【2026年】不動産取得税はいくら？墨田区・江戸川区の計算例と軽減の記事

「錦糸町の中古マンションを買ったら、しばらくして都税事務所から通知が届くと聞いた」「江戸川区で新築の建売を買う予定だが、不動産取得税はいくらかかるのか」。墨田区・江戸川区で家を買う方から、購入後の税金についてよくご相談をいただきます。

不動産取得税は、自分で住む家なら軽減で0円になることも多い一方、要件を知らずにいると数十万円を納めることになりかねません。この記事では、両区の物件を例に、税額の計算例・軽減の要件・通知が届く時期と申告先を解説します。

• 墨田区・江戸川区のケース別の不動産取得税（仮定の計算例）
• 新築・中古の軽減の要件と、2026年4月からの変更点（床面積40㎡・免税点）
• 納税通知書が届く時期と、申告先の墨田都税事務所・江戸川都税事務所
• 登録免許税・固定資産税など、家を買ったあとにかかる税金の流れ

結論から言うと、自分で住む住宅で要件を満たせば、仮定の計算例では0円〜3万円です。ただし、旧耐震の家や投資用の部屋は軽減が使えず、数十万円かかることがあります。

この記事の結論

• 不動産取得税は評価額×3％（宅地は評価額の1/2に3％）。墨田区・江戸川区の物件は区役所ではなく都税事務所が担当する。
• 自分で住む住宅は、新築なら1,200万円、中古なら新築時期に応じた額を評価額から控除。土地も減額され、計算例では0円〜3万円。
• 2026年4月1日以降の取得から、軽減の床面積の下限が原則50㎡から40㎡に下がり、40㎡台のマンションも対象になった。
• 納税通知書は都税事務所から毎月7日前後に発送され、納期限は原則その月の末日。軽減の申告は取得から30日以内が原則。
• 1981年以前に新築された旧耐震の家は、耐震の証明がないと軽減が使えず、京島の戸建ての仮定では約34.5万円かかる。

不動産取得税とは？墨田区・江戸川区で家を買うとかかる都税

不動産取得税とは、土地や家屋を買ったり、建てたり、贈与を受けたりしたときに、一度だけかかる都道府県の税金のことです。登記の有無や、有償か無償かにかかわらず課税されます（東京都主税局、2026年10月確認）。墨田区の不動産は墨田都税事務所、江戸川区の不動産は江戸川都税事務所が担当します。

税額は「課税標準額×税率」で計算します。課税標準額のもとになるのは、購入価格や建築費ではなく、固定資産評価基準で決められた価格（評価額）です。中古の家や土地は固定資産課税台帳の価格を使い、新築の家屋は都税事務所が評価します。

出典：東京都主税局「不動産取得税」「不動産取得税Q&A」（2026年10月確認）。税率3％と宅地の1/2の特例は、2027年3月31日までの取得が対象です。

軽減がなければ、土地は評価額の1.5％、住宅は評価額の3％がかかります。中古の物件の評価額は、売主の固定資産税の課税明細書や、登記のために司法書士が取る評価証明書で確認できます。両区で家を買う流れ全体は、墨田区の不動産購入ガイド｜エリア選び・相場・流れと注意点と江戸川区の不動産購入ガイド｜エリア選び・相場・流れと注意点で解説しています。

【計算例】墨田区・江戸川区の不動産取得税はいくら？

仮定の計算例では、要件を満たす自宅なら0円〜3万円、耐震の証明がない旧耐震の戸建てでは約34.5万円です。建物の評価額は構造・広さ・築年数で変わるため、仮の数字にしています。

※土地は京島2丁目（47.6万円/㎡）・篠崎町1丁目（44.3万円/㎡）・鹿骨2丁目（32.4万円/㎡）の地価公示（2026年1月1日時点）の7割に面積をかけた概算です。Cは錦糸町駅に近い亀沢4丁目（74.6万円/㎡）をもとに、敷地全体を4億2,000万円・800㎡、持分を80分の1と仮定しました。実際の評価額は令和6年度の評価替えで決まっており、これより低いことが多いです。

A：京島の中古戸建ては軽減で0円

軽減前は、土地が2,000万円×1/2×3％＝30万円、建物が600万円×3％＝18万円で、合計48万円です。2001年築の住宅は控除額が1,200万円なので建物は0円です。土地は「1㎡あたりの価格約16.7万円×床面積の2倍160㎡×3％＝約80万円」が減額され、0円になります。

B：旧耐震の戸建ては耐震の証明で34.5万円の差

1981年12月31日以前に新築された家は、耐震基準に適合していることの証明（取得日前2年以内の調査）がないと、建物の控除も土地の減額も使えません。Bは建物150万円×3％＝4.5万円と土地30万円で、合計34.5万円です。耐震基準適合証明書などがあれば、1978年築の控除額350万円で建物は0円、土地も減額で0円になります。京島・八広・東向島など古い木造住宅が多い地域で家を買うときは、契約前に証明が取れるかを確認しましょう。

C：40㎡台のマンションは2026年4月から対象に

Cの床面積45㎡（共用部分の按分を含む現況の面積）は、2026年3月31日までの取得なら下限の50㎡に届かず、約28.9万円がかかっていました。2026年4月1日以降の取得では下限が40㎡になったため、2015年築の控除1,200万円で建物は0円です。土地も1㎡あたり26.25万円×90㎡×3％＝約70.9万円が減額され、0円になります。

D・E：新築は評価額が1,200万円を超えた分に課税

Dの新築建売は、建物が（1,300万円−1,200万円）×3％＝3万円、土地は減額で0円です。Eのように先に土地を買う場合、家の完成前に土地の納税通知書が届き、いったん40.5万円を納めることがあります。その場合も、土地の取得から3年以内に要件を満たす住宅が完成すれば、書類を出して還付を受けられる場合があります（東京都主税局）。

新築・中古の軽減の要件｜2026年4月から床面積40㎡に

不動産取得税の軽減は、住宅（家屋）の控除と、その住宅の土地の減額の2本立てです。根拠は地方税法第73条の14（住宅の控除）と第73条の24（住宅用土地の減額）で、東京都では原則として申告にもとづいて適用されます。

新築住宅（注文住宅・建売・新築マンション）

• 床面積：40㎡以上240㎡以下（2026年4月1日以降の取得。それ以前は原則50㎡以上）
• 控除額：評価額から1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）
• 建売・新築マンションなど、未使用の新築住宅を買った場合も対象

床面積は登記簿ではなく、共用部分の按分を含む現況の面積で判定します（東京都主税局）。特別区内の特定都市再生緊急整備地域は下限が別に定められていますが、内閣府の一覧（2026年10月確認）では、墨田区・江戸川区にこの地域はありません。

中古住宅（自分で住む家）

中古住宅は、個人が自分で住むために取得し、床面積が40㎡以上240㎡以下（2026年4月1日以降の取得）で、1982年1月1日以降に新築されたもの（それより前は耐震基準適合の証明があるもの）が対象です。控除額は、その家が新築された日で決まります。

出典：東京都主税局「不動産取得税Q&A」Q13（2026年10月確認）。1981年12月31日以前の新築は、耐震の証明がある場合に限ります。

築40年前後のマンションや戸建てを検討するときは、新築日が1982年1月1日の前か後かで扱いが大きく変わります。たとえば1984年に新築された家は耐震の証明は不要ですが、控除額は420万円なので、評価額によっては税額が残ります。耐震の要件を満たさない家でも、取得から6か月以内に耐震改修をして証明を受け、入居すれば、税額が減額される制度があります（詳細は都税事務所へ）。

住宅用の土地の減額

住宅が要件を満たすと、その土地の税額から「4万5,000円」と「土地1㎡あたりの価格×住宅の床面積の2倍（1戸200㎡まで）×持分×3％」の多い方が減額されます。1㎡あたりの価格は、宅地なら評価額の1/2を土地の面積で割った額です。

• 土地を買ってから3年以内に、その土地に住宅を新築した場合
• 新築から1年以内の未使用の住宅を、土地と一緒に買った場合
• 自分で住む中古住宅と土地を、同時（前後1年以内を含む）に取得した場合

土地の面積（マンションは敷地の持分にあたる面積）が「床面積の2倍（最大200㎡）」以下なら、土地の税額は0円になります。江戸川区の鹿骨・篠崎などで広い土地に家を建てる場合は一部が残り、鹿骨で250㎡の土地に延床100㎡の家なら、50㎡分の約17万円がかかります（仮定）。

2026年4月からの主な変更点

出典：東京都主税局「不動産取得税Q&A」Q7・Q12・Q13（2026年10月確認）。免税点とは、課税標準額がその金額未満なら課税されない基準のことです。なお、2026年3月31日以前に取得した土地の減額などでは旧基準（50㎡以上）が使われる場合があるため、都税事務所に確認しましょう。

東京ゼロエミ住宅・認定長期優良住宅の減免と特例

新築の住宅では、東京都独自の「東京ゼロエミ住宅」の減免と、「認定長期優良住宅」の特例で、税額をさらに減らせることがあります。東京ゼロエミ住宅とは、東京都が定める断熱・省エネの基準を満たし、都の認証を受けた住宅のことです。

出典：東京都主税局「東京ゼロエミ住宅の新築に対する不動産取得税の減免」「認定長期優良住宅にかかる固定資産税・不動産取得税が軽減されます」、国土交通省「令和8年度国土交通省税制改正概要」（2026年10月確認）。

ゼロエミの減免は、認証書と設計確認書を添えて納税者本人が申請します。新築を建てる・買うときは、認証や認定の書類を施工会社・売主から受け取っておきましょう。

納税通知書はいつ届く？申告の期限と墨田・江戸川都税事務所

不動産取得税の納税通知書は、都税事務所から毎月7日前後に発送され、納期限は原則としてその月の末日です（東京都主税局）。取得から届くまでの期間は物件ごとに違い、登記などをもとに課税の準備をするため、数か月後に届くのが一般的です。新築の家屋は評価に時間がかかり、さらに遅くなることがあります。

1. 取得から30日以内に申告（原則）：30日以内に登記を申請した場合、申告は原則不要です。ただし軽減を受けるには、申告書と添付書類（中古住宅は住民票など）を出します。
2. お知らせのハガキ：先に「不動産取得税のお知らせ」というハガキが届くことがあります。税額と納期限を知らせるもので、このハガキでは納付できません。
3. 納税通知書が届く：ハガキの翌月上旬に納税通知書と納付書が届きます。軽減で税額が0円になる場合は届きません。
4. 納期限までに納める：スマートフォン決済アプリ、クレジットカード、ペイジー、金融機関などの窓口、コンビニ（30万円まで）で納めます。口座振替は使えません。

未使用の新築住宅を、建てた不動産会社から直接買った場合などは、原則として申告を省略できます。一方、中古住宅の軽減は、自分で住んでいることを示す住民票などを添えた申告が前提なので、引越しが済んだら早めに申告しましょう。

出典：東京都主税局「墨田都税事務所」「江戸川都税事務所」（2026年10月確認）。窓口は平日8時30分〜17時です。

納税通知書は原則として登記上の住所に送られ、住民票を移しても送り先は変わりません（東京都主税局Q&A）。前の住所のまま登記した場合は、都税事務所に連絡しておきましょう。2026年4月1日からは住所変更登記も義務になり、住所が変わってから2年以内の申請が必要です。

登録免許税と住宅用家屋証明書｜墨田区・江戸川区の窓口

登録免許税とは、家や土地の名義を自分に移す登記や、住宅ローンの抵当権の登記をするときに国に納める税金のことです。不動産取得税と違って後から通知は届かず、決済日に司法書士を通じて納めるのが一般的です。

出典：国税庁 タックスアンサーNo.7191「登録免許税の税額表」（令和8年4月1日現在法令等）。住宅の軽減税率は、自分で住む床面積50㎡以上の住宅などが対象で、2027年3月31日までの取得に適用されます。宅建業者が一定のリフォームをして売る中古住宅の移転登記は0.1％です。

Aの京島の中古戸建てなら、土地2,000万円×1.5％＝30万円、建物600万円×0.3％＝1万8,000円で、合計31万8,000円です（仮定）。現金で買う場合の諸費用の全体は、墨田区で不動産を現金購入｜諸費用・流れと現金で買う注意点と江戸川区で不動産を現金購入｜戸建ての諸費用・水災補償と注意点にまとめています。

住宅の軽減税率を受けるには、登記の申請書に、区が発行する「住宅用家屋証明書」を添付します。住宅用家屋証明書とは、自分で住む一定の住宅であることを区が証明する書類のことで、登記の後から出しても軽減は受けられません。通常は司法書士が手配しますが、窓口の運用は区によって違います。

出典：墨田区「住宅用家屋証明」（2026年7月13日更新）、江戸川区「住宅用家屋証明書」（2026年5月20日更新）。

40㎡台のマンションは登録免許税の軽減に注意

住宅用家屋証明の床面積は「登記簿上で50㎡以上」です（江戸川区の案内）。マンションの登記簿の面積は、壁の内側で測る「内法（うちのり）」のため、広告で使われる壁の中心で測る「壁芯（へきしん）」の面積より小さくなります。一方、不動産取得税は共用部分の按分を含む現況の面積で、2026年4月以降は40㎡以上が対象です。

仮定のCで登記簿の面積が41㎡なら、不動産取得税は0円でも、登録免許税は建物700万円×2％＝14万円（軽減税率なら2万1,000円）と、土地の持分525万円×1.5％＝7万8,750円がかかります。錦糸町・両国などで40㎡台の1LDKを検討するときは、税金ごとに要件を分けて資金計画を立てましょう。

家を買ったあとの税金のスケジュール｜固定資産税は翌年6月から

家を買ったあとの税金は、契約時の印紙税、決済時の登録免許税、数か月後の不動産取得税、翌年の確定申告、翌年6月からの固定資産税の順に続きます。

出典：国税庁 タックスアンサーNo.7108（令和8年4月1日現在法令等）、東京都主税局（2026年10月確認）。

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に1年分がかかります。2026年中に買った場合、2026年度分は売主に通知され、買主は引渡し日以降の日割り分を精算金として売主に払うのが一般的です。買主に通知が届くのは2027年6月からです。税額の目安は墨田区の固定資産税はいくら？戸建て・マンションの計算例と減額と江戸川区の固定資産税の計算｜戸建て・マンションの計算例と広い土地・更地で解説しています。

住宅ローン控除の1年目は確定申告が必要で、2026年中に入居した場合の申告期間は2027年2月16日〜3月15日です。親から資金援助を受けた場合は親の資金で家を買うときの贈与税｜住宅取得資金の非課税特例を、税務署から届くことがある文書は不動産購入で税務署から届く「お尋ね」｜書き方と贈与税の注意をご覧ください。墨田区で子育て世帯などが家を買う場合は、すみだ住宅取得利子補助制度とは？墨田区で家を買う前に確認したい条件と申請の流れもご確認ください。

不動産取得税がかからない・0円になるケースと判断の流れ

不動産取得税は、相続で取得した場合や、課税標準額が免税点未満の場合はかかりません。贈与で取得した場合はかかり、投資用の中古住宅には軽減が使えません。

出典：東京都主税局「不動産取得税Q&A」Q7・Q19・Q22・Q23（2026年10月確認）。墨田区の木造住宅が多い地域で古家付きの土地を買って建て替える場合は、取り壊しの扱いを契約前に確認しておきましょう。

自分のケースで0円になるかは、次の順で確認します。

1. 取得の原因を確認する：相続なら非課税。売買・贈与・新築なら次へ進みます。
2. 住宅かどうかを確認する：店舗・事務所の部分には住宅の軽減がなく、税率は4％です。
3. 床面積を確認する：共用部分の按分を含む現況の面積が40㎡以上240㎡以下か（2026年4月1日以降の取得）。
4. 中古なら居住と新築日を確認する：自分で住むか、1982年1月1日以降の新築か（それより前は耐震の証明）。
5. 土地の面積を比べる：土地の面積が床面積の2倍（最大200㎡）以下なら、土地の税額は0円です。
6. 都税事務所に申告する：申告書と住民票などの添付書類を、墨田都税事務所・江戸川都税事務所に出します。

墨田区・江戸川区で家を買うならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしています。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

口コミでは、購入時の丁寧な対応や、親身な相談を評価いただいています。税金の軽減は、物件の新築日・床面積・使い方で使えるかどうかが決まるため、契約前の確認が大切です。

• 「一軒家の購入の際、大変お世話になりました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
• 「とても親身になって相談に乗っていただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

当社で家をお探しの場合は、次のように進めます。

1. 物件の新築日、現況と登記簿の床面積、固定資産税の評価額を確認し、税金の概算を資金計画に入れます。
2. 旧耐震の家なら、耐震基準適合証明書などが取れるかを、契約前に売主や建築士と相談します。
3. 決済に向けて、住宅用家屋証明書などの準備を司法書士と連携して進めます。
4. 引渡し後は、都税事務所への申告に必要な書類と期限をご案内します。

当社には業界経験10年以上のスタッフのみが在籍し、顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談もご案内しています。税額の最終的な判断は都税事務所が行いますが、要件の確認や書類の準備はお手伝いできます。本店（押上1丁目）は墨田都税事務所の近く、瑞江店は江戸川区谷河内にあり、LINEやオンラインでの相談も可能です。購入のご相談は住宅購入相談から承ります。

よくある質問

墨田区・江戸川区で家を買うと、不動産取得税はいくらかかりますか？

自分で住む住宅で軽減の要件を満たせば、仮定の計算例では0円〜3万円程度です。耐震の証明がない旧耐震の戸建てや投資用の部屋は軽減が使えず、数十万円かかることがあります。

不動産取得税の納税通知書はいつ届きますか？

都税事務所から毎月7日前後に発送され、納期限は原則としてその月の末日です。取得から届くまでの期間は物件ごとに違い、新築の家屋は評価に時間がかかることがあります。軽減で税額が0円なら届きません。

墨田区・江戸川区の不動産取得税はどこに申告しますか？

墨田区の不動産は墨田都税事務所（墨田区業平1-7-4）、江戸川区の不動産は江戸川都税事務所（江戸川区中央4-24-19）に申告します。区役所ではありません。申告は取得から30日以内が原則です。

40㎡台のマンションでも不動産取得税の軽減は使えますか？

2026年4月1日以降の取得なら、共用部分の按分を含む現況の床面積が40㎡以上240㎡以下で対象になります。ただし、登録免許税の軽減税率は登記簿上50㎡以上が要件のままです。

相続した家にも不動産取得税はかかりますか？

相続で取得した不動産にはかかりません。ただし、生前の贈与や相続時精算課税による贈与、代償分割で取得した場合や、相続人以外への特定遺贈はかかります。

旧耐震の中古住宅でも不動産取得税の軽減は使えますか？

1981年12月31日以前に新築された住宅は、取得日前2年以内の調査による耐震基準適合証明書などがあれば使えます。証明がない場合も、取得から6か月以内に耐震改修・証明・入居を済ませると、税額が減額される制度があります。

まとめ

不動産取得税は、家や土地を手に入れたときに一度だけかかる都税で、墨田区・江戸川区の物件は墨田都税事務所・江戸川都税事務所が担当します。自分で住む住宅は、新築なら1,200万円、中古なら新築時期に応じた額が評価額から控除され、土地も減額されるため、仮定の計算例では0円〜3万円でした。

2026年4月1日以降の取得からは床面積の下限が40㎡になり、免税点も上がりました。一方、旧耐震の家は耐震の証明がないと軽減が使えず、40㎡台のマンションは登録免許税の軽減が使えないなど、税金ごとに要件が違います。税金まで含めた資金計画を立てたい方は、当社の無料相談をご利用ください。

参考：東京都主税局 不動産取得税／東京都主税局 不動産取得税Q&A／東京都主税局 東京ゼロエミ住宅の減免／東京都主税局 墨田都税事務所／東京都主税局 江戸川都税事務所／国税庁 No.7191 登録免許税の税額表／墨田区 住宅用家屋証明／江戸川区 住宅用家屋証明書／国土交通省 令和8年度国土交通省税制改正概要

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月30日

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