【2026年版】不動産の売却前後の注意点｜売る前の確認と引渡し後の手続き一覧の記事

「売ってから、やっておけばよかったと後悔したくない」「引渡しが終わった後に、何の手続きが残っているのか分からない」。不動産の売却は一生に何度もないため、売る前の準備の漏れや、引渡し後の手続きの忘れが起きやすいものです。

この記事では、不動産を売る前に確認しておくこと（お金・名義・税金のタイミング）と、引渡し後・売った翌年に売主がやる手続きを、チェックリストの形で整理します。税金や登記の制度は、2026年10月時点の国税庁・法務省・東京都主税局の情報で確認しています。

• 売る前に確認しないと損をしやすい3つのこと（お金・名義と書類・税金のタイミング）
• 契約までに気をつけること（告知と契約書）
• 引渡し後にやる手続きの一覧と期限
• 売った翌年の確定申告・住民税・住宅ローン控除の注意点
• 墨田区・江戸川区で売る場合の手続きの窓口

この記事の結論

• 売る前は「手取りの試算」「名義・境界・書類の確認」「税金の特例の期限」の3つを先に済ませると、損や手続きの遅れを防げます。
• 登記の住所が今の住所と違うときは住所変更登記が必要で、2026年4月1日からは変更から2年以内の申請が義務になりました。
• 所有期間は売った年の1月1日時点で判定し、5年を超えると税率が39.63％から20.315％に下がります。
• 引渡し後は、住所の変更、火災保険・公共料金の解約、固定資産税の納付、書類の保管を忘れずに行います。
• 売った翌年の2月16日〜3月15日に確定申告をします。3,000万円控除で税金がゼロになる場合も申告が必要です。

不動産の売却前後の注意点の全体像

不動産の売却で注意すべき点は、「売る前」「契約まで」「引渡し後」「売った翌年」の4つの時期に分けて考えると漏れがなくなります。特に、売る前の確認不足は値下げや契約の遅れに、引渡し後の手続き忘れは税金の特例を使えないことや余計な支払いにつながります。

この記事は「見落としやすい注意点」に絞っています。査定から引渡しまでの段階ごとの進め方は不動産会社に仲介してもらって売却する流れ｜期間の目安と売主がやることで解説しています。

売る前の注意点1：相場・ローン残高から手取りを試算する

売る前に最初にやるべきことは、「いくらで売れそうか」と「手元にいくら残るか」を数字で確認することです。売却価格から住宅ローンの残高と売却の費用を引いた金額が手取りになり、これがマイナスになると、売るためにお金を用意する必要があります。

相場は自分でも調べておく

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際に取引された価格を地域・種類ごとに調べられます。不動産会社の査定を受ける前に相場の幅を知っておくと、査定額が高すぎる・低すぎるといった判断がしやすくなります。査定額は「売れる価格の見込み」であり、その金額で売れることを約束するものではない点にも注意しましょう。

手取りの計算例

次の表は、売却価格4,000万円、住宅ローン残高2,500万円の自宅を仲介で売る場合の計算例です（数値は説明のための仮定です）。

自宅を売って利益が出ても、3,000万円の特別控除を使えば税金がかからないことが多い一方、投資用や相続した家では譲渡所得税がかかることがあります。費用の一覧は不動産売却の費用の目安は？一覧と計算例・抑える方法、ローンが残りそうなときの判断は持ち家の売却で赤字になる時の判断｜ローンが残る家の4つの選択肢をご覧ください。

売る前の注意点2：名義・境界・書類を確認する

売る前に、登記の名義と住所、土地の境界、必要な書類の3つを確認しておくことが大切です。ここに問題があると、買主が見つかっても売買契約や決済ができず、売却が数か月遅れることがあります。

名義と住所は登記簿で確認する

登記簿（登記事項証明書）は法務局で取得でき、所有者の名前と住所が記載されています。確認するポイントは次の3つです。

• 亡くなった親の名義のまま：先に相続登記が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続を知った日から3年以内の申請が必要です（正当な理由なく怠ると10万円以下の過料）。
• 登記の住所が古いまま：引越し後に住所を変えていない場合、売る前に住所変更登記が必要です。2026年4月1日からは住所変更登記も義務になり、変更から2年以内に申請しなければなりません（正当な理由なく怠ると5万円以下の過料。2026年3月31日以前の変更は2028年3月31日まで）。
• 共有名義：夫婦や兄弟で共有している場合、全体を売るには共有者全員の同意と、決済への立会いや書類が必要です。

登記の手続きは相続登記・住所変更登記の義務化いつから？自分で申請する手順と費用で詳しく解説しています。

境界と書類を先にそろえる

土地や戸建ては、境界標（境界の目印）があるか、隣地との境界が確定しているかを確認します。確定測量が必要になると、隣地の方の立会いを含めて数か月かかることがあります。また、登記識別情報（権利証）、固定資産税の納税通知書、購入時の売買契約書と領収書は早めに探しておきましょう。購入時の契約書は、売った後の確定申告で取得費を計算するときにも使います。書類の一覧は不動産を売却する際に必要な書類｜契約・決済別チェックリスト、測量については土地売却の測量費用はいくら？をご覧ください。

売る前の注意点3：税金の特例と売るタイミング

売る時期は、所有期間と税金の特例の期限から逆算して決めるのが基本です。同じ価格で売っても、売る年が1年違うだけで税率が約2倍になったり、3,000万円控除が使えなくなったりすることがあります。

税率は所得税・復興特別所得税・住民税を合わせた割合です。たとえば2021年7月に買った家は、2026年中に売ると所有期間が5年以下（2026年1月1日時点で4年余り）ですが、2027年1月以降に売れば5年超になります。期限が迫っている場合は、売却の期間（一般的に3〜6か月）も考えて、早めに動き出すことが大切です。

住み替えでは「どの特例を使うか」を先に決める

自宅を売って新しい家を買う場合、売った家で3,000万円控除を使うと、新居で住宅ローン控除を受けられない期間があります。どちらが有利かは、売却益の大きさと新居の借入額によって変わります。迷う場合は、契約前に税務署や税理士に試算してもらいましょう。詳しくは住み替えの税金｜買換え特例と3,000万円控除の選び方で解説しています。

売り出し中〜契約までの注意点：告知と契約書

売り出してから契約までの注意点は、知っている不具合をすべて書面で伝えることと、契約書の条項を署名の前に読むことの2つです。この2つを怠ると、引渡しの後に買主から修理や代金の減額を求められる原因になります。

• 告知書（物件状況報告書）：雨漏り、シロアリ、給排水管の故障、浸水の履歴、近隣とのトラブルなど、売主が知っていることを書きます。「聞かれなかったから言わなかった」は通用しにくいと考えましょう。
• 契約不適合責任：契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と違っていたときに、売主が修理・減額・解除などに応じる責任のことです。個人の売主は、責任を負う期間を引渡しから数か月に限る特約を結ぶことが多く、期間は契約書で確認します。
• 内覧の印象：物件も第一印象が大切です。掃除と換気をし、照明をつけて明るく見せましょう。売る理由を聞かれたときの答え方も準備しておきましょう。

トラブルの予防策は不動産売却のトラブルとは？告知書・設備・境界・契約で防ぐ対策、条項の読み方は不動産売買契約書とは？売主が確認すべき条項の読み方、責任の期間は契約不適合責任を負う期間はどれくらい？をご覧ください。

引渡し後にやる手続きの一覧と期限

引渡しが終わっても、売主には住所の変更、保険や公共料金の解約、固定資産税の納付、書類の保管といった手続きが残ります。決済の日に精算が済んだと思い込んで、通知や返戻金を見落とすことが多いので、一覧で確認しましょう。

火災保険は自分で解約しないと続く

火災保険は、家を売っても自動では終わりません。長期契約で保険料をまとめて払っている場合は、解約すると残りの期間に応じた返戻金を受け取れることがあります。解約が遅れると、その分の返戻金が減るので、引渡し日に合わせて保険会社に連絡しましょう。返戻金の計算は家を売却したら火災保険料は戻ってくる？、住み替えのときの解約日の決め方は火災保険の解約タイミングはいつ？で解説しています。

固定資産税は「精算金」とは別に納付が必要

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に1年分が課税され、年の途中で売っても納税義務者は変わりません（東京都主税局）。決済の日に買主から受け取る「固定資産税の精算金」は、売主と買主の間で日割りして分け合うためのお金で、税金そのものは売主が納めます。売った年の納付書が届いたら、残りの期の分を忘れずに納めましょう。なお、東京23区内の固定資産税は区ではなく東京都が課税しているため、問い合わせ先は物件がある区の都税事務所です。

マンションは管理費の口座振替を確認する

マンションの場合、管理費・修繕積立金は引渡し日で日割り精算するのが一般的です。引渡し後に売主の口座から引き落としが続いていないか確認し、管理会社に所有者が変わったことを伝えます。売却中の管理費の扱いはマンションの売却時に注意すること｜契約〜引渡しの12項目もご覧ください。

書類は確定申告の後も保管する

売買契約書、仲介手数料や印紙税の領収書、購入時の契約書は、確定申告で譲渡所得を計算するときに使います。申告の後も、税務署から問い合わせがあった場合や、契約不適合責任の期間中に買主と話し合うときに必要になるため、まとめて保管しておきましょう。

売った翌年の注意点：確定申告・住民税・住宅ローン控除

売った翌年は、2月16日〜3月15日の確定申告が最も大切な手続きです。利益が出た場合はもちろん、3,000万円控除などの特例で税金がゼロになる場合も、申告しなければ特例を受けられません（国税庁 No.3302）。2026年中に売った場合の申告期間は、2027年2月16日〜3月15日です。

確定申告が必要なケースと不要なケース

• 必要：売却で利益（譲渡所得）が出た場合、3,000万円控除や軽減税率などの特例を使う場合、自宅の売却で損が出て給与などの所得と相殺（損益通算）したい場合
• 原則不要：利益が出ず、損益通算などの特例も使わない場合（ただし、会社員で給与以外の所得がある場合などは別途確認）

譲渡所得とは、売却価格から、購入代金などの取得費と、仲介手数料などの売却費用を差し引いた利益のことです。計算と税率の全体像は不動産を売買すると所得税はかかる？、自宅の申告の手順は不動産売却後の確定申告は必要？、損が出たときは不動産売却の損益通算と繰越控除をご覧ください。

住民税と保険料が上がることがある

譲渡所得の住民税は、確定申告の内容をもとに、売った翌年の6月以降に区市町村から通知されます。特別控除を差し引いても所得が残る場合は、住民税に加えて、国民健康保険料や後期高齢者医療の保険料が上がることがあります。また、譲渡所得は家族の扶養（配偶者控除・扶養控除）の判定に使う合計所得金額にも含まれます。この判定では3,000万円控除などの特別控除を差し引く前の金額で見るため、税金がかからない売却でも、共有者として売った家族がその年は扶養から外れることがあります（合計所得金額の要件は2026年分から62万円以下。国税庁 No.1180・1191）。扶養に入っている家族が共有者として売った場合は、税務署などで確認しておきましょう。

売った年の住宅ローン控除は使えないことが多い

住宅ローン控除は、その年の12月31日まで引き続き住んでいることが条件です（国税庁 No.1234）。そのため、年の途中で自宅を売って引っ越した場合、売った家の住宅ローン控除は、原則としてその年から受けられません。会社員の方は年末調整で控除の申告書を出さないよう注意しましょう。詳しくは家を売った年の住宅ローン控除｜使える年・使えない年と6年ルールで解説しています。

墨田区・江戸川区で売る場合の注意点と手続きの窓口

墨田区・江戸川区で売る場合も、手続きの流れは全国共通ですが、窓口がどこかを知っておくと手続きが早く進みます。また、下町の古い住宅地に多い私道・狭い土地や、水害リスクの説明は、売る前に準備しておきたい地域の事情です。

確定申告は、売った物件の所在地ではなく、申告する人の住所地の税務署に提出します。江戸川区の場合は、たとえば瑞江・平井・小岩は江戸川北税務署、葛西・船堀・清新町は江戸川南税務署の管轄です（国税庁の税務署案内、2026年10月時点）。墨田区の場合は、たとえば錦糸・両国・向島1〜5丁目は本所税務署、京島・八広・東向島は向島税務署の管轄です。

私道・境界は査定の段階で確認する

墨田区の京島・八広・東向島などには、木造住宅が密集した地域や、複数の家で共有する狭い私道に面した土地が残っています。買主が住宅ローンを使う場合、私道の通行や水道管の工事についての承諾書を求められることがあるため、売り出す前に確認しておくと契約が遅れません。

浸水の履歴は告知書に正確に書く

損害保険料率算出機構の水災等地では、墨田区・江戸川区はいずれも最も高い「5等地」に区分されています。江戸川区は区の広い範囲が海抜ゼロメートル地帯です。重要事項説明でもハザードマップ上の位置が説明されるため、浸水したことがある場合は、時期と被害の程度を告知書に正確に書いておくことが、引渡し後のトラブルを防ぐ一番の方法です。区ごとの売却の全体像は、墨田区で家・マンションを売る完全ガイドと江戸川区の不動産売却ガイドをご覧ください。

墨田区・江戸川区で売却前後の手続きを相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

クチコミでは、仕事の早さや確実さ、こまめな連絡を評価する声をいただいています。売却の前後には、登記・税金・解約などの手続きが続くため、次に何をいつまでにやればよいかが分かることが、売主の安心につながります。当社は、売る前の確認事項から引渡し後の手続きまで、期限を最初にお伝えしながら進めます。

「仕事が早く、確実でとても安心感がありました」（Googleクチコミより一部抜粋）

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当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。仲介での売却は不動産売却のページ、当社の買取は不動産買取のページをご覧ください。まず価格を知りたい方は無料査定、進め方を相談したい方は無料相談からどうぞ。

よくある質問

不動産を売る前に、まず何を確認すればいいですか？

相場とローン残高から手取りを試算し、登記の名義と住所、境界、権利証などの書類を確認します。あわせて、所有期間と3,000万円控除の期限を確認して売る時期を決めます。この3つを先に済ませると、損や契約の遅れを防げます。

登記の住所が古いままでも家を売れますか？

そのままでは売れないため、売る前に住所変更登記が必要です。2026年4月1日からは住所変更登記が義務になり、住所が変わってから2年以内に申請しなければなりません。決済のときに司法書士がまとめて申請するのが一般的です。

家を売った後、固定資産税は誰が払いますか？

その年の固定資産税は、1月1日時点の所有者である売主に1年分が課税されます。決済のときに買主から日割りの精算金を受け取り、税金そのものは売主が納付書で納めます。東京23区では、問い合わせ先は物件がある区の都税事務所です。

家を売った後に火災保険はどうすればいいですか？

引渡し日に合わせて、自分で保険会社に解約を申し出ます。家を売っても火災保険は自動では終わりません。長期契約で保険料をまとめて払っている場合は、残りの期間に応じた返戻金を受け取れることがあります。

家を売った後、確定申告はいつまでにすればいいですか？

売った年の翌年の2月16日から3月15日までに申告します。2026年中に売った場合は、2027年2月16日〜3月15日です。3,000万円控除で税金がゼロになる場合も、申告しなければ特例を受けられません。

家を売った年も住宅ローン控除は受けられますか？

年の途中で売って引っ越した場合、売った家の住宅ローン控除は原則としてその年から受けられません。住宅ローン控除は、その年の12月31日まで住んでいることが条件だからです。会社員の方は、年末調整で控除の申告をしないよう注意しましょう。

まとめ

• 売却前後の注意点は「売る前」「契約まで」「引渡し後」「売った翌年」の4つの時期に分けて確認すると漏れがなくなります。
• 売る前は、手取りの試算、名義・住所・境界・書類の確認、所有期間と特例の期限の確認を先に済ませます。
• 知っている不具合は告知書にすべて書き、契約書の契約不適合責任の期間を確認します。
• 引渡し後は、住所変更、火災保険・公共料金の解約、固定資産税の納付、書類の保管を忘れずに行います。
• 売った翌年の2月16日〜3月15日に確定申告をし、住民税・保険料・住宅ローン控除への影響も確認しましょう。

売るか持ち続けるかで迷っている方は不動産売却のメリット・デメリット｜貸す・持ち続けるとの比較と判断基準もあわせてご覧ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月3日

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