【2026年版】墨田区の空き家は急増している？区の取り組みと空き家の活用法の記事

「墨田区は空き家が増えていると聞くけれど、実際はどうなのか」「相続した実家が空き家のまま。区の窓口や助成はあるのか」「売らずに活かす方法はないか」――墨田区で空き家をお持ちの方から、こうしたご相談をよくいただきます。

この記事では、墨田区押上に本店を置く宅地建物取引業者の立場から、墨田区の空き家の最新データ、区が進めている空き家対策、そして空き家の活用法を、2026年10月時点の公的な情報をもとに解説します。

この記事で分かること

• 墨田区の空き家は本当に急増しているのか（国の統計と区の調査の読み方）
• 墨田区が進めている空き家対策の6つの取り組みと相談窓口
• 空き家を放置した場合に、区からどのような対応を受けるか
• 賃貸・建て替え・駐車場・売却という活用法の比較と、選び方の流れ
• 区北部の木造密集地域など、墨田区ならではの注意点

結論から言うと、墨田区の空き家は統計上は5年間で約27%増えていますが、その多くは賃貸住宅の空室などを含んだ数字です。区が問題にしているのは、使い道が決まらないまま傷んでいく戸建てや長屋の空き家であり、こうした空き家は「道路と建物を調べたうえで、活用の収支と売却の手取りを比べる」ことが出発点になります。

この記事の結論

• 総務省の住宅・土地統計調査では、墨田区の空き家は2023年に20,500戸、空き家率は11.75%で、2018年から約27%増えました。
• 区の実態調査（2020年度）で空き家候補とされた建物は474件で、その83.3%が京島・八広・墨田などの区北部にあります。
• 墨田区は対策計画、条例、すみだ空き家相談処、支援法人の指定、21団体との協定、除却の助成で空き家対策を進めています。
• 活用法は賃貸・建て替え・駐車場の3つが中心で、駐車場にすると土地の固定資産税の軽減が外れる点に注意が必要です。
• 相続した空き家を一度でも貸すと3,000万円控除は使えなくなるため、活用か売却かは貸す前に決めることが大切です。

墨田区の空き家は本当に急増している？最新データで見る現状

墨田区の空き家は、国の統計では2023年に20,500戸と過去最多になり、20年前の約1.9倍に増えています。ただし、この数字には賃貸住宅の空室なども含まれるため、「放置された空き家が2万戸ある」という意味ではありません。

ここでいう空き家とは、住宅・土地統計調査では、ふだん人が住んでいない住宅のことで、入居者を募集している賃貸住宅、売りに出されている住宅、別荘などの二次的住宅、それ以外の住宅の4種類に分けられます。空き家率とは、総住宅数に占める空き家の割合のことです。

住宅・土地統計調査で見る墨田区の空き家数と空き家率

総務省統計局の住宅・土地統計調査（5年ごとに実施、最新は2023年10月1日時点）による墨田区の空き家数と空き家率は、次のとおりです。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（政府統計の総合窓口 e-Stat 統計ダッシュボードの市区町村別データより。2026年10月時点で最新の調査は2023年）

2018年から2023年の5年間で、墨田区の空き家は4,340戸（約27%）増えました。空き家率は全国の13.8%より低いものの、2023年には東京都全体（10.9%）を上回りました。「墨田区の空き家が急増している」という見方は、この統計からは裏づけられます。

区の実態調査で見る「戸建て・長屋の空き家」

一方、墨田区が建物の外観を1件ずつ調べた実態調査では、空き家と見られる建物は減っています。区が2021年3月にまとめた「墨田区空き家実態調査報告書」（2020年度に現地調査）によると、空き家候補の物件は474件で、2016年度調査の889件から46.7%が解消されました。

2つの数字が大きく違うのは、数えているものが違うためです。国の統計は、マンションやアパートの空室も1戸ずつ数える抽出調査の推計値です。区の実態調査は、外から見て使われていないと判断した建物を数えています。統計上の空き家には、入居者や買主を待っている住戸も含まれます。

実態調査では、空き家候補474件のうち83.3%（395件）が区北部にあり、建築基準法上の道路に接していない「接道なし」の物件が91件（19.2%）ありました。区北部では、接道のある空き家の解消率が47.6%だったのに対し、接道なしは36.8%にとどまっています。墨田区で本当に問題になっているのは、道路や建て替えの制約で売ることも活かすことも難しい空き家だといえます。

出典：墨田区「墨田区空き家実態調査報告書」（2021年3月）

墨田区で空き家が増える理由｜相続・道路・建物の3つの壁

墨田区で空き家が生まれ、残り続ける主な理由は、「相続をきっかけに使い道が決まらない」「道路の制約で建て替えにくい」「建物が古く、貸すにも直すにもお金がかかる」の3つです。

• 相続の壁：相続人が複数いると方針が決まりにくく、名義が親のままでは売ることも貸すこともできません。相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。
• 道路の壁：建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。区北部には、この条件を満たさず建て替えができない敷地（再建築不可）が残っています。
• 建物の壁：1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準で建てられています。貸すには耐震性や水回りの改修が必要になることが多く、費用の回収が課題になります。

再建築不可の調べ方は【2026年】墨田区の再建築不可物件の買取ガイド｜調べ方と売り方で詳しく解説しています。

墨田区の空き家対策｜区が進める6つの取り組み

墨田区の空き家対策は、計画・条例・相談窓口・支援法人・専門団体との協定・助成の6つで成り立っています。現在は危険な建物への対応に加え、予防と活用の後押しにも重点が置かれています。

※墨田区公式サイトの各ページをもとに作成（2026年10月時点）

計画と条例｜「危険な空き家の除去」から「予防と活用」へ

墨田区空家等対策計画とは、空家等対策の推進に関する特別措置法にもとづいて区が定める、空き家対策の基本方針のことです。2022年度からの改定版で、空き家の発生を防ぐ予防的な対策と、活用の促進が対象に加わりました。

条例は2014年1月1日に施行されています。区の公表によると、同年12月には東向島二丁目で、2階部分が崩れて隣家に傾いていた木造住宅について、勧告・命令を経て行政代執行（区が所有者に代わって取り壊すこと）が行われました。

すみだ空き家相談処と支援法人

すみだ空き家相談処は、墨田まちづくり公社の京島事務所内（京島二丁目15番5号）にある相談窓口です。受付は平日の午前9時から午後5時までで、電話は03-3617-2262です。遠方に住んでいて窓口に行けない方は、オンラインでの相談もできます（墨田区公式サイト、2026年9月11日更新）。

空家等管理活用支援法人とは、2023年12月施行の改正空家特措法で新設された制度で、区市町村が指定したNPO法人や社団法人などが、空き家の所有者への情報提供や相談、委託を受けた管理などを行うものです。墨田区は2026年1月5日に、相談処を運営する墨田まちづくり公社を指定しました。

出典：墨田区「空き家等ワンストップ相談窓口（すみだ空き家相談処）」、墨田区「空家等管理活用支援法人の指定について」

除却と建て替えの助成

墨田区には、建物の取り壊し（除却）や建て替えに使える助成が複数あります。空き家の所有者に関係が深いのは、次の2つです。

• 老朽危険家屋除却費等助成制度：区内全域が対象です。不良住宅（不良度の評点が100点以上）の除却は工事費の2分の1・上限100万円、建て替えのできない無接道敷地では3分の2・上限200万円です。跡地を原則10年間、区に無償で貸す場合は上限300万円で、跡地はポケットパークや火よけ地などに使われます（墨田区公式サイト、2026年4月1日更新）。
• 不燃化特区の助成：京島周辺地区と鐘ヶ淵周辺地区が対象です。老朽建築物の除却は上限200万円、不燃建築物への建て替えは基本助成230万円と設計助成100万円に、条件に応じた加算があります。事業期間は2031年3月31日までです（墨田区公式サイト、2026年6月12日更新）。

どの助成も、区の承認や申請の前に契約・着工すると対象外になります。助成の種類と町名ごとの上限額は、【2026年】墨田区の解体工事の費用と助成金｜除却助成の比較と売却前の判断で比較しています。

空き家を放置するとどうなる？区の対応と固定資産税

空き家を管理せずに放置すると、区から助言・指導を受け、改善しなければ勧告・命令へと進み、土地の固定資産税が上がることがあります。2023年12月13日に施行された改正空家特措法で、対象になる空き家の範囲が広がりました。

特定空家とは、倒壊のおそれや衛生上の害があるなど、放置することが不適切な状態にある空き家のことです。管理不全空家とは、そのまま放置すれば特定空家になるおそれのある空き家のことで、法改正で新しく設けられました。

1. 助言・指導：区から、草木の手入れや破損した部分の修理などを求められます。
2. 勧告：指導に従わないと勧告を受けます。勧告を受けた空き家の敷地は、住宅用地の特例の対象から外れます。
3. 命令：特定空家で勧告にも従わない場合に出されます。命令に違反すると50万円以下の過料の対象です。
4. 行政代執行：区が所有者に代わって取り壊しなどを行い、費用を所有者に請求します。

住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税を軽くする仕組みのことで、200㎡以下の部分は課税標準が6分の1（都市計画税は3分の1）になります。墨田区を含む東京23区では、固定資産税と都市計画税は東京都が課税しており、窓口は墨田都税事務所です。

固定資産税の詳しい仕組みは空き家の固定資産税は6倍になる？勧告で上がる仕組みと計算例、倒壊したときの責任は空き家が倒壊したら誰の責任？民法717条の賠償と保険・対策をご覧ください。

墨田区の空き家の活用法｜賃貸・建て替え・駐車場と売却の比較

墨田区の空き家の活用法は、「そのまま、または直して貸す」「建て替えて貸す・住む」「解体して駐車場にする」の3つが中心で、どれも難しい場合は売却が選択肢になります。初期費用と毎年の税金が違うため、並べて比べることが大切です。

※一般的な傾向をまとめたものです。実際の条件は物件ごとに異なります。

戸建てのまま賃貸に出す

賃貸に出す方法は、土地の税の軽減が続き、毎月の家賃が入るのが利点です。ただし、貸主は建物を使える状態に保つ修繕の義務を負うため（民法第606条）、古い家では入居後の修理費も想定しておきます。

将来、自分や家族が使う可能性や売る可能性があるなら、定期借家契約を検討します。定期借家契約とは、あらかじめ決めた期間が終わると更新されずに契約が終わる賃貸借契約のことで、書面などで契約し、事前に書面を渡して説明することが必要です（借地借家法第38条）。

収支の計算例（仮定の数値で、実際の事例ではありません）：改修に300万円をかけ、月9万円で貸せたとします。年間の家賃は108万円です。固定資産税・火災保険料・管理の委託料・修繕の積み立てで年30万円かかるとすると、手元に残るのは年78万円で、改修費を回収するのに4年近くかかります。空室の期間や大きな修繕があれば、回収はさらに延びます。

建て替えて貸す・自分で住む

建て替えは、道路に接していて再建築ができる敷地で選べる方法で、不燃化特区では区の助成の対象になることがあります。建築費が大きいため、家賃の見込みと借入れの返済を、建設会社の試算だけでなく第三者の目でも確かめることが欠かせません。

解体して駐車場にする

駐車場は、建物を建てるより初期費用が小さい活用法です。ただし、建物を取り壊すと住宅用地の特例が外れ、翌年度から土地の固定資産税と都市計画税が上がります。区北部の細い道に面した土地では、車の出入りが難しく借り手が見つからないこともあるため、収入から税金を引いていくら残るかを先に計算しましょう。

なお、不燃化特区の中で老朽住宅を取り壊した場合は、東京都の制度で、取り壊し後の土地の固定資産税・都市計画税が最長5年度分、8割減免されます（東京都主税局、取り壊しの期限は2031年3月31日）。

活用が難しいときは売却する

改修費を回収できる見込みが立たない、相続人の意見がまとまらない、遠方で管理できないといった場合は、売却が現実的です。売り方と税金の特例は【2026年】墨田区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・助成・相談窓口で、依頼する会社の見分け方は【2026年版】墨田区で空き家売却に強い不動産会社の特徴6つと見分け方で解説しています。

活用か売却か｜墨田区の空き家の判断の流れ

空き家を活用するか売却するかは、「名義と相続人の意向」「道路と建物」「税金の期限」「収支と手取り」の順に確認すると判断しやすくなります。先に改修や解体を始めてしまうのは避けましょう。

1. 名義と相続人の意向を確認する：名義が亡くなった方のままなら相続登記が先です。相続人全員の考えも確かめます。
2. 道路と建物を調べる：前面道路の種類と幅、再建築の可否、建築年、雨漏りや傾きを確認します。道路は墨田区役所の建築指導課で調べられます。
3. 税金の期限を確認する：相続した空き家の3,000万円控除を使える可能性があるなら、貸す前に要件を確かめます。
4. 活用の収支と売却の手取りを比べる：改修費や解体費、毎年の税金を入れた収支と、売った場合の手取りを並べます。
5. 方針を決めて実行する：迷っている間も、換気・草木の手入れ・郵便物の整理などの管理は続けます。

相続した空き家は「貸す前」に3,000万円控除を確認する

相続した空き家の3,000万円控除（被相続人の居住用財産を売ったときの特例）とは、亡くなった方が1人で住んでいた家を相続人が売ったとき、売却益から最高3,000万円を差し引ける制度のことです。国税庁によると（2026年10月時点）、1981年5月31日以前に建築された家屋であること、相続から売却までの間に事業・貸付け・居住に使っていないことなどが要件で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却が対象です。

つまり、相続した実家を短い期間でも人に貸すと、この特例は使えなくなります。「とりあえず貸して、数年後に売る」という進め方は税金で大きな差が出ることがあるため、貸す前に税理士や不動産会社に確認しましょう。

出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

墨田区ならではの注意点｜区北部の木造密集地域・長屋・水害

墨田区の空き家は、京島・八広・東向島・墨田・堤通など区北部の木造住宅が密集する地域に多く、細い道路・長屋・水害の想定という地域の事情が、活用できるかどうかを大きく左右します。

• 細い道路と再建築：2項道路とは、幅が4m未満でも建築基準法上の道路とみなされる道のことで、建て替えるときは敷地の一部を道路として後退させる必要があります。後退した後の敷地で、希望する広さの建物が建つかを先に確かめます。
• 長屋：長屋とは、壁を隣の住戸と共有して連なっている建物のことです。1戸だけを解体したり建て替えたりするには、隣家の協力が必要になることがあります。
• 不燃化特区：京島二・三丁目と京島一丁目の一部、墨田二〜五丁目と墨田一丁目・東向島五丁目の一部は不燃化特区で、除却や建て替えの助成と、都税の減免の対象になります。番地によって対象が分かれるため、区の不燃・耐震促進課に住所を伝えて確認します。
• 水害の想定：墨田区は隅田川と荒川に挟まれた低地で、区の水害ハザードマップでは広い範囲に浸水が想定されています。貸す場合も売る場合も、契約前にハザードマップ上の位置の説明が義務づけられています。

墨田区で売却する場合の全体の流れは【2026年】墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用で、買取の仕組みは墨田区の不動産買取で解説しています。

墨田区で空き家の活用・売却を相談するならセルフリジェネレーション｜本店Googleクチコミ★4.8

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミで評価されているポイント

いただいている口コミでは、相続した実家の売却への対応、選択肢ごとのメリットとデメリットの説明、進捗状況のこまめな報告を評価していただいています。空き家は合う方法が物件ごとに違うため、当社では選択肢を並べてご説明することを大切にしています。

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき自分でも納得のいく最善の売却が出来たと思っています。」（Googleクチコミより一部抜粋）

ご相談をいただいたら、押上の本店・錦糸町オフィスから現地に伺い、役所と法務局で道路の種類や再建築の可否を調べたうえで、仲介で売る場合と当社が買い取る場合の手取りの目安、貸す・建て替える場合に確認すべき点をお伝えします。

セルフリジェネレーションの強み

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：区内の道路事情や助成制度を踏まえてご提案します。
• 売却も買取も対応：仲介と当社による直接買取の両方を、手取りで比べてご提案します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：相続・接道・共有が重なった空き家にも対応しています。
• 専門家による無料相談：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーに無料でご相談いただけます。LINE・オンラインでの相談も可能です。

仲介での売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページをご覧ください。価格だけ知りたい方は無料査定、何から始めればよいか整理したい方は無料相談からどうぞ。

よくある質問

墨田区の空き家は増えていますか？

統計上は増えています。総務省の住宅・土地統計調査では、墨田区の空き家は2018年の16,160戸から2023年は20,500戸になり、空き家率は11.75%です。ただし、この数字には賃貸住宅の空室なども含まれ、区の実態調査（2020年度）で空き家候補とされた建物は474件でした。

墨田区で空き家の相談ができる窓口はどこですか？

空き家の活用や売却、法律やお金の悩みは「すみだ空き家相談処」（電話03-3617-2262、平日9時〜17時）に相談できます。除却の助成や税金の特例の確認書、近所の管理されていない空き家については、墨田区役所の安全支援課（電話03-5608-6520）が窓口です。

墨田区に空き家の解体や建て替えの助成金はありますか？

あります。区内全域を対象とする老朽危険家屋除却費等助成制度は、不良住宅の除却で工事費の2分の1・上限100万円です。京島周辺と鐘ヶ淵周辺の不燃化特区では、除却に上限200万円、不燃建築物への建て替えに基本助成230万円などの助成があります（2026年10月時点）。いずれも着工前の申請が必要です。

空き家を解体して駐車場にすると、固定資産税はどうなりますか？

建物を取り壊すと住宅用地の特例が外れ、翌年度から土地の固定資産税と都市計画税が上がります。200㎡以下の住宅用地は固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されているため、駐車場の収入から上がった税金を引いて手元に残る金額を、解体の前に計算しましょう。

相続した空き家を貸した後でも、3,000万円控除は使えますか？

使えません。相続した空き家の3,000万円控除は、相続から売却までの間に事業・貸付け・居住に使っていないことが要件です。短い期間でも貸すと対象外になるため、貸すか売るかは貸す前に決める必要があります。売却の期限は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（かつ2027年12月31日まで）です。

空き家を放置すると、墨田区からどのような対応を受けますか？

区から助言・指導を受け、改善しないと勧告、命令、行政代執行へと進むことがあります。管理不全空家または特定空家として勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする住宅用地の特例が外れます。墨田区では2014年に、条例にもとづく行政代執行が実際に行われています。

まとめ

墨田区の空き家は統計上は増えていますが、区が力を入れているのは、使い道が決まらないまま傷んでいく戸建てや長屋を減らすことです。相談窓口と助成を使い、早めに方針を決めることが負担を減らす近道です。

• 墨田区の空き家は2023年に20,500戸（空き家率11.75%）で、5年間で約27%増えました。
• 区の実態調査では空き家候補の8割超が区北部にあり、道路に接していない空き家ほど残りやすくなっています。
• 活用法は賃貸・建て替え・駐車場が中心で、税金と初期費用を入れた収支を、売却の手取りと比べて選びます。
• 相続した空き家は、貸す前に3,000万円控除（売却は相続から3年を経過する年の年末まで、かつ2027年12月31日まで）の要件を確認します。

貸せるのか、建て替えられるのか、売るのかは、道路と建物を調べると見通しが立ちます。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月3日

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