「八広の実家を売りたいが、いくらになるのか見当がつかない」「立花や文花の家は、どんな人が買ってくれるのだろう」。墨田区北東部の八広・立花・文花で売却を考え始めた方から、よくいただくご相談です。このエリアは古い木造住宅と新しい3階建てが混在し、同じ町でも築年や道路の条件で価格が2倍以上違います。
この記事では、国が公表している2025年度の取引データと、東京都・墨田区の公式資料をもとに、次のことを地元の不動産会社が解説します。
- 八広・立花・文花の戸建てとマンションの売却相場（2025年度）
- 区内の戸建て取引の約3割がこのエリアに集まることと、主な買い手
- 丁目で違う地震の危険度と、2026年度に新設された区の解体助成
- 相続した古い家を売るときの手取りの計算例と、売り方の選び方
先に結論をお伝えすると、2025年度の戸建ての価格の中央値は八広5,350万円・立花5,750万円で、区全体（6,400万円）より手ごろな価格帯に取引が集まっています。古い家は土地として評価されやすいため、建て替えの条件と区の助成を確かめてから売り方を決めるのが近道です。
この記事の結論
- 2025年度の戸建ての取引は八広46件・立花26件・文花7件で、墨田区全体269件の約29％を占めます。
- 戸建ての価格の中央値は八広5,350万円・立花5,750万円で、区全体の6,400万円より650万〜1,050万円低い水準です。
- マンションの㎡単価の中央値は2021年度から3町とも35〜45％上がり、区全体の上昇（約21％）を上回りました。
- 八広1〜5丁目の一部と立花2丁目は、2026年度新設の区の解体助成（上限150万円）の対象で、申請は着工前です。
- 八広の1980年以前築の戸建ては中央値2,550万円で、2011年以降築（5,800万円）の半分以下でした。
八広・立花・文花はどんな街？売却に関わる特徴
八広・立花・文花は墨田区の北東部にあり、京成押上線と東武亀戸線の駅が使える住宅地です。3町とも住宅の中に作業所や小さな工場が混じる下町ですが、駅・街並み・防災の課題が町ごとに違います。
八広｜京成押上線の高架化が完了。2〜4丁目は防災の課題が大きい
八広は京成押上線の八広駅（1日の乗降人員15,880人、京成電鉄・2025年度）が最寄りで、押上駅まで2駅です。押上〜八広の約1.5kmは連続立体交差事業で高架になり、2017年3月に事業が完了しました（墨田区）。
2026年の地価公示で八広4丁目の地点は「住宅、作業所、小工場等が混在する住宅地域」とされ、準工業地域・準防火地域で建ぺい率80％・容積率200％です。東京都の調査では、八広2〜4丁目の地震の総合危険度が最も高いランク5でした。
立花｜東武亀戸線の東あずま駅・小村井駅。2丁目は都の防災環境向上地区
立花は東武亀戸線の東あずま駅（8,175人）・小村井駅（11,572人、いずれも東武鉄道・2025年度）が最寄りで、亀戸駅や曳舟駅で乗り換えられます。東京都は防災都市づくり推進計画の整備プログラムで、立花二丁目（8.8ha）を「防災環境向上地区」とし、東あずま駅を区北東部の生活拠点の中心と位置付けています。
同じ資料によると、立花二丁目は狭い道路に囲まれた小さな敷地が多く、不燃領域率は63.4％です（出典：東京都「立花二丁目地区」、2026年4月公開）。一方、立花5丁目の地価公示地点は幅11mの区道に面した住宅地で、丁目によって街並みが大きく違います。
文花｜都営住宅と2つの大学。区のまちづくり方針がある
文花は明治通り・十間橋通り・北十間川に囲まれた約47.8haの地区で、墨田区は2018年2月に「文花地区まちづくり方針」を定めました。文花一丁目には大規模な都営住宅があり、2020年4月にiU（情報経営イノベーション専門職大学）、2021年4月に千葉大学墨田サテライトキャンパスが開設されています。
押上駅・小村井駅が使え、3町の中では地震の総合危険度がランク2〜3と低めです。文花二丁目南地区（約6.3ha）には2018年6月に地区計画が定められ、建築や開発をするときは区への届出が必要です（出典：墨田区「文花地区のまちづくり」）。
【2026年】八広・立花・文花の戸建ての売却相場｜区内の取引の約3割
2025年度に八広・立花・文花で取引された戸建ては79件で、墨田区全体（269件）の約29％でした。価格の中央値は八広5,350万円・立花5,750万円で、区全体の6,400万円より低く、手の届きやすい価格帯の戸建てが多いエリアです。
| 町名 | 件数（2021→2025年度） | 価格の中央値（2025年度） | 土地1㎡あたり（2025年度） |
|---|---|---|---|
| 八広 | 28件→46件 | 5,350万円 | 90.8万円 |
| 立花 | 21件→26件 | 5,750万円 | 83.8万円 |
| 文花 | 6件→7件 | 7,400万円 | 98.7万円 |
| 墨田区全体 | 228件→269件 | 6,400万円 | 105.0万円 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報と不動産取引価格情報（墨田区の宅地（土地と建物）、各年度4月〜翌3月）を当社集計。土地1㎡あたりは建物を含む総額を土地面積で割った値です。文花は件数が少ないため参考値です。
中央値とは、価格順に並べたときに真ん中にくる値のことです。3町の戸建ての取引は2021年度の55件から2025年度は79件（約1.4倍）に増え、区全体の増え方（約1.2倍）を上回りました。
築年で2倍以上の差｜古い家は土地として評価されやすい
八広では、1980年以前築の戸建て（12件）の中央値が2,550万円で、2011年以降築（25件）の5,800万円の半分以下でした。古い木造住宅は建物にほとんど値が付かず、土地として評価されやすいためです。
| 建築年（2025年度） | 八広 | 立花 |
|---|---|---|
| 1980年以前 | 12件・2,550万円 | 6件・5,200万円 |
| 2011年以降 | 25件・5,800万円 | 14件・5,750万円 |
| うち2024年以降築 | 10件・6,400万円 | 5件・5,500万円 |
出典：同上（件数・価格の中央値）。立花の1980年以前築は広い敷地の取引が含まれ、件数も少ないため参考値です。
戸建ての主な買い手｜新築を買う世帯と、古家付きを買う会社
このエリアの戸建ての買い手は、新築・築浅の家を買って住む世帯と、古い家の建つ土地を買って建て替える建築会社・分譲会社に大きく分かれます。
- 新築・築浅を買う世帯：2024年以降築の中央値は八広6,400万円・立花5,500万円でした。中学生以下の子がいる世帯や夫婦とも40歳未満の世帯は、区の「すみだ住宅取得利子補助制度」（最大50万円）を使えます。
- 古家付きの土地を買う会社：建て替えて販売するため、道路の幅・接道・面積で価格を決めます。八広は敷地30〜49㎡の取引が19件と多く、小さな土地でも建てられるかが価格の分かれ目です。
- 中古を直して住む人：状態の良い家が対象で、買主が住宅ローン控除を使えるかで予算が変わります。
土地の価格は、2026年の地価公示で八広4丁目の住宅地が坪約134.5万円、立花5丁目が坪約145.1万円、文花1丁目が坪約163.3万円です。地点ごとの詳しい価格は「八広の土地価格・坪単価」で解説しています。
八広・立花・文花のマンション売却相場｜㎡単価は4年で35〜45％上昇
2025年度のマンションの価格の中央値は、八広3,900万円・立花4,100万円・文花3,950万円でした。㎡単価は区全体（104万円）より11〜25％低いものの、2021年度からの上がり方は区全体を上回っています。
| 町名 | 2021年度（件数・中央値・㎡単価） | 2025年度（件数・中央値・㎡単価） | ㎡単価の変化 |
|---|---|---|---|
| 八広 | 53件・2,600万円・60.0万円 | 53件・3,900万円・81.3万円 | +35.5％ |
| 立花 | 42件・3,600万円・53.7万円 | 60件・4,100万円・77.6万円 | +44.5％ |
| 文花 | 28件・4,100万円・64.3万円 | 34件・3,950万円・92.7万円 | +44.2％ |
| 墨田区全体 | 1,237件・3,400万円・85.7万円 | 1,280件・4,200万円・104.0万円 | +21.4％ |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報と不動産取引価格情報（中古マンション等、町名で集計）を当社集計。年度ごとに広さや築年の構成が違うため、変化は目安です。
町ごとに取引の中身も違います。文花は2001〜2010年築が34件中22件、立花は1981〜2000年築が25件・2011年以降築が27件、八広は30〜49㎡の住戸が26件と半数近くでした。築年の古いマンションは、管理状況と修繕積立金の資料をそろえると買主の不安を減らせます（「墨田区のマンション売却｜相場・駅別価格と売却の流れ」）。
丁目で違う地震の危険度と区の解体助成｜八広2〜4丁目・立花2丁目はランク5
八広・立花・文花は、丁目ごとに地震の危険度と使える区の解体助成が違います。八広2〜4丁目と立花2丁目は東京都の調査で総合危険度が最も高いランク5で、2026年度から区の解体・建て替えの助成が手厚くなりました。
| 町丁目 | 地盤分類 | 総合危険度（都内の順位） | 主な区の解体助成（上限） |
|---|---|---|---|
| 八広1・5丁目 | 沖積低地4 | ランク4（129位・158位） | 集中促進 150万円 |
| 八広2〜4丁目 | 沖積低地4 | ランク5（78位・19位・52位） | 集中促進 150万円（一部の番地） |
| 八広6丁目 | 沖積低地4 | ランク4（209位） | 耐震除却 100万円 |
| 立花2丁目 | 沖積低地4 | ランク5（50位） | 集中促進 150万円 |
| 立花1・3〜6丁目 | 沖積低地4・5 | ランク2〜3 | 耐震除却 100万円 |
| 文花1〜3丁目 | 沖積低地4 | ランク2〜3 | 耐震除却 100万円 |
出典：東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」（2022年9月公表）、墨田区「建物の取壊し（除却）助成について」（2026年8月18日更新）。耐震除却は耐震診断が必要で、区の解体助成は複数の制度を併用できません。
地域危険度とは、東京都が地震による建物の倒壊や火災の危険性を町丁目ごとに測り、5段階のランクで示したものです。地盤分類の「沖積低地4」は軟弱な沖積層の厚さが25〜40m、「沖積低地5」は40m以上の地盤を指します。
2026年度新設｜整備地域等不燃化集中促進事業（八広・立花2丁目）
墨田区は2026年度に「整備地域等不燃化集中促進事業」を新設しました。八広一丁目・二丁目（1〜52番）・三丁目（1〜35番）・四丁目（1〜47番）・五丁目と立花二丁目などが対象で、木造建築物などの解体に上限150万円、燃えにくい建物への建て替えに基本額230万円と設計費100万円の助成があります（出典：墨田区「整備地域等不燃化集中促進事業」、2026年10月9日更新）。
解体の助成は2003年9月30日以前に着工した木造建築物などが対象で、申請は解体工事の着手前まで、事業は2031年3月31日までです。宅地建物取引業者が敷地を販売する目的で行う解体は対象外のため、古家付きのまま会社に売ると、その解体には助成が使えません。八広はなみずき通り地区（一部）の沿道では、都市防災既存建築物除却助成（木造は1㎡あたり2万1千円・上限210万円）が使える場合もあります。
費用と手取りの比べ方は「墨田区の解体工事の費用と助成金」、長屋は「墨田区の長屋の売却・買取」で解説しています。区の窓口は不燃・耐震促進課（03-5608-6268、耐震除却は03-5608-6269）です。
建て替えのルールが売却価格を左右する｜防火規制・道路・ローン
八広・立花・文花の古い戸建てや土地は、買主が「どんな家を建てられるか」「ローンが使えるか」で価格が決まります。売り出す前に、次の点を確かめておきましょう。
- 新たな防火規制：墨田区によると、区北部の準防火地域（東墨田と押上一丁目を除く）は2003年10月1日から、東京都建築安全条例第7条の3の「新たな防火規制」の区域です。原則として準耐火建築物以上が必要で、区域内の準工業地域は建ぺい率が60％から80％に緩和されています（墨田区「新たな防火規制とは」）。区域は「すみだまちづくりマップ」で確かめられます。
- 道路と再建築：2項道路とは、幅4m未満でも建築基準法上の道路とみなされる道のことで、建て替えのときは道路の中心線から2mまで敷地を後退（セットバック）させます。道路に2m以上接していない土地は原則として建て替えできません（「墨田区の再建築不可物件の買取ガイド」）。
- 私道：私道に面した家は、通行や配管工事の承諾書がないと、買主のローンが通りにくくなることがあります。
- 買主の住宅ローン控除：国税庁によると、中古住宅は1982年1月1日以後の建築でない場合、耐震基準に適合する証明などが必要です（No.1211-3）。古い家を住まいとして売るなら、証明が取れるかを先に確かめます。
水害と地盤｜売るときに買主へ伝えること
墨田区は、荒川が氾濫した場合には区の大部分が浸水するおそれがあるとしています（墨田区「水害ハザードマップ」、2026年8月25日更新）。売買の重要事項説明では、水害ハザードマップ上の物件の位置を伝えることが宅建業者の義務です（2020年8月28日から）。
買主は火災保険の水災補償も気にします。損害保険料率算出機構の水災等地で、墨田区は5区分のうち最も高い「5等地」です。浸水の履歴、1階の床の高さ、電気設備の位置などを分かる範囲でまとめておくと、内覧での説明がスムーズです。
売却の費用と手取りの計算例｜相続した八広の古い家（仮定）
相続した古い家は、相続空き家の3,000万円特別控除を使えるかで、手元に残る額が数百万円変わります。次の数値はすべて仮定です。
2024年に相続した八広の1975年築の木造住宅を、空き家のまま2026年に2,550万円（八広の1980年以前築の中央値と同じ額）で売る場合です。親が買った価格は分からないため、取得費は売却価格の5％とします（概算取得費とは、取得費が分からないときに使える売却価格の5％の額のことです）。
| 項目 | A：特例を使えない場合 | B：空き家の特例を使える場合 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 2,550万円 | 2,550万円 |
| 仲介手数料（上限・税込） | 約90.8万円 | 約90.8万円 |
| 印紙税（軽減税率） | 1万円 | 1万円 |
| 概算取得費（5％） | 127.5万円 | 127.5万円 |
| 譲渡所得 | 約2,330.8万円 | 0円（3,000万円控除後） |
| 税金（所得税・住民税 20.315％） | 約473.5万円 | 0円 |
| 手元に残る額 | 約1,984.8万円 | 約2,458.3万円 |
※仲介手数料は（売買価格×3％＋6万円）×1.1の法定上限、印紙税は2027年3月31日までに作成する契約書の軽減税率です。所有期間は親の取得時から引き継ぐため長期譲渡で計算し、相続登記・測量・片付けの費用は含めていません。
空き家の特例（国税庁 No.3306）は、1981年5月31日以前に建てられた家であること、相続の直前に親が一人で住んでいたこと、売却代金が1億円以下であること、耐震リフォームか取り壊しをすること（売った翌年2月15日までに買主が行う場合も可）などが要件です。期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（この例では2027年12月31日まで）で、相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円です。自分が住んでいた家なら、居住用財産の3,000万円特別控除が使える場合があります（「墨田区の空き家売却ガイド」）。
仲介・買取保証付き売却・買取の選び方｜判断フロー
区道に面して建て替えできる家は仲介で、私道で承諾書がない家・再建築できない家・長屋・荷物が残る家は、買取も比べるのがおすすめです。次の順に確かめてください。
- 建て替えできるか：道路に2m以上接していなければ、買取や隣地への売却を検討します（「墨田区の未接道物件の売却」）。
- 区の解体助成の対象か：対象なら、売る前に所有者として解体するかを手取りで比べます。
- 自宅か、相続した空き家か：使える3,000万円控除の種類と期限を確かめます。
- 売る期限があるか：住み替えや相続税の納付で急ぐなら、買取か買取保証付き売却を考えます。
| 比較項目 | 仲介 | 当社の直接買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 相場に近い価格を狙える | 相場の7〜9割程度 |
| 現金化までの期間 | 数か月程度 | 条件が整えば短期間 |
| 仲介手数料 | 必要 | 不要 |
| 向いている家 | 区道に面し建て替えできる家 | 私道・再建築不可・長屋・荷物が残る家 |
仲介で売り出し、事前に決めた販売期間内に売れなければ当社が約束の価格で買い取る「買取保証付き売却」もあります。販売価格と買取価格を事前に提示し、条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します。当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。戸建ての買取は「墨田区の戸建て買取」、区全体は「墨田区の不動産買取ガイド」をご覧ください。
売った翌年の確定申告は、八広・立花・文花にお住まいなら向島税務署が申告先です（「墨田区の不動産売却と確定申告」）。売却の全体像は「墨田区で家・マンションを売る完全ガイド」で解説しています。
八広・立花・文花で不動産売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8（本店）
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、京成押上線で八広駅から2駅の押上に本店があり、八広・立花・文花の戸建て・マンション・土地の売却と買取をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。
口コミでは、価格設定や進捗報告の細やかさ、相続した家の売り方ごとのメリット・デメリットの説明が評価されています。当社は査定額の根拠を取引データで示し、区の助成や税金の特例も確かめて、手取りで比べられるようにしています。
「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
- 墨田区・江戸川区に特化し、業界経験10年以上のスタッフのみが在籍しています。
- 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談で、相続した家の税金や分け方も相談できます。
- 仲介でも買取でも対応でき、長屋・私道・古家付きの家にも合った売り方をご提案できます。
- LINE・オンラインでのご相談も受け付けています。
当社にご相談いただいた場合の進め方
- LINE・電話・フォームで、町名・丁目、建物の種類と築年、敷地の広さ、前面道路をお知らせください。
- 近くの取引データをもとに、机上査定の価格帯をお伝えします。
- 現地で道路・境界・区の助成の対象かを確認し、仲介・買取の価格と手取りの目安をご提示します。
「まずは価格だけ知りたい」段階でも、無料査定や無料相談をご利用ください。売却の進め方は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページでもご案内しています。
よくある質問
八広で一軒家を売るといくらになりますか？
2025年度に八広で取引された戸建ては46件で、価格の中央値は5,350万円でした。1980年以前築は中央値2,550万円、2011年以降築は5,800万円と築年で2倍以上違うため、築年・敷地の広さ・前面道路が近い取引で目安を出します。
立花の戸建ての売却相場はいくらですか？
2025年度の立花の戸建ての取引は26件で、価格の中央値は5,750万円、土地1㎡あたりの中央値は83.8万円でした。2024年以降に建てられた5件の中央値は5,500万円です。
文花のマンションはいくらで売れていますか？
2025年度の文花の中古マンションの取引は34件で、価格の中央値は3,950万円、㎡単価の中央値は92.7万円でした。2021年度の64.3万円から、㎡単価は約44％上がっています。
八広・立花の古い家を解体するとき、区の助成は使えますか？
八広一丁目・五丁目、二丁目1〜52番・三丁目1〜35番・四丁目1〜47番と立花二丁目は、2026年度新設の整備地域等不燃化集中促進事業の対象で、木造建築物などの解体に上限150万円の助成があります。申請は解体工事の着手前までで、宅地建物取引業者が販売目的で行う解体は対象外です。
八広・立花・文花の家を売ったら、確定申告はどこの税務署ですか？
確定申告は、売主の住所地を管轄する税務署に行います。八広・立花・文花・東墨田にお住まいの方は、向島税務署（墨田区東向島2丁目7番14号）が申告先です。
古い家は解体してから売ったほうがいいですか？
必ずしもそうではありません。区の解体助成の対象なら解体してから売るほうが手取りが増えることがありますが、1月1日に更地だと土地の固定資産税が上がり、買主が建て替える前提なら古家付きでも売れます。両方の手取りを比べて決めましょう。
まとめ｜八広・立花・文花は「築年・道路・丁目」で売り方が変わる
八広・立花・文花は、墨田区の戸建て取引の約3割が集まるエリアで、価格の中央値は八広5,350万円・立花5,750万円です。マンションの㎡単価も2021年度から35〜45％上がりました。
- 古い戸建ては土地として評価されやすく、建て替えできるかで価格が変わります。
- 八広1〜5丁目の一部と立花2丁目は、区の解体助成（上限150万円）の対象です。
- 相続した空き家は、特例の要件と期限で手取りが数百万円変わることがあります。
- 水害ハザードマップ上の位置は、重要事項説明で買主に伝えます。
八広・立花・文花の家やマンションの価格、売り方に迷ったら、押上の本店までお気軽にご相談ください。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月2日
八広・立花・文花・墨田区の不動産のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 9:00〜18:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階
