【2026年】向島・東向島の不動産売却｜相場と丁目別の注意点の記事

「向島の実家を相続したが、古い木造で前の道も細い。いくらで売れるのだろう」「東向島のマンションを住み替えで売りたいが、相場サイトごとに数字が違う」。向島・東向島で売却を考え始めた方から、よくいただくご相談です。

この記事で分かること

• 向島・東向島のマンション・一戸建て・土地の売却相場（2025年度の取引と2026年の地価）
• 丁目で違う地震の危険度・区の解体助成・確定申告の税務署
• 細い道・防火規制・水害など、売る前に確認したい注意点
• 相続した空き家の特例を使う手取りの計算例と、売り方の選び方

結論を先にお伝えすると、2025年度の中古マンションの取引は東向島134件・向島117件で、墨田区の町名別で1位と2位でした。一方、一戸建てと土地は建物の新しさと前面道路で価格が大きく変わるため、物件ごとの確認が欠かせません。

この記事の結論

• 2025年度の中古マンションの取引は東向島134件・向島117件で、墨田区の町名別で1位・2位の多さです。
• マンションの㎡単価の中央値は向島105.0万円・東向島100.0万円で、2021年度から約21％・約36％上がりました。
• 向島3丁目の公示地価は2026年1月時点で坪約228.8万円、前年比+14.0％で、5年で約43％上がっています。
• 地震の総合危険度は向島1〜3丁目がランク2ですが、向島4丁目と東向島1・5・6丁目は最も高いランク5です。
• 細い道や私道に面した古い木造の家は価格差が大きいため、仲介と買取の両方の価格を比べて売り方を決めましょう。

向島・東向島はどんな街？売却に関わる3つの特徴

向島・東向島は、隅田川の東側に広がる墨田区北部の住宅地です。売却で押さえたい特徴は、「向島には駅がない」「隅田川沿いに公園と寺社がある」「新しい建物と古い木造住宅が混在する」の3つです。

向島は町内に駅がなく、最寄駅が分かれる

東向島には東武スカイツリーラインの曳舟駅（2丁目）と東向島駅（4丁目）がありますが、向島1〜5丁目の町内には駅がありません。国の取引データでも、向島のマンションの最寄駅は押上・とうきょうスカイツリー・曳舟・本所吾妻橋に分かれ、駅から徒歩6〜10分の取引が約8割（117件中92件）でした。

東武鉄道によると、2025年度の1日平均の乗降人員は曳舟駅31,282人、東向島駅19,884人です。向島の物件は、資料に複数の駅からの徒歩分数を載せましょう。

隅田川沿いの公園・寺社と花街の街並み

墨田区によると、区立の隅田公園は向島1・2・5丁目にまたがる約8.2haの公園です（墨田区「隅田公園」）。墨田区観光協会の「すみだ観光サイト」では牛嶋神社（向島1丁目）、三囲神社（向島2丁目）、長命寺（向島5丁目）、向島百花園（東向島3丁目）などが紹介され、向島は料亭が残る花街としても知られています。隅田川やスカイツリーが見える住戸は長所ですが、眺望は将来変わりうるため、価格の根拠は近い条件の取引で示しましょう。

新しいマンション・建売と、路地の木造住宅が混在

東向島駅から徒歩5分ほどの場所では、2024年築・55㎡前後のマンションが6,700万〜8,300万円で取引されています。一方、路地の奥や細い道沿いには古い木造住宅や長屋が残り、道路の条件しだいで価格が大きく下がります。相場は物件の種類と道路で分けて見ましょう。

【2026年】向島・東向島のマンション売却相場｜町名別・広さ別・築年数別

2025年度の中古マンションの価格の中央値は、向島が3,700万円（㎡単価105.0万円）、東向島が4,200万円（㎡単価100.0万円）です。どちらも㎡単価は墨田区全体（104.0万円）とほぼ同じ水準まで上がっています。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報と不動産取引価格情報（墨田区の中古マンション等。2025年度＝2025年4月〜2026年3月、2021年度＝2021年4月〜2022年3月）を当社集計。

中央値とは、価格の低い順に並べたときに真ん中にくる値のことで、1億円を超える住戸や1,000万円前後のワンルームの影響を受けにくい指標です。曳舟駅・京成曳舟駅が最寄りの物件に絞った相場は「曳舟のマンション売却」で解説しています。

広さ別・築年数別の相場｜向島は単身向けの新しい住戸が多い

出典：上の表と同じ（2025年度、いずれも中央値）。

向島は50㎡未満の取引が約6割で、2011年以降に建った1K・1LDKなどの単身向け住戸の多さが、㎡単価が東向島を上回る理由とみられます。1980年以前築の㎡単価は両町とも50万円を下回り、2011年以降築の半分以下です。旧耐震基準とは、1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震の基準のことで、買主が住宅ローンを組みにくいことが価格に表れています。

なお、買主が住宅ローン控除を受けられるのは原則として登記簿の床面積が40㎡以上の住宅です（国土交通省、2026年10月時点）。40㎡前後の住戸は売り出す前に登記事項証明書で確かめ、査定では町名・建築年・広さが近い取引を3〜5件示してもらいましょう。

向島・東向島の一戸建て・土地の売却相場｜建売と古家で2倍以上の差

東向島の土地と建物（主に一戸建て）の取引は2025年度に30件で、価格の中央値は6,100万円でした。2011年以降築は15件・7,000万円、1980年以前築は11件・3,000万円で、新しい建売住宅と古い木造住宅で2倍以上の差があります。

1980年以前築の土地1㎡あたりの中央値は60.0万円で、墨田区全体（66.7万円）より約1割低い水準です（国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報と不動産取引価格情報を当社集計。1㎡あたりは建物を含む総額を土地面積で割った値）。向島の土地と建物の取引（17件）はアパートやビルを含むため、中央値（1億2,000万円）は一戸建ての相場を表しません。そこで、両町の住宅の取引を個別に見てみます。

一戸建ての取引例｜前面道路の条件で価格が大きく変わる

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報と不動産取引価格情報（2025年4月〜2026年3月）から住宅の取引を抜粋。価格・面積は丸めて公表されています。

新しい建売住宅は、幅4mの私道に面した50〜100㎡の土地で7,300万〜9,000万円でした。一方、35〜40㎡の小さな住宅で「私道を含む取引」とされたものは400万〜1,700万円で、道路の条件が価格に大きく響いた例とみられます。区全体の相場は「墨田区の一戸建ての売却相場」をご覧ください。

土地の価格｜向島3丁目の公示地価は坪約228.8万円

向島3丁目の公示地価は、2026年1月1日時点で1㎡あたり69.2万円（坪約228.8万円）、前年比+14.0％でした。同じ地点は東京都の地価調査（2026年7月1日時点）では73.5万円（坪約243.0万円）です。

出典：国土交通省「地価公示」、東京都「都道府県地価調査」（国土数値情報より当社集計）。所在地は住居表示、坪単価は「1㎡あたりの価格×3.305785」で計算しています。

向島3丁目の地点は幅8mの区道に面した127㎡の土地で、公示地価は2021年の48.4万円から5年で約43％上がりましたが、地価調査で見ると1991年（117万円）の約6割の水準です。東向島の地点ごとの推移と土地の取引事例は「東向島の土地価格・坪単価」で解説しています。

丁目で違う地震の危険度と区の解体助成｜向島1〜5丁目・東向島1〜6丁目

向島・東向島は、丁目によって地震の危険度と、古い建物を解体するときに使える墨田区の助成が違います。向島1〜3丁目は総合危険度が5段階で2番目に低いランク2ですが、向島4丁目と東向島1・5・6丁目は最も高いランク5です。

出典：東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」（2022年9月公表）、墨田区「建物の取壊し（除却）助成について」（2026年8月18日更新）。※耐震診断で耐震性が不足とされた住宅の除却（住宅耐震改修促進助成）など。区北部の一部では別の制度が使える場合もあり、複数の制度は併用できません。

地域危険度とは、東京都が都内の市街化区域の5,192町丁目について、地震による建物倒壊と火災の危険性を測り、5段階で相対評価したものです。向島1〜3丁目は火災危険度がランク2ですが、建物倒壊危険度はランク4です。

向島5丁目・東向島の多くは「不燃化集中促進」の区域

墨田区は2026年度に「整備地域等不燃化集中促進助成」を新設し、向島5丁目、東向島1・4・6丁目、東向島5丁目1〜37番などを対象にしました。木造建築物などの解体に上限150万円、燃えにくい建物（不燃建築物）への建て替えに基本助成額230万円と建築設計費100万円が助成されます（出典：墨田区「助成制度を拡充・新設しました」）。

対象区域かどうかは建て替えを考える買主の関心も高いので、物件資料に書いておきましょう。助成には建物の着工時期などの条件があり、不燃化特区の助成は工事の着工後には申請できないため、工事の前に区の不燃・耐震促進課（03-5608-6268）へ相談してください。制度の比べ方は「墨田区の解体工事の費用と助成金」で解説しています。

向島・東向島で売る前に確認したい6つの注意点

売る前には、前面道路、建て替えの可否、防火の規制、水害、線路や再開発、空き家の管理の6点を確かめましょう。どれも買主が必ず確認する項目で、先に調べておくほど値下げ交渉や契約後のトラブルを防げます。

1. 前面道路の幅と種類（2項道路・私道）

2項道路とは、幅4m未満でも建築基準法の道路とみなされる道のことで、建て替えのときは道の中心から2m下がる（セットバックする）必要があり、使える敷地が減ります。私道に面した家は、通行と水道・ガス管の工事（掘削）の承諾書があるかで、買主の住宅ローンの審査が変わることがあります。

2. 建て替えできるか（未接道・長屋・借地）

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、原則として建て替えができない「再建築不可」の物件です。長屋は建て替えに隣の住戸との切り離しの合意が必要で、借地の家を売るには地主の承諾（得られない場合は裁判所の許可）が必要です。くわしくは「墨田区の未接道物件の売却」「墨田区の長屋の売却・買取」「墨田区の訳あり物件買取ガイド」をご覧ください。

3. 新たな防火規制と防火地域

墨田区は2003年10月1日から、区北部（東墨田・押上一丁目を除く）を東京都建築安全条例に基づく「新たな防火規制」の区域にしています。原則としてすべての建物を準耐火建築物以上にする必要があり、延べ面積500㎡超または4階以上は耐火建築物です（出典：墨田区「新たな防火規制とは」）。建築費が上がる分、建て替え前提の買主は土地の価格を慎重に見ます。

一方、この区域の準防火地域かつ準工業地域では、2003年11月6日から建ぺい率が60％から80％に緩和されています。向島3丁目の公示地点は「防火地域」にあるなど規制は場所で違うため、敷地ごとに区の「すみだまちづくりマップ」で確かめましょう。

4. 水害のリスクと重要事項説明

墨田区の水害ハザードマップは洪水（荒川の氾濫）・高潮・雨水出水の3種類で、区は荒川が氾濫すると区の大部分が浸水するおそれがあるとしています（墨田区「水害ハザードマップ」、2026年8月25日更新）。2020年8月28日からは、売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが宅建業者の義務です（国土交通省）。過去に浸水したことがある場合は、告知書（物件状況等報告書）に正確に書きましょう。

5. 線路沿いの高架化と曳舟駅前の再開発

東武スカイツリーラインでは、押上二丁目から向島一丁目までの約0.9kmで高架化（連続立体交差事業）が進み、2025年3月2日に桜橋通りの踏切がなくなりました。事業期間は2028年度まで（予定）です（墨田区「東武スカイツリーライン連続立体交差事業」）。

東向島2丁目の一部（約1.7ha）では、UR都市機構が東武曳舟駅前地区の再開発の施行を予定しており、竣工は2032年度の予定です（UR都市機構 2026年3月25日発表）。完成を待って売るかは、待つ間の固定資産税や建物の劣化、特例の期限と比べて判断しましょう。

6. 空き家の管理と相続登記

墨田区は2014年12月、東向島2丁目の老朽建物に、勧告・命令を経て行政代執行を行いました。相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続を知ってから3年以内（施行前の相続は2027年3月31日まで）の申請が必要です（墨田区の相続登記は売却前に）。

手取りの計算例｜相続した古い一戸建ては特例の有無で約610万円の差

相続した空き家は、売り方によって「相続した空き家の3,000万円特別控除」を使えるかが変わり、手取りが数百万円違うことがあります。

この特例は、1981年5月31日以前に建てられ、相続の直前に亡くなった方だけが住んでいた家（区分所有のマンションは対象外）とその土地を、2027年12月31日まで、かつ相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合などに使えます。2024年1月1日以後の売却では、売った年の翌年2月15日までに家が耐震基準に適合するか、取り壊されれば対象です（出典：国税庁 No.3306、令和8年4月1日現在法令等）。

次はすべて仮定の数値です。亡くなった親が1人で住んでいた東向島の1975年築の木造住宅（土地60㎡）を子が1人で相続し、相続税はかからず、購入時の契約書がないため取得費は売却価格の5％とします。

※A：買主が古家に住み、期限までに耐震改修も取壊しもしない場合。B：買主が期限内に取り壊す場合。C：不動産会社が買い取り、期限内に取り壊す場合。仲介手数料は（売買価格×3％＋6万円）×1.1の法定上限、印紙税は2027年3月31日までの軽減税率、税率は所有期間5年超の所得税・復興特別所得税・住民税の合計です。相続登記・片付け・解体の費用は含めていません。

この仮定では、特例を使えるかで手取りが約610万円変わり、価格が600万円低い買取（C）の方が、特例を使えない仲介（A）より手取りが多くなりました。古家付きで売るなら、買主が期限内に取り壊すか耐震改修するかを契約で取り決めておきましょう。特例には区が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、相続人が3人以上なら1人あたりの控除は2,000万円です（空き家特例の確定申告と確認書の取り方）。更地にして売る方法との比較は「墨田区の土地は古家付きか更地か」で解説しています。

仲介・買取保証付き売却・買取の選び方｜判断フロー

2001年以降築のマンションや建て替えできる一戸建て・土地は仲介、再建築できない家・私道の承諾がない家・荷物の多い空き家は買取も比べるのが基本です。迷ったときは次の順に確かめてください。

1. 建て替えできるか：接道が2m未満、長屋で切り離せない場合は、買取や隣地への売却も比べます。
2. 私道の承諾書と境界：そろわないなら、取得にかかる期間と現状での買取価格を比べます。
3. 建物と荷物：古い建物や荷物の多い空き家は、片付けや解体の費用を含めた手取りで比べます。
4. 期限：特例の期限・住み替え・相続税の納付があれば、買取保証付き売却か買取で時期と価格を確定させます。
5. どれにも当てはまらない：仲介で相場に近い価格を目指します。

買取保証付き売却とは、仲介で売り出し、事前に決めた販売期間内に売れなければ当社が約束の価格で買い取る売り方のことです（買取保証付き売却）。買取の仕組みは「墨田区の不動産買取ガイド」と当社の不動産買取のページ、マンションは「墨田区のマンション買取」をご覧ください。

売却の流れと確定申告の税務署｜向島は本所、東向島は向島税務署

売却の流れは相場の確認から確定申告までの6段階で、仲介なら売れるまでに3〜6か月が目安です。確定申告の申告先は、向島1〜5丁目にお住まいなら本所税務署、東向島1〜6丁目なら向島税務署です。

1. 相場を知る：町名・築年・広さが近い取引を確かめます。
2. 条件を調べる：登記、前面道路（公道か私道か、幅）、丁目の規制と助成を確認します。
3. 査定を比べる：仲介と買取の価格を両方出してもらいます。
4. 売り方を決める：手取り・期間・特例の期限で選びます。
5. 契約・引渡し：告知書に雨漏り・浸水などを正確に書き、残代金を受け取ります。
6. 確定申告：利益が出たときや特例を使うときは、売った翌年に申告します（2026年の売却なら2027年2月16日〜3月15日）。

国税庁によると、向島1〜5丁目は本所税務署（墨田区業平1丁目7番2号）、東向島1〜6丁目は向島税務署（墨田区東向島2丁目7番14号）の管轄で、申告先は申告するときの住所で決まります（国税庁「東京都墨田区・江東区」）。町名に「向島」とついていても、向島1〜5丁目の申告先は向島税務署ではありません。くわしくは「墨田区の不動産売却と確定申告」、墨田区で家を売る全体の流れは「墨田区で家・マンションを売る完全ガイド」で解説しています。

向島・東向島で不動産売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8（本店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、向島・東向島から近い押上の本店と錦糸町オフィスを拠点に、墨田区北部の不動産の売却・買取をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、価格の決め方の説明、こまめな連絡・進捗報告、相続した実家の売却への対応がよく評価されています。物件ごとの差が大きい向島・東向島では、近い条件の取引で価格の根拠を示し、反響もこまめにお伝えします。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、業界経験10年以上のスタッフのみが在籍しています。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談で、相続した家の税金や特例も相談できます。
• 仲介でも当社の直接買取でも対応でき、私道・再建築不可・古家付きの家にも合う売り方をご提案します。
• LINE・オンラインでのご相談も受け付けています。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで、所在地（丁目）、物件の種類、広さ、建築年をお知らせください。
2. 近い条件の取引と地価をもとに、机上査定の価格帯をお伝えします。
3. 現地で道路・私道・境界・建物を確認し、丁目の規制や助成も調べます。
4. 仲介と買取の価格を両方ご提示し、特例や税金を含めた手取りで売り方をご提案します。

仲介の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。「まずは価格だけ知りたい」段階でも、無料査定や無料相談をご利用ください。売却の進め方は不動産売却のページでもご案内しています。

よくある質問

向島のマンションの売却相場はいくらですか？

2025年度（2025年4月〜2026年3月）に向島で取引された中古マンションは117件で、価格の中央値は3,700万円、1㎡あたり105.0万円です。東向島は134件で、中央値4,200万円、1㎡あたり100.0万円でした（国土交通省 不動産情報ライブラリを当社集計）。

東向島の古い一戸建てはいくらで売れますか？

2025年度に東向島で取引された1980年以前築の一戸建てなどは11件で、価格の中央値は3,000万円、土地1㎡あたりは60.0万円でした。前面道路の幅や私道かどうか、建て替えできるかで価格は大きく変わるため、個別の査定で確かめましょう。

向島と東向島では確定申告の税務署が違いますか？

違います。国税庁によると、向島1〜5丁目は本所税務署（業平1丁目）、東向島1〜6丁目は向島税務署（東向島2丁目）の管轄です。申告先は売った物件の場所ではなく、申告するときの住所で決まります。

細い道に面した向島の古い家でも売れますか？

売れます。幅4m未満の道でも2項道路なら、道の中心から2m下がれば建て替えができます。道路に2m以上接していない再建築不可の家は買主が限られるため、仲介と買取、隣地への売却を比べるのがおすすめです。

相続した東向島の空き家を買取で売っても3,000万円控除は使えますか？

要件を満たせば使えます。2024年1月1日以後の売却では、売った年の翌年2月15日までに家が取り壊されるか耐震改修されれば対象です。1981年5月31日以前の建物であることや、2027年12月31日までの売却などの要件もあるため、契約前に確かめましょう。

まとめ｜向島・東向島は「町名・丁目・道路」で売り方が変わる

向島・東向島は墨田区で中古マンションの取引が最も多い2つの町で、2025年度の中央値は向島3,700万円・東向島4,200万円です。一戸建てと土地は、丁目の規制や前面道路で価格が大きく変わります。

• マンションの㎡単価は向島105.0万円・東向島100.0万円で、4年で約21％・約36％上昇
• 地震の危険度と解体の助成は丁目で違い、相続した空き家は特例の有無で手取りが数百万円変わる
• 確定申告は向島1〜5丁目が本所税務署、東向島1〜6丁目が向島税務署

向島・東向島の不動産の価格や売り方に迷ったら、押上の本店までお気軽にご相談ください。仲介と買取の両方の価格を、手取りで比べてご説明します。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月31日

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