【2026年】墨田区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・助成・相談窓口の記事

「親が亡くなって、向島の実家が空き家のまま」「固定資産税だけ払い続けているけれど、売るべきか決められない」――墨田区では、こうした相続した空き家のご相談が年々増えています。墨田区は古い木造住宅や路地が多く、空き家を放置すると火災や倒壊のリスクだけでなく、税金面でも損をしやすい地域です。

この記事で分かること

• 墨田区で空き家を放置するリスクと、2023年の法改正で変わった固定資産税のルール
• 仲介・買取・更地・隣地への売却という4つの売り方の比較
• 相続した空き家の3,000万円特別控除の要件と、墨田区での確認書の取り方
• 墨田区の除却助成、すみだ空き家相談処など区の窓口の使い分け

結論から言うと、墨田区の空き家は「特例の期限を確認し、建物を残したまま仲介と買取の手取りを比べる」のが損をしない基本の進め方です。

この記事の結論

• 相続した空き家は、1981年5月31日以前の建築などの要件を満たせば、売却益から最高3,000万円を控除できます（2027年12月31日までの売却が対象）。
• 特例は「相続から3年目の年末」までに売る必要があり、墨田区役所5階の安全支援課で確認書を受け取って確定申告します。
• 2023年12月の法改正で、管理が不十分な空き家は区の勧告を受けると固定資産税の軽減が外れ、税額が上がることがあります。
• 建物は原則として解体せずに売り、倒壊の危険がある場合は区の除却助成（不良住宅は工事費の2分の1、上限100万円）を確認します。
• 家財が多い、遠方で管理できない、早く現金化したい場合は、家財ごと引き取る買取が現実的な選択肢です。
• 墨田区の調査（2020年度）では空き家候補474件の8割超が区北部にあり、接道のない空き家ほど解消が進みにくい傾向です。

墨田区で空き家を放置するとどうなる？5つのリスク

墨田区で空き家を放置すると、税金と維持費がかかり続けるうえ、木造住宅が密集する地域では近隣への被害や行政の指導につながるおそれがあります。売るかどうか迷っている間にも建物は傷み、売却価格は下がっていきます。

ここでいう空き家とは、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）で、居住その他の使用がなされていないことが常態である建物とその敷地のことです。国土交通省の指針では、おおむね1年以上使われていない状態が目安とされています。

管理不全空家に指定されると固定資産税が上がる

2023年12月13日に施行された改正空家特措法で、放置すれば特定空家（倒壊などの危険が大きい空き家）になるおそれのある空き家が「管理不全空家」として新たに位置づけられました。区から指導を受けても改善せず勧告を受けると、住宅が建っている土地の固定資産税を軽くする住宅用地特例（200㎡以下の部分は課税標準が6分の1）が外れます。土地の固定資産税が数倍になることもあるため、「とりあえず置いておく」ことのコストは以前より大きくなっています。空き家の固定資産税については空き家にかかる固定資産税は6倍になる！？税金対策は？でも解説しています。

墨田区ならではのリスク｜木密地域と水害

墨田区北部の京島・八広・東向島・鐘ヶ淵などは、古い木造住宅が密集する地域です。京島周辺地区と鐘ヶ淵周辺地区は東京都の不燃化特区に指定されており、老朽建築物の建替えや除却が促されています（2026年10月時点）。空き家は人の目が届かないため、放火や漏電による火災、台風時の屋根材の飛散などで隣家に被害を与えると、所有者の責任が問われることがあります。

また墨田区は隅田川と荒川に挟まれた低地で、区の水害ハザードマップでは広い範囲に浸水が想定されています。空き家は雨漏りや床下の湿気に気づきにくく、劣化が進むほど買主の評価は厳しくなります。

データで見る墨田区の空き家｜区の実態調査から

墨田区が2021年3月にまとめた「墨田区空き家実態調査報告書」（2020年度に現地調査）によると、区内の空き家候補物件は474件でした。前回調査（2016年度）の889件から415件（46.7%）が解消された一方、残る空き家の83.3%（395件）は区北部に集中しています。

出典：墨田区「墨田区空き家実態調査報告書」（2021年3月、区議会資料）

報告書で目を引くのは、接道状況との関係です。2020年度の空き家候補474件のうち、建築基準法上の道路に接していない「接道なし」の物件が91件（19.2%）ありました。区北部では、接道のある空き家の解消率が47.6%だったのに対し、接道なしの空き家は36.8%にとどまっています。損傷が著しいDランクの空き家16件のうち、9件は接道なしでした。報告書は、建て替えや大規模改修が難しい接道なしの空き家は、手放す手段が見つからないまま放置され、老朽化が進みやすいと分析しています。

一方で、建物の状態が健全なAランクが412件（86.9%）と大半を占め、用途は住宅専用の戸建てが256件（54.0%）で最多でした。つまり墨田区の空き家の多くは、早めに手を打てば住宅として売ったり活用したりできる状態です。傷みが進む前に動くほど選択肢が広いことが、区のデータからも読み取れます。

墨田区の空き家の売り方は4つ｜仲介・買取・更地・隣地

墨田区の空き家の売り方は、「仲介で個人に売る」「不動産会社に買い取ってもらう」「解体して更地で売る」「隣地の所有者に売る」の4つです。価格を優先するなら仲介、早さと手間の少なさを優先するなら買取が基本で、立地や建物の状態によって最適な方法が変わります。

墨田区の空き家は、間口が狭い土地や路地奥の土地、長屋の一部など、一般の買主が住宅ローンを組みにくい物件も少なくありません。こうした物件は仲介で買主を探しても長期化しやすいため、買取や隣地への売却を早めに比較に入れると判断がぶれません。再建築不可の空き家については【2026年】墨田区の再建築不可物件の買取ガイド｜調べ方と売り方で詳しく解説しています。

なお、2024年7月1日からは、800万円以下の空き家などを仲介で売る場合、媒介契約時に売主の合意があれば、仲介手数料の上限を33万円（税込）とする特例が設けられています（国土交通省告示）。価格の低い空き家でも、不動産会社が現地調査に十分な手間をかけやすくするための制度です。

相続した空き家を売るまでの流れ

相続した空き家は、相続人を確定して遺産分割を終え、相続登記をしてからでないと売却（引き渡し）できません。手続きの順番を間違えると、特例の期限に間に合わなくなることがあります。

1. 相続人と遺言を確認する：戸籍を集めて相続人を確定し、遺言書の有無を確認します。
2. 遺産分割協議をする：誰が空き家を相続するか、売って代金を分けるか（換価分割）を決め、遺産分割協議書を作ります。
3. 相続登記をする：墨田区の不動産は東京法務局墨田出張所（墨田区菊川1丁目）の管轄です。
4. 査定を受けて売り方を決める：仲介と買取の価格を出してもらい、税金・費用を引いた手取りで比べます。
5. 耐震改修または解体の方針を決める：3,000万円控除を使う場合に必要です（次の見出しで解説）。
6. 売買契約・引き渡しをする：家財の処分や境界の確認もこの段階までに済ませます。
7. 確認書を取得して確定申告する：売却した翌年の2月16日〜3月15日に、本所税務署（墨田区の管轄）へ申告します。

相続登記の義務化に注意

相続登記とは、亡くなった方から相続人へ不動産の名義を変える手続きのことです。2024年4月1日から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年3月31日以前の相続についても、2027年3月31日までに登記する必要があります（法務省、2026年10月時点）。詳しくは相続登記・住所変更登記義務化いつから？法改正のポイントやペナルティもをご覧ください。

空き家売却の特例｜3,000万円控除の要件と墨田区での確認書の取り方

相続した空き家を売るときに最も大きいのが、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。国税庁によると（2026年10月時点）、要件を満たせば売却益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引けます。

出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

墨田区には分譲マンションも多くありますが、マンションの一室はこの特例の対象外です。また、相続後に一時的にでも貸し出したり、親族が住んだりすると要件を外れるため、売る前に使い方を変えないよう注意しましょう。

墨田区での「被相続人居住用家屋等確認書」の取り方

特例を受けるには、空き家のある区市町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を確定申告書に添付します。墨田区では、区役所5階の安全支援課 安全支援・空き家対策担当が窓口で、申請から交付までは2〜3開庁日かかります（確定申告の時期はさらに日数を要する場合あり、2026年10月時点）。亡くなった方の住民票の除票や、空き家が使われていなかったことを示す書類（電気・水道の使用中止の記録など）が必要になるため、売却が決まったら早めに準備を始めましょう。

特例の詳しい要件や、相続税を払った場合の「取得費加算の特例」との比較は【2026年】空き家売却の税制優遇｜3,000万円控除と取得費加算の比較、確定申告の書き方は【2026年版】空き家特例の確定申告｜書き方・必要書類と確認書の取り方で解説しています。2つの特例は併用できないため、どちらが有利か計算してから選びます。

空き地・低額の空き家に使える100万円控除

3,000万円控除が使えない場合でも、低未利用土地等（空き地や空き家とその敷地）を一定額以下で売ったときは、長期譲渡所得から100万円を控除できる特例があります。墨田区のような市街化区域内では譲渡価額800万円以下が対象で、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることなどが要件です。2025年12月31日までだった適用期限は、令和8年度税制改正で2028年12月31日まで3年間延長されました（東京都宅地建物取引業協会「令和8年度税制改正要望に対する結果概要」、2026年10月時点）。墨田区では安全支援課が「低未利用土地等確認書」を交付しています。

手取りはいくら？3,000万円控除の有無で比べる計算例

3,000万円控除を使えるかどうかで、手元に残る金額は数百万円単位で変わります。ここでは仮定の数値で計算してみます（実際の取引事例ではありません）。

前提（仮定）：墨田区北部の木造2階建て（1975年築）を父から相続。相続人は1人。2,000万円で売却。父が購入したときの金額が分からないため、取得費は売却価格の5%（概算取得費）の100万円。仲介手数料などの売却費用は約100万円。所有期間は父の取得時から引き継ぐため、5年超の長期譲渡所得。

この例では、特例の有無で約366万円の差が出ます。ただし、解体や耐震改修の費用、家財の片付け費用は別にかかります。買主が解体する前提の買取なら、売主が解体費を立て替えずに特例を使える場合もあるため、売り方とあわせて検討しましょう。税額は個別の状況で変わるため、最終的には税理士にご確認ください。

解体・片付けはするべき？墨田区の除却助成と残置物の扱い

空き家は、原則として解体せず、建物を残したまま売り出すのが基本です。建物を壊すと住宅用地特例が外れて翌年度から土地の固定資産税が上がるうえ、解体しても売れなければ費用だけが先に出ていくからです。

墨田区の老朽危険家屋除却費等助成制度

墨田区の老朽危険家屋除却費等助成制度では、住宅地区改良法の不良住宅（不良度評点100点以上）を除却する場合、工事費の2分の1（上限100万円）、無接道敷地の場合は3分の2（上限200万円）が助成されます。跡地を原則10年間区に無償で貸す場合は上限300万円の助成もあります。対象は区内全域で、区の助成承認後に着工し、その年度の2月末までに工事を終える必要があります（墨田区公式サイト、2026年10月時点。2026年4月1日に上限額等が変更）。承認前に着工すると対象外になるため、解体業者と契約する前に区へ相談しましょう。

家財（残置物）の片付け

仲介で売る場合は、引き渡しまでに家財を片付けるのが一般的です。量が多いと費用も時間もかかるため、遠方にお住まいの相続人には大きな負担になります。片付けのポイントは空き家を売却する前に片付けをしましょう！ポイントをご紹介します！をご覧ください。買取であれば、家財が残ったままでも引き取れることが多く、思い出の品だけ持ち出せば済みます。

墨田区の空き家の相談窓口と使い分け

墨田区では、空き家の売却や活用の悩みは「すみだ空き家相談処」、近隣に迷惑をかけている空き家の相談は区役所の安全支援課と、窓口が分かれています。目的に合わせて使い分けると話が早く進みます。

出典：墨田区「空き家等ワンストップ相談窓口（すみだ空き家相談処）」

区の窓口は中立の立場で制度や選択肢を案内してくれますが、具体的な価格の査定や買主探しは不動産会社の役割です。区の取り組みの背景は墨田区の空き家が急増！自治体の取り組みと空き家の活用法を徹底解説でも紹介しています。

判断フロー｜墨田区の空き家はどう売るのが正解？

墨田区の空き家の売り方は、「特例が使えるか」「建物が使えるか」「再建築できるか」「急ぐ事情があるか」の順に確認すると迷いません。

1. 3,000万円控除が使えるか確認する：1981年5月31日以前の建築で、亡くなった方が1人で住んでいた家なら、期限から逆算して売却時期を決めます。
2. 建物が使えるか確認する：リフォームで住める状態なら、現況のまま仲介で売り出すのが基本です。
3. 接道と再建築の可否を確認する：再建築不可や路地奥の土地なら、隣地への売却や買取を早めに検討します。区の調査でも、接道のない空き家は解消が遅れて老朽化しやすい傾向が出ています。
4. 期限と手間を確認する：相続人が遠方、家財が多い、特例や相続税の期限が近い場合は買取が有力です。
5. 手取りで比較して決める：仲介価格と買取価格を、解体費・片付け費・税金を差し引いた手取りで比べます。

墨田区の空き家が再建築不可や借地、共有名義などの事情を抱えている場合は、【2026年】墨田区の訳あり物件買取ガイド｜再建築不可・借地・共有の売り方で全体像を確認できます。買取価格の決まり方は【2026年】墨田区の不動産買取相場｜価格の決まり方と仲介との手取り比較をご覧ください。

空き家の売却でよくある失敗と対策

空き家の売却でよくある失敗は、「特例の期限切れ」「先に解体して損をする」「相続人の意見がまとまらない」の3つです。いずれも、早めに全体の段取りを決めておけば防げます。

• 特例の期限切れ：相続から3年目の年末を過ぎると3,000万円控除は使えません。売却活動には数か月かかるため、2年目のうちに動き出すのが安心です。
• 先に解体して損をする：解体後に再建築不可と分かり、更地が売れなくなるケースがあります。解体前に必ず接道を確認しましょう。
• 相続人の意見がまとまらない：共有名義のまま売ろうとすると全員の同意が必要です。遺産分割の段階で「誰が売却の窓口になるか」を決めておきます。
• 相続後に貸してしまう：一時的に賃貸に出すと3,000万円控除の要件を外れます。活用か売却かを先に決めましょう。

空き家売却の基本的な方法や費用は【2026年版】空き家売却の方法・費用・特例｜3,000万円控除の要件と期限でもまとめています。

セルフリジェネレーションに相談した場合の進め方

当社では、空き家の現地確認と役所・法務局での調査を行ったうえで、仲介と買取の手取りを並べてご提示し、特例の期限も踏まえて売り方を一緒に決めていきます。

1. 電話・LINE・来店でご相談：所在地、相続の状況、家財の有無をお聞きします。書類がそろっていなくても構いません。
2. 調査：登記事項証明書、道路種別、建築年を確認し、3,000万円控除が使えそうかを整理します。
3. 現地確認：押上の本店・錦糸町オフィスから伺い、建物の傷み、家財の量、接道を確認します。遠方の方には写真や動画でご報告します。
4. 売り方のご提案：仲介・買取それぞれの価格と、解体費・片付け費・税金を差し引いた手取りの目安をお示しします。相続登記や税金の相談は、司法書士・顧問税理士と連携します。
5. 契約・引き渡し：当社が直接買い取る場合は、家財が残ったまま・契約不適合責任のご負担がない形にも対応します。

墨田区で空き家の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、親身な相談対応や、価格設定と進捗のこまめな報告を評価していただいています。相続した空き家の売却は、相続人どうしの話し合いや遠方からのやりとりが必要になることが多いため、状況を丁寧に共有し、ご家族全員が納得して進められることを大切にしています。

「とても親身になって相談に乗っていただきました」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 地元に店舗がある：押上の本店と錦糸町オフィスから、区内の空き家へすぐに伺えます。
• 当社が直接買い取れる：家財が残ったまま、老朽化した空き家でもご相談いただけます。
• 売却も買取も対応：仲介と買取を並べて、手取りと期限から最適な売り方をご提案します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：相続・接道・共有が重なった空き家にも対応しています。
• 専門家による無料相談：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーに無料でご相談いただけます。
• LINE・オンライン相談：遠方にお住まいの相続人の方も、まずはLINEでご相談ください。

詳しくは不動産売却のページ・不動産買取のページをご覧ください。価格だけ知りたい方は無料査定、何から始めればよいか整理したい方は無料相談からどうぞ。

よくある質問

墨田区で相続した空き家を売ると税金はかかりますか？

売却益（譲渡所得）が出れば所得税・住民税がかかりますが、要件を満たせば3,000万円控除で税額をゼロにできる場合があります。対象は1981年5月31日以前に建築され、亡くなった方が1人で住んでいた家で、2027年12月31日までの売却です。墨田区役所の安全支援課で確認書を受け取り、確定申告で適用を受けます。

空き家の3,000万円控除はいつまでに売れば使えますか？

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに売る必要があります。たとえば2024年に相続した場合は2027年12月31日が期限です。売却活動には数か月かかるため、早めの準備が必要です。

空き家は解体してから売ったほうがいいですか？

原則として、建物を残したまま売るほうが有利です。解体すると翌年度から土地の固定資産税が上がり、再建築不可の土地なら更地にしても売りにくくなるためです。3,000万円控除を使う場合は、買主が引き渡し後に解体する契約も選べます。

墨田区で空き家の解体に使える助成金はありますか？

墨田区の老朽危険家屋除却費等助成制度があり、不良住宅の除却は工事費の2分の1（上限100万円）、無接道敷地なら3分の2（上限200万円）が助成されます（2026年10月時点）。区の助成承認後に着工する必要があるため、解体業者と契約する前に安全支援課へ相談してください。

家財が残ったままの空き家でも売れますか？

家財が残ったままでも、不動産会社の買取なら売れることが多くあります。仲介で個人に売る場合は引き渡しまでに片付けるのが一般的なため、片付け費用を差し引いた手取りで買取と比べて判断しましょう。

墨田区で空き家の相談はどこにすればいいですか？

売却や活用の悩みは「すみだ空き家相談処」（03-3617-2262）、確認書や助成、迷惑空き家は墨田区役所の安全支援課（03-5608-6520）が窓口です。具体的な査定や売却活動は、墨田区の事情に詳しい不動産会社に相談すると進めやすくなります。

まとめ

墨田区の空き家は、木造住宅が密集する地域性や2023年の法改正もあり、放置するほどリスクと負担が大きくなります。相続した空き家は、特例の期限から逆算して早めに動くことが大切です。

• 管理不全空家として勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減が外れます。
• 売り方は仲介・買取・更地・隣地の4つで、手取り・期間・手間で比べて選びます。
• 相続した空き家は、要件を満たせば最高3,000万円を控除でき、墨田区の安全支援課で確認書を取得します。
• 解体は原則として急がず、必要な場合は区の除却助成を承認前に確認します。
• 区の窓口と不動産会社を目的に応じて使い分けると、スムーズに進められます。

「売るかどうかもまだ決めていない」という段階でも、期限と手取りを整理しておくだけで判断がしやすくなります。墨田区の空き家でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月5日

墨田区の空き家の売却・買取はセルフリジェネレーションへ

株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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