【2026年版】用途地域とは？13種類の一覧と調べ方｜江戸川区・墨田区の指定状況の記事

「気になる物件の資料に『用途地域：準工業地域』と書いてあるが、住んで大丈夫なのか」「将来建て替えるとき、今と同じ大きさの家を建てられるのか」――江戸川区・墨田区で家や土地を探している方、売却を考えている方から、こうしたご質問をいただきます。

この記事では、墨田区押上と江戸川区瑞江に店舗を置く宅地建物取引業者の立場から、用途地域の意味、13種類の違い、調べ方を、2026年10月時点の法令と両区の公式情報をもとに解説します。

この記事で分かること

• 用途地域とは何か、どの法律で決まっているのか
• 13種類の用途地域の一覧と、建てられる建物の違い
• 建ぺい率・容積率・高さなど、用途地域とセットで決まる制限
• 江戸川区・墨田区の用途地域の調べ方と、区ごとの特徴
• 物件を買うとき・売るときに用途地域で確認するポイント

結論から言うと、用途地域は「その土地に何を、どのくらいの大きさで建てられるか」を決める基本のルールです。住み心地だけでなく、建て替えのしやすさや土地の価格にも関わるため、契約の前に必ず確認します。

この記事の結論

• 用途地域とは、都市計画法にもとづいて建てられる建物の種類を地域ごとに定めたルールで、住居系8・商業系2・工業系3の計13種類があります。
• 住宅は工業専用地域を除く12種類で建てられます。準工業地域や商業地域でも住めますが、周りに建つ建物の種類が変わります。
• 用途地域ごとに建ぺい率と容積率が指定され、前面道路が幅12m未満だと、道路の幅によって容積率がさらに小さくなることがあります。
• 江戸川区は区の情報提供サービス、墨田区は「すみだまちづくりマップ」で、住所から無料で用途地域を調べられます。
• 江戸川区の用途地域は8種類で低層住居専用地域もあり、墨田区は5種類で準工業地域が約半分（2015年時点）を占め、低層住居専用地域はありません。

用途地域とは？都市計画法で決まる土地の使い方のルール

用途地域とは、都市計画法にもとづいて、住宅地・商業地・工業地といった土地の使い方を地域ごとに分け、建てられる建物の種類を定めたルールのことです。住宅の隣に大きな工場や深夜営業の店ができるといった混在を防ぎ、それぞれの地域の環境を守ることが目的です。

種類は都市計画法第8条・第9条で定められ、それぞれの地域で建てられる建物は建築基準法第48条と別表第二で決められています。2018年4月1日に「田園住居地域」が加わり、現在は13種類です。

用途地域が定められる場所

用途地域は、主に都市計画区域のうち「市街化区域」に定められます。市街化区域とは、すでに市街地になっている区域と、おおむね10年以内に優先的に市街化を進める区域のことです（都市計画法第7条）。農地や自然を守るために市街化を抑える「市街化調整区域」には、原則として用途地域は定められません。

江戸川区・墨田区は、河川の区域などを除いて市街化区域にあたり、住宅が建つ場所には用途地域が指定されています。そのため、両区で不動産を売買するときは、必ずどれかの用途地域の制限を受けると考えてください。

不動産の売買では重要事項として説明される

用途地域は、売買契約の前に宅地建物取引士が行う重要事項説明の項目です（宅地建物取引業法第35条）。物件の資料や販売図面にも記載されます。説明を受けるときは、名称だけでなく「自分の計画している建物が建てられるか」まで確認することが大切です。

用途地域13種類の一覧｜住居系・商業系・工業系の違い

13種類の用途地域は、住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類に分かれます。上から下へ進むほど、建てられる建物の種類が増えていくと考えると理解しやすくなります。

出典：国土交通省「みんなで進めるまちづくりの話（用途地域）」、建築基準法別表第二（2026年10月時点）

住居系（8種類）

住居系は、住まいの環境を守ることを優先した地域です。低層住居専用地域がもっとも制限が厳しく、建物の高さは10mまたは12mまでに抑えられます（建築基準法第55条）。中高層住居専用地域、住居地域、準住居地域と進むにつれて、店舗や事務所の規模の上限が大きくなります。

商業系（2種類）

商業系は、買い物や仕事の利便性を優先した地域です。駅前や大通り沿いに指定されることが多く、容積率が高いため、マンションやビルが建ちやすい地域でもあります。日当たりを守る日影規制は、商業地域には適用されません。

工業系（3種類）

工業系は、工場の利便性を優先した地域です。ただし、準工業地域と工業地域には住宅を建てられます。住宅を建てられないのは工業専用地域だけです。東京の下町では、準工業地域に住宅やマンションが多く建っています。

用途地域とセットで決まる制限｜建ぺい率・容積率・高さ

用途地域が決まると、建物の種類だけでなく、建物の大きさと高さの上限も決まります。同じ広さの土地でも、用途地域によって建てられる家の広さが大きく変わります。

建ぺい率と容積率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見た面積）の割合のことです。容積率とは、敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）の割合のことです。どちらも用途地域ごとに、次の範囲から都市計画で指定されます。

※建築基準法第52条・第53条による範囲です（2026年10月時点）。実際の数値は場所ごとに指定されているため、次の章の方法で確認してください。

前面道路の幅で容積率が小さくなる

敷地の前の道路の幅が12m未満の場合、指定された容積率をそのまま使えないことがあります。道路の幅（m）に、住居系の地域は原則0.4、それ以外の地域は原則0.6を掛けた数値と、指定の容積率を比べ、小さいほうが上限になります（建築基準法第52条第2項）。

江戸川区の公式サイトでは、第一種住居地域で指定容積率が200%、前面道路の幅が4mの場合、4×0.4＝160%が上限になる例が示されています。以下は、仮定の数値で計算した例です。

※斜線制限や高度地区などで、実際に建てられる大きさはさらに小さくなることがあります。

高さの制限と、用途地域に重ねて指定される規制

建物の高さは、道路斜線・隣地斜線・北側斜線といった斜線制限（建築基準法第56条）と、日影規制で制限されます。さらに、用途地域の上に次のような規制が重ねて指定されます。

• 防火地域・準防火地域：建物の構造（燃えにくさ）を制限する地域です。
• 高度地区：建物の高さの上限や下限を定める地区です。
• 特別用途地区：用途地域の制限を、区の条例で強めたり緩めたりする地区です。
• 地区計画：地区ごとに、敷地の最低面積や壁の位置などを細かく定める計画です。

「用途地域だけ見て安心していたら、地区計画で敷地を分けられなかった」という行き違いは実務でも起こります。用途地域は入口であり、重なっている規制まで確認して初めて「何が建つか」が分かります。

用途地域の調べ方｜江戸川区・墨田区の地図サービスと窓口

用途地域は、区が公開している地図サービスに住所を入力すれば、無料で調べられます。江戸川区は「用途地域等都市計画情報・建築基準法による指定道路情報提供サービス」、墨田区は「すみだまちづくりマップ」です。

1. 住所を確認する：住居表示（○丁目○番○号）と、登記上の地番の両方を用意します。地図では住居表示で探すのが一般的です。
2. 区の地図サービスで検索する：調べたい場所をクリックすると、用途地域、建ぺい率、容積率などが表示されます。
3. 重なっている規制を読む：防火地域・準防火地域、高度地区、特別用途地区、地区計画の有無を確認します。
4. 区の窓口で最終確認する：契約や建築計画の前には、道路の種類とあわせて窓口で確認します。

出典：江戸川区「建築・開発等に係る法令上の制限等の調査方法および関係窓口のご案内」、墨田区「都市計画図」（2026年10月1日更新）

江戸川区では、建築基準法上の道路の種類も同じサービスで調べられます。詳しい調査は、案内図や公図の写しを持って建築指導課細街路係の窓口（第三庁舎1階）で行います。道路の調査は電話では受け付けていません。

墨田区では、紙の都市計画図（2枚1組1,500円）を区役所6階の広報広聴担当で販売しており、区のホームページでもPDFで見られます。都市計画図は一部が変更されている可能性があるため、区は「都市計画図新旧対照表」で最新の情報を確認するよう案内しています。日影規制のように地図サービスに表示されない項目は、都市計画図で確認します。

江戸川区の用途地域の特徴｜8種類と区独自のルール

江戸川区に指定されている用途地域は8種類で、住居系が4種類、商業系が2種類、工業系が2種類です。区の公式サイト（2025年1月27日更新）では、次の用途地域が挙げられています。

• 住居系：第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域
• 商業系：近隣商業地域、商業地域
• 工業系：準工業地域、工業地域

出典：江戸川区「どのような用途の建物が建てられますか？」

江戸川区で売買するときは、用途地域に加えて次の点を確認します。

• 特別工業地区：準工業地域の一部で、住宅と小さな工場が混在する地区に指定されています。騒音や振動を防ぐため、「江戸川区特別工業地区建築条例」で建てられる工場などが制限されています。
• 前面道路による容積率：区内の住居系の地域は道路の幅×0.4、それ以外の地域は×0.6で計算します。幅4mの道路に面した住宅地では、指定の容積率を使い切れないことがあります。
• 敷地面積の最低限度：区が指定した区域では、敷地面積の最低限度が70㎡と定められています。土地を分けて売る計画は、江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外で条件を確認してください。
• 地区計画：春江町三丁目南、西瑞江三丁目北、一之江四丁目北、江戸川一丁目などの地区計画の区域では、建物の高さについて独自の制限（北側斜線）があります。壁の位置を後退させる決まりがある地区もあります。

江戸川区では、道路に2m以上接していないために建て替えができない土地も見られます。用途地域とは別の問題ですが、同じ地図サービスで道路の種類を調べられるので、あわせて確認しましょう。調べ方は江戸川区の再建築不可物件の売却ガイドで解説しています。

墨田区の用途地域の特徴｜準工業地域が約半分で低層住居専用地域はない

墨田区の用途地域は5種類で、準工業地域が約半分を占めます。低層住居専用地域や中高層住居専用地域はなく、区のほぼ全域で住宅・店舗・工場が共存できる用途地域になっています。

出典：墨田区「行政基礎資料集 総覧（土地）」（2015年時点）。その後、京島一丁目などで小規模な変更が行われているため、最新の指定は、すみだまちづくりマップで確認してください。

墨田区は、古くから町工場と住宅が隣り合ってきた「ものづくりのまち」です。その成り立ちが用途地域にも表れています。売買のときは、次の点を知っておくと判断しやすくなります。

• 準工業地域でも住宅地として取引されている：住宅やマンションが多く建っており、住むこと自体に問題はありません。ただし、隣に作業所や倉庫、中高層のマンションが建つ可能性があります。
• 特別用途地区が4つある：墨田区は、第1種特別工業地区、第2種特別工業地区、第3種中高層階住居専用地区、墨田区文化・スポーツ地区を定め、区の条例で建物の用途を制限しています（墨田区公式サイト）。
• 商業地域は日影規制の対象外：錦糸町や両国の駅周辺などの商業地域では、南側に高い建物が建っても日影規制では守られません。日当たりを重視する方は、現地と周辺の用途地域を一緒に確認します。
• 細い道路に面した土地が多い：向島、京島、東向島などには幅4m未満の道路が残っています。容積率が高く指定されていても、道路の幅による制限や敷地の後退（セットバック）で、建てられる大きさは小さくなります。

建て替えができない土地については墨田区の再建築不可物件の買取ガイド｜調べ方と売り方、町丁ごとの土地の価格は墨田区の土地相場・坪単価をご覧ください。

買うとき・売るときに用途地域で確認する5つのポイント

用途地域は、買う人にとっては「住環境と建て替え」、売る人にとっては「土地の評価」に直結します。契約の前に、次の5つを確認します。

1. 周りに何が建つ可能性があるか：今は静かでも、用途地域が許せば店舗や工場、高い建物が建ちます。敷地だけでなく、道路の向かい側や南側の用途地域も見ます。
2. 建て替えたときに同じ大きさで建てられるか：古い建物のなかには、今の建ぺい率や容積率を超えているものがあります。既存不適格建築物とは、建てたときは適法でも、その後の法令の改正や都市計画の変更で今の基準に合わなくなった建物のことです。そのまま住むことはできますが、建て替えると小さくなる場合があります。
3. 敷地が2つの用途地域にまたがっていないか：またがる場合、建物の用途は敷地の過半を占める地域の制限に従います（建築基準法第91条）。建ぺい率と容積率は、それぞれの面積の割合で按分して計算します。
4. やりたい使い方ができるか：自宅で店や事務所を開きたい、将来は賃貸や店舗にしたいという場合は、その用途と規模が認められるかを確認します。空き家の活用を考えている方は、江戸川区の空き家を有効活用する方法も参考にしてください。
5. 売るときは「最大でどれだけ建つか」を示す：土地の価格は、建てられる建物の大きさに左右されます。容積率と道路の幅、重なっている規制を整理して伝えると、買主や建築会社が計画を立てやすくなります。

中古住宅を買うときの確認事項の全体は中古住宅を購入する際の注意点｜戸建て・マンション別に解説で、区ごとのエリア選びは江戸川区の不動産購入ガイドと墨田区の不動産購入ガイドで解説しています。

江戸川区・墨田区の不動産売買を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミで評価されているポイント

いただいている口コミでは、価格設定の説明、進捗状況のこまめな報告、親身な対応を評価していただいています。用途地域や道路の調査結果は専門用語が多くなりがちなので、当社では「この土地に何がどこまで建てられるか」を図や数字に置き換えてご説明するようにしています。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

ご相談をいただいたら、区役所と法務局で用途地域・建ぺい率・容積率・道路の種類・地区計画などを調べ、売却の場合は査定価格の根拠として、購入の場合は建て替えや使い方の可否としてお伝えします。

セルフリジェネレーションの強み

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：準工業地域の多い墨田区、低層住居専用地域もある江戸川区という地域の違いを踏まえてご提案します。
• 売却も買取も対応：仲介での売却と当社による直接買取の両方から、合う方法をご提案します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：細い道路や建て替えの制限がある物件にも対応しています。
• 専門家による無料相談：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーに無料でご相談いただけます。LINE・オンラインでの相談も可能です。

売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページ、購入のご相談は住宅購入相談のページをご覧ください。価格だけ知りたい方は無料査定からどうぞ。売却の全体像は江戸川区の不動産売却ガイドと墨田区で家・マンションを売る完全ガイドで解説しています。

よくある質問

用途地域とは何ですか？

用途地域とは、都市計画法にもとづいて、建てられる建物の種類を地域ごとに定めたルールです。住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類の計13種類があり、用途地域ごとに建ぺい率や容積率も指定されます。

準工業地域に家を建てたり、住んだりしても大丈夫ですか？

大丈夫です。準工業地域は住宅を建てられる地域で、墨田区では区内の約半分（2015年時点）が準工業地域です。ただし、危険性の大きい工場を除いてほとんどの建物が建てられるため、周りに工場や倉庫、高い建物が建つ可能性は確認しておきましょう。

住宅を建てられない用途地域はどれですか？

住宅を建てられないのは工業専用地域だけです。残りの12種類では住宅を建てられます。区の公式資料によると、江戸川区・墨田区には工業専用地域は指定されていません（墨田区は2015年時点の資料）。

江戸川区の用途地域はどうやって調べますか？

江戸川区の「用途地域等都市計画情報・建築基準法による指定道路情報提供サービス」で、住所から無料で調べられます。用途地域のほか、建ぺい率、容積率、防火地域、道路の種類も確認できます。窓口は都市計画課都市計画係（電話03-5662-6369）です。

墨田区の用途地域はどうやって調べますか？

墨田区の「すみだまちづくりマップ」で、場所を指定して無料で調べられます。区のホームページでは都市計画図のPDFも公開されています。日影規制など地図に表示されない項目は、都市計画図か都市計画課（電話03-5608-6266）で確認します。

用途地域は変わることがありますか？

変わることがあります。用途地域は都市計画で定められるため、まちづくりの進み具合に合わせて見直されます。墨田区でも京島一丁目などで変更が行われています。購入や建て替えの前には、区の最新の地図で確認してください。

用途地域は不動産の価格に影響しますか？

影響します。用途地域によって建てられる建物の種類と大きさが変わるため、土地の使い道と価格に差が出ます。ただし、実際に建てられる大きさは前面道路の幅や高さの制限でも変わるため、容積率の数字だけで判断しないことが大切です。

まとめ

用途地域は、その土地に「何を、どのくらいの大きさで建てられるか」を決める基本のルールです。買うときも売るときも、名称だけでなく中身まで確認することで、後からの行き違いを防げます。

• 用途地域は都市計画法にもとづく13種類（住居系8・商業系2・工業系3）で、住宅を建てられないのは工業専用地域だけです。
• 建ぺい率・容積率は用途地域ごとに指定され、前面道路が幅12m未満だと容積率が小さくなることがあります。
• 江戸川区は区の情報提供サービス、墨田区はすみだまちづくりマップで、住所から無料で調べられます。
• 江戸川区は8種類（うち住居系が4種類）、墨田区は5種類で準工業地域が約半分（2015年時点）です。
• 防火地域、高度地区、特別用途地区、地区計画、道路の種類まで確認して、初めて「何が建つか」が分かります。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月13日

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