【2026年版】江戸川区の空き家を有効活用する方法｜6つの活用法と区の制度の記事

「江戸川区の実家が空き家のまま。売るのは気が進まないので、貸すなどして活かせないか」「シェアハウスや駐車場にすれば収入になると聞いたが、本当に成り立つのか」――江戸川区で空き家をお持ちの方から、こうしたご相談をいただきます。

この記事では、江戸川区瑞江に店舗を置く宅地建物取引業者の立場から、江戸川区の空き家を有効活用する方法を、2026年10月時点の公的な情報をもとに整理します。

この記事で分かること

• 江戸川区の空き家の最新データ（空き家数と空き家率の推移）
• 戸建て賃貸・シェアハウス・事務所や店舗・民泊・駐車場・地域活動の場という6つの活用法の比較
• 江戸川区の空き家活用マッチング事業の内容と流れ
• 活用の前に確認する用途地域・用途変更・固定資産税・3,000万円控除
• 活用するか売却するかを決める判断の流れ

結論から言うと、江戸川区の空き家は立地と建物の状態が合えば活用できますが、改修費を家賃で回収できるか、税金の特例を失わないかを先に確かめることが欠かせません。活用の収支と売却の手取りを並べて比べることが出発点です。

この記事の結論

• 総務省の住宅・土地統計調査では、江戸川区の空き家は2023年に34,130戸、空き家率は9.32%で、東京都全体の10.9%より低い水準です。
• 活用法は戸建て賃貸・シェアハウス・事務所や店舗・民泊・駐車場・地域活動の場の6つで、初期費用と土地の税金が大きく違います。
• 江戸川区の空き家活用マッチング事業は、地域貢献の活動をしたい人に区が空き家を紹介する仕組みで、所有権は所有者に残ります。
• 解体して駐車場にすると住宅用地の特例が外れ、翌年度から土地の固定資産税と都市計画税が上がります。
• 相続した空き家を一度でも貸すと3,000万円控除は使えないため、活用か売却かは貸す前に決める必要があります。

江戸川区の空き家の現状｜最新データで見る空き家数と空き家率

江戸川区の空き家は、国の統計では2023年に34,130戸で、空き家率は9.32%です。空き家の数は2013年の37,730戸より少なく、空き家率は東京都全体や全国を下回っています。

ここでいう空き家とは、住宅・土地統計調査では、ふだん人が住んでいない住宅のことで、入居者を募集している賃貸住宅、売りに出されている住宅、別荘などの二次的住宅、それ以外の住宅の4種類に分けられます。空き家率とは、総住宅数に占める空き家の割合のことです。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（政府統計の総合窓口 e-Stat 統計ダッシュボードの市区町村別データより。2026年10月時点で最新の調査は2023年）

この数字には、入居者を待っている賃貸住宅の空室も含まれます。「放置された空き家が3万戸以上ある」という意味ではありません。江戸川区の案内では、区内の活用されていない空き家は約3,500戸（平成30年時点）とされています。

一方で、高度成長期に宅地化が進んだ地域には古い木造住宅が残り、相続をきっかけに使い道が決まらない家が出てきます。活用を考えるなら、傷みが進む前に動くことが大切です。

江戸川区の空き家を有効活用する6つの方法｜費用と税金の比較

江戸川区の空き家の活用法は、「戸建てのまま貸す」「シェアハウスにする」「事務所や店舗にする」「民泊にする」「解体して駐車場にする」「地域活動の場として提供する」の6つが中心です。初期費用、土地の税金、必要な手続きが違うため、並べて比べます。

※一般的な傾向をまとめたものです。税金の扱いは使い方によって変わるため、江戸川都税事務所に確認してください。

1. 戸建てのまま賃貸に出す

戸建て賃貸は、土地の税の軽減が続き、毎月の家賃が入る、もっとも取り組みやすい活用法です。戸建ての賃貸は、庭や駐車スペース、上下階の音を気にしない暮らしを求めるファミリー層に選ばれることがあります。

ただし、貸主は修繕の義務を負うため（民法第606条）、入居後の修理費も見込んでおきます。将来、売る・自分で使う可能性があるなら、定期借家契約を検討します。定期借家契約とは、決めた期間が終わると更新されずに終了する賃貸借契約のことで、書面などでの契約と、事前の書面による説明が必要です（借地借家法第38条）。

2. シェアハウスにする

シェアハウスは、1つの家を複数の人に部屋ごとに貸す方法で、戸建て賃貸より家賃の合計を増やせる可能性があります。その代わり、建物に求められる基準が厳しくなります。

シェアハウスとは、複数の入居者が個室を借り、台所や浴室などを共同で使う住まいのことです。国土交通省は、事業者が管理して複数の人を住まわせる建物を、建築基準法上の「寄宿舎」として扱うとしています。寄宿舎には、間仕切り壁の防火や避難の経路などについて、戸建て住宅とは別の基準があり、東京都建築安全条例の規定もかかります。

また、住宅から寄宿舎へ用途を変える部分の床面積が200㎡を超える場合は、用途変更の建築確認が必要です（建築基準法第6条・第87条。2019年6月25日施行の改正で100㎡超から200㎡超に変更）。200㎡以下でも、基準に合わせる義務そのものは変わりません。改修の前に、建築士と区の建築指導課に相談しましょう。

3. 事務所（レンタルオフィス）や店舗にする

事務所や店舗への転用は、駅の近くや通り沿いの空き家で検討できる方法ですが、用途地域によってはそもそも認められません。最初に用途地域を調べることが必要です。

用途地域とは、都市計画法にもとづいて、建てられる建物の種類や大きさを地域ごとに定めたルールのことです。住居専用の用途地域では、事務所や店舗は規模が制限されたり、建てられなかったりします。江戸川区の用途地域は、区の都市計画課や区の公開している地図で確認できます。仕組みは用途地域とは？13種類の一覧と調べ方｜江戸川区・墨田区の指定状況で解説しています。

建物全体を事務所や店舗にすると、その土地は住宅用地ではなくなり、固定資産税の軽減が外れる点にも注意が必要です。

4. 民泊にする

民泊は、住宅宿泊事業法にもとづく届出をすれば、年間180日を上限に宿泊者を泊められる方法です。ただし江戸川区では、2026年7月1日から区の条例による制限が始まっています。

江戸川区の公式サイトによると（2026年7月更新）、「江戸川区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」が定められ、2026年7月1日以降に届け出る民泊には、条例第6条による実施の制限がかかります。届出の前には、江戸川保健所への事前相談と、敷地の境界から10m以内の建物の住民などへの事前周知が必要です。家主が不在になる場合は、国に登録した管理業者への委託も必要です。

制限の対象になるかどうかは、改修の前に江戸川保健所生活衛生課（電話03-3658-3177）へ確認しましょう。

出典：江戸川区「住宅宿泊事業（民泊）の制度」

5. 解体して駐車場にする

駐車場は、建物を建てるより初期費用が小さく、やめるのも簡単な活用法です。月ごとに貸す月極駐車場と、時間単位で貸すコインパーキングがあり、後者は運営会社に土地を貸す形が一般的です。

注意点は税金です。建物を取り壊すと住宅用地の特例が外れ、翌年度から土地の固定資産税と都市計画税が上がります。また、道路に2m以上接していない土地は、建物を壊すと新しく建てられません（建築基準法第43条）。解体の前に、再建築ができるかを必ず確認します。

江戸川区には、1981年5月31日以前に建てられた木造住宅の取り壊しに使える老朽住宅除却工事助成があります。助成は工事費の2分の1で上限50万円、空き家などは上限100万円で、2026年度の申請期限は2026年12月25日です（江戸川区公式サイト、2026年9月2日更新）。区の助成決定の前に契約や着工をすると対象外になります。詳しくは【2026年】江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点をご覧ください。

6. 地域活動の場として提供する

収入よりも「地域の役に立つ形で残したい」という方には、区の空き家活用マッチング事業があります。次の章で詳しく説明します。

江戸川区の空き家活用マッチング事業とは｜内容と流れ

江戸川区の空き家活用マッチング事業とは、空き家を地域の活動の場として提供してもよい所有者と、地域貢献につながる活動をしたい人・団体を、区が引き合わせる事業のことです。売却や寄付とは違い、所有権は所有者に残ります。

区の公式サイトによると（2025年11月26日更新）、登録できるのは区内の空き家で、所有または管理をしている方が対象です。活用する側は地域貢献につながる利用が条件で、自宅として住むための物件を紹介する制度ではありません。流れは次のとおりです。

1. 区に事前相談をする：窓口は福祉推進課住宅係（電話03-5662-0517）です。
2. 物件登録書を提出する：空き家の所在地や状態を届け出ます。
3. 区が現地を確認する：確認のあと、マッチング事業に登録されます。
4. 活用希望者へ紹介される：区が活用を希望する人・団体に物件の情報を提供します。

区が公表している活用事例には、西一之江の単身高齢女性向けのシェアハウスや、子どもから熟年者までが過ごせる多世代の居場所があります。東京都も、空き家を地域の課題解決に活かす民間の取り組みを支援しており、令和7年度の「東京都空き家ポテンシャル発掘支援事業」では、江戸川区内の空き家を子育て世帯に配慮したシェアハウスに改修する事業が選ばれました（東京都住宅政策本部、2025年12月24日発表）。

注意したいのは、登録しても固定資産税や建物の管理の責任は所有者に残ることと、必ず活用先が見つかるとは限らないことです。手放すことが目的の方は、【2026年】江戸川区の空き家は寄付できる？区・国・隣地への手放し方比較を参考にしてください。

出典：江戸川区「空き家と活用希望者のマッチング事業」

空き家を活用する前に確認する4つのこと｜法令と税金

空き家の活用で失敗しやすいのは、改修や解体を先に進めてから、法令や税金の制約に気づくケースです。工事の前に、次の4つを確認します。

1. 用途地域と建物の用途変更

住宅をシェアハウス・事務所・店舗などに変える場合は、その場所で認められる用途かどうかと、用途変更の建築確認（変更部分が200㎡超の場合）が必要かどうかを調べます。

2. 耐震性と建物の状態

1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準で建てられています。人に貸すなら、耐震診断と必要な補強を検討します。江戸川区の耐震関係の助成は【2026年度】江戸川区の住宅助成金一覧｜建て替え・ブロック塀・耐震・アスベストにまとめています。

3. 固定資産税の住宅用地の特例

住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税を軽くする仕組みのことで、200㎡以下の部分は課税標準が6分の1（都市計画税は3分の1）になります。建物を取り壊したり、住宅でない使い方に変えたりすると、この特例が外れます。

江戸川区を含む東京23区では、固定資産税と都市計画税は東京都が課税しており、窓口は江戸川都税事務所です。空き家の税金の仕組みは空き家の固定資産税は6倍になる？勧告で上がる仕組みと計算例で解説しています。

4. 相続した空き家の3,000万円控除

相続した空き家の3,000万円控除（被相続人の居住用財産を売ったときの特例）とは、亡くなった方が1人で住んでいた家を相続人が売ったとき、売却益から最高3,000万円を差し引ける制度のことです。国税庁によると（2026年10月時点）、1981年5月31日以前に建築された家屋であること、相続から売却までの間に事業・貸付け・居住に使っていないことなどが要件で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却が対象です。

つまり、相続した実家を短い期間でも人に貸すと、この特例は使えなくなります。「数年貸してから売る」という進め方は税金で大きな差が出ることがあるため、貸す前に税理士や不動産会社に確認しましょう。

出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

江戸川区ならではの注意点｜水害の想定・細い道路・敷地の広さ

江戸川区の空き家の活用では、水害の想定、細い道路や旗竿地、敷地の最低面積という地域の事情が、できることと収支を左右します。駅から離れた家では、バス停までの距離や駐車スペースの有無も借り手の判断材料になります。

• 水害の想定：江戸川区は、区の面積の7割が満潮時の海面より低いゼロメートル地帯です（江戸川区「江戸川区の地形」）。貸す場合も売る場合も、契約の前に水害ハザードマップ上の位置を説明することが義務づけられています。1階を寝室にしない間取りや、火災保険の水災補償も検討します。
• 細い道路と旗竿地：幅4m未満の道路に面した家や、通路の奥にある旗竿地では、車の出入りが難しく、駐車場としては成り立ちにくいことがあります。道路に接する幅が2m未満だと建て替えができません。
• 敷地の最低面積：江戸川区では、区が指定した区域で敷地面積の最低限度が70㎡と定められています。広い敷地を分けて一部だけ活用・売却する計画は、この基準を満たすかの確認が先です。詳しくは【2026年】江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外をご覧ください。

再建築ができない家については、【2026年】江戸川区の再建築不可物件の売却ガイド｜調べ方・区の助成・買取で調べ方を解説しています。

活用の収支を計算する｜戸建て賃貸と駐車場の計算例

活用するかどうかは、「初期費用を何年で回収できるか」と「毎年いくら手元に残るか」で判断します。以下は仮定の数値での計算です（実際の事例や相場ではありません）。

※空室の期間、大きな修繕、所得税・住民税は含めていません。

この仮定では、駐車場は税金が上がるぶん手残りが小さくなります。実際の家賃や駐車料金は場所ごとに違うため、近くの募集状況を調べ、空室の期間を見込んで計算します。そのうえで、売った場合の手取りと並べて比べます。

活用か売却か｜江戸川区の空き家の判断の流れ

空き家を活用するか売却するかは、「名義と相続人の意向」「道路と用途地域」「税金の期限」「収支と手取り」の順に確認すると判断しやすくなります。

1. 名義と相続人の意向を確認する：名義が亡くなった方のままなら相続登記が先です。相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。
2. 道路と用途地域を調べる：前面道路の種類と幅、再建築の可否、用途地域、建築年を確認します。
3. 税金の期限を確認する：3,000万円控除を使える可能性があるなら、貸す前に要件を確かめます。
4. 活用の収支と売却の手取りを比べる：改修費や解体費、毎年の税金を入れた収支と、売った場合の手取りを並べます。
5. 方針を決めて実行する：迷っている間も、換気・草木の手入れ・郵便物の整理などの管理は続けます。

改修費を回収できる見込みが立たない、相続人の意見がまとまらない、遠方で管理できないといった場合は、売却が現実的です。売り方と税金の特例は【2026年】江戸川区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・区の窓口・売り方比較で、相続した家の手続きは【2026年】江戸川区で相続した家を売却する方法｜流れ・税金・窓口まとめで解説しています。

空き家を放置するとどうなる？区の対応と相談窓口

活用も売却もせずに放置すると、区から助言・指導を受け、改善しなければ勧告・命令へと進むことがあります。勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする住宅用地の特例が外れます。

勧告の対象は、倒壊のおそれなどがある特定空家と、放置すればそうなるおそれのある管理不全空家です（管理不全空家は2023年12月13日施行の改正空家特措法で新設）。命令に違反すると50万円以下の過料の対象です。

江戸川区では、困りごとの内容ごとに窓口が分かれています（江戸川区公式サイト、2026年4月1日更新）。

出典：江戸川区「江戸川区の空き家の取組み」

江戸川区で空き家の活用・売却を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミで評価されているポイント

いただいている口コミでは、相続した実家の売却への対応、選択肢ごとのメリットとデメリットの説明、進捗状況のこまめな報告を評価していただいています。空き家は、貸す・壊す・売るのどれが合うかが物件ごとに違うため、当社では選択肢を並べてご説明することを大切にしています。

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき自分でも納得のいく最善の売却が出来たと思っています。」（Googleクチコミより一部抜粋）

ご相談をいただいたら、瑞江店（江戸川区谷河内）から現地に伺い、役所と法務局で道路の種類・用途地域・再建築の可否を調べます。そのうえで、仲介で売る場合と当社が買い取る場合の手取りの目安、貸す場合に確認すべき点をお伝えします。

セルフリジェネレーションの強み

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：区内の道路事情や区の制度を踏まえてご提案します。
• 売却も買取も対応：仲介と当社による直接買取の両方を、手取りで比べてご提案します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：相続・接道・共有が重なった空き家にも対応しています。
• 専門家による無料相談：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーに無料でご相談いただけます。LINE・オンラインでの相談も可能です。

仲介での売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページをご覧ください。価格だけ知りたい方は無料査定、何から始めればよいか整理したい方は無料相談からどうぞ。江戸川区の売却の全体像は江戸川区の不動産売却で解説しています。

よくある質問

江戸川区の空き家を有効活用する方法には何がありますか？

主な方法は、戸建てのまま賃貸、シェアハウス、事務所や店舗、民泊、解体して駐車場、区のマッチング事業による地域活動の場の6つです。初期費用と土地の税金、必要な手続きがそれぞれ違うため、収支を計算し、売却した場合の手取りと比べて選びます。

江戸川区の空き家活用マッチング事業とは何ですか？

空き家を地域の活動の場として提供してもよい所有者と、地域貢献につながる活動をしたい人・団体を、区が引き合わせる事業です。窓口は福祉推進課住宅係（電話03-5662-0517）です。所有権や固定資産税の負担は所有者に残り、自宅用に貸す制度ではありません。

空き家をシェアハウスにするには許可が必要ですか？

営業の許可は不要ですが、建築基準法では寄宿舎として扱われ、防火や避難の基準に合わせる必要があります。住宅から用途を変える部分の床面積が200㎡を超える場合は、用途変更の建築確認が必要です。改修の前に建築士と区の建築指導課に相談しましょう。

江戸川区で空き家を民泊にできますか？

住宅宿泊事業法の届出をすれば年間180日まで営業できますが、江戸川区では2026年7月1日から条例による実施の制限が始まっています。保健所への事前相談と周辺住民への事前周知も必要です。対象になるかは江戸川保健所生活衛生課（電話03-3658-3177）で確認してください。

空き家を解体して駐車場にすると、固定資産税はどうなりますか？

建物を取り壊すと住宅用地の特例が外れ、翌年度から土地の固定資産税と都市計画税が上がります。200㎡以下の住宅用地は固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されているため、駐車場の収入から上がった税金を引いて手元に残る金額を、解体の前に計算しましょう。

相続した空き家を貸した後でも、3,000万円控除は使えますか？

使えません。相続した空き家の3,000万円控除は、相続から売却までの間に事業・貸付け・居住に使っていないことが要件です。短い期間でも貸すと対象外になるため、貸すか売るかは貸す前に決める必要があります。売却の期限は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（かつ2027年12月31日まで）です。

まとめ

江戸川区の空き家は、立地と建物の状態が合えば活かせますが、法令と税金の確認を飛ばすと、かえって負担が増えることがあります。

• 江戸川区の空き家は2023年に34,130戸（空き家率9.32%）で、活用されていない空き家は約3,500戸（平成30年時点）とされています。
• 活用法は戸建て賃貸・シェアハウス・事務所や店舗・民泊・駐車場・地域活動の場の6つで、費用と税金を比べて選びます。
• シェアハウスは寄宿舎の基準、事務所は用途地域、民泊は2026年7月からの区の条例を、工事の前に確認します。
• 相続した空き家は、貸す前に3,000万円控除（売却は相続から3年を経過する年の年末まで、かつ2027年12月31日まで）の要件を確認します。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月3日

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