「相続した江戸川区の家は、土地が60㎡ほどしかない」「70㎡未満の土地は建て替えできないと聞いた」。江戸川区で狭い土地を売るとき、まず気になるのが区の「最低敷地面積70㎡」の決まりです。区・国の公表資料と取引データ（2026年11月5日確認）をもとに、宅建業者の目線で売り方を整理しました。
この記事で分かること
- 70㎡未満でも建て替えできる条件と、区の取扱い基準にある判断の例
- 売る前にそろえたい書類と取り方
- 3階建ての建ぺい率・容積率・防火の制限と計算例
- 土地の広さ別・駅別の取引価格と、売り方の比べ方
結論を先にお伝えすると、2004年6月23日以前から70㎡未満の敷地として使われてきた土地は、全体を1つの敷地として使う限り建て替えできる可能性が高く、一般の買主にも売れます。価格を守るカギは、解体や分筆の前に「建て替えできること」を書類で示すことです。
この記事の結論
- 江戸川区は2004年6月24日から最低敷地面積を70㎡とし、対象区域では70㎡未満の敷地に原則として建物を建てられません。
- 指定前から70㎡未満の敷地だった土地は、全部を1つの敷地として使えば例外として建て替えでき、売却もできます。
- 例外は建築計画概要書と建物の登記で確かめるのが基本で、解体済みなら指定日（2004年6月24日）の前と後の両方の空中写真も必要になります。
- 国土交通省の取引データ（2025年度）では、区内の土地と建物の取引929件（戸建てが中心）のうち286件（約3割）が土地70㎡未満で、50〜69㎡の中央値は3,800万円でした。
- 指定後に分けて70㎡未満にした土地は原則として建てられないため、隣地への売却や買取を中心に考えます。
江戸川区の狭小地と最低敷地面積70㎡｜売りにくいと言われる理由
70㎡未満の土地が売りにくいと言われるのは、区の対象区域では原則として70㎡未満の敷地に建物を建てられないためです。ただし売買そのものは自由で、例外に当たり建て替えできる土地なら、一般の買主に売れます。
狭小地とは、法律上の定義はありませんが、家を建てるには狭い小さな土地を指す言葉です。この記事では、最低敷地面積70㎡（約21坪）を下回る土地を狭小地とします。
最低敷地面積（敷地面積の最低限度）とは、建物を建てる敷地の面積の下限を用途地域の都市計画で定めたもので、根拠は建築基準法53条の2です。江戸川区は2004年（平成16年）6月24日に対象区域と70㎡を指定しました（江戸川区「建築基準法による敷地面積の最低限度の制限」、2026年3月24日更新）。対象区域かどうかは区の「都市計画情報提供サービス」で確認でき、地区計画による最低敷地面積は別扱いです。
70㎡未満の土地は4つのタイプに分かれる
| 土地のタイプ | 建て替え | 主な買い手 |
|---|---|---|
| 2004年6月23日以前から70㎡未満の敷地 | 例外で建て替えできる可能性が高い | 個人・建売業者 |
| 公共事業で70㎡未満になった土地 | 例外で建て替えできる場合がある | 個人・建売業者 |
| 2004年6月24日以降に分けて70㎡未満になった土地 | 原則できない | 隣地の所有者・買取業者 |
| 対象区域外・地区計画の区域の土地 | それぞれの決まりによる | 区で個別に確認 |
広い土地を分けて売る場合は「江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外」で解説しています。この記事では、すでに70㎡未満の土地を売る場合を取り上げます。
70㎡未満でも建て替えできる？例外の条件と区の取扱い基準
70㎡未満の土地でも、指定の時点ですでに建物の敷地だった土地などは、その全部を1つの敷地として使う限り70㎡の制限がかかりません（建築基準法53条の2第3項）。決まりができる前からあって、新しい制限に合わない状態を「既存不適格」と呼びます。
区の案内では、例外は①2004年6月23日以前から70㎡未満の建物の敷地だった、②その時点で70㎡未満の土地を敷地として使える権利を持っていた、③公共事業などで70㎡未満になった、の3つです。確認申請の審査事項のため、申請先（指定確認検査機関を含む）への相談が必要です。概要書や登記に書かれた敷地の全部を使う必要があり、隣の建物の越境部分を敷地面積から除くことは原則できず、念書による対応もできません。
区の「取扱い基準」にある判断の例
区の「建築基準法等における取扱い基準」（令和8年4月）は、70㎡の判断の例を図で示しています。主なものは次のとおりです。
| ケース | 区の判断 |
|---|---|
| 都市計画道路などの整備で敷地が減り、70㎡未満になった | 適合 |
| 指定前に確認を受けた70㎡未満の敷地に、隣地の一部を足した（70㎡未満のまま） | 適合 |
| 指定前から1筆の土地に借地権などで別々の70㎡未満の敷地があり、指定後に所有権を取得して分筆した（面積・形は指定前の借地のまま） | 適合（指定前から別々の敷地として使えたことを、借地契約書・測量図・建築計画概要書などで確認） |
| 共有の1筆の土地で、指定前にそれぞれ70㎡未満の敷地として建築確認・着工していた土地を分筆した | 適合（確認当時と同じ形の場合） |
| 指定前から1筆の土地にそれぞれ70㎡未満の敷地があり、建物が建っていた（使い方は以前のまま） | 適合（建物謄本・空中写真・概要書などで確認） |
| 指定時に70㎡以上だった土地を、指定後に70㎡未満の2区画に分けて建てる | 不適合 |
| 70㎡未満の敷地の一部を、接道のために隣の敷地と交換した | 不適合 |
※出典：江戸川区 都市開発部建築指導課「建築基準法等における取扱い基準」（令和8年4月）24「最低敷地面積の取扱い」を当社が要約。個別の可否は区や指定確認検査機関でご確認ください。
指定前に確認を受けた（例外に当たる）70㎡未満の敷地に隣地を足して広げるのは認められる一方、敷地の形を変える交換は認められていません。また、一度70㎡以上になって制限に適合した敷地には、この例外は使えません（建築基準法53条の2第3項ただし書）。買い足して70㎡以上にした後に一部を分けると、売った部分だけでなく手元に残る土地も、70㎡未満になれば例外が使えず建てられなくなるため、境界を動かす前に区へ相談しましょう。
売る前にそろえたい書類と取り方｜建築計画概要書・登記・空中写真
建て替えできることを示す基本の書類は、建築計画概要書と建物の登記事項証明書です。売り出す前にそろえておくと、買主や金融機関に説明しやすく、価格交渉でも不利になりにくくなります。建築計画概要書とは、建築確認のときに提出された、敷地面積・建物の配置などを記した書類のことです。
| 書類 | 分かること | 取り方 |
|---|---|---|
| 土地・建物の登記事項証明書、公図、地積測量図 | 面積、分筆の時期、建物があったこと | 東京法務局江戸川出張所（登記事項証明書は書面600円、オンライン請求・送付520円。2025年4月から） |
| 建築計画概要書 | 建築確認のときの敷地面積・配置 | 区役所第三庁舎の閲覧端末（問い合わせは建築指導課調査係）。閲覧無料、写しは1枚10円 |
| 空中写真 | 指定日の前後に建物があったか（解体済みの場合） | 国土地理院「地図・空中写真閲覧サービス」 |
| 借地契約書・古い測量図 | 指定日以前の権利と敷地の範囲 | 手元の書類、地主への確認 |
| 都市計画の情報 | 対象区域、用途地域・建ぺい率・容積率・防火 | 区の都市計画情報提供サービス |
※出典：江戸川区「建築計画概要書の閲覧・写しの交付」（2024年10月18日更新）、東京法務局「江戸川出張所」。区の概要書は1971年（昭和46年）以降に確認を受けた区所管の建物のもので、電話・郵送による個別の問い合わせは受け付けていません（建築指導課調査係 03-5662-1104）。
古い家は解体の前に書類をそろえる
避けたいのは、書類を確かめる前に古い家を解体することです。建物があったことを示す材料が減り、区の案内では、解体済みの場合は建物の登記に加えて、2004年6月24日より前と後の両方の空中写真も必要になるとされています。更地にすると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税・都市計画税も上がります。判断の方法は「江戸川区の土地は古家付きか更地か｜解体の判断と手取り比較」で解説しています。
プロのアドバイス：70㎡に近い土地や、隣の塀がはみ出している土地は、登記と実際の面積が違うことがあります。査定の段階で測量図の有無を確かめましょう。
3階建ての家として売るには｜建ぺい率・容積率と防火の制限
70㎡未満の土地で床面積を確保するには3階建てが現実的なことが多く、買主は「何㎡の家を建てられるか」で価格を考えます。建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合、容積率とは敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）の割合で、狭い土地では次の決まりが効いてきます。
- 道路の幅による容積率の上限：前の道路の幅が12m未満なら、住居系の用途地域では「道路の幅（m）×10分の4」が上限です（建築基準法52条2項）。
- 準防火地域の建ぺい率の緩和：準耐火建築物などを建てると10％加算されます（同法53条3項1号）。
- 準防火地域の3階建て：木造3階建ては、準耐火建築物か防火上必要な技術的基準に適合する建物とすれば建てられます（江戸川区「住まいの手引き 3-6」2025年1月27日更新、建築基準法施行令136条の2）。
計算例｜60㎡の土地に建てられる家の大きさ（仮定）
敷地60㎡、第一種住居地域（建ぺい率60％・容積率200％）、準防火地域、前の道路は幅4mの公道と仮定します（実際の物件ではありません）。
| 項目 | 計算 | 上限 |
|---|---|---|
| 容積率 | 4m×10分の4＝160％（指定の200％より小さい） | 延べ面積96㎡ |
| 建ぺい率 | 60％＋10％（準耐火建築物などの場合）＝70％ | 建築面積42㎡ |
| 2階建ての場合 | 42㎡×2階 | 最大84㎡ |
| 3階建ての場合 | 容積率の上限まで使える | 最大96㎡ |
2階建てでは容積率を使い切れず、3階建てなら延べ面積を12㎡多く確保できます。実際は道路斜線・北側斜線・高度地区などで3階の形が変わるため、建築士や建売業者に確かめてもらうと説明の根拠になります。旗竿地の場合の制限は「江戸川区の旗竿地の売却｜通路の幅・3階建てと売り方」をご覧ください。
新たな防火規制の区域は2階建てでも準耐火
新たな防火規制とは、東京都建築安全条例に基づいて指定された区域で、原則としてすべての建物を準耐火建築物以上とする規制です（延べ500㎡超または4階以上は耐火建築物）。江戸川区内の指定区域は次のとおりです（江戸川区「新たな防火規制とは」2024年11月7日更新）。
- 南小岩一〜四丁目・東松本一丁目（全番地）と鹿骨三・四丁目の一部（2015年11月30日施行）
- 南小岩七・八丁目内の準防火地域（2014年6月30日施行）
- 東小岩四〜六丁目・南小岩三・四・五・八丁目の一部、平井一・二丁目と小松川三丁目の一部（2015年4月30日施行）
- 鹿骨五丁目付近地区（2021年4月1日施行）、西小松川町・東小松川一・二丁目付近地区（2024年5月31日施行）
2階建てでも準耐火が必要なため建築費が上がりやすく、建売業者はその分を土地の価格に織り込みます。区域は番地ごとに指定されていますが、番地の一部だけが区域に入る場合もあるため、区域図で確かめましょう（南小岩七・八丁目の区域は2023年10月10日に一部変更されているので、東京都都市整備局の区域図で確かめると確実です。小岩エリアは「北小岩・南小岩の一戸建て売却｜相場と防火規制・解体の助成」も参考になります）。
2項道路と買主のローンも確かめる
幅4m未満でも建築基準法42条2項で道路とみなされる道（2項道路）に面する土地は、建て替えのときに道の中心線から2mの位置まで敷地を後退（セットバック）させ、その部分は敷地面積に入りません。数㎡の後退でも建てられる面積が減るため、扱いを区で確かめておきましょう。
買主の住宅ローン控除は建物の床面積で判断し、中古住宅は原則50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下なら40㎡以上）、1982年1月1日以後の建築（それ以前は耐震基準に適合する証明など）が主な要件です（国税庁「No.1211-3」令和8年4月1日現在法令等）。【フラット35】の技術基準も、一戸建ては住宅部分の床面積50㎡以上（車庫などは含まない）と、道に原則2m以上接することです（住宅金融支援機構「技術基準の概要」）。登記の床面積を物件資料に書いておくと、買主がローンを検討しやすくなります。
江戸川区の70㎡未満の戸建ての相場｜土地の広さ別・駅別の取引価格
2025年度（2025年4月〜2026年3月）の江戸川区の土地と建物の取引929件（戸建てが中心で、アパートなどの共同住宅・店舗・事務所も含む）のうち、土地70㎡未満は286件と約3割でした。価格の中央値は、土地30〜49㎡で1,900万円、50〜69㎡で3,800万円、70㎡以上で5,800万円です。
| 土地の広さ | 全体 | 2005年以降の築 | 2005年より前の築 |
|---|---|---|---|
| 30〜49㎡ | 108件・1,900万円（46.2万円） | 38件・3,500万円（87.1万円） | 67件・1,300万円（31.4万円） |
| 50〜69㎡ | 178件・3,800万円（67.0万円） | 97件・4,700万円（83.3万円） | 75件・2,000万円（36.7万円） |
| 70㎡以上 | 643件・5,800万円（64.7万円） | 432件・5,950万円（70.2万円） | 198件・4,700万円（46.3万円） |
※件数・価格の中央値（かっこ内は土地1㎡あたりの中央値）。出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報と不動産取引価格情報（江戸川区の宅地（土地と建物）、2025年4月〜2026年3月）を当社集計。1㎡あたりは建物を含む総額を土地面積で割った値で、建築年が不明な22件は築年別に含めていません。価格・面積は丸めて公表されているため、70㎡前後の区分は目安です。
2005年以降の築では、70㎡未満でも土地1㎡あたりの価格は70㎡以上より高く、総額の手ごろさと建物の新しさが表れていると考えられます。一方、2005年より前の築では70㎡未満の1㎡あたりが31〜37万円と、70㎡以上（46.3万円）を下回りました。古い家は建て替えを前提に土地の価値で見られやすく、建て替えの可否がはっきりしないと価格に響きやすい、と当社は考えています。なお、2005年より前の築の取引340件のうち、土地70㎡未満は142件（約4割）でした。
駅別｜土地50〜69㎡と70㎡以上の土地と建物の価格（戸建て中心）
| 最寄駅 | 土地50〜69㎡ | 土地70㎡以上 |
|---|---|---|
| 小岩 | 27件・3,700万円（67.7万円） | 83件・5,400万円（62.5万円） |
| 新小岩 | 23件・3,900万円（65.0万円） | 80件・5,200万円（58.9万円） |
| 平井 | 11件・4,900万円（81.8万円） | 32件・7,000万円（79.5万円） |
| 船堀 | 14件・4,100万円（66.0万円） | 86件・5,700万円（64.1万円） |
| 一之江 | 20件・3,450万円（62.3万円） | 74件・5,500万円（63.2万円） |
| 瑞江 | 22件・3,600万円（64.5万円） | 68件・6,050万円（64.0万円） |
| 篠崎 | 29件・3,100万円（60.0万円） | 93件・5,600万円（62.7万円） |
| 葛西 | 20件・4,050万円（73.1万円） | 56件・7,500万円（74.4万円） |
※出典は上の表と同じ（2025年度、最寄駅別）。新小岩駅は葛飾区の駅ですが、集計は江戸川区内（松島・中央・大杉・本一色など）の取引です。件数が少ない駅は目安としてご覧ください。成約価格情報は戸建てです。不動産取引価格情報には共同住宅・店舗・事務所などの取引も含みます（とくに平井の70㎡以上は共同住宅・事務所ビルの取引を含むため参考値です）。
土地50〜69㎡は、どの駅でも70㎡以上より総額が1,000万円以上低い一方、1㎡あたりは同じくらいの水準で、総額を抑えたい買主の選択肢になりやすい価格帯と考えられます。区全体の一戸建ての相場は「江戸川区の戸建ての売却相場｜築年数・駅別データと注意点」でも紹介しています。
江戸川区で狭小地を売る4つの方法｜仲介・買取保証・買取・隣地
売り方は、建て替えできるかどうかで変わります。書類で示せるなら仲介で一般の買主や建売業者に、できない・分からない場合は隣地への売却や買取を中心に考えます。
1. 仲介で個人・建売業者に売る
建て替えできる狭小地は、自宅を建てたい個人や、3階建てを建てて売る建売業者に売れます。物件資料に例外の根拠と建てられる延べ面積の目安を書くと、条件の合う買主に届きやすくなります（当社の不動産売却のサポート）。
2. 買取保証付き売却（売れなければ当社が買取）
買取保証付き売却とは、一定期間は仲介で売り出し、期間内に売れなかった場合に、あらかじめ約束した価格で不動産会社が買い取る売り方です。当社では査定時に販売価格と買取保証価格の両方をお示しし、販売期間は事前にご相談して決めます。条件は物件ごとに査定のうえ書面でご説明します（当社の買取保証付き売却）。
3. 当社の直接買取
当社の買取価格の目安は相場の7〜9割程度で、仲介手数料はかかりません。建て替えの可否の確認に時間がかかる、古家や家財が残っている、相続税の納付や住み替えの期限がある、といった場合に向いています（「江戸川区の戸建て買取｜価格の決まり方と旗竿地・傾き・浸水歴の家の売り方」、当社の買取）。
4. 隣地に売る・隣地と一緒に売る
建て替えできない土地でも、隣地の所有者には敷地を広げる価値があり、一般の買主より高く評価されることがあります。隣も売却を考えているなら、まとめて1つの土地として売る方法もあります。交渉は不動産会社を通し、価格の根拠や費用の負担を書面にしましょう（「江戸川区の再建築不可物件の売却ガイド｜調べ方・区の助成・買取」）。
計算例｜仲介と直接買取の手取り（仮定）
土地55㎡・1988年築の木造2階建てを、仲介なら2,000万円（上の表の2005年より前の築・50〜69㎡の中央値と同じ水準）、直接買取なら当社の目安の中ほど（8割）の1,600万円で売れると仮定します（実際の事例ではありません）。
| 売り方 | 売却価格 | 仲介手数料（上限・税込） | 手取り（測量費・税金などを除く） |
|---|---|---|---|
| 仲介 | 2,000万円 | 72.6万円 | 約1,927.4万円 |
| 当社の直接買取 | 1,600万円 | 0円 | 1,600万円 |
※仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です（2,000万円なら66万円、税込72.6万円）。
手取りの差は約327万円ですが、仲介では売れるまでの固定資産税や内覧の手間があり、値下げが必要になることもあります。差額と時間・確実さを並べて判断しましょう。
狭小地を売る流れと費用・税金
査定の段階で建て替えの可否を確かめ、売り方を決めてから売り出すのが基本です。
- 相談・査定：登記や図面で、建て替えの可否と価格の目安を確かめます。
- 書類の確認・区への相談：建築計画概要書などで例外を確かめます。
- 売り方の決定・媒介契約：仲介・買取保証付き売却・買取・隣地への売却から選びます。
- 販売・売買契約：70㎡の制限と例外の根拠、水害ハザードマップ上の位置などを重要事項説明で書面にします。
- 決済・引渡し：代金の受け取りと同時に、抵当権の抹消と所有権の移転の登記を行います。
2020年8月から、売買の重要事項説明では水害ハザードマップ上の物件の位置の説明が義務になっています（「江戸川区のハザードマップと不動産売却｜価格への影響と説明義務」）。
売却にかかる費用
- 仲介手数料：当社の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社の直接買取ならかかりません。
- 測量費：境界が確定していない場合などにかかります（「土地売却の測量費用はいくら？内訳・負担者と契約書の書き方」）。
- 解体費：区の老朽住宅除却工事助成（2026年度。1981年5月31日以前に建てられた木造住宅などが対象で、上限50万円・一部地域と空き家は100万円、申請期限2026年12月25日）は、助成の決定前に契約・着工すると対象外です。
- 登記費用：抵当権を抹消する登録免許税は、不動産1個につき1,000円です（司法書士の報酬は別）。
売却の税金と申告先
売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。住んでいる家や、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家は、居住用財産の3,000万円特別控除を使える可能性があります（国税庁 No.3302）。相続した実家なら、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（かつ2027年12月31日まで）の売却で、空き家の3,000万円特別控除（家と敷地を相続した人が3人以上なら2,000万円まで）を使える場合があります（No.3306）。1981年5月31日以前に建てられ、相続の直前に亡くなった方以外が住んでいなかった家であること、相続後に事業・貸付け・居住に使っていないこと、耐震改修か取壊しなどが主な要件です。
確定申告は、申告するときの住所地の税務署に行います。江戸川区内にお住まいなら、住所の町名・丁目によって江戸川北税務署か江戸川南税務署に分かれ、売った土地の所在地では決まりません。
特別控除で税金が0円になっても、配偶者控除・扶養控除の判定（2026年分は合計所得金額62万円以下）では特別控除前の譲渡所得を使います。江戸川区の国民健康保険料の均等割の減額の判定でも特別控除前の金額を使うため、扶養や軽減から外れることがあります。計算例は「江戸川区の不動産売却の税金｜計算例・3,000万円控除と申告先」で解説しています。
江戸川区の不動産のまとめガイド
江戸川区で狭小地の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店はGoogleクチコミ★4.9
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、瑞江店を拠点に、江戸川区の土地・戸建て・マンションの売却と買取をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点、当社サイト表示）。
口コミでは、価格設定の丁寧な説明やこまめな進捗報告、親身な相談への対応を評価いただいています。建て替えの可否で価格が大きく変わる狭小地こそ、根拠の書類を一緒に確かめながら売り方を整理します。
「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
「とても親身になって相談に乗っていただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
- 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：区の最低敷地面積や防火規制を踏まえて査定します。
- 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍：買主への説明が必要な点を整理します。
- 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：相続した土地の税金や隣地との調整も相談できます。
- 売却も買取も対応：仲介・買取保証付き売却・当社による直接買取を比べて選べます。
- LINE・オンライン相談が可能：遠方にお住まいの相続人の方もご相談いただけます。
当社に相談した場合の進め方
- 登記・公図・測量図と区の都市計画情報で、面積・対象区域・用途地域を確認します。
- 建築計画概要書や建物の登記で、2004年6月23日以前からの敷地かを確かめます。
- 建ぺい率・容積率・防火の制限から、建てられる家の大きさと買主の候補を整理します。
- 仲介・買取保証付き売却・当社の直接買取・隣地への打診の価格と時期を比べてご提案します（条件は物件ごとに書面でご説明します）。
- 70㎡の制限と例外の根拠は、重要事項説明で書面にして買主にご説明します。
瑞江店へのお電話は03-6638-8512です。無料査定や無料相談からもお気軽にどうぞ。
江戸川区の狭小地（70㎡未満）の売却についてよくある質問
江戸川区で70㎡未満の土地は売れますか？
売れます。2004年6月23日以前から70㎡未満の敷地として使われていた土地なら、全部を1つの敷地として使う限り建て替えできる場合があり、一般の買主にも売れます。建て替えできない土地も、隣地への売却や買取で売ることができます。
70㎡未満の土地に家を建て替えられますか？
条件を満たせば建て替えられます。指定日（2004年6月24日）より前から70㎡未満の敷地だった土地や、公共事業で70㎡未満になった土地などは、全部を1つの敷地として使えば建て替えできる場合があります。確認申請の審査事項なので、区の建築指導課や指定確認検査機関に事前に相談してください。
建て替えできるかは何で確認しますか？
建築計画概要書（敷地面積）と建物の登記事項証明書（建物があったこと）の組み合わせが基本です。江戸川区の建築計画概要書は区役所第三庁舎の閲覧端末で見られ、写しは1枚10円です。解体済みの場合は、指定日（2004年6月24日）の前と後の両方の空中写真も必要になります。
古い家は解体してから売ったほうがよいですか？
解体の前に、建築計画概要書や建物の登記で建て替えの例外を確かめてください。解体すると建物があったことを示す材料が減り、更地は住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税も上がります。古家付きのまま売る方法や買取とも比べて判断しましょう。
隣の土地を少し買い足すと建て替えできなくなりますか？
江戸川区の取扱い基準では、指定前に確認を受けた70㎡未満の敷地に隣地を足して広げた場合、70㎡未満のままでも適合とされています。一方、敷地の一部を隣と交換して付け替えると不適合になる例があるため、境界を動かす前に区へ相談してください。
狭小地の家は仲介と買取のどちらで売るのがよいですか？
建て替えできることを書類で示せて時間をかけられるなら、仲介のほうが高く売れる可能性があります。建て替えの可否が分からない、古家や家財が残っている、期限があるといった場合は買取が向いています。売れなければ買い取る買取保証付き売却もあります。
まとめ｜70㎡未満の土地は「いつから狭いか」を書類で示して売る
- 2004年6月23日以前から70㎡未満の敷地なら、全部を1つの敷地として使う限り建て替えできる可能性が高く（一度70㎡以上になった敷地は除く）、一般の買主にも売れます。根拠は建築計画概要書・建物の登記で示します。
- 区の取扱い基準では、指定前に確認を受けた70㎡未満の敷地に隣地を足して広げるのは適合、指定後の分割や敷地の交換は不適合の例があります。
- 建ぺい率・容積率・防火の制限から、3階建てで何㎡の家を建てられるかを示すと売りやすくなります。
- 2025年度は土地と建物の取引（戸建て中心）の約3割が土地70㎡未満でした。仲介・買取保証付き売却・買取・隣地への売却を、手取りと期間で比べて選びましょう。
江戸川区の土地売却の全体像は「江戸川区の土地売却ガイド｜相場・流れ・税金と70㎡・古家の注意点」、不動産売却全般は「江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツ」で解説しています。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月5日
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