【2026年】北小岩・南小岩の一戸建て売却｜相場と防火規制・解体の助成の記事

「北小岩の実家は古い木造だけれど、いくらで売れるのか」「南小岩は建て替えの規制が厳しいと聞いたが、売るときに不利にならないか」。北小岩・南小岩で一戸建ての売却を考え始めると、こうした疑問が出てくるのではないでしょうか。この記事では、国の取引データと地価、江戸川区の公表資料をもとに、2つの町の一戸建ての相場と売り方の違いをまとめました。

この記事で分かること

• 北小岩・南小岩の中古一戸建ての価格（土地の広さ別・建築年別・駅からの距離別）
• 南小岩の不燃化特区・新たな防火規制・地区計画と、北小岩の70㎡・道路のルール
• 古い木造を解体するときに使える区の助成の違い（計算例つき）
• 相続した実家を売るときの税金の特例と申告先

先に結論をお伝えすると、2025年度の中古一戸建ての中央値は北小岩4,100万円・南小岩4,600万円です。南小岩は建て替えのルールが多い一方で古い木造の取壊しへの助成が手厚く、町ごとに売り方の組み立てが変わります。

この記事の結論

• 2025年度の中古一戸建ての取引価格の中央値は、北小岩が4,100万円（31件）、南小岩が4,600万円（36件）でした。
• 土地70㎡以上の中古は北小岩5,300万円・南小岩6,000万円で、70㎡未満の家とは2倍以上の差があります。
• 南小岩の多くの区域は新たな防火規制の対象で、建て替えは原則として準耐火建築物以上が必要です。
• 南小岩の不燃化特区では、1981年5月以前の木造の取壊しに延べ床1㎡あたり2.3万円まで区が助成します。
• 北小岩は京成線の駅に近い町で、区の最低敷地面積70㎡と道路・私道の確認が価格を左右します。

【2026年】北小岩・南小岩の一戸建ての売却相場｜中古の中央値は北小岩4,100万円・南小岩4,600万円

北小岩・南小岩の中古一戸建ての売却相場は、2025年度の取引価格の中央値で北小岩が4,100万円、南小岩が4,600万円です。国土交通省の不動産情報ライブラリから、2025年4月〜2026年3月に取引された土地と建物のうち、2024年より前に建てられたものを当社で町名別に集計しました。

中央値とは、価格の順に並べたときに真ん中にくる値のことです。件数が少ないため、幅を持って見てください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報と不動産取引価格情報を当社集計。1㎡あたりは総額÷土地面積で建物の価値を含み、アパートなどの取引を一部含みます。

区全体の一戸建ての相場は「江戸川区の戸建ての売却相場｜築年数・駅別データと注意点」でまとめています。

土地の広さ別｜70㎡以上と未満で価格は2倍以上違う

出典：同上（2025年度、価格の中央値）。

70㎡が分かれ目になるのは江戸川区の敷地の最低面積70㎡の制限のためで、70㎡未満の家は例外として建て替えできるかどうかで価格が大きく変わります。

建築年別｜1980年以前の家は1,700万〜2,100万円

出典：同上。件数が少ない区分は、建築年と価格が逆転することがあります。

2024年以降に建てられた新築・築浅の取引も北小岩25件・南小岩22件あり、買主は新築の建売と比べて選びます。築浅の中古（2011〜2023年築）と新築・築浅の差は北小岩で約1,000万円、南小岩で約350万円です。中古の土地1㎡あたりの中央値は、2021年度の北小岩32.2万円・南小岩36.6万円から、2025年度は55.0万円・55.6万円になりました（件数が少なく、年ごとに上下します）。

北小岩と南小岩で一戸建ての売れ方が違う理由｜駅・道路・町のルール

北小岩と南小岩は隣り合う町ですが、最寄駅と駅からの距離、建て替えのルールが違うため、同じ広さの家でも買主の見方が変わります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2025年度の中古）を当社集計、江戸川区の公表資料。

北小岩｜京成線の駅からの距離で価格が変わる

北小岩の中古31件のうち、最寄駅が京成小岩駅の取引は16件（中央値4,150万円）、江戸川駅は13件で、駅に近いほど高く取引されています。地価公示・地価調査の北小岩の住宅地は、どちらも第一種中高層住居専用地域・容積率150％です。

南小岩｜JR小岩駅からの距離と道路の幅で差が大きい

南小岩の中古は小岩駅が最寄りとされた取引が中心で、徒歩16分以上が約半数でした。区の地区計画書によると、南小岩一〜四丁目などの地区は小岩駅の南約700m〜2.0kmにあり、幅6m以上の道路が一定間隔で通る一方、街区の内側には幅4m未満の行き止まり道路も残ります。2025年度の取引にも、前面道路の幅が1.6〜3.8mと記録されたものが見られます。

北小岩・南小岩の土地価格｜住宅地は1㎡あたり38.6万〜54.4万円

古い家は土地の値段が価格の中心になるため、地価公示と地価調査（基準地価）も確かめておきましょう。

出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）、東京都「地価調査」（2026年7月1日時点）の国土数値情報を当社集計。坪単価は1㎡あたりの価格×3.305785。

南小岩5-7-5は駅から930mでも幅16.3mの区道に面し、10年前（2016年）から約41％上がりました。北小岩8-7-14の10年間の上昇は約34％です。小岩の全地点と推移は「小岩の土地価格と坪単価｜町丁別一覧と再開発の影響」で一覧にしています。

南小岩の一戸建てを売る前に確認したい区のルール｜防火規制・不燃化特区・地区計画

南小岩の多くの区域は、新たな防火規制と不燃化特区に指定されています。建て替えの費用は上がる一方、古い木造の取壊しや建て替えには区の手厚い助成があり、買主への説明の仕方で評価が変わります。

新たな防火規制｜建て替えは原則として準耐火建築物以上

新たな防火規制とは、東京都建築安全条例7条の3にもとづき、火災の危険が高い区域で建物の燃えにくさを強化する規制のことです。区域内では原則としてすべての建物を準耐火建築物以上とし、延べ面積500㎡超または4階以上は耐火建築物とします。準耐火建築物は、一定の基準を満たせば木造でも建てられます（出典：江戸川区「新たな防火規制とは」と規制内容の資料）。

南小岩では、一〜四丁目（2015年11月30日施行）、三・四・五・八丁目の一部（補助142・143号線交差点付近沿道地区、2015年4月30日施行）、七・八丁目の準防火地域（2014年6月30日施行）が対象です。北小岩には指定がありません。建築費が上がる分は、建て替える買主が価格に織り込みます。

不燃化特区｜古い木造の取壊しに延べ床1㎡あたり2.3万円まで助成

不燃化特区とは、木造住宅が密集する地域の建て替えを進めるため、東京都と区が助成や税の減免を手厚くしている区域のことです。南小岩では「南小岩南部・東松本付近地区」（南小岩一・二丁目、三・四丁目の一部など）と「南小岩七・八丁目周辺地区」（南小岩七・八丁目、三〜六丁目の一部など）が指定され、区は事業期限を2031年3月31日まで延長しています（出典：江戸川区「不燃化特区制度」、2026年6月19日更新）。

出典：江戸川区「不燃化特区助成制度のご案内」（令和8年4月発行）。工事の着手前に助成対象承認通知を受ける必要があり、交付は年度の予算の範囲内です。窓口は都市開発部まちづくり推進課（南部・東松本付近地区は03-5662-6435、七・八丁目周辺地区は03-5662-6470）です。

建替えの助成は取壊しを行うことが条件とされているため、古家付きで売るか解体してから売るかで、買主が使える助成が変わる可能性があります。売り方を決める前に区へ確認しましょう。

南小岩南部・東松本付近地区の地区計画｜区画道路から壁面を0.5m離す

地区計画とは、地区ごとに建物の用途や配置などのルールを区が定める都市計画のことです。南小岩一〜四丁目などの約87.8haを対象とするこの地区計画（2019年3月6日決定、2021年3月4日変更）では、建物の外壁を区画道路の境界から0.5m以上離すこと、角地の隅切り、道路に面する垣・さくを生け垣かネットフェンスなどの緑化とすることが定められ、幅4m未満の区画道路は建て替えのときに敷地ごとに後退して幅を確保します（出典：江戸川区「南小岩南部・東松本付近地区地区計画」計画書）。間口の狭い敷地は建てられる家の形が変わるため、査定の前に確かめましょう。

補助第285号線と駅前の再開発｜事業地にかかる土地は区へ確認

南小岩では区が補助線街路第285号線を、南小岩8丁目〜7丁目（208m・幅員18m、2016〜2029年度）と、南小岩3丁目〜鹿骨5丁目（1,192m・幅員16m、2019年度〜2033年度末）の2区間で整備しています（出典：江戸川区「補助線街路第285号線」、2026年4月28日更新）。事業地内の土地や建物を売るときは、事前に施行者へ届け出る必要があります（都市計画法67条）。駅に近い南小岩六〜八丁目の再開発と区画整理は「小岩の不動産売却｜再開発と相場から考える売り時・売り方」で解説しています。

北小岩の一戸建てを売る前に確認したいこと｜70㎡・道路・一丁目東部の地区計画

北小岩には新たな防火規制や不燃化特区の指定はありませんが、区の最低敷地面積70㎡と、前面道路の幅・私道の権利が、建て替えのしやすさと価格を左右します。

区の最低敷地面積70㎡｜例外に当たるかを書類で確認

江戸川区では2004年（平成16年）6月24日から、対象区域の敷地の最低面積を70㎡としています。同年6月23日以前から70㎡未満の建物の敷地だった土地などは、その全部を一つの敷地として使う場合に例外となり、建築計画概要書や登記簿で確かめます（出典：江戸川区「建築基準法による敷地面積の最低限度の制限」、2026年3月24日更新）。2025年度の北小岩の中古31件のうち10件は土地70㎡未満で、例外の確認が価格に直結します（詳しくは「江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外」）。

私道・幅4m未満の道路｜承諾書とセットバック

2つの町の取引には、前面道路が私道のものも含まれます。セットバックとは、幅4m未満の道路（建築基準法42条2項の道路）に面した敷地で、建て替えのときに道路の中心から2mまで敷地を後退させることです。私道に面した家は、私道の持分や通行・掘削の承諾書の有無で、買主の住宅ローンの審査が変わることがあります。建て替えできない可能性がある家は「江戸川区の再建築不可物件の売却ガイド｜調べ方・区の助成・買取」をご覧ください。

北小岩一丁目東部地区｜区画整理・高規格堤防と地区計画

北小岩一丁目東部地区（約1.4ha）では、区の土地区画整理事業（2020年10月9日に換地処分の公告）と、国の高規格堤防の整備（2013〜2017年度、約1.8ha・盛土の高さ約7m）が共同で行われました（出典：江戸川区「北小岩一丁目東部土地区画整理事業」、国土交通省 江戸川河川事務所「北小岩一丁目地区」）。地区計画（2015年12月21日決定）では、敷地の最低面積70㎡（仮換地で70㎡未満とされた土地はその面積）、区画道路からの壁面の後退0.5m以上などが定められています（同地区計画書）。

古い木造は解体してから売る？北小岩・南小岩で使える解体の助成の違い

1981年5月以前の木造の家は、南小岩の不燃化特区の区域なら特区の取壊し助成、それ以外では区の老朽住宅除却工事助成が使える場合があり、町によって解体の自己負担が大きく変わります。

計算例：延べ床80㎡の木造の解体費が200万円の場合（仮定）

次の数値はすべて仮定です。1975年築の木造2階建て（延べ床80㎡）を、解体工事費200万円（付帯工事を含み、全額が助成の対象と仮定）で取り壊す場合の助成額を、2026年度の制度で比べました。

区の老朽住宅除却工事助成は、1981年5月31日以前の木造・2階以下・個人所有で接道などの条件を満たす家が対象で、2026年度の申請期限は12月25日、助成の決定前に契約・着手すると対象外です。不燃化特区などで別の助成を受けられる場合は使えません（出典：江戸川区「老朽住宅除却工事助成事業」、2026年9月2日更新）。

解体するか、古家付きで売るか

更地にすると買主が建築費を見積もりやすくなります。一方で、解体後は住宅用地の固定資産税の軽減がなくなり（不燃化特区では要件を満たせば最長5年間減免）、売れるまでの期間も読みにくくなります。助成は承認の後でないと着工できないため、売り出しの時期から逆算しましょう。手取りの比べ方は「江戸川区の土地は古家付きか更地か｜解体の判断と手取り比較」と「江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点」で解説しています。

北小岩・南小岩の水害リスク｜売るときに買主へ伝えること

水害ハザードマップ上の物件の位置は重要事項説明で必ず伝え、過去の浸水や修繕は告知書に正直に書くことがトラブルを防ぎます。

江戸川区によると、区面積の7割が満潮位以下のゼロメートル地帯です（出典：江戸川区「江戸川区の地形」）。区の水害ハザードマップ第2版（2025年7月公表）は、高潮・荒川洪水・江戸川洪水・内水などの浸水想定を地区別に示しています。2020年8月28日からは、売買の重要事項説明でハザードマップ上の位置を説明することが義務です（出典：国土交通省 報道発表）。

北小岩は江戸川の堤防沿いの町で、一丁目東部のように堤防と一体でまちを高くした地区もあります。水災等地で江戸川区は最も高い5等地のため（2026年10月時点で当社確認）、買主は火災保険料も含めて検討します（「江戸川区のハザードマップと不動産売却｜価格への影響と説明義務」）。

北小岩・南小岩の一戸建ての売り方｜家の状態別の判断の目安

売り方は、区のルール、土地と道路、建物の築年、売る期限の順に確かめると決めやすくなります。次の表は当社の判断の目安です。

仲介で売る場合、査定から引き渡しまでは4〜6か月程度が一つの目安です（「江戸川区の一戸建て売却期間の目安｜長引く原因と早く売るコツ」）。一戸建ての査定を受けるときは、同じ町で広さと築年の近い取引を根拠にしているかを確かめましょう。

相続した北小岩・南小岩の実家を売るときの税金と申告先

1981年5月31日以前に建てられた実家を相続して売る場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。相続人が3人以上なら1人2,000万円が上限です。

• 家の要件：区分所有でなく、相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいたこと。相続の後に貸したり住んだりしていないこと
• 期限：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却
• 耐震か取壊し：売るときに耐震基準を満たすか取り壊すこと。2024年1月1日以後の売却は、翌年2月15日までに満たせば対象になる場合があります
• 売却代金：1億円以下

出典：国税庁 No.3306（令和8年4月1日現在法令等）。相続財産の取得費加算など、ほかの特例とは併用できません。

たとえば譲渡所得が2,800万円なら、特例を使わない税金は約569万円（20.315％）ですが、特例を使えば0円です（仮定の数値）。古家付きで建売業者などに売るときは、翌年2月15日までの取壊しを契約で取り決めておきます。確定申告には、物件のある江戸川区から交付を受ける「被相続人居住用家屋等確認書」を添えます（取り方は「空き家特例の確定申告｜被相続人居住用家屋等確認書の取り方と書き方」）。

確定申告は売った人の住所地の税務署に行い、小岩の各町にお住まいの方は江戸川北税務署（江戸川区平井1-16-11）です（出典：国税庁「税務署所在地・案内」）。2026年に売った場合は2027年2月16日〜3月15日です。税金の全体は「江戸川区の不動産売却の税金｜計算例・3,000万円控除と申告先」と「江戸川区で相続した家を売却する方法｜流れ・税金・窓口まとめ」で解説しています。

北小岩・南小岩の一戸建ては仲介と買取のどちらで売るべきか

土地70㎡以上で道路の条件がよい家は仲介が基本です。1981年5月以前の家、土地70㎡未満や私道に面した家、相続や住み替えで売る期限がある場合は、買取や買取保証付き売却も比べましょう。

北小岩の中古の中央値4,100万円なら、買取の目安は約2,870万〜3,690万円です。当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します（不動産売却・不動産買取・買取保証付き売却の各ページ、「江戸川区の不動産買取ガイド｜相場・最短日数・手取り比較」）。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. 登記・図面・固定資産税の書類から、土地の広さと道路、不燃化特区・防火規制・地区計画の区域かを確認します（無料）。
2. 町別・土地の広さ別の取引データと建物の状態から、査定額とその根拠をご説明します。
3. 解体の助成が使えるかを区の制度で確かめ、古家付き・更地・買取の手取りを並べてご提案します。
4. 相続や税金のご相談は、顧問の税理士などによる無料相談もご利用いただけます。

売却の全体像は「江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツ」で解説しています。

北小岩・南小岩で一戸建ての売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、瑞江店（江戸川区谷河内）を拠点に、小岩エリアを含む江戸川区の一戸建ての売却と買取をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、実家や相続した家の売却での手続きへの対応や、こまめな連絡が評価されています。北小岩・南小岩の家は区の助成や税の特例で手取りが変わるため、選択肢ごとの違いを数字でご説明します。

「ご依頼した直後に父が亡くなり売却時の相続手続きにも直ぐにご対応くださり、何から何までお世話になりました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

「実家戸建ての売却でお世話になりました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社で、業界経験10年以上のスタッフのみが在籍しています。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談で、相続や税金の悩みもご相談いただけます。
• 仲介でも買取でも対応できるので、家の条件に合わせて売り方をご提案できます。
• LINE・オンラインでのご相談も受け付けています。

「まずは価格だけ知りたい」という段階でも、無料査定や無料相談をご利用ください。

よくある質問

北小岩・南小岩で中古の一戸建てはいくらで売れますか？

2025年度の中古一戸建ての取引価格の中央値は、北小岩が4,100万円（31件）、南小岩が4,600万円（36件）でした。土地70㎡以上では北小岩5,300万円・南小岩6,000万円と、土地の広さで大きく変わります。

南小岩の古い一戸建ては、防火規制で売りにくくなりますか？

売りにくくなるとは限りませんが、建て替えの費用は価格に影響します。南小岩一〜四丁目などは新たな防火規制の区域で、建て替えは原則として準耐火建築物以上が必要です。不燃化特区の取壊し・建替えの助成もあるため、買主に制度を説明できるようにしておきましょう。

南小岩の古い家は解体してから売ったほうがいいですか？

手取りと売れるまでの期間で比べて決めます。不燃化特区の区域なら、1981年5月以前の木造の取壊しに延べ床1㎡あたり2.3万円まで助成があり、自己負担を抑えられる場合があります。着工前に区の承認が必要なため、売り方を決める前に区に確認しましょう。

北小岩の土地が70㎡未満でも一戸建ては売れますか？

売れます。2004年6月23日以前から70㎡未満の建物の敷地だった土地などは、その全部を一つの敷地として使えば、江戸川区の最低敷地面積70㎡の例外として建て替えできる場合があります。建築計画概要書や登記簿で例外に当たるかを確かめてから売り出すと安心です。

相続した北小岩・南小岩の実家を売ると税金はかかりますか？

1981年5月31日以前に建てられた実家で要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円（相続人3人以上は1人2,000万円）を控除できます。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却が対象です。

北小岩・南小岩の家を売ったときの確定申告はどこの税務署ですか？

確定申告は売った人の住所地の税務署に行い、北小岩・南小岩にお住まいの方は江戸川北税務署（江戸川区平井1-16-11）です。2026年に売った場合の申告期間は2027年2月16日〜3月15日です。

まとめ｜北小岩・南小岩の一戸建ては町のルールと土地の条件で売り方を選ぶ

• 2025年度の中古一戸建ての中央値は北小岩4,100万円・南小岩4,600万円。土地70㎡以上かどうかで価格は2倍以上違います。
• 南小岩は新たな防火規制・不燃化特区・地区計画・補助285号線を、北小岩は70㎡の例外と道路・私道を、査定の前に確認しましょう。
• 古い木造の解体は、南小岩の特区なら延べ床1㎡あたり2.3万円まで、北小岩四・五・七丁目は上限100万円の助成があります。
• 相続した1981年5月以前の実家は、2027年12月31日までの売却なら3,000万円控除を使える場合があります。

北小岩・南小岩の一戸建ての売却は、瑞江店までお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月31日

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