【2026年版】任意売却と競売の違いとは？価格・期間・引越し・残債を比較の記事

「住宅ローンの返済が遅れ、金融機関から『このままでは競売になります』と言われた。任意売却という方法もあると聞いたが、何が違うのか分からない」。このような状況では、2つの違いを早く理解することが、その後の生活を大きく左右します。

この記事では、任意売却と競売の違いを、価格・期間・情報の公開・引越し・費用・残債の項目に分けて、2026年10月時点の裁判所と住宅金融支援機構の情報に基づいて解説します。

• 任意売却と競売の違い（9項目の比較表）
• 競売の価格がどう決まるか（売却基準価額と買受可能価額）
• 競売の流れと、任意売却に切り替えられる時期
• 競売のメリット・デメリット
• 売却後に残る借金の比較（仮定の数値での計算例）
• 墨田区・江戸川区で競売になった場合の管轄と地域事情

この記事の結論

• 任意売却は所有者が債権者の同意を得て市場で売る方法、競売は裁判所が入札で強制的に売る手続きです。
• 競売は売却基準価額の8割から入札でき、室内を見ないで買うため、価格が低くなりやすい仕組みです。
• 任意売却は引越しの時期を買主と話し合えますが、競売は代金納付の後に明渡しを求められます。
• どちらの方法でも、売却代金で返しきれなかった住宅ローン（残債）の返済義務は残ります。
• 任意売却は競売の開札の前までに終える必要があるため、通知が届いた段階で動くことが重要です。

任意売却と競売の違いとは？9項目の比較表

任意売却と競売の一番の違いは、「だれが売却を進めるか」です。任意売却は所有者が自分の意思で進め、競売は所有者の意思にかかわらず裁判所が進めます。

任意売却とは、住宅ローンを返せなくなったときに、債権者の同意を得て、ローンの残高より安い金額でも自宅を売却する方法のことです。債権者とは、お金を貸している金融機関や、代わりに返済した保証会社のことです。

競売（けいばい）とは、債権者の申立てにより、裁判所が不動産を差し押さえて入札で売却し、代金を返済にあてる手続きのことです。住宅ローンの場合は、家に設定された抵当権に基づく「担保不動産競売」が行われます。抵当権とは、返済が止まったときに金融機関が家を売って回収できる権利のことです。

住宅金融支援機構は、任意売却について「通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され」ると説明しています（出典：住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」、2026年4月1日更新、2026年10月確認）。

なお、税金の滞納を理由に国や自治体が行う「公売」は、競売とは別の制度です。

価格の違い｜競売は「売却基準価額の8割」から入札できる

競売の価格が低くなりやすいのは、入札の下限が低く設定され、買う側の負担とリスクが大きい仕組みだからです。任意売却は、通常の売却と同じように市場で買主を探すため、相場に近い価格を目指せます。

売却基準価額と買受可能価額

売却基準価額とは、評価人（不動産鑑定士など）の評価に基づいて、裁判所が定める売却の基準となる価額のことです。買受可能価額とは、入札できる下限の価額のことで、売却基準価額からその2割を差し引いた額です（出典：東京地方裁判所「売却係の扱う事務について」、2026年10月確認）。

たとえば売却基準価額が2,000万円なら、買受可能価額は1,600万円です。1,600万円以上であれば入札でき、最も高い価格をつけた人が買受人になります。

評価の段階でも、競売の手続きで売ることが考慮されます。民事執行法第58条第2項は、評価人は競売のための評価であることを考慮しなければならないと定めています。

買う側の負担が大きいことも、価格に影響する

競売で家を買う人には、通常の売買にはない負担があります。そのぶん、入札の価格は慎重になります。

• 室内を原則として見られない。判断の材料は、裁判所が公開する3点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）と外からの確認が中心になる。
• 引渡し後に建物の不具合が見つかっても、売主に修理や減額を求める契約不適合責任の定めが適用されない（民法第568条第4項）。
• 住んでいる人が退去しない場合は、買受人が自分で引渡命令を申し立てる必要がある。
• 入札のときに、売却基準価額の2割（通常）の保証を先に納める。

内覧の制度（民事執行法第64条の2）はありますが、差押債権者の申立てが必要で、すべての物件で行われるわけではありません。

一方で、競売の価格は入札で決まるため、必ず安くなるとは限りません。駅に近いマンションなど入札が集まる物件では、落札価格が売却基準価額を大きく上回ることもあります。「競売は相場の何割」と決まっているわけではない点は、押さえておいてください。

期間と流れの違い｜競売の流れを6段階で確認

競売は、申立てから開札までおおむね半年〜1年程度かけて、裁判所の日程どおりに進みます。任意売却は相談から引渡しまで3〜6か月程度が目安で、競売の開札の前までに終える必要があります。

競売の期間は、裁判所や物件によって変わる一般的な目安です。裁判所の案内に基づく流れは、次のとおりです（出典：裁判所「担保不動産競売」、2026年10月確認）。

1. 申立て・開始決定：債権者が地方裁判所に申し立て、裁判所が競売の開始を決定します。家に差押えの登記がされ、所有者に開始決定の通知が届きます。
2. 現況調査・評価：執行官と評価人が自宅を訪れ、建物の状態や住んでいる人を調べます。室内の写真も撮影されます。
3. 売却基準価額の決定：評価に基づいて、裁判所が売却基準価額を定めます。
4. 公告・期間入札：物件の情報が公開され、決められた期間に入札が行われます。東京地方裁判所では、入札の期間は通常8日間です。
5. 開札・売却許可：最も高い価格をつけた人が決まり、裁判所が売却を許可します。
6. 代金納付・明渡し：買受人が代金を納めると、所有権が移ります。代金は、法律で決まった順位に従って債権者に配当されます。

競売の前には、滞納、督促、一括返済の請求、保証会社による代位弁済という段階があります。代位弁済とは、保証会社が本人に代わって金融機関へ残額を返済することです。滞納から競売の申立てまでの流れは、住宅ローンが払えなくなったらどうなる？滞納後の流れと対処法で月数別に解説しています。

競売が始まっても、開札の前までは任意売却に切り替えられる

競売の開始決定の通知が届いた後でも、任意売却は続けられます。申し立てた債権者が競売を取り下げれば、手続きは止まります。

ただし、東京地方裁判所は、開札後の取下げには最高価買受申出人などの同意が必要になると案内しています（出典：東京地方裁判所「担保不動産競売（強制競売）事件の取下げについて」、2026年10月確認）。実務上は、開札の日の前日までに任意売却の決済を終える必要があります。

任意売却の各段階でやることは任意売却の流れとは？期間の目安と7つの段階・注意点、期限からの逆算は任意売却はいつまでが期間内？をご覧ください。

引越しとプライバシーの違い

引越しの時期を自分で調整でき、事情を周囲に知られにくいのは任意売却です。競売では、物件の情報が公開され、明渡しの時期も手続きに沿って決まります。

情報の公開

競売では、3点セットが裁判所の閲覧室に備え置かれ、だれでも見ることができます。東京地方裁判所では、通常は入札期間の15日前から備え置くとしています。裁判所の不動産競売物件情報サイト（BIT）でも、物件の情報が提供されます（出典：東京地方裁判所「競売不動産の買受手続」、2026年10月確認）。

現況調査報告書には、建物の外観や室内の写真、住んでいる人の状況が載ります。入札を検討する人が、現地を見に来ることもあります。

任意売却の広告は、通常の売却と同じ内容です。広告に「任意売却」と書かないのが通常で、住宅ローンの事情が近所に伝わりにくい売り方です。

引越しの時期

任意売却では、引渡しの日を買主と話し合って決められます。住宅金融支援機構も、競売に比べて引渡しの時期を調整しやすく、退去後の生活設計を立てやすいと説明しています。

競売では、買受人が代金を納めた時点で所有権が移ります。その後も住み続けると、買受人は代金納付の日から6か月以内に、裁判所へ引渡命令を申し立てることができます。引渡命令とは、家を買受人に引き渡すよう裁判所が命じる決定のことです。

引渡命令が確定すると、買受人は執行官に強制執行を申し立てられます。執行官による明渡しの催告があった場合、引渡しの期限は原則として催告の日から1か月後です（民事執行法第168条の2）。期限までに退去しないと、家財は執行官によって運び出されます。

引越しの費用にも違いがあります。任意売却では、債権者が認めた場合に、売却代金から引越し費用を出せることがあります。ただし認められないこともあり、必ず受け取れるものではありません。競売には、引越し費用を受け取れる制度はありません。

費用と残債の違い｜仮定の数値で比べる

任意売却でも競売でも、売却代金で返しきれなかった残債の返済義務は残ります。違いは、残る金額と、その後の返し方を話し合いやすいかどうかです。

残債とは、売却代金を返済にあてても払いきれずに残った借金のことです。

費用の違い

任意売却では、仲介手数料や抵当権の抹消登記費用などを、債権者が認めた範囲で売却代金から支払えます。住宅金融支援機構は、手続きに協力した場合、これらを売却代金から控除できる場合があると案内しています。

競売では、債権者が申立てのときに裁判所へ費用を納めます。東京地方裁判所の場合、予納金は請求債権額が2,000万円未満で80万円、2,000万円以上5,000万円未満で100万円です（出典：東京地方裁判所「不動産競売事件の申立てについて」、2026年10月確認）。

予納金とは、現況調査や評価などの手続きにあてるために、申立人があらかじめ裁判所へ納めるお金のことです。手続きに使われた費用は、売却代金から先に債権者へ返されるため、そのぶんローンの返済にあてられる金額が減ります。

残債の計算例（仮定の数値）

ローン残高3,000万円の戸建てを、任意売却では2,500万円、競売では2,000万円で売れたと仮定した例です。金額はすべて仮定で、実際の価格を示すものではありません。

※仲介手数料は（2,500万円×3％＋6万円）×消費税10％で計算した法律上の上限額です。任意売却の費用は、債権者が控除を認めたものとして計算しています。

この仮定では、残債に約509万円の差が出ます。売却価格の差が、そのまま売却後の返済の重さにつながります。

遅延損害金は、売却までの期間が長いほど増える

一括返済を求められた後は、残額の全体に遅延損害金がかかります。遅延損害金とは、返済が遅れた日数に応じて支払う損害金のことで、利率は契約で決まっています。年14％台と定めている住宅ローンが多く見られるため、ご自身の利率は契約書で確認してください。

競売は売却までの期間が長くなりやすく、その間も遅延損害金は増えていきます。「競売のほうが長く住める」ことは、借金が増える期間が長いことでもあります。

売却後の返済については、任意売却のほうが債権者と話し合いやすい傾向があります。住宅金融支援機構は、残債務の状況などにより、延滞損害金の減額の相談に応じられる場合があると案内しています。残債の扱いは任意売却後の残債はどうなる？利息・遅延損害金と返済の対処法で詳しく解説しています。

競売のメリット・デメリット

競売には、所有者の手間が少ないというメリットがあります。一方で、価格・情報の公開・引越しの面でデメリットが大きく、所有者が自分から選ぶ理由は多くありません。

競売のメリット

• 売却の手間がかからない：手続きは裁判所が進めます。所有者が買主を探したり、内見に対応したりする必要はありません。
• 代金納付まで住み続けられる：買受人が代金を納めるまでは、所有者として住めます。ただし、その間も遅延損害金は増えます。
• 関係者の同意を集めなくてよい：任意売却には、債権者全員や共有者の同意が必要です。競売は、同意がそろわない場合でも進みます。
• 売却代金は返済にあてられる：代金は債権者に配当され、そのぶんローンの残高は減ります。

競売のデメリット

• 価格が低くなりやすい：売却基準価額の8割から入札でき、買う側の負担も大きいため、残債が多く残りやすくなります。
• 物件の情報が公開される：所在地や室内の写真を含む資料が公開され、近所や知人に事情を知られる可能性があります。
• 自宅を調査される：執行官と評価人が訪れて室内を調べます。執行官は、必要があれば鍵を開けて立ち入ることができます（民事執行法第57条）。
• 引越しの時期を選べない：代金納付の後は明渡しを求められ、応じなければ強制執行の対象になります。
• 引越し費用を受け取れない：費用はすべて自分で用意します。

「入札する人が現れなければ、住み続けられるので不利益は小さい」という説明を見かけますが、これは正確ではありません。入札がなかった場合は、特別売却や、価額を見直したうえでの再度の売却が行われます。その間も遅延損害金は増え続けるため、所有者の負担はむしろ大きくなります。

任意売却にもデメリットはある

任意売却は、必ず成立する方法ではありません。次の点を理解したうえで選んでください。

• 債権者の同意が必要で、価格や費用を所有者だけでは決められない。
• 共有名義の場合は共有者全員の同意が、連帯保証人がいる場合はその理解が必要になる。
• 内見への対応や、書類の準備の手間がかかる。
• 期限までに買主が見つからなければ、競売に進む。
• 滞納が続いた事実は信用情報に登録される。この点は競売でも同じ。

同意が得られない場合の対処は、任意売却できないケースと解決策にまとめています。

任意売却と競売、どちらになるかの分かれ目

任意売却で終えられるか、競売まで進むかを分けるのは、「相談の早さ」と「関係者の同意」です。競売の日程が進むほど、任意売却に使える期間は短くなります。

査定額がローン残高を上回る場合は、任意売却ではなく通常の売却で完済できます。売ってもローンが残りそうな場合の考え方は、持ち家の売却で赤字になる時の判断｜ローンが残る家の4つの選択肢をご覧ください。

売却しても返済のめどが立たない場合は、自己破産などの債務整理も選択肢です。任意売却と自己破産の違いや関係性も参考にしてください。

不動産会社にできること・できないこと

不動産会社が担当するのは、査定、販売活動、売却代金の配分案の作成など、売却の成立に必要な調整です。売却後の残債の減額や返済条件の交渉を、本人に代わって行えるのは、弁護士と一定の範囲の認定司法書士です。

「残債をゼロにできる」「引越し代を必ず受け取れる」といった勧誘は、根拠を確かめてください。仲介手数料は売買契約が成立して初めて発生する成功報酬で、相談の段階で費用を請求されることは通常ありません。

墨田区・江戸川区で競売・任意売却になったときの地域事情

墨田区・江戸川区の不動産が競売になった場合の管轄は、東京地方裁判所の民事執行センター（目黒区）です。両区には買い手が限られやすい物件があるため、任意売却を目指すなら、販売の期間を長めに確保することが大切です。

物件の条件によって、任意売却と競売の差が変わる

• 墨田区：京島・東向島・八広などの木造住宅が密集した地域には、狭小地、再建築不可、借地の物件があります。競売では室内や権利関係を買う側が自分で調べる必要があるため、入札が慎重になりやすい条件です。任意売却でも買主探しに時間がかかるため、早い相談が欠かせません。
• 江戸川区：区の広い範囲が海抜ゼロメートル地帯です。任意売却では、契約前の重要事項説明で水害ハザードマップ上の所在地を説明し、買主が納得したうえで契約できます。
• 両区のマンション：管理費・修繕積立金の滞納は、買主に引き継がれます。任意売却では、滞納分の精算を売却代金の配分に入れられるよう、債権者と調整します。

買主が見つかりにくい物件では、仲介での販売と並行して、不動産会社による買取の価格も確かめておくと、期限が迫ったときの選択肢になります。買取の場合も、価格に債権者の同意が必要な点は変わりません。

区ごとの進め方は、墨田区の任意売却ガイドと江戸川区の任意売却ガイドにまとめています。

区内で利用できる相談窓口

• 借入先の金融機関：返済方法の変更と任意売却の申出。滞納の前でも相談できます。
• 墨田区の法律相談（すみだ区民相談室）：弁護士が対応。無料・予約制。電話03-5608-1616
• 江戸川区の法律相談（グリーンパレス区民相談室）：弁護士が対応。無料・予約制。電話03-5662-7684
• 法テラス：収入と資産が基準以下の方は、無料の法律相談を利用できます。

2026年10月に確認した内容です。出典：墨田区「弁護士・司法書士・行政書士による相談」、江戸川区「法律相談（グリーンパレス区民相談室）」。受付日や予約方法は変わることがあるため、利用の前に各窓口で確認してください。

墨田区・江戸川区で任意売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却と買取を行っています。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

クチコミでは、複数の選択肢を比べたうえでの説明や、親身な対応を評価する声をいただいています。任意売却と競売のどちらになるかは、残された期間と物件の条件で変わります。当社では、仲介での売却、当社による買取、競売になった場合の見通しを並べてご説明します。

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき自分でも納得のいく最善の売却が出来たと思っています。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化し、狭小地や築年数の古い家の買い手の動きを把握しています。
• 在籍しているのは、業界経験10年以上のスタッフです。
• 顧問の弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーに無料で相談でき、残債や債務整理の疑問も専門家につなぎます。
• 仲介での売却に加えて当社による買取にも対応しており、競売の期限に合わせた売り方を提案できます。
• LINEやオンラインでの相談も可能です。

ご相談の流れは、①お問い合わせ、②届いた通知と書類の確認、③無料査定と売却後に残る金額の試算、④債権者への申出のお手伝い、の順です。「競売の通知が届いてしまった」という段階でも、無料相談をご利用いただけます。

よくある質問

任意売却と競売の違いは何ですか？

任意売却は所有者が債権者の同意を得て市場で売る方法で、競売は裁判所が入札で強制的に売る手続きです。任意売却は価格や引越しの時期に所有者の意思を反映できますが、競売では反映されません。どちらも、売却後に残った住宅ローンの返済義務は残ります。

競売だと、家はいくらで売れますか？

競売の価格は入札で決まり、下限は売却基準価額の8割（買受可能価額）です。室内を見られないなど買う側の負担が大きいため、通常の売却より低くなりやすい仕組みです。ただし、入札が集まる物件では売却基準価額を上回ることもあります。

競売の開始決定の通知が届いた後でも、任意売却はできますか？

できます。債権者が競売を取り下げれば手続きは止まるため、実務上は開札の日の前日までに任意売却の決済を終えれば間に合います。残された期間が短いので、通知が届いたらすぐに債権者と不動産会社へ相談してください。

競売になると、いつまで家に住めますか？

買受人が代金を納めて所有権が移るまでは住めます。その後は明渡しを求められ、応じない場合は引渡命令と強制執行の対象になります。住んでいる間も遅延損害金は増えるため、長く住めることが得になるとは限りません。

競売になると、近所に知られますか？

知られる可能性があります。競売では、所在地や室内の写真を含む資料が裁判所で公開され、不動産競売物件情報サイト（BIT）でも情報が提供されます。執行官の調査や、入札を検討する人の下見によって気づかれることもあります。

任意売却と競売で、残った借金の扱いは変わりますか？

どちらも残債の返済義務は残りますが、任意売却のほうが残る金額を抑えやすく、返済方法も話し合いやすい傾向があります。住宅金融支援機構は、任意売却の場合に延滞損害金の減額の相談に応じられる場合があると案内しています。返済が難しいときは、弁護士などに債務整理を相談します。

まとめ

• 任意売却は所有者が債権者の同意を得て市場で売る方法、競売は裁判所が入札で強制的に売る手続きです。
• 競売は売却基準価額の8割から入札でき、買う側の負担も大きいため、価格が低くなりやすい仕組みです。
• 競売では物件の情報が公開され、代金納付の後は明渡しを求められます。任意売却は、引越しの時期を買主と話し合えます。
• どちらの方法でも残債の返済義務は残ります。売却価格の差が、残債の差になります。
• 競売が始まっても、開札の前までは任意売却に切り替えられます。期限を債権者に確認します。
• 任意売却には債権者と共有者の同意が必要で、必ず成立するとは限りません。早い相談が選択肢を増やします。

競売の通知が届いても、まだできることは残っています。まずは通知の内容と残された期間を確かめてください。離婚にともなう売却の場合は、離婚で家を任意売却するメリットとは？もあわせてご覧ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月14日

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