【2026年】江戸川区の事故物件の売却｜告知のルールと近所に知られない売り方の記事

「江戸川区で一人暮らしをしていた親が自宅で亡くなり、発見までに日数がかかってしまった」「この家を売るとき、何をどこまで伝えればいいのか分からない」「近所の人にこれ以上知られたくない」。家族を亡くした直後に、こうした不安を抱えて売却を考える方は少なくありません。

この記事では、江戸川区で事故物件（人の死があった家）を売るときのルールと進め方を、宅地建物取引業者の立場から整理します。

• 国土交通省のガイドラインで「告知が必要な死」と「告げなくてよい死」の違い
• 発見から売却までの順番（相続放棄・特殊清掃・相続登記）
• 買取と仲介の違いと、近所に知られにくい売り方
• 江戸川区で使える無料の相談窓口と、税金の特例

結論を先に書くと、売買では自死や事件、特殊清掃が必要になった孤独死は、年数がたっても告知が必要と考えて準備するのが安全です。そのうえで、広告を出さない買取を選べば、近所に知られにくく、短期間で売ることができます。

この記事の結論

• 病死・老衰などの自然死は、売買でも原則として告げる必要はありません（国土交通省ガイドライン、2021年10月8日公表）。
• 発見が遅れて特殊清掃や大規模なリフォームをした場合は、自然死でも買主への告知が必要になります。
• 「3年たてば告げなくてよい」は賃貸の目安です。売買には期間の定めがなく、自死・事件などは年数に関係なく告知を前提にします。
• 相続放棄の可能性があるなら、家財の処分や売却の契約を先に進めてはいけません。相続放棄の期限は原則3か月です。
• 広告を出さない買取なら、近所に知られにくく、清掃前・残置物があるままでも相談できます。

事故物件とは？江戸川区で相談が多い3つのケース

事故物件とは、建物の中で自死・事件・発見が遅れた孤独死などがあり、買主が心理的な抵抗を感じるおそれがある物件のことです。法律上の正式な用語ではなく、不動産の取引では「心理的瑕疵（かし）のある物件」と呼ばれます。心理的瑕疵とは、建物の傷みなど物理的な問題ではなく、住む人の気持ちの面で欠点と受け取られる事情のことです。

江戸川区で売却の相談につながりやすいのは、次の3つのケースです。

1. 一人暮らしの親が自宅の戸建てで亡くなったケース：瑞江・篠崎・鹿骨・一之江など、親世代が建てた戸建ての住宅地で多い相談です。相続した子が区外に住んでいて、発見が遅れることがあります。
2. 分譲マンション・団地の一室で亡くなったケース：葛西・西葛西・清新町などの大規模なマンションや団地では、管理組合や管理会社とのやり取りも必要になります。
3. 賃貸に出していた家や部屋で入居者が亡くなったケース：貸家やアパートを相続した地主の方から、売却とあわせて相談を受けることがあります。

いずれのケースでも、売却の方法は「通常の家の売却」と大きくは変わりません。違うのは、買主に何を伝えるか（告知）と、売り出し方の選び方です。江戸川区の売却全体の流れは江戸川区の不動産売却ガイドで解説しています。

売買で告知が必要なのはどんな場合？国土交通省ガイドラインの整理

売買で告知が必要かどうかは、亡くなった原因と、特殊清掃などが行われたかで決まります。国土交通省は2021年10月8日に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、居住用の不動産について判断の目安を示しました（2026年10月時点で有効）。

告げなくてよいとされる死

• 自然死：老衰・持病による病死など
• 日常生活の中での不慮の死：自宅の階段での転倒、入浴中の溺死、食事中の誤嚥（ごえん）など
• 隣の住戸や、ふだん使わない共用部分での死：マンションの隣室などで起きた死（自然死以外の死や、特殊清掃が行われた死であっても原則として告げなくてよい。ただし、事件性・周知性・社会に与えた影響等が特に高い事案は除く）

告げなくてよい場合の例外

ただし、自然死や不慮の死であっても、亡くなってから長期間発見されず、特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は、告知の対象になります。特殊清掃とは、遺体があった部屋の体液・汚れ・臭いを、専用の薬剤や機材で取り除く清掃のことです。

また、経過した期間や死因にかかわらず、買主から事案の有無を質問された場合や、その社会的影響の大きさから買主が把握しておくべき特段の事情がある場合は、告知が必要です。

よくある誤解：「3年たてば告げなくてよい」は賃貸の話

ガイドラインで「おおむね3年」とされているのは、賃貸の取引についての目安です。売買には、この期間の定めがありません。家を買う人は長く住むことを前提に判断するため、自死や事件、特殊清掃をした孤独死があった家は、年数がたっていても告知する前提で準備するのが安全です。

告知するときに伝える内容

告知する場合は、発生した時期（特殊清掃をした場合は発覚した時期）、場所、死因、特殊清掃などを行ったことを伝えます。一方で、ガイドラインは、亡くなった方やその遺族等の名誉と生活の平穏に十分配慮し、不当に侵害しないようにする必要があるとして、氏名・年齢・住所・家族構成や、具体的な死の態様・発見状況などを伝える必要はないとしています。

実務では、売主が「告知書（物件状況報告書）」に事実を書き、不動産会社が重要事項説明で買主に説明します。告知書は、分かる範囲で正確に書くことが、売主を守ることにつながります。

告知しないで売るとどうなる？契約不適合責任と損害賠償

告知が必要な事実を伝えずに売ると、売却後に契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。「黙っていれば分からない」と考えるのは危険です。

理由は2つあります。1つ目は、民法の契約不適合責任です。契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容に合っていない場合に、売主が買主に対して負う責任のことで、買主は修補・代金の減額・損害賠償・契約の解除を求めることができます（民法562条〜564条）。心理的な欠点も、契約の内容に合わない事情として争われることがあります。

2つ目は、宅地建物取引業法47条です。不動産会社は、買主の判断に重要な影響を及ぼす事実を、故意に告げない・事実と違うことを告げることが禁じられています。不動産会社が「隠して売りましょう」と提案することはできませんし、そうした提案をする会社には依頼しないでください。

また、近所の人は事情を知っていることが多く、引っ越した後に買主が近所の人から聞いて発覚するのが典型的なトラブルです。江戸川区の戸建て住宅地は町会のつながりが残っている地域も多く、「知られていない」と考えないほうが安全です。

契約不適合責任の詳しい内容は契約不適合責任とは？買主から請求されたときの売主の対応、責任を負う期間と免責の特約は契約不適合責任を負う期間と免責特約で解説しています。

発見から売却までの順番｜相続放棄を考えるなら家財に手を付けない

事故物件の売却は、「相続をどうするか」を決めてから進めるのが正しい順番です。先に片付けや売却を進めると、相続放棄ができなくなるおそれがあるためです。

1. 警察の調査と検案：自宅で亡くなって発見された場合、警察が調べ、東京23区では東京都監察医務院が死因を確認（検案）することがあります。この間、部屋に入れないことがあります。
2. 相続するか放棄するかの判断：相続放棄は、自分が相続人になったことを知った時から原則3か月以内に、家庭裁判所に申し立てます（民法915条）。この間に家財を処分したり、家を売る契約をしたりすると、相続を認めたもの（単純承認）とみなされるおそれがあります（民法921条）。
3. 特殊清掃：臭いや汚れの拡大を防ぐための最低限の措置は急ぐ必要があります。相続放棄を検討中の場合は、どこまでの作業なら問題ないかを弁護士に確認してから手配します。
4. 相続登記：家を売るには、売主となる相続人の名義に変える必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続を知った日から3年以内が期限です。
5. 査定と売り方の決定：買取と仲介の両方の査定を取り、手取りと期間を比べます。
6. 契約・引渡し：告知書と重要事項説明で買主に事実を伝え、契約・決済を行います。

相続放棄・限定承認・単純承認の違いは相続の種類と違い｜単純承認・限定承認・相続放棄の選び方と期限、相続した家の売却全体の段取りは相続した不動産の売却の流れをご覧ください。

特殊清掃・リフォームはどこまでやる？売る前の判断

売る前に行うのは、臭いと汚れを取り除く特殊清掃までにとどめ、大きなリフォームは買主に任せるのが基本です。リフォーム費用をかけても、その分だけ高く売れるとは限らないためです。

特殊清掃の費用は、部屋の広さ、発見までの日数、汚れの範囲で大きく変わります。複数の業者から見積もりを取り、作業の範囲と追加費用の条件を書面で確認してください。

家財が多い場合の片付けや区のごみの出し方は、江戸川区のゴミ屋敷を売却する方法も参考になります。マンションの場合は、作業日や搬出経路を事前に管理会社へ伝える必要があります。

事故物件の価格はどれくらい下がる？計算例で考える

事故物件の価格の下がり方には、公的な統計や決まった基準はありません。亡くなった原因、発見までの期間、経過年数、建物か土地か、周辺でどれだけ知られているかで大きく変わります。

考え方の目安として、次の仮定で計算してみます。数値はすべて説明用の仮定で、実際の価格を示すものではありません。

この仮定では、仲介のほうが手取りは約250万円多くなります。ただし、仲介は買主が見つかるまで固定資産税や管理の負担が続き、価格交渉で想定より下がることもあります。土地として売る場合は、建物の事情の影響が小さくなることもあるため、物件ごとの査定が欠かせません。

当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が買主となる買取の場合は、仲介手数料はかかりません。

事故物件は買取と仲介どちらで売る？選び方の基準

早く・静かに手放したいなら買取、時間をかけても高く売りたいなら仲介が向いています。事故物件では、価格だけでなく「近所に知られにくいか」「清掃前でも相談できるか」も大事な判断材料になります。

買取が向いているケース

• 相続人が区外・遠方に住んでいて、何度も江戸川区に通えない
• インターネット広告や内覧で、近所に売却を知られたくない
• 家財が残ったまま、または清掃の途中で手放したい
• 相続税の納付や空き家の管理の負担があり、売る時期を決めたい

仲介が向いているケース

• 自然死で特殊清掃もなく、告知が必要ない、または影響が小さい
• 駅に近い・土地が広いなど、事情があっても買いたい人が見込める
• 半年程度は時間をかけられる

仲介と買取の一般的な違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較、江戸川区での買取の流れは江戸川区の不動産買取ガイドで詳しく解説しています。

江戸川区で近所に知られずに事故物件を売る方法

近所に知られにくくするには、広告を出さずに売る方法を選び、現地での作業を目立たせないことが基本です。ただし、買主への告知を省くことはできません。「近所には知らせない」と「買主には正確に伝える」は両立できます。

1. 広告を出さない売り方を選ぶ：買取や、不動産会社が持つ買主の候補へ個別に紹介する方法なら、ポータルサイトやチラシに物件が載りません。
2. 現地に看板を出さない：「売物件」の看板やオープンハウスは行いません。
3. 清掃・片付けの段取りに配慮する：作業車両の停め方や時間帯、近所へのあいさつの仕方を業者と事前に決めておきます。
4. 親族の連絡窓口を1人にまとめる：相続人が複数いる場合、窓口を決めておくと、情報が外に広がりにくくなります。
5. マンションは管理会社と相談する：葛西・西葛西・清新町などの大規模なマンションでは、清掃の作業届や搬出経路の調整が必要です。管理組合への説明の範囲も、事前に管理会社と相談します。

江戸川区は、荒川・江戸川・旧江戸川に囲まれた低地が多い区です。売却の際は事故の告知とは別に、区のハザードマップで浸水想定を確認し、重要事項説明で買主に伝える準備も必要です。再建築不可や旗竿地など、ほかの事情も重なっている場合は江戸川区の訳あり物件買取ガイドもあわせてご覧ください。

江戸川区で使える相談窓口｜法律・見守り・税金

事故物件の売却では、不動産会社だけでなく、法律や税金の専門家の力を借りる場面があります。江戸川区では次の窓口を無料で使えます（2026年10月時点。日程・受付方法は区公式サイトで確認してください）。

出典：江戸川区「法律相談（グリーンパレス区民相談室）」（2026年10月時点）。

親族がまだ一人暮らしをしている段階であれば、熟年相談室に相談して見守りの仕組みを整えておくことが、発見の遅れを防ぐことにもつながります。

事故物件を売ったときの税金｜空き家の3,000万円控除が使える場合も

事故物件であっても、売ったときの税金の計算は通常の不動産と同じです。売却益（譲渡所得）には、所有期間が5年を超える場合は20.315％、5年以下の場合は39.63％の税率がかかります（所得税・復興特別所得税・住民税の合計。国税庁、2026年10月時点）。相続した家の所有期間は、亡くなった方が取得した日から数えます。

一人暮らしの親が亡くなった家では、「相続した空き家の3,000万円特別控除」が使える可能性があります。国税庁によると、主な要件は次のとおりです（2026年10月時点）。

• 1981年5月31日以前に建築された家で、マンションなどの区分所有建物ではないこと
• 亡くなる直前に、亡くなった方が一人で住んでいたこと（ほかに住んでいた人がいないこと）
• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 相続の時から売るまで、住んだり貸したりしていないこと
• 売却代金が1億円以下で、親子・夫婦など特別の関係がある人への売却ではないこと
• 耐震改修をするか、解体して更地で売ること（2024年1月1日以後の売却は、買主が翌年2月15日までに行う場合も対象）

この特例は2027年12月31日までの売却が対象で、相続人が3人以上の場合は1人当たりの上限が2,000万円になります。確定申告では、区が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」などの添付が必要です。要件が細かいため、売り方を決める前に税理士に確認してください（出典：国税庁タックスアンサーNo.3306）。江戸川区の空き家の売り方と特例は江戸川区の空き家売却ガイドで詳しく解説しています。

当社に相談した場合の進め方（事故物件の売却）

当社では、事故物件のご相談を、状況の確認から始めます。お気持ちの整理がつかない段階でのご相談でもかまいません。一般的な進め方は次のとおりです。

1. ヒアリング：亡くなった時期と状況（分かる範囲で）、相続人の人数、相続放棄の検討の有無、清掃の状況をうかがいます。電話・LINE・オンラインでも対応します。
2. 専門家との連携：相続放棄や相続人同士の問題がある場合は、顧問弁護士・税理士への無料相談をご案内し、手続きの順番を整理します。
3. 現地の確認：瑞江店のスタッフが、近所に目立たない形で建物の状態や接道を確認します。
4. 査定：当社が買主となる買取価格と、仲介で売る場合の想定価格の両方を提示し、手取りと期間を比べます。
5. 告知書の作成サポート：告知が必要な範囲をガイドラインに沿って整理し、告知書の書き方をご案内します。
6. 契約・決済：遠方の相続人の方は、郵送での書類のやり取りや司法書士による本人確認で、立会いの回数を減らせます。

買取のご相談は不動産買取のページ、まず話を聞いてほしいという方は無料相談のページからお問い合わせください。

江戸川区で事故物件の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

事故物件の売却は、相続の手続きと同時に進むことが多く、ご遺族の負担に配慮した、こまめな連絡と丁寧な説明が欠かせません。クチコミには、次のような声が寄せられています。

「実家売却でお世話になりました。ご依頼した直後に父が亡くなり売却時の相続手続きにも直ぐにご対応くださり」（Googleクチコミより一部抜粋）

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき自分でも納得のいく最善の売却が出来たと思っています。」（Googleクチコミより一部抜粋）

当社の強みは次のとおりです。

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、瑞江店から区内の物件をすぐに確認できる
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍している
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談が受けられる
• 売却（仲介）も買取も対応でき、広告を出さない売り方も含めて提案できる
• LINE・オンラインでの相談にも対応している

よくある質問

江戸川区の実家で親が孤独死しました。売るときに告知は必要ですか？

病死や老衰で、特殊清掃が必要なかった場合は、原則として告知は不要です。発見が遅れて特殊清掃や大規模なリフォームをした場合は、自然死でも買主への告知が必要になります。

事故物件は何年たてば告知しなくてよくなりますか？

売買には、告知しなくてよくなる期間の定めはありません。国土交通省のガイドラインの「おおむね3年」は賃貸の目安なので、売買では年数に関係なく告知する前提で準備するのが安全です。

事故物件を告知せずに売るとどうなりますか？

売却後に発覚すると、買主から契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。不動産会社も重要な事実を故意に告げないことは宅地建物取引業法で禁じられているため、事実は告知書に正確に書く必要があります。

相続放棄を考えている場合、先に家を片付けてもいいですか？

家財の処分や家の売却の契約は、相続放棄の判断がつくまで進めないでください。相続財産を処分すると相続を認めたとみなされ、放棄できなくなるおそれがあるため、作業の範囲は弁護士に確認してから決めます。

近所に知られずに事故物件を売ることはできますか？

広告を出さない買取を選べば、近所に知られにくく売ることができます。看板やインターネット広告を使わず、清掃や片付けの段取りにも配慮して進めますが、買主への告知は必要です。

清掃前や家財が残ったままでも、買取の相談はできますか？

当社では、清掃前や家財が残った状態でもご相談いただけます。特殊清掃が必要かどうかや残置物の扱いを含めて、買取価格と手取りの見込みをご説明します。

まとめ

江戸川区で事故物件を売るときは、まず国土交通省のガイドラインで告知が必要かを整理し、相続放棄の可能性があれば家財に手を付けずに専門家へ相談することが出発点です。売買には「3年たてば告げなくてよい」という期間の定めはなく、告知が必要な事実は告知書に正確に書くことが、売主自身を守ります。

近所に知られたくない、遠方で何度も通えない、清掃前で動けないという場合は、広告を出さない買取が現実的な選択肢になります。江戸川区の売却全体の流れは江戸川区の不動産売却ガイド、訳あり物件全般は江戸川区の訳あり物件買取ガイドをご覧ください。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月8日公表）、民法562条〜564条・915条・921条、宅地建物取引業法47条、国税庁タックスアンサー（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例ほか）、江戸川区公式サイト「法律相談（グリーンパレス区民相談室）」・区の発表資料（熟年相談室）（いずれも2026年10月時点）。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月14日

江戸川区の事故物件・訳あり物件のご相談はセルフリジェネレーションへ

株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

• 売却査定を依頼する（無料）
• 買取査定を依頼する（無料）
• 不動産の専門家に無料相談する
• LINEで気軽に相談する

フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 10:00〜20:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階