耐震の住宅と、2000年5月31日以前に着工した平屋建て・2階建ての新耐震住宅が耐震改修助成の対象です。2026年4月1日からは、1981年5月31日以前に着工した非木造の住宅も対象になりました。耐震診断で耐震性が不足すると判断された住宅（木造はIw値1.0未満、非木造はIs値0.6未満）が対象で、計画作成等の助成は区内全域で30万円、申請前に事前相談が必要です（墨田区「住宅耐震改修促進助成事業」2026年8月25日更新）。
• 江戸川区：1981年5月31日以前に建てられた旧耐震の住宅に加え、1981年6月1日〜2000年5月31日に建てられた新耐震の木造住宅も、戸建住宅耐震改修の設計等・工事の助成対象です。2026年度の申請期限はいずれも2026年12月25日で、予算額に達した場合はその時点で受付が終わります（江戸川区「住宅・建築物の耐震化助成制度」2026年5月18日更新）。

助成は工事の契約・着工前の申請が原則です。リノベ工事を先に始めてしまうと使えなくなるおそれがあるため、購入が決まった段階で区の窓口に相談しましょう。江戸川区の住まいの助成は、江戸川区の住宅助成金一覧｜建て替え・ブロック塀・耐震・アスベストにまとめています。

出典：墨田区「住宅耐震改修促進助成事業（耐震改修工事）」／江戸川区「住宅・建築物の耐震化助成制度」

築40年を超えるマンションが増えている

墨田区住宅マスタープラン（2023〜2032年度）では、区内で築40年を超える分譲マンションが、2021年度末の196棟から2026年度末に270棟、2031年度末に372棟へ増えると推計されています。築年数の古いマンションをリノベ前提で買う場合は、室内の工事より先に、耐震診断の状況、大規模修繕の計画、修繕積立金の水準を確認しましょう。旧耐震のマンションを買うときの確認点は、錦糸町の中古マンション購入｜価格5,500万円と町名・旧耐震・水害の注意点で具体的に解説しています。

出典：墨田区住宅マスタープラン（区の条例の対象で竣工年が確認できるマンションから区が推計）

狭小地・細い路地と再建築不可

下町の住宅地には、狭小地や幅4m未満の路地に面した土地が少なくありません。セットバック（道路の中心線から2m後退すること）が必要な土地は建て替え時に使える敷地が減り、再建築不可の物件はローンや大規模な工事に制約が出やすいため、慎重な判断が必要です。

木造住宅が密集する地域のうち、墨田区の京島周辺地区・鐘ヶ淵周辺地区は不燃化特区に指定され、建て替えや除却の助成、固定資産税・都市計画税の減免の制度があります。江戸川区も、南小岩七・八丁目周辺、松島三丁目、平井二丁目付近、南小岩南部・東松本付近の4地区が不燃化特区です（江戸川区「不燃化特区制度」）。古い木造住宅を大がかりに直すなら、リノベと建て替えの総額を比べて検討する価値があります。墨田区の制度は墨田区の不燃化特区｜京島・鐘ヶ淵の助成金と税の減免・売却の判断で解説しています。

水害リスクとハザードマップ

江戸川区の水害ハザードマップ（第2版、2025年7月公表）によると、区の陸域の約7割が満潮時の水面より低いゼロメートル地帯で、大規模水害では最大10m以上の浸水や、1〜2週間以上浸水が続く地域が想定されています。墨田区も荒川と隅田川に挟まれた低地が広がっています。リノベでは、床の高さや電気設備・給湯器の設置位置を工夫できる場合もあるため、物件ごとの想定浸水深を確認し、火災保険の水災補償とあわせて計画しましょう。

火災保険の水災補償の保険料に関わる損害保険料率算出機構の水災等地では、墨田区・江戸川区はいずれも料率が最も高い「5等地」に区分されています（多くの保険会社が2024年10月以降の契約から反映）。水災補償の保険料も、総額の見積りに入れておきましょう。

出典：江戸川区「江戸川区水害ハザードマップ概要版」／損害保険料率算出機構「水災等地」

区ごとのエリア選び・相場・購入の流れは、墨田区の不動産購入ガイドと江戸川区の不動産購入ガイドにまとめています。

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よくある質問

リノベーション向き物件とはどんな物件ですか？

リノベーション向き物件とは、耐震性と管理状態が確保され、希望する工事に構造・規約・法律上の制約が少なく、工事費を含めた総額が予算内に収まる中古物件のことです。築年数の新しさや室内のきれいさより、あとから変えられない条件を重視して判断します。

リノベーションに向いているのは築何年くらいの物件ですか？

築年数だけで決まるわけではありませんが、1981年6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準の物件が一つの目安です。木造戸建ては2000年6月の基準見直し以降かどうかも確認し、それ以前なら耐震診断を前提に予算を組むと安心です。

旧耐震の物件はリノベーションに向いていませんか？

旧耐震の物件でもリノベーションは可能ですが、耐震診断や補強工事の費用が上乗せになります。また、1981年以前に建築された物件は、耐震基準を満たすことを証明できないと住宅ローン控除や不動産取得税の軽減を使えないため、価格の安さと追加費用を比べて判断することが大切です。

マンションなら間取りを自由に変えられますか？

自由に変えられるかは、構造・床下の配管スペース・管理規約によって決まります。ラーメン構造で二重床の物件は変更しやすい一方、壁式構造や直床の物件、規約の制限が厳しい物件では、壁の撤去や水回りの移動ができない場合があります。

2025年の法改正で戸建てのリノベーションはどう変わりましたか？

2025年4月から、木造2階建てなどの住宅で主要構造部の過半を改修するような大規模なリフォームは、建築確認の手続きが必要になりました。水回りだけの工事は従来どおり不要とされていますが、スケルトンリノベを考える場合は設計費と期間も計画に入れる必要があります。

広告の面積が40㎡あれば住宅ローン控除を使えますか？

使えない場合があります。住宅ローン控除の床面積は原則40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の方などは50㎡以上）で、登記事項証明書の面積で判断します。マンションの登記簿の面積は壁の内側で測るため、壁の中心で測ることが多い広告の面積より小さくなり、40㎡前後の住戸は申込みの前に登記簿で確認することが大切です。

墨田区・江戸川区でリノベ向き物件を選ぶときの注意点は何ですか？

旧耐震や2000年以前の木造住宅、築年数の古いマンションが多いこと、狭小地や細い路地に面した再建築不可の物件があること、水害リスクが高い低地が広いことに注意が必要です。両区とも木造住宅の耐震改修助成があり（墨田区は2026年4月から非木造の住宅も対象）、工事の前に区へ事前相談することをおすすめします。

まとめ

リノベーション向き物件とは、見た目の新しさではなく、「直す価値のある土台」と「希望する工事ができる条件」を持った物件のことです。物件価格の安さだけで選ぶと、工事費や制約で後悔することがあります。

• 耐震性・構造の自由度・管理と規約・法的条件・立地と総額の5条件で判断する
• マンションは構造・配管・規約に加えて管理の状態（修繕計画・積立金・管理計画認定）、戸建ては耐震・劣化・接道・建築確認の要否を確認する
• 住宅ローン控除などの税制は、建築の時期（1982年1月1日以後か）と登記簿の床面積（原則40㎡以上）で確認する
• 墨田区・江戸川区では旧耐震・狭小地・再建築不可・水害リスクを確認し、区の耐震助成も活用する

気になる物件が見つかったら、契約前に「どこまで直せるか」「総額はいくらか」を一緒に確認していきましょう。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月1日

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