【2026年版】家を売る理由とは？買主・不動産会社への伝え方と告知の注意点の記事

「家を売る理由を内覧で聞かれたら、正直に答えないといけないの？」「離婚やローンの事情を知られると、値下げを迫られそうで不安」。家を売るときは、買主や不動産会社から必ずといってよいほど売る理由を聞かれます。答え方を誤ると、印象が悪くなるだけでなく、引渡しの後に責任を問われることもあります。

この記事では、家を売る理由の伝え方を、相手（買主・不動産会社）と理由の種類ごとに整理します。伝えなくてよいことと、必ず伝えなければならないことの線引きは、民法・宅地建物取引業法・国土交通省のガイドラインをもとに、2026年10月時点の内容で説明しています。

• 売る理由の「事情」と、物件の「事実」を分けて考える方法
• 住み替え・相続・離婚・ローン・近隣トラブルなど、理由別の伝え方の例
• 不動産会社には本当の理由を伝えたほうがよい理由
• 告知が必要な事実（物理的・法律的・環境的・心理的な欠陥）と、隠したときのリスク
• 墨田区・江戸川区で売る場合に伝え方で気をつけること

この記事の結論

• 離婚・借金・転職など売る理由の個人的な事情は、買主に詳しく話す必要はありません。ただし嘘の理由を作るのは避けます。
• 雨漏り・傾き・近隣トラブル・浸水の履歴など物件の欠陥は、理由を聞かれたかどうかに関係なく、告知書に書いて伝えます。
• 知りながら告げなかった欠陥は、免責の特約を結んでいても売主の責任が残ります（民法572条）。
• 不動産会社には本当の理由と期限を伝えましょう。宅建業者には守秘義務（宅建業法45条）があり、売り方と価格の戦略を立てやすくなります。
• 自殺・他殺や特殊清掃が行われた死は、売買では経過年数にかかわらず告知が必要になるのが原則です（国交省ガイドライン）。

家を売る理由の伝え方の基本：「事情」と「物件の事実」を分ける

家を売る理由の伝え方で最も大切なのは、売主の個人的な「事情」と、物件そのものの「事実」を分けて考えることです。事情は話す範囲を自分で選べますが、物件の欠陥にかかわる事実は、聞かれなくても伝える必要があります。

たとえば「離婚したので売る」は事情であり、買主が家の価値を判断するうえで必要な情報ではありません。一方、「隣の家との騒音トラブルが続いたので売る」の場合、売る理由そのものが物件の環境にかかわる事実なので、伝えなければなりません。つまり、売る理由が物件の欠陥とつながっているかどうかが、伝えるかどうかの分かれ目です。

告知義務とは、買主が買うかどうかや価格を判断するうえで重要な事実を、売主が契約の前に伝えておく責任のことです。法律に「売主の告知義務」という1つの条文があるわけではありませんが、伝えなかった欠陥は後で契約不適合責任の問題になるため、実務では「伝えるべきことは書面で伝える」が基本になります。

理由別：家を売る主な理由と買主への伝え方の例

家を売る主な理由は、住み替え、相続、離婚、住宅ローンの返済、転勤、住環境への不満の6つに大きく分けられます。どの理由でも「事実に反しない一言」で答え、物件の欠陥がからむ場合だけ具体的に説明するのが基本です。

離婚・借金は「家族の事情」「資金計画の見直し」でよい

離婚や借金の返済といった理由は、家そのものの価値には関係がないため、「家族の事情で」「資金計画を見直して」と簡潔に答えれば足ります。買主の中には、売主の事情を知ると「急いでいるなら安くなるはず」と値引きを求めてくる人もいます。事情を必要以上に話さないことは、交渉で不利にならないための自衛でもあります。離婚のときの家の扱いは離婚したら家はどうする？売る・住み続けるの判断と売却の時期で解説しています。

相続した家は「住む予定がない」と伝えれば十分

相続した実家を売る場合、「相続したが住む予定がない」は事実で、買主にもよくある理由として受け止められます。ただし、長く空き家だった家は、雨漏りや給排水管の劣化に売主自身が気づいていないことがあります。分からない点は「不明」と書き、インスペクション（建物状況調査）で確認するのが安全です。相続した家を売る段取りは相続した不動産の売却の流れ｜遺産分割・相続登記・共有の段取りをご覧ください。

住み替えは「前向きな理由」として伝えやすい

住み替えは、もっとも一般的で前向きに受け取られる理由です。「子どもの進学に合わせて」「通勤を短くしたい」など具体的に話すと、かえって買主の安心につながります。期限がある住み替えの進め方は引っ越したいのに家が売れない？住み替えの期限別の対策で解説しています。

不動産会社には本当の理由と期限を伝えるべき理由

買主には事情を詳しく話さなくてよい一方で、仲介を頼む不動産会社には、本当の理由と売却の期限をすべて伝えるべきです。理由と期限によって、選ぶべき売り方と価格の付け方が変わるからです。

売り方と価格の戦略が変わる

同じ家でも、「半年以内に住み替え先の代金を払う必要がある」「ローンの返済が数か月遅れている」「離婚の協議が終わるまでに現金化したい」といった事情によって、最適な売り方は変わります。期限に余裕がなければ、仲介で時間をかけて高く売るよりも、不動産会社による買取や、一定期間仲介で売り出して売れなければ買い取ってもらう買取保証付きの売却のほうが合うこともあります。仲介と買取の手取りと期間の違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較で比べています。

宅建業者には守秘義務がある

宅地建物取引業者は、正当な理由がなければ、業務で知った秘密を他に漏らしてはならないと定められています（宅地建物取引業法45条。業者をやめた後も同じ）。離婚や借金の事情を担当者に話しても、それが買主や近所に伝わるわけではありません。安心して事情を話し、そのうえで「買主に何をどう伝えるか」を担当者と一緒に決めましょう。

物件の欠陥は不動産会社も隠せない

注意したいのは、物件の欠陥にかかわる事実です。宅地建物取引業者は、物件の形質や環境など、相手方の判断に重要な影響を与える事項について、故意に事実を告げなかったり、不実のことを告げたりしてはならないとされています（宅地建物取引業法47条1号）。売主から聞いた欠陥を「黙っておいてほしい」と頼んでも、不動産会社は応じられません。欠陥は隠すのではなく、価格や売り方で調整するのが正しい進め方です。

告知が必要な事実：4つの欠陥（瑕疵）と人の死のルール

売る理由とは関係なく告知が必要なのは、物件の物理的・法律的・環境的・心理的な欠陥です。瑕疵（かし）とは、本来あるべき品質や性能が欠けていることをいい、現在の民法では「契約の内容に適合しないこと（契約不適合）」として扱われます。

知りながら告げなかった欠陥は免責されない

個人の売主は、契約不適合責任を負わない、または負う期間を短くする特約を結ぶことがよくあります。しかし民法572条は、免責の特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れることができないと定めています。つまり「現状のまま引き渡す」と契約書に書いても、知っていた雨漏りを黙って売れば、修理や代金の減額、損害賠償を求められるおそれがあります。責任を負う期間と免責特約については契約不適合責任を負う期間はどれくらい？売主別の年数と免責特約で詳しく解説しています。

人の死の告知は国交省のガイドラインが目安

国土交通省は2021年10月8日に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。自然死や、自宅での転倒・誤嚥などの日常生活の中での不慮の死は、原則として告知しなくてよいとされています。一方、自殺・他殺や、発見が遅れて特殊清掃などが行われた場合は告知の対象になります。賃貸では概ね3年を過ぎれば告知しなくてよいとされていますが、売買にはそのような期間の定めがありません。また、経過した期間や死因にかかわらず、買主から聞かれた場合や、社会的な影響が大きい事案で特段の事情がある場合は告知が必要です。亡くなった方の氏名や具体的な状況まで伝える必要はなく、遺族の名誉や生活の平穏に配慮することも求められています。

家族が自宅で亡くなった家を売る場合の進め方は、江戸川区の事故物件の売却｜告知のルールと近所に知られない売り方で解説しています。

買主に売る理由を聞かれたときの答え方と注意点

内覧や商談で売る理由を聞かれたら、「事実に反しない短い一言」で答え、物件の欠陥にかかわることは告知書に書いた内容と同じ説明をします。答え方を事前に担当者と決めておくと、その場で慌てずに済みます。

答え方の3つのルール

1. 嘘をつかない：「転勤です」など事実と違う理由を作ると、話のつじつまが合わなくなり、信頼を失います。欠陥を隠す目的の作り話は、後で責任を問われる原因にもなります。
2. 詳しく話しすぎない：離婚の経緯や借金の額など、物件と関係のない事情を話す必要はありません。「家族の事情で」と答えれば十分です。
3. 欠陥は書面と同じ内容で話す：口頭の説明と告知書の内容が違うと、トラブルのもとになります。気になることは「告知書に書いてあるとおりです」と書面に戻して説明しましょう。

告知書（物件状況等報告書）に書いて残す

物件状況等報告書（告知書）とは、売主が知っている物件の状態（雨漏り・シロアリ・設備の故障・浸水の履歴・近隣との申し合わせなど）を書いて買主に渡す書面のことです。売買契約書とあわせて渡し、署名をもらっておくと、「伝えた・伝えていない」の争いを防げます。分からない項目は推測で「なし」と書かず、「不明」と書くのが基本です。告知書の書き方と契約時のトラブルの防ぎ方は不動産売却のトラブルとは？告知書・設備・境界・契約で防ぐ対策をご覧ください。

理由を言い換えるときのNG例

伝え方を誤ったときに起きるトラブル

伝え方を誤ったときのトラブルは、欠陥を伝えなかったことによる責任の追及と、事情を話しすぎたことによる値引きの要求の2つに分かれます。前者はお金と時間の負担が大きく、後者は手取りを減らす原因になります。

• 契約不適合責任の追及：引き渡した物件が契約の内容と違っていた場合、買主は修理（追完）、代金の減額、損害賠償、契約の解除を求めることができます（民法562条〜564条）。知っていて伝えなかった欠陥は、免責特約でも防げません。
• 話し合いの長期化：引渡しの後に欠陥が見つかると、原因がいつからあったのかをめぐって話し合いが長引くことがあります。告知書に書いておけば、そもそも争いになりにくくなります。
• 値引きの要求：「離婚で急いでいる」「ローンが払えない」と知られると、相手に足元を見られ、大きな値引きを求められることがあります。期限は担当者だけに伝え、価格交渉は担当者を通して行いましょう。

実際に請求を受けたときの対応は契約不適合責任とは？買主から請求されたときの売主の対応と注意点で解説しています。また、売却の前後に確認しておくこと全体は不動産の売却前後の注意点｜売る前の確認と引渡し後の手続き一覧にまとめています。

墨田区・江戸川区で家を売るときの伝え方の注意点

墨田区・江戸川区で家を売る場合は、浸水の履歴、私道や隣地との関係、近所に知られたくない事情の3つで、伝え方に特に気を配る必要があります。いずれも下町の住宅地ならではの事情で、売る理由と結びつきやすいものです。

浸水の履歴は時期と補修の内容まで書く

損害保険料率算出機構の水災等地では、墨田区・江戸川区はいずれも最も高い「5等地」に区分されています（2026年10月時点）。江戸川区は区の広い範囲が海抜ゼロメートル地帯です。重要事項説明では水害ハザードマップ上の位置が説明されますが、実際に浸水したかどうかは売主しか知りません。「大雨のときに不安で住み替える」という理由の背景に浸水の経験があるなら、時期・被害の程度・補修の内容を告知書に正確に書きましょう。

私道・隣地のトラブルは担当者に先に話す

墨田区の京島・八広・東向島などには、木造住宅が密集し、複数の家で共有する狭い私道に面した土地が残っています。「隣家と境界や私道の通行でもめている」ことが売る理由の場合、それは物件の事実として伝える必要があります。私道の通行や掘削の承諾、境界の確認は、査定の段階で担当者に話しておけば、売り出す前に解決の方法を考えられます。

近所に知られたくない事情があるときは買取も選べる

離婚やローンの事情を近所に知られたくない場合は、チラシや広告を出さずに進められる買取という方法もあります。当社のような不動産会社が直接買い取るため、広く売り出す必要がありません。区ごとの売却の全体像は墨田区で家・マンションを売る完全ガイドと江戸川区の不動産売却ガイドをご覧ください。

家を売る理由の相談ならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

クチコミでは、親身な相談への対応や、相続した家の売り方の選択肢を丁寧に説明したことを評価する声をいただいています。売る理由に離婚や相続、ローンの事情がからむと、「どこまで話してよいか」で悩む方が少なくありません。当社は最初にお話をうかがい、買主に伝える内容と、担当者だけが知っておけばよい内容を一緒に整理します。

「とても親身になって相談に乗っていただきました」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：押上の本店、瑞江店、錦糸町オフィスを拠点に、浸水・私道・狭い土地など地域の事情を踏まえて告知書づくりと販売を進めます。
• 売却も買取も対応：仲介と当社による直接買取の両方を扱うため、事情と期限に合わせて売り方をご提案できます。期限までに確実に売りたい方には買取保証付きの売却もご相談いただけます。条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：離婚・相続・住宅ローンの事情がある売却にも対応しています。
• 顧問の弁護士・税理士・FPに無料で相談できる：告知の範囲や契約の条件など、法律がからむ疑問もご相談いただけます。
• LINE・オンライン相談可：来店せずに相談を始められるので、近所の目が気になる方も安心です。

当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。仲介での売却は不動産売却のページ、当社の買取は不動産買取のページをご覧ください。まず価格を知りたい方は無料査定、伝え方を相談したい方は無料相談からどうぞ。

よくある質問

家を売る理由は買主に正直に言わないといけませんか？

離婚や借金などの個人的な事情は、買主に詳しく話す義務はありません。「家族の事情で」など事実に反しない一言で答えれば十分です。ただし、雨漏りや近隣トラブルなど物件の欠陥にかかわる理由は、必ず伝える必要があります。

離婚が理由で家を売ることは買主に伝えるべきですか？

離婚は家の価値に関係しない個人的な事情なので、伝える必要はありません。「家族の事情で住み替えます」と答えれば足ります。事情を詳しく話すと、急いでいると思われて値引きを求められることがあるため、期限は不動産会社の担当者にだけ伝えましょう。

家を売る本当の理由を不動産会社に話しても大丈夫ですか？

大丈夫です。宅地建物取引業者には、業務で知った秘密を正当な理由なく漏らしてはならない守秘義務があります（宅地建物取引業法45条）。本当の理由と期限を伝えると、買取や買取保証を含めて、事情に合った売り方と価格を提案してもらいやすくなります。

近隣トラブルが理由で家を売る場合も伝える必要がありますか？

伝える必要があります。近隣とのトラブルや騒音は、買主の住み心地に影響する環境的な欠陥にあたるため、内容と時期を告知書に書いて伝えます。知りながら伝えなかった場合、免責の特約を結んでいても責任を免れることはできません（民法572条）。

家族が自宅で亡くなった家を売るとき、告知は必要ですか？

病気による自然死や、自宅での転倒などの不慮の死は、原則として告知は不要です。自殺・他殺や、発見が遅れて特殊清掃が行われた場合は告知が必要で、売買には告知しなくてよくなる期間の定めがありません。国土交通省のガイドライン（2021年10月）が目安になります。

売る理由を嘘でごまかすとどうなりますか？

物件の欠陥を隠すための嘘は、後で契約不適合責任を問われ、修理費・代金の減額・損害賠償・契約の解除を求められるおそれがあります。欠陥に関係しない事情でも、嘘はつじつまが合わなくなりやすく信頼を失います。事実に反しない簡潔な答え方にとどめましょう。

まとめ

• 家を売る理由は、個人的な「事情」と、物件の「事実」に分けて考えます。
• 離婚・借金・転職などの事情は、買主に詳しく話す必要はありません。事実に反しない一言で答えます。
• 雨漏り・近隣トラブル・浸水の履歴・人の死など物件の欠陥は、告知書に書いて必ず伝えます。知りながら告げなかった欠陥は免責されません（民法572条）。
• 不動産会社には本当の理由と期限を伝えましょう。守秘義務があり、売り方と価格の戦略を立てやすくなります。
• 墨田区・江戸川区では、浸水の履歴と私道・隣地の関係を特に正確に伝えることが、引渡し後のトラブルを防ぎます。

そもそも売るか持ち続けるかで迷っている方は不動産売却のメリット・デメリット｜貸す・持ち続けるとの比較と判断基準もあわせてご覧ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月15日

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