「曳舟駅の近くの土地は、いま坪いくらなのだろう」「相場サイトごとに数字が違って、どれを信じればいいのか分からない」。京島や東向島で土地の売却を考え始めた方から、よくいただくご相談です。曳舟駅と京成曳舟駅は公的な地価の地点が少なく、どの地点の数字を使うかで「相場」が大きく変わります。
この記事では、国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）と東京都の基準地価（2026年7月1日時点）から曳舟駅周辺の地点を抜き出し、実際の取引とあわせて整理しました。
- 京島・東向島・八広・押上3丁目の地点別の土地価格と坪単価（2026年）
- 10年の値上がり幅と、相場の数字がばらつく理由
- 2025年度に実際に取引された土地・戸建ての価格
- 不燃化特区・防火規制・私道など、曳舟ならではの価格の決まり方
- 価格目安の出し方と、売却したときの手取りの計算例
先に結論をお伝えすると、2026年の曳舟駅周辺6地点の土地価格は坪約157万〜267万円で、住宅地は坪約157万〜183万円、駅から350mの商業地は坪約245万〜267万円です。10年で約6〜7割上がり、値上がりの幅は年々大きくなっています。
この記事の結論
- 曳舟駅・京成曳舟駅のまわりの公的な6地点の土地価格は、2026年で坪約157万〜267万円（平均坪約209.6万円）です。
- 住宅地は京島2丁目が坪約157.4万円、東向島3丁目が坪約183.1万円で、墨田区の住宅地平均（坪約202.7万円）より手ごろです。
- 曳舟駅から350mの東向島2丁目の商業地は坪約245万〜267万円で、前年比+12.8〜12.9％と上昇が続いています。
- 京島2丁目の公示地価は10年で約59％上がり、前年比は2022年の+1.2％から2026年の+13.1％へと年々大きくなっています。
- 2025年度の土地の取引は坪約123万〜391万円と幅が広く、道路の幅・私道・土地の形で価格が大きく変わります。
【2026年】曳舟駅の土地価格・坪単価｜周辺6地点の一覧
2026年の曳舟駅・京成曳舟駅のまわりの土地価格は、公的な6地点で1㎡あたり47.6万〜80.9万円、坪単価で約157万〜267万円です。国土数値情報の地価公示・基準地価のデータから、最寄駅が曳舟駅・京成曳舟駅の地点と、東向島3丁目の住宅地の地点を抜き出しました。
地価公示とは、国の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を示すもので、基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の基準地の価格を調べるものです。坪単価は「1㎡あたりの価格×3.305785」で計算しています。
| 所在地 | 用途（調査） | 価格（円/㎡） | 坪単価 | 前年比 | 最寄駅から |
|---|---|---|---|---|---|
| 東向島2-34-3 | 商業地（基準地価） | 809,000 | 約267.4万円 | +12.8％ | 曳舟 350m |
| 東向島2-11-16 | 商業地（基準地価） | 742,000 | 約245.3万円 | +12.9％ | 曳舟 350m |
| 京島3-20-10 | 商業地（基準地価） | 659,000 | 約217.9万円 | +12.1％ | 京成曳舟 600m |
| 八広1-31-11 | 商業地（地価公示） | 565,000 | 約186.8万円 | +13.0％ | 京成曳舟 670m |
| 東向島3-16-18 | 住宅地（基準地価） | 554,000 | 約183.1万円 | +14.0％ | 東向島 610m |
| 京島2-19-16 | 住宅地（地価公示） | 476,000 | 約157.4万円 | +13.1％ | 京成曳舟 590m |
出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）、東京都「都道府県地価調査」（2026年7月1日時点）。いずれも国土数値情報のデータより当社集計。所在地は住居表示です。
6地点の単純平均は63.4万円/㎡（坪約209.6万円）で、当社の曳舟エリアの土地価格データベースと同じ値です。ただし4地点は店舗や事務所が並ぶ商業地で、住宅地2地点の平均は51.5万円/㎡（坪約170.2万円）、商業地4地点では69.4万円/㎡（坪約229.3万円）と、坪約59万円の差があります。
東京都財務局によると、2026年地価公示の墨田区の住宅地の平均は61万3,300円/㎡（坪約202.7万円）、変動率は住宅地+13.2％・商業地+15.0％でした（出典：東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）」）。曳舟駅周辺の住宅地は区の平均より1〜2割手ごろで、上昇率はほぼ同じです。
最寄駅が「曳舟」の住宅地の地点はない
2026年の地価公示に最寄駅が「曳舟」の地点はなく、基準地価で曳舟駅が最寄りの2地点はどちらも商業地です。住宅地で最寄駅が曳舟・京成曳舟の公的な地点は、幅3.6mの私道に面した82㎡の京島2-19-16だけです。標準地にはその地域で中くらいの条件の土地が選ばれるため、区道に面した広めの土地は、この価格より高く評価されることがあります。
押上3丁目・向島3丁目・文花1丁目の住宅地（参考）
少し離れた住宅地では、押上3-18-9（基準地価、押上駅590m）が坪約200.3万円、向島3-14-6（基準地価、とうきょうスカイツリー駅480m）が坪約243.0万円、文花1-22-1（地価公示、押上駅920m）が坪約163.3万円です。押上3丁目は京島2丁目と同じ準工業地域ですが、幅5.2mの区道に面した143㎡の土地で、坪単価は約43万円高い水準です（調査時点は半年違います）。押上駅周辺は「押上駅の地価推移と売却相場」で解説しています。
曳舟駅と京成曳舟駅で土地相場の数字がばらつく理由
相場サイトで曳舟の土地価格がばらつくのは、「どの地点を含めるか」「住宅地か商業地か」「いつ時点か」「推計か公的な地価か」がサイトごとに違うからです。曳舟は公的な地点が少ないため、この違いが数字に大きく表れます。
| 確認すること | 数字が変わる理由 | 曳舟での例 |
|---|---|---|
| どの地点を含めているか | 「最寄駅」で選ぶか、駅からの距離で選ぶかで対象が変わる | 最寄駅が曳舟の地点は基準地価の2地点だけ |
| 住宅地か商業地か | 商業地は容積率が高く、住宅地より高くなりやすい | 住宅地の平均は坪約170万円、商業地は坪約229万円 |
| いつ時点の価格か | 地価公示は1月1日、基準地価は7月1日で半年ずれる | 向島3丁目は半年で69.2万円→73.5万円/㎡（+6.2％） |
| 推計か公的な地価か | AIの推計は取引事例などから統計的に出した値で、特定の土地の価格ではない | 推計した年や方法で、同じ駅でも坪数十万円変わる |
2駅は歩いて数分の距離ですが、駅ごとに集計すると対象の地点が入れ替わります。自分の土地の相場は、駅名の平均ではなく、同じ町で道路や用途地域が近い地点の価格で考えるのが確実です。
曳舟の土地価格の推移｜10年で約6〜7割上昇
2016年から続けて調べられている曳舟駅周辺の4地点は、10年で約59〜70％、2021年からの5年間でも約39〜46％上がりました。
| 所在地（用途） | 2016年 | 2021年 | 2026年 | 10年の変化 |
|---|---|---|---|---|
| 東向島2-11-16（商業地） | 436,000 | 508,000 | 742,000 | +70.2％ |
| 京島3-20-10（商業地） | 388,000 | 458,000 | 659,000 | +69.8％ |
| 八広1-31-11（商業地） | 354,000 | 402,000 | 565,000 | +59.6％ |
| 京島2-19-16（住宅地） | 300,000 | 342,000 | 476,000 | +58.7％ |
| 押上3-18-9（住宅地・参考） | 335,000 | 403,000 | 606,000 | +80.9％ |
| 向島3-14-6（住宅地・参考） | 401,000 | 484,000 | 692,000 | +72.6％ |
出典：国土交通省「地価公示」・東京都「都道府県地価調査」（単位：円/㎡、国土数値情報より当社集計）。東向島2-11-16・京島3-20-10・押上3-18-9は基準地価、ほかは地価公示です。
値上がりの幅は年々大きくなっている
京島2-19-16の公示地価の前年比は、2022年+1.2％、2023年+4.0％、2024年+6.4％、2025年+9.9％、2026年+13.1％と年々大きくなっています。10年前の2016年は坪約99.2万円でした。駅に歩ける土地は、建売住宅を建てる事業者と自宅を建てたい個人のどちらもが買い手になり、押上駅も使える押上3丁目は10年で約81％上がっています。
バブル期と比べると約4〜6割の水準
1990年前後の記録がある基準地では、2026年の価格はバブル期の約4〜6割です。京島3-20-10は1990年の158万円/㎡の約42％、東向島2-11-16は1991年の177万円/㎡の約42％、向島3-14-6は1991年の117万円/㎡の約63％です。親が地価の高い時期に買った土地は、税金の計算で取得費に使える購入時の売買契約書を早めに探しておきましょう。
これからの価格を考えるときの材料
地価の先行きは言い切れませんが、東武曳舟駅前地区（東向島二丁目の一部、約1.7ha）では、UR都市機構が第一種市街地再開発事業の施行を予定しており、竣工は2032年度の予定です（出典：UR都市機構 2026年3月25日発表）。京成押上線の押上〜八広（約1.5km）の高架化は、8か所の踏切をなくして完了しています（出典：東京都「主要事業の進行状況報告書」）。完成を待って売るかどうかは、完成までの年数と、その間の固定資産税や税金の特例の期限を比べて判断しましょう。
曳舟の土地の取引価格｜2025年度の実例と戸建ての中央値
2025年度（2025年4月〜2026年3月）に最寄駅が曳舟駅・京成曳舟駅とされた土地（建物なし）の取引は、1㎡あたり約37万〜118万円（坪約123万〜391万円）と大きな幅がありました。国が公表している取引情報で、当社の取引事例ではありません。
土地だけの取引は坪約123万〜391万円
| 町名（最寄駅・徒歩） | 面積・形 | 前面道路 | 取引価格 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|
| 京島（京成曳舟 9分） | 55㎡・不整形 | 区道3.5m | 6,500万円 | 約390.7万円 |
| 京島（京成曳舟 6分）※ | 60㎡・ほぼ長方形 | 区道8m | 6,200万円 | 約341.6万円 |
| 押上（京成曳舟 10分） | 130㎡・ほぼ長方形 | 区道4.1m | 1億2,000万円 | 約305.1万円 |
| 向島（曳舟 10分） | 70㎡・ほぼ長方形 | 区道2.5m | 5,100万円 | 約240.9万円 |
| 東向島（曳舟 8分）※ | 110㎡・ほぼ長方形 | 区道6m | 7,500万円 | 約225.4万円 |
| 京島（京成曳舟 5分） | 35㎡・ほぼ台形 | 私道4m | 2,100万円 | 約198.3万円 |
| 京島（京成曳舟 5分） | 85㎡・長方形 | 私道4m | 5,000万円 | 約194.5万円 |
| 京島（京成曳舟 8分） | 135㎡・長方形 | 区道6.2m | 6,700万円 | 約164.1万円 |
| 八広（京成曳舟 13分）☆ | 55㎡・ほぼ長方形 | 区道3.6m | 2,600万円 | 約156.3万円 |
| 京島（京成曳舟 6分） | 55㎡・ほぼ長方形 | 区道3m | 2,100万円 | 約126.2万円 |
| 京島（京成曳舟 4分）※ | 35㎡・不整形 | 私道2.7m | 1,300万円 | 約122.8万円 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報（墨田区の宅地（土地）、2025年4月〜2026年3月）。価格・面積は丸めて公表されています。坪単価は当社計算。※は「私道を含む取引」、☆は「隣地の購入」です。
同じ京島でも3倍以上の開きがあります。坪130万円を下回った2件は、どちらも幅3m以下の道に面した55㎡以下の土地でした。一方、小さな土地でも坪300万円を超える取引があり、隣地の所有者や事業者が買うといった事情でも価格は動きます。1件の取引だけで相場を判断しないことが大切です。
戸建ての取引｜古い家の取引は土地1㎡あたり約71万円
戸建ての取引は、2025年度に曳舟駅が最寄りで20件（価格の中央値6,000万円）、京成曳舟駅が最寄りで31件（同5,100万円）でした。中央値とは、価格順に並べて真ん中にくる値のことです。
| 区分 | 曳舟駅 | 京成曳舟駅 |
|---|---|---|
| 件数・価格の中央値 | 20件・6,000万円 | 31件・5,100万円 |
| 土地1㎡あたりの中央値 | 83.8万円 | 95.0万円 |
| 1980年以前築（件数・土地1㎡あたり） | 6件・71.3万円 | 11件・71.1万円 |
| 2011年以降築（件数・土地1㎡あたり） | 4件・122.8万円 | 14件・120.2万円 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報と不動産取引価格情報（2025年4月〜2026年3月、墨田区の戸建て）を当社集計。1㎡あたりは建物を含む総額を土地面積で割った値です。曳舟駅の築年別は件数が少ないため参考値です。
1980年以前に建てられた木造の家は建物にほとんど値が付かず、価格が土地の値段に近くなることが多いです。その土地1㎡あたりの中央値は約71万円（坪約235万円）で、京島2丁目の公示地価（47.6万円/㎡）を大きく上回っています。小さな土地ほど1㎡あたりが高くなりやすいことなどが理由と考えられ、公示地価だけで売り出し価格を決めると安く売ってしまうおそれがあります。曳舟のマンションの相場は「曳舟のマンション売却」をご覧ください。
曳舟エリアで土地価格に影響する地元の事情
曳舟の土地は、駅からの距離に加えて、不燃化特区・私道・新たな防火規制・水害リスクで価格や売り方が変わります。いずれも買主の建築費や住宅ローンに関わるためです。
京島｜不燃化特区・私道・長屋が多い
京島1丁目の駅前には再開発の大きな建物が建つ一方、京島2・3丁目には木造住宅が密集しています。墨田区によると、京島二・三丁目と京島一丁目の一部は不燃化特区「京島周辺地区」（2031年3月31日まで）で、古い建物の除却に上限200万円の助成があります。申請は除却工事の着工前に限られ、宅地建物取引業者が販売目的で行う除却は対象外です（出典：墨田区公式サイト、2026年6月12日更新）。更地にして売るなら、売主が所有しているうちの申請が必要です。詳しくは「墨田区の不燃化特区｜京島・鐘ヶ淵の助成金と税の減免・売却の判断」「墨田区の土地は古家付きか更地か」で解説しています。
京島には私道や幅4m未満の道、壁を共有する長屋も多く残っています。幅4m未満でも道路とみなされる道（2項道路）に面した土地は、道路の中心線から2mまで敷地を後退（セットバック）させる必要があります。私道では、通行や配管工事の承諾書がないと買主の住宅ローンが通りにくくなることがあります。長屋は「墨田区の長屋の売却・買取」、接道を満たさない土地は「墨田区の再建築不可物件の買取ガイド」をご覧ください。
東向島｜駅前の再開発と幹線道路沿いの商業地
曳舟駅から350mの東向島2丁目の基準地は、幅22mの国道に面した東向島2-34-3（容積率500％）と、幅18mの区道に面した東向島2-11-16（同400％）で、周辺で最も高い水準です。UR都市機構によると、東武曳舟駅前地区は区北部の「広域拠点」とされ、密集市街地の解消や商業・居住の機能の集積を図るとしています。住宅地の東向島3-16-18の周辺は「住宅、事務所、小工場が混在する住宅地域」とされています。
区北部の「新たな防火規制」と建ぺい率80％
墨田区によると、区北部（東墨田と押上一丁目を除く）は2003年10月1日から、東京都建築安全条例第7条の3に基づく「新たな防火規制」の区域です。原則としてすべての建物を準耐火建築物以上にする必要があり、建築費が上がる分が土地の価格にも影響します（出典：墨田区「新たな防火規制とは」）。一方、この区域の準防火地域のうち準工業地域は、2003年11月6日から建ぺい率が60％から80％に緩和されました。京島2丁目・押上3丁目・東向島3丁目の地点が建ぺい率80％なのはこのためです。
水害リスク｜重要事項説明で伝える
墨田区は、荒川が氾濫した場合には区の大部分が浸水するおそれがあるとしています（出典：墨田区「水害ハザードマップ」、2026年8月25日更新）。売買の重要事項説明では、水害ハザードマップ上の物件の位置を伝えることが宅建業者の義務です（2020年8月28日から）。
曳舟の土地の価格目安を自分で出す方法
自分の土地の目安は「近くの地点の1㎡あたりの価格×条件の補正×使える面積」で出し、路線価と取引事例で確かめるのが分かりやすい方法です。
- 近い地点を探す：同じ町で道路の種類・用途地域・広さが近い地点を選びます。京島2・3丁目の私道沿いなら京島2-19-16（47.6万円/㎡）が基準です。
- 条件を比べる：道路の幅と種類、セットバックの有無、土地の形、広さで上下に補正します。
- 路線価で確かめる：国税庁の財産評価基準書（路線価図）で前面道路の路線価を調べ、0.8で割ると公示地価の水準に近い目安になります。路線価は公示価格などの80％程度を目安に評価されています。
- 取引事例で調整する：不動産情報ライブラリで近くの取引を確認し、最後は訪問査定で確かめます。
計算例：京島2丁目の私道に面した60㎡の土地（仮定）
次の数値はすべて仮定です。京島2丁目の60㎡の長方形の土地が、標準地と同じ幅3.6mの私道に間口6mで接している場合です。
- セットバック：（4.0m−3.6m）÷2＝0.2m×間口6m＝1.2㎡が敷地に入らない
- 使える面積：60㎡−1.2㎡＝58.8㎡
- 土地の目安：476,000円×58.8㎡＝約2,799万円（補正なしと仮定）
約2,800万円は公的な地価からの目安です。古い戸建ての取引は公示地価を上回っていたため、売り出し価格は直近の取引と現地の条件で決めましょう。墨田区全体の地点は「墨田区の土地相場・坪単価」、調べ方は「墨田区の土地売却相場の調べ方」、路線価は「墨田区の路線価と相続税」で解説しています。
曳舟の土地を売るといくら残る？手取りの計算例
土地を売ったときの手取りは「売却価格−売却にかかる費用−譲渡所得税」です。相続した古家付きの土地は、相続した空き家の3,000万円特別控除が使えるかどうかで、手取りが500万円以上変わることがあります。
前の例の土地（古家付き）を相続し、2,800万円で売った場合の試算です（所有期間5年超・購入時の金額は不明・境界は確定済みと仮定）。
| 項目 | A：特例なし | B：空き家の3,000万円控除 |
|---|---|---|
| 売却価格（仮定） | 2,800万円 | 2,800万円 |
| 仲介手数料（上限・税込） | 99万円 | 99万円 |
| 印紙税（軽減税率） | 1万円 | 1万円 |
| 取得費（売却価格の5％） | 140万円 | 140万円 |
| 譲渡所得 | 2,560万円 | 2,560万円 |
| 特別控除 | なし | 2,560万円（譲渡所得まで） |
| 税金（20.315％） | 約520万円 | 0円 |
| 手取りの目安 | 約2,180万円 | 約2,700万円 |
※仲介手数料は（売買価格×3％＋6万円）×1.1の法定上限。印紙税は2027年3月31日までに作成する売買契約書の軽減税率。税率は所得税・復興特別所得税・住民税の合計（所有期間5年超）。古家の解体は買主が行い、解体費は含めていません。
取得費が分からないときは、売却価格の5％を取得費にできます（出典：国税庁 No.3258）。Bの特例は、1981年5月31日以前に建てられた家で、相続の直前に亡くなった方以外が住んでいなかったこと、売却代金1億円以下などが要件です。2027年12月31日まで、かつ相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が対象で、売った翌年2月15日までに取り壊しか耐震改修が済めば対象になります。相続人が3人以上なら1人2,000万円までです（出典：国税庁 No.3306）。申告に必要な確認書は「空き家特例の確定申告」で解説しています。
当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は仲介手数料がかかりません。
曳舟の土地は仲介と買取のどちらで売るべきか
区道に面した整形地や50㎡以上の土地は仲介で、私道や細い道に面した土地・再建築できない土地・長屋・荷物が残る古家付きの土地は、買取も比べるのがおすすめです。
| 比較項目 | 仲介 | 当社の直接買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 相場に近い価格を狙える | 相場の7〜9割程度 |
| 現金化まで | 数か月程度 | 条件が整えば短期間 |
| 仲介手数料 | 必要 | 不要 |
| 向いている土地 | 区道に面した整形地・50㎡以上 | 私道・再建築不可・長屋・古家付き |
| 近所に知られにくいか | 広告を出すため知られやすい | 広告を出さずに進められる |
計算例の2,800万円の土地なら、買取の目安は約1,960万〜2,520万円です。仲介で売り出し、一定期間で売れなければ当社が約束の価格で買い取る「買取保証付き売却」もあり、保証の条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します。買取の仕組みは「墨田区の土地買取｜区への買取申出との違いと価格の決まり方」と当社の不動産買取のページをご覧ください。
曳舟の土地売却でよくある失敗
- 駅名の平均値をそのまま使う：商業地を含む平均は、住宅地より高く出ることがあります。
- 私道の承諾書を確かめずに売り出す：買主のローン審査で止まり、値下げにつながることがあります。
- 先に解体してしまう：不燃化特区の除却助成は着工前の申請が条件です。
- 再開発の完成を待ちすぎる：空き家特例は2027年12月31日までの売却が対象です。
売却の流れ・費用の全体像は「墨田区で家・マンションを売る完全ガイド」、街の様子は「曳舟駅の住みやすさと治安」で解説しています。
曳舟で土地の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8（本店）
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、曳舟駅から1駅の押上に本店があり、錦糸町オフィスとあわせて京島・東向島・押上・八広の土地の売却と買取をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。
口コミでは、価格の決め方の説明や、売却中のこまめな進捗報告が評価されています。当社は査定額の根拠を地点データと近くの取引事例で示し、納得していただいたうえで売り出し価格を決めることを大切にしています。
「価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
- 墨田区・江戸川区に特化し、業界経験10年以上のスタッフのみが在籍しています。
- 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談で、相続した土地の税金も相談できます。
- 仲介でも買取でも対応でき、私道・長屋・再建築不可の土地にも合った売り方をご提案できます。
- LINE・オンラインでのご相談も受け付けています。
当社にご相談いただいた場合の進め方
- LINE・電話・フォームで、土地の所在地・広さ・前面道路・建物の有無をお知らせください。
- 地点データと近くの取引事例をもとに、机上査定の価格帯をお伝えします。
- スタッフが現地で道路・境界・私道を確認し、仲介と買取の価格を両方ご提示します。
「まずは価格だけ知りたい」段階でも、無料査定や無料相談をご利用ください。売却の進め方は不動産売却のページでもご案内しています。
よくある質問
曳舟駅周辺の土地は坪いくらですか？
2026年の地価公示・基準地価で、曳舟駅・京成曳舟駅のまわりの6地点は坪約157万〜267万円、平均は坪約209.6万円です。住宅地は京島2丁目が坪約157.4万円、東向島3丁目が坪約183.1万円で、曳舟駅から350mの商業地は坪約245万〜267万円です。
曳舟の土地価格は上がっていますか？
はい、上がっています。2026年は6地点すべてが前年比+12.1〜14.0％で、2016年から続く4地点は10年で約59〜70％上昇しました。京島2丁目の公示地価の前年比は、2022年の+1.2％から2026年の+13.1％へと年々大きくなっています。
曳舟駅と京成曳舟駅で土地の相場は違いますか？
公的な地点の数と種類が違うため、相場サイトの数字は違って見えます。2026年の地価公示に最寄駅が曳舟の地点はなく、基準地価の2地点はどちらも商業地です。2駅は歩いて数分の距離なので、同じ町で条件の近い地点の価格で比べるのが確実です。
京島の土地はなぜ価格の差が大きいのですか？
私道や幅4m未満の道に面した土地、壁を共有する長屋、小さな土地が多いためです。2025年度の京島の土地の取引は坪約123万〜391万円と3倍以上の開きがありました。京島周辺は不燃化特区で、除却や建て替えの助成も判断材料になります。
公示地価と実際に売れる価格は同じですか？
同じではありません。公示地価は標準的な土地の1月1日時点の価格で、実際の取引は道路・形・広さや取引の事情で上下します。曳舟周辺の1980年以前築の戸建ての取引は土地1㎡あたり約71万円で、京島2丁目の公示地価（47.6万円）を上回っていました。
まとめ｜曳舟の土地価格は地点の選び方と道路・私道で決まる
2026年の曳舟駅周辺6地点の土地価格は坪約157万〜267万円で、住宅地は坪約157万〜183万円、駅に近い商業地は坪約245万〜267万円です。10年で約6〜7割上がっています。
- 公的な地点が少なく、相場の数字は地点・用途・時点の違いでばらつきます。
- 京島は不燃化特区・私道・長屋が多く、取引価格に3倍以上の差があります。
- 目安は「地点の価格×補正×使える面積」で出し、路線価÷0.8と取引事例で確かめます。
- 相続した古家付きの土地は、空き家の3,000万円控除で手取りが大きく変わります。
京島・東向島・押上・八広の土地の価格を知りたい方は、押上の本店までお気軽にご相談ください。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月30日
曳舟・墨田区の土地のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 9:00〜18:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階
