【2026年】菊川・森下・千歳のマンション売却｜相場と町名別の売り方の記事

「菊川駅の近くのマンションを売りたいが、相場サイトごとに数字が違う」「森下駅が最寄りでも住所は墨田区の千歳。江東区の物件と同じ相場で考えてよいのか」。墨田区南部の菊川・千歳・立川（たてかわ）でマンションの売却を考え始めると、こうした疑問が出てくるのではないでしょうか。

この記事で分かること

• 菊川駅・森下駅が最寄りの墨田区のマンションの売却相場と4年間の推移
• 菊川・千歳・立川・緑の町名別の価格と、築年数・広さによる違い
• 東京都の地域危険度とハザードマップを使った、地震・水害の説明の準備
• 仲介・買取の選び方と、自宅・賃貸中の住戸の手取りの計算例

結論を先にお伝えすると、2025年度の取引の中央値は、菊川駅が最寄りの墨田区のマンションで4,100万円（㎡単価108.0万円）、森下駅が最寄りの墨田区のマンションで4,500万円（同120.0万円）です。㎡単価は4年で約25％上がり、墨田区全体（約21％）を上回っています。

この記事の結論

• 菊川駅が最寄りの墨田区の中古マンションは、2025年度の取引79件で中央値4,100万円、㎡単価108.0万円です。
• 森下駅が最寄りの墨田区内（千歳・立川・菊川）の53件は中央値4,500万円・㎡単価120.0万円で、区内の駅別で最も高い水準です。
• 2021年度からの4年で㎡単価は菊川駅が約25％、森下駅が約26％上がり、墨田区全体の約21％を上回りました。
• 町名別の中央値は千歳5,900万円、菊川4,750万円、立川3,000万円です。立川は取引の約半数が30㎡未満の単身向けです。
• 東京都の地域危険度は千歳・立川と菊川3丁目が総合ランク2、菊川1・2丁目がランク3で、区北部の一部（ランク5）より低めです。

【2026年】菊川・森下駅周辺のマンション売却相場｜㎡単価108.0万〜120.0万円

菊川・森下駅周辺のマンションの売却相場は、2025年度（2025年4月〜2026年3月）の取引の中央値で、菊川駅が最寄りなら4,100万円・㎡単価108.0万円、森下駅が最寄りの墨田区の物件なら4,500万円・120.0万円です。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の中古マンション等の取引のうち、墨田区内の物件を最寄駅ごとに当社が集計しました。中央値とは、価格の低い順に並べたときに真ん中にくる値のことで、一部の高額な取引に引っ張られにくいのが特徴です。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（成約価格情報・取引価格情報、年度は4月〜翌3月）を当社集計。森下駅の行は墨田区内の物件だけです。区内の駅別の比較は墨田区のマンション売却｜相場・駅別価格と売却の流れをご覧ください。

4年で㎡単価は約25％上昇。価格の中央値が横ばいに見える理由

㎡単価は2021年度から、菊川駅で約25％（86.7万円→108.0万円）、森下駅で約26％（95.3万円→120.0万円）上がり、墨田区全体（約21％）を上回りました。周辺駅の2025年度の㎡単価は両国109.1万円、錦糸町116.4万円で、森下駅が最寄りの墨田区の物件は錦糸町駅より高い水準です。

一方、菊川駅の価格の中央値は4,000万円から4,100万円とほぼ横ばいです。30㎡未満の取引が約26％から約41％に増えたためで、50〜69㎡だけで比べると㎡単価は74.5万円から95.0万円へ約28％上がっています。なお東日本レインズの季報（2026年7〜9月期）では、東京都区部の中古マンションの成約㎡単価の上昇は前年同期比0.9％にとどまりました（東日本レインズ）。値上がりを待つより、売る理由と期限から売り出し時期を決めましょう。

「森下駅」で探す買主は、江東区側の物件とも比べる

森下駅は江東区森下にあり、都営新宿線と都営大江戸線の2路線が使えます。駅名で物件を探す買主には、墨田区千歳・立川の物件と江東区側の物件が一緒に表示されます。建物名に「森下」が付いていても所在地が墨田区のマンションもあるため、販売図面では所在地と、後で紹介する墨田区の利子補助などの制度を明記しましょう。

築年数・広さ・駅距離で見る菊川・森下駅のマンション価格

菊川・森下駅周辺のマンション価格は、築年数と広さで大きく変わります。2025年度の㎡単価は、菊川駅では1981〜2000年築が92.5万円、2011年以降築が116.0万円、森下駅では同じく92.3万円と130.0万円でした。

築年別｜1981〜2000年築は区全体より約1割高い

※2025年度の中央値。1980年以前は件数が少ないため参考値です。出典：同上。

1981〜2000年築は両駅とも区全体を約1割上回り、2001年以降築では菊川駅が区全体並み、森下駅が1割強高い水準です。査定の際は、区の平均ではなく同じ築年の取引と比べましょう。

広さ別｜菊川駅は30㎡未満が約4割

※2025年度の件数と㎡単価の中央値。主な買主は当社の見方による一般的な傾向です。出典：同上。

30㎡未満は、買主の住宅ローン控除（原則40㎡以上）や【フラット35】（中古マンションは30㎡以上）の対象外のため、主な買主は投資家です。森下駅の70㎡以上には、千歳の2017年築・70〜80㎡の3LDKが1億2,000万〜1億3,000万円で成約した例が含まれます。菊川駅の㎡単価は徒歩5分以内107.2万円・6〜10分112.0万円で、近いほど高いとは限りません。

菊川・千歳・立川・緑｜町名ごとの相場と特徴

菊川・森下駅の周辺は、墨田区の菊川・千歳・立川・緑の4つの町名にまたがります。町名ごとに最寄駅、建物の年代、広さが違うため、査定で比べる取引も変わります。

菊川：菊川駅の周り。1981〜2000年築が約半数

菊川は2025年度の取引が36件で、中央値4,750万円、㎡単価110.0万円です。菊川駅は新大橋通りと三ツ目通りの交差点付近にあり、取引はすべて駅から徒歩5分以内でした。1981〜2000年築が17件と約半数で、㎡単価は2021年度（85.7万円）から約28％上がっています。

菊川1丁目には、墨田区と江東区の不動産登記を受け持つ東京法務局墨田出張所（菊川1-17-13）があります（東京法務局）。売却前の相続登記は墨田区の相続登記は売却前に｜墨田出張所・焼失戸籍と書類リストをご覧ください。

千歳：隅田川と竪川に面した町。70㎡以上は中央値1億円超

千歳は42件で中央値5,900万円、㎡単価120.0万円と、4つの町名で最も高い水準です。町内に駅はなく、35件が森下駅、7件が両国駅の利用でした。70㎡以上の8件は中央値1億500万円です。一方、1964年築・65㎡の3LDKも5,000万円で成約しており、旧耐震でも広さと立地で評価される例があります。

立川（たてかわ）：竪川沿いで2駅が使える。単身向けが約半数

立川は38件で中央値3,000万円、㎡単価104.1万円です。最寄駅は菊川駅23件・森下駅15件で、30㎡未満が20件と単身向けが多いのが特徴です。全体の㎡単価の伸びは約8％ですが、30㎡未満だけで比べると100.0万円から120.0万円へ約20％上がっています。

緑：両国駅・錦糸町駅が中心で、一部は菊川駅が最寄り

緑は105件で中央値4,200万円、㎡単価112.0万円です。最寄駅は両国駅56件・錦糸町駅29件・菊川駅20件で、詳しくは両国の不動産売却｜マンション相場3,500万円と町名別の売り方で解説しています。

地価公示・基準地価で見る土地の値動き

土地の値動きを見ると、2026年の地価公示で千歳1-6-7（住宅地）は1㎡あたり91.5万円（前年比＋15.5％）、立川2-1-13外（住宅地）は67.1万円（＋13.5％）、2026年の基準地価で菊川3-5-22（住宅地）は85.8万円（＋15.0％）でした。前年比はいずれも墨田区の住宅地の平均（地価公示＋13.2％、基準地価＋12.6％）を上回り、5年前（2021年）と比べると約1.4〜1.6倍です（国土交通省「地価公示」、東京都財務局「令和8年地価公示 区市町村別用途別対前年変動率」「令和8年東京都基準地価格」）。

菊川・森下駅周辺の最近のマンション成約事例

最寄駅が菊川・森下の墨田区の中古マンションの成約を、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報から抜粋しました。価格や面積は丸めて公表されており、当社の取引事例ではありません。

※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（2025年4月〜2026年3月）。

同じ菊川駅徒歩3分でも、1980年築・50㎡は3,900万円、1991年築・65㎡は7,100万円と大きな差があります。条件の近い取引を3〜5件選んで比べましょう。

地震・水害の説明｜地域危険度は総合ランク2〜3、浸水は住所ごとに確認

菊川・千歳・立川は、東京都の地域危険度で総合ランク2〜3と、木造住宅が密集する区北部の一部（ランク5）より低めです。ただし地盤は軟らかい沖積低地で、荒川の氾濫などでは浸水も想定されるため、地震と水害の両方を資料で説明できるようにしておきましょう。

東京都の地域危険度（第9回）｜火災の危険度は低め

地域危険度とは、東京都が町丁目ごとに地震による建物倒壊と火災の危険性を測り、5段階（ランク1が低く、5が高い）で相対評価したものです。2022年9月公表の第9回は都内5,192町丁目が対象です（東京都「地震に関する地域危険度測定調査」）。

※順位は都内5,192町丁目のうち危険度の高い順。東京都の地域危険度一覧（第9回）から当社抜粋。

地盤分類はいずれも「沖積低地4」（軟らかい沖積層の厚さが25〜40m程度の低地）で、建物倒壊危険度はランク3〜4です。一方、火災危険度はランク1〜3にとどまります。マンションでは地域のランクより建物の耐震性が重視されるため、建築確認日や耐震診断の結果が分かる資料を用意しましょう。

水害は住所ごとにハザードマップで確認

墨田区によると、荒川が氾濫した場合は区の大部分が浸水するおそれがあり、区の冊子では最も深いところで約6mを超え、江東5区の多くの地域で浸水が2週間以上続くと想定されています（墨田区「墨田区水害ハザードマップ」2026年8月25日更新）。千歳は隅田川と竪川に面し、立川・菊川には竪川や大横川が流れているため、所在地ごとに浸水の深さを確認しましょう。2020年8月28日からは、売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置の説明が義務です（国土交通省）。買主によく聞かれるのは次の4点です。

1. 住戸の階数と浸水の深さ：ハザードマップの深さと住戸・共用部分の床の高さ
2. 電気設備の位置：受変電設備・給水ポンプが地下か（国土交通省などの「電気設備の浸水対策ガイドライン」2020年6月）
3. 管理組合の備え：止水板・非常用電源・備蓄・過去の浸水の有無
4. 水災補償：墨田区は水災の保険料率が最も高い「5等地」です（損害保険料率算出機構）

浸水の想定がある中でも㎡単価は4年で約25％上がっており、当社の見方では、備えを説明できるかどうかが価格交渉に影響します。ほかの注意点は墨田区のマンション売却の注意点10選｜失敗例と対策にまとめています。

旧耐震・30㎡未満・管理状況｜買主のローン条件と区の制度

菊川・森下駅周辺で売却の論点になりやすいのは、30㎡未満の単身向けと、1981〜2000年築の管理・修繕の状況です（1980年以前築の取引は2025年度に5件）。旧耐震基準とは、1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震の基準のことです。

• 住宅ローン控除：中古は原則50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上）で、1982年1月1日より前の建築は耐震基準適合証明書などが必要です（国税庁「No.1211-3」）。
• 【フラット35】：中古マンションは30㎡以上で、建築確認日が1981年6月1日以後（不明なら表示登記の新築年月日が1983年4月1日以後）が目安です（住宅金融支援機構「技術基準」）。
• 管理と耐震：3階以上・6戸以上などの分譲マンションは区の条例で管理状況の届出が必要です。1981年5月31日以前に建てられた分譲マンションは区の分譲マンション耐震化促進事業の対象になり得ます。

買主が使える「すみだ住宅取得利子補助制度」を販売図面に

墨田区には、区内の住宅を取得した子育て世帯（中学生以下の子がいる世帯）と夫婦とも40歳未満の世帯が使える「すみだ住宅取得利子補助制度」があります。住宅ローンの利子の一部を年10万円を上限に5年間（最大50万円）補助する制度で、中古の購入も対象になり、住宅取得日（登記の日）から1年以内に申請します（墨田区、2025年11月6日更新）。

墨田区内の住宅だけが対象なので、森下駅で探す子育て世帯に墨田区側の住戸を選んでもらう材料になります。1981年5月31日以前に着工した住宅は耐震の証明が必要になるなどの条件があるため、使えるかを確かめて販売図面に書きましょう。詳しくはすみだ住宅取得利子補助制度とは？、管理計画の認定は墨田区のマンション売却と管理計画認定｜金利優遇と売り方で解説しています。

菊川・千歳・立川のマンションの売り方｜仲介・買取保証付き売却・買取

売り方は「仲介」「買取保証付き売却」「不動産会社の買取」の3つです。50㎡以上や2001年以降築の住戸は仲介が基本で、旧耐震や傷みが大きい住戸、期限のある売却では買取の価格も比べましょう。買取保証付き売却とは、一定期間は仲介で売り出し、売れなかった場合に約束の価格で不動産会社が買い取る売り方のことです。

どの売り方を選ぶかの判断の目安

1. 期限：3か月以内に現金化が必要なら、買取か買取保証付き売却を候補にします。
2. 広さ：30㎡未満は投資家向け、50㎡以上は住宅ローンを使う実需層向けに販売します。
3. 賃貸中か：入居者がいる住戸は、賃貸中のまま売るか退去後に売るかを手取りで比べます。
4. 築年と管理：旧耐震や修繕積立金の不足があれば、仲介と買取の価格を同時に比べます。

買取価格の決まり方は墨田区のマンション買取｜価格の決まり方と旧耐震・賃貸中の売り方で解説しています。

手取りの計算例｜千歳の自宅と立川の賃貸中の1K

手取りは、売却価格から仲介手数料などの費用と税金を差し引いた金額です。次の数値はすべて説明のための仮定です。

• A：千歳の自宅（2011年築・70㎡）を9,800万円で売る。2015年10月に5,800万円で購入（うち建物2,600万円）し、2026年12月に引き渡す。ローン残高2,000万円
• B：立川の賃貸中の1K（2017年築・25㎡）を2,800万円で売る。2018年に2,600万円で購入、経費にした減価償却費の累計300万円、ローンなし

※仲介手数料は売買価格×3％＋6万円に消費税、印紙税は2027年3月31日までの軽減税率。Aの建物の取得費は「取得価額−取得価額×0.9×0.015×経過年数11年」（国税庁「No.3261」）、Bは購入価格から減価償却費の累計を差し引いた額。Aは抵当権抹消の費用2万円（仮定）を差し引き、購入時の諸費用は省略（2026年11月時点）。

Aは3,000万円特別控除（No.3302）の後も1,053.1万円の所得が残りますが、売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるため、14.21％の軽減税率が使えます（No.3305）。10年以下なら税金は約213.9万円です。

Bは自分が住んでいない賃貸用の住戸なので3,000万円特別控除は使えず、長期譲渡所得として20.315％で課税されます。買主は投資家が中心で、敷金の引継ぎと家賃は決済時に精算するのが一般的なため、賃貸借契約書と入金の記録をそろえておきましょう。確定申告は墨田区の不動産売却と確定申告｜本所・向島税務署の管轄と手順で解説しています。

菊川・森下駅周辺でマンションを売る流れ｜相場確認から引渡しまで

仲介で売る場合、相場の確認から引渡しまで3〜6か月が目安です。

1. 相場を知る：駅・町名・築年・広さが近い取引を確認します。森下駅なら江東区側の売出しも見ておきます。
2. 資料をそろえる：登記事項証明書、購入時の契約書、管理規約・長期修繕計画・総会議事録、耐震や水害の資料を用意します。
3. 査定を比べる：仲介と買取の両方の価格と、根拠の取引事例を聞きます。
4. 売り方を決める：手取り・期間・手間を比べ、媒介契約を結びます。
5. 販売・契約：告知書に浸水の履歴や不具合を正確に書きます。
6. 引渡し・確定申告：申告先は申告時の住所の税務署で、菊川・千歳・立川・緑にお住まいなら本所税務署（業平1-7-2）です。

売却の全体像は墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用で解説しています。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで、マンション名（または所在地）・広さ・築年・階数・賃貸中かどうかをお知らせください。
2. 菊川駅・森下駅と町名の近い取引をもとに、机上査定で価格帯をお伝えします。
3. 錦糸町オフィスや押上の本店のスタッフが共用部分・管理状況・水害の備えを確認し、仲介と買取の両方の価格をご提示します。
4. 相続や税金が関わる場合は、顧問税理士・弁護士との無料相談をご案内します。

菊川・千歳でマンション売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8（本店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、押上の本店と錦糸町オフィスを拠点に、墨田区・江戸川区の不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。口コミでは、根拠のある査定と、連絡の早さ・丁寧な対応がよく評価されています。

「査定金額にドンピシャの金額で購入が決まりましたので、手堅い査定だったと思います。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談
• 仲介も当社の直接買取も対応。一定期間は仲介で売り出し、売れなければ約束の価格で当社が買い取る買取保証付き売却も選べます（条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します）
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仲介の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は、仲介手数料はかかりません。まずは無料査定で仲介と買取の両方の価格をご確認ください。迷っている段階なら無料相談もご利用いただけます。仲介は売却、直接買取は買取のページでご案内しています。

よくある質問

菊川駅の近くのマンションはいくらで売れますか？

菊川駅が最寄りの墨田区の中古マンションは、2025年度（2025年4月〜2026年3月）の取引79件で中央値4,100万円、1㎡あたり108.0万円です。㎡単価は2021年度の86.7万円から約25％上がりました（国土交通省 不動産情報ライブラリを当社集計）。実際の価格は築年・広さ・階数で大きく変わります。

森下駅が最寄りの墨田区千歳・立川のマンションの相場はどのくらいですか？

森下駅が最寄りの墨田区内（千歳・立川・菊川）の中古マンションは、2025年度の取引53件で中央値4,500万円、1㎡あたり120.0万円です。墨田区内の物件を最寄駅別に見ると最も高い水準です。駅名で探す買主は江東区側の物件とも比べるため、所在地と墨田区の制度を示して販売しましょう。

菊川・千歳は地震や水害に弱い地域ですか？売却に影響しますか？

東京都の地域危険度（第9回）では、千歳・立川と菊川3丁目が総合ランク2、菊川1・2丁目がランク3で、総合ランク5の町丁目がある区北部より低めです。一方で地盤は軟らかい沖積低地で、荒川の氾濫などでは浸水も想定されています。売買では水害ハザードマップ上の位置の説明が義務なので、建物の耐震性などとあわせて資料を準備しましょう。

30㎡未満のワンルームや賃貸中のマンションも売れますか？

売れます。2025年度は菊川駅が最寄りの取引の約4割が30㎡未満で、㎡単価の中央値は113.5万円でした。30㎡未満は買主の住宅ローン控除や【フラット35】の対象外のため、主な買主は投資家です。賃貸中の住戸は自分が住んでいないので、3,000万円特別控除は使えません。

菊川・千歳・立川でマンションを売ったら、確定申告はどこの税務署ですか？

申告先は申告するときの住所を管轄する税務署で、菊川・千歳・立川・緑にお住まいなら本所税務署（墨田区業平1-7-2）です。2026年中に売った場合の申告期間は2027年2月16日〜3月15日です。3,000万円特別控除などの特例を使うときは、税金が0円でも申告が必要です。

まとめ

菊川・森下駅周辺の墨田区のマンションの売却相場は、2025年度の中央値で菊川駅4,100万円（㎡単価108.0万円）、森下駅4,500万円（同120.0万円）です。

• ㎡単価は4年で約25％上昇し、墨田区全体（約21％）を上回る
• 町名別の中央値は千歳5,900万円、菊川4,750万円、立川3,000万円
• 地域危険度は総合ランク2〜3だが、地盤と水害の想定は資料で説明する
• 森下駅で探す買主には、所在地と区の利子補助など墨田区側の利点を示す

菊川・千歳・立川のマンションの売却でお悩みの方は、同じ墨田区内に錦糸町オフィスと押上の本店がある当社にお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月2日

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