【2026年版】江戸川区の仲介手数料無料の不動産会社｜仕組みと選び方・注意点の記事

「江戸川区で家を売りたい・買いたいけれど、仲介手数料が100万円を超えると聞いて驚いた」「仲介手数料無料の不動産会社があるらしいが、本当に無料なのか、裏はないのか」――江戸川区で不動産売却・購入を検討されている方から、こうしたご相談をよくいただきます。

江戸川区には、仲介手数料を無料や半額にしている不動産会社があります。ただし、すべての物件・すべての取引が無料になるわけではなく、無料になる理由と条件は会社ごとに違います。この記事では、江戸川区瑞江に店舗を構える宅地建物取引業者の立場から、仲介手数料無料の仕組みと、会社を選ぶときの確認点を2026年10月時点の制度でまとめました。

この記事で分かること

• 仲介手数料の上限と、無料・半額でいくら変わるか
• 不動産会社が仲介手数料を無料にできる4つの仕組み
• 購入で無料になりやすい物件・なりにくい物件
• 売却で「無料・半額」を選ぶときの注意点（囲い込み・別名目の費用）
• 江戸川区で仲介手数料無料の不動産会社を選ぶ6つのチェック

結論から言うと、仲介手数料無料は違法でも怪しい仕組みでもありませんが、「何が無料で、何が無料でないか」を書面で確かめ、手数料の額ではなく手取り・総額で比べることが大切です。

この記事の結論

• 仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」。4,000万円の物件なら138万6,000円で、無料になればその分が浮きます。
• 無料にできる主な理由は、取引の相手方から手数料を受け取れるからです。買主は売主が不動産会社の物件で無料になりやすくなります。
• 売主の手数料が無料の会社は、自社で買主を見つける前提のことが多く、他社への情報公開の方法を必ず確認します。
• 「事務手数料」「ローン代行料」など別の名目の請求がないか、契約の前に諸費用の一覧を書面でもらいましょう。
• 売却価格が約3.5％下がると、手数料が無料になった分は帳消しになります。会社は手数料の安さだけでなく、手取りの見込みで選びます。

仲介手数料無料とは？上限額と、無料・半額で変わる金額

仲介手数料無料とは、不動産会社が売買の仲介をしたときに受け取れる報酬を、依頼者から受け取らないことです。法律で決まっているのは上限だけなので、無料や半額にすること自体は問題ありません。

仲介手数料とは、売主と買主の間に入って契約をまとめた不動産会社に支払う成功報酬のことです。上限は、宅地建物取引業法第46条に基づく国土交通省の告示で決まっています（国土交通省 不動産取引に関するお知らせ、2026年10月時点）。売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」です。

※消費税10％で計算。800万円以下の物件には、上限を33万円（税込）とする特例があります（2024年7月1日から）。

仲介手数料は、売主も買主も、自分が依頼した不動産会社に支払います。手数料以外の印紙税・登記の費用・住宅ローンの費用を含めた全体像は江戸川区の不動産売買の手数料はどのくらい？売主・買主別の基礎知識にまとめています。

不動産会社が仲介手数料を無料・半額にできる4つの仕組み

仲介手数料を無料にできる一番の理由は、取引の相手方から手数料を受け取れるからです。不動産会社は、売主と買主のどちらか一方からでも報酬を得られれば、もう一方を無料にしても収入が残ります。

仕組み1：売主が不動産会社の物件（買主が無料になりやすい）

新築の建売住宅やリノベーション済みのマンションなど、売主が不動産会社の物件では、売主が仲介会社に手数料を支払うことがあります。この場合、仲介会社は買主から手数料を受け取らなくても収入があるため、買主の手数料を無料や半額にできます。

なお、売主の不動産会社から直接買う場合は、そもそも仲介ではないので仲介手数料はかかりません。広告の「取引態様」の欄が「売主」なら直接の取引、「仲介（媒介）」なら仲介会社が間に入る取引です。

仕組み2：自社で買主を見つける（売主が無料になりやすい）

両手仲介とは、1社が売主と買主の両方を担当し、双方から手数料を受け取る形のことです。売主の手数料を無料・半額にする会社は、自社で買主を見つけて、買主から手数料を受け取ることを前提にしている場合が多くあります。

この仕組みそのものは法律で認められています。ただし、ほかの会社が連れてきた買主に物件を紹介しない「囲い込み」につながると、売主の不利益になります。確認の方法は、あとの章で説明します。

仕組み3：広告や店舗の経費を抑える

テレビCMや駅前の大型店舗、紙のチラシなどの経費を抑え、その分を手数料の割引に回す会社もあります。インターネットでの集客や紹介を中心にすれば、1件あたりの経費を下げられるためです。この型では、売主・買主のどちらにも割引が適用されることがあります。

仕組み4：不動産会社による買取（仲介ではない）

買取とは、不動産会社が買主になって、物件を直接買い取ることです。仲介ではないため、仲介手数料はかかりません。ただし、買取の価格は仲介で売る場合より低くなるのが一般的なので、「手数料が無料だから得」とは言い切れません。仲介との違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較、江戸川区の買取の進め方は江戸川区の不動産買取ガイドをご覧ください。

購入で仲介手数料が無料になる物件・ならない物件

購入で無料になりやすいのは、売主が不動産会社の物件です。個人が売主の中古住宅は、売主側に別の仲介会社がついていることが多く、買主側の会社は買主からしか手数料を受け取れないため、無料にはなりにくくなります。

江戸川区では、瑞江・篠崎・一之江・船堀・葛西・小岩などで、土地を分けて建てる新築の建売住宅が多く販売されています。こうした物件を検討するときは、同じ物件でも依頼する会社によって買主の手数料が変わることがあるので、申込みの前に確認しましょう。

ただし、手数料が無料でも、物件の調査や住宅ローンの手続き、契約内容の説明が十分でなければ意味がありません。買主側の仲介手数料の基本は家を買うときの仲介手数料｜買主の計算・いつ払う・値引きを解説、資金計画は江戸川区で新築戸建を買う場合に必要な年収は？、購入の全体像は江戸川区の不動産購入ガイドで解説しています。

売却で「仲介手数料無料・半額」を選ぶときの注意点

売却では、手数料の割引よりも「いくらで、どのくらいの期間で売れるか」のほうが手取りに大きく影響します。無料・半額の会社に依頼するときは、物件の情報をほかの会社にも公開してくれるかを必ず確認してください。

囲い込みと、2025年1月からのルール

囲い込みとは、不動産会社が売主・買主の両方から手数料を得るために、物件の取引状況を隠して、ほかの会社からの紹介を断ることです。買主の候補が減るため、売却に時間がかかったり、価格を下げざるを得なくなったりします。

国土交通省は2024年6月に宅地建物取引業法の施行規則を改正し、2025年1月1日から、不動産会社に、レインズ（不動産会社どうしが物件情報を共有する仕組み）への物件の「取引状況」の登録を義務づけました（国土交通省 報道発表 2024年12月24日）。取引状況は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類です。国土交通省は、事実に反して「売主都合で一時紹介停止中」と登録し、ほかの会社への紹介を拒む行為を、囲い込みの例に挙げています（国土交通省 売主向けリーフレット）。登録の内容が事実と違う場合は、指示処分の対象になるとされています（国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」）。

専任媒介契約・専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社からレインズの登録証明書が交付されます。売主は、そこに記載された二次元コードなどから専用の画面を開き、自分の物件が「公開中」になっているかを確認できます。媒介契約の種類と選び方は江戸川区で不動産売却の仲介を依頼する会社の選び方と仲介手数料で解説しています。

別の名目の費用がないか

仲介手数料が無料でも、ほかの名目で費用を請求されると、総額では安くならないことがあります。不動産適正取引推進機構によると、通常の広告や物件の調査にかかる費用は不動産会社の負担で、依頼者が特別に頼んだ広告の料金や遠隔地への出張旅費などに限り、実費を請求できるとされています（一般財団法人 不動産適正取引推進機構 不動産のQ&A）。

見積もりに「事務手数料」「住宅ローン代行手数料」「書類作成費」などの項目がある場合は、何に対する費用で、頼まなければ払わなくてよいものかを質問しましょう。

手数料の値引き交渉という方法もある

無料の会社を探すほかに、依頼したい会社に手数料の相談をする方法もあります。相談するなら、媒介契約を結ぶ前が適切です。交渉の考え方は不動産売却の仲介手数料の相場と値下げ交渉｜売主の進め方と注意点で取り上げています。

手数料より手取りで比べる｜計算例（仮定の数値）

売却価格が約3.5％下がると、仲介手数料が無料になった分は帳消しになります。会社を比べるときは、手数料の額ではなく、売却価格から費用を引いた手取りで比べましょう。以下は仮定の数値による計算例です。

同じ価格で売れるなら、無料の会社（B）のほうが138万6,000円多く残ります。一方、買主の候補が限られて150万円安く成約した場合（C）は、手数料を上限まで支払ったAより手取りが少なくなります。

つまり、手数料無料が得になるかどうかは、販売活動の中身しだいです。査定額の根拠、広告の方法、他社への情報公開、売り出し後の報告の頻度まで聞いたうえで判断してください。売却の進め方と費用は江戸川区の不動産売却ガイドにまとめています。

江戸川区で仲介手数料無料の不動産会社を選ぶ6つのチェック

仲介手数料無料の不動産会社を選ぶときは、無料の条件と、無料でない部分をはっきりさせることが大切です。次の6つを、依頼の前に確認しましょう。

1. 無料・半額の条件：どの物件、どの価格帯、どの取引（売却・購入）が対象かを聞きます。「最大無料」は、条件を満たした場合だけ無料になるという意味です。
2. 別の名目の費用：事務手数料やローン代行料などがないか、諸費用の一覧を書面でもらいます。
3. 他社への情報公開：売却では、レインズに登録するか、他社からの問い合わせに応じるかを確認します。
4. サービスの範囲：物件の調査、広告、内見の対応、契約書の作成、引渡しまでの手続きが含まれているかを確かめます。
5. 担当者の経験：江戸川区での取引の経験と、戸建て・マンション・土地それぞれの知識があるかを見ます。
6. 手取り・総額での比較：2〜3社に同じ条件で依頼し、手数料ではなく手取り（購入なら総額）で比べます。

よくある失敗例（一般的なケース）：「手数料無料」という広告だけを見て依頼し、契約の直前になって、希望の物件は対象外だと分かるケースがあります。また、売却で手数料の安さを優先した結果、売り出しから数か月たっても内見が入らず、値下げをくり返すことになるケースもあります。

プロのアドバイス：無料の理由をたずねたときに、「売主から手数料をいただける物件だからです」のように、収入の出どころを具体的に説明できる会社は信頼しやすいと言えます。会社選びの基準は江戸川区の不動産会社の選び方もあわせてご覧ください。

江戸川区はどんな街？不動産売却・購入の前に知っておきたい特徴

江戸川区は、東京23区の東の端にあり、都心への近さと価格の求めやすさを両立しやすい住宅地です。一方で、水害への備えや土地の形によって、手数料以外の費用が増えることがあります。

• 位置：東は江戸川・旧江戸川をはさんで千葉県、西は荒川、南は東京湾に面しています。
• 交通：JR総武線（平井・小岩）、東京メトロ東西線（西葛西・葛西）、都営新宿線（船堀・一之江・瑞江・篠崎）、JR京葉線（葛西臨海公園）、京成本線（京成小岩・江戸川）の5路線が通り、環状七号線も走っています。
• 価格：東京都が公表した令和8年地価公示（2026年1月1日時点）では、区内の住宅地の平均価格は1㎡あたり44.1万円（坪約145.8万円）で、前年より5.7％上がりました。町ごとの相場は江戸川区の土地相場・坪単価でご確認ください。
• 環境：葛西臨海公園、篠崎公園、大島小松川公園など大きな公園があり、子育て世帯に選ばれています。

価格が上がると、手数料の上限も上がる

仲介手数料の上限は売買価格に連動するため、相場が上がると手数料も増えます。数年前に調べた金額で資金計画を立てている方は、今の価格で計算し直しておきましょう。

水害への備えと、土地の形による費用

江戸川区によると、区の陸域の7割は満潮時の海面より低いゼロメートル地帯です（江戸川区の地形）。買主は火災保険の水災補償を、売主はハザードマップの説明への備えを考える必要があります。

また、旗竿地や私道に接する土地、境界がはっきりしない古い戸建てでは、測量や私道の承諾に費用と時間がかかることがあります。こうした物件は調査の手間が大きいため、手数料の安さよりも、調査と説明をきちんと行う会社かどうかが結果を左右します。

江戸川区の不動産売却・購入を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店Googleクチコミ★4.9

当社の仲介手数料は、法律の上限の範囲内で、契約前に書面でご説明します（無料・半額のサービスは行っていません）。

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

当社の仲介手数料について

当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。仲介手数料を無料・半額にするサービスは行っていません。この記事は、仲介手数料無料の不動産会社の仕組みと選び方を、宅地建物取引業者の立場から解説したものです。

売却・購入のご相談では、仲介手数料と諸費用の額、手取り（購入なら総額）の見込みを、契約の前にお示しします。なお、当社が買主となって直接買い取る場合は、仲介ではないため、仲介手数料はかかりません。

口コミで評価されているポイント

いただいている口コミでは、価格設定の丁寧な説明、進捗状況のこまめな報告、親身な相談対応、相続した実家の売却への対応などを評価していただいています。手数料や費用のご質問にも、根拠を示してお答えすることを大切にしています。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

セルフリジェネレーションの強み

• 墨田区・江戸川区に特化：瑞江店（江戸川区谷河内）を拠点に、瑞江・篠崎・一之江・船堀・葛西・小岩・平井など区内各地のご相談に対応しています。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：売却と購入が重なる住み替えや、相続した不動産の売買にも対応しています。
• 売却も買取も対応：仲介と買取の両方の金額と費用を並べてご提示し、合う売り方をご提案します。
• 専門家との連携：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーによる無料相談をご利用いただけます。
• LINE・オンライン相談可：来店が難しい方や、遠方にお住まいの方もご相談いただけます。

当社に相談した場合の進め方

売却のご相談では、物件を調べたうえで査定額の根拠をご説明し、仲介手数料と諸費用、手取りの見込みを媒介契約の前にお示しします。購入のご相談では、気になる物件ごとに仲介手数料の額をお伝えし、諸費用を含めた総額で資金計画を立てます。売却は不動産売却のページ、購入は住宅購入相談、価格だけ知りたい方は無料査定からどうぞ。

江戸川区の仲介手数料無料に関するよくある質問

仲介手数料無料の不動産会社は、なぜ無料にできるのですか？

取引の相手方から手数料を受け取れるためです。例えば、売主が不動産会社の物件では、仲介会社は売主から手数料を受け取れるので、買主の手数料を無料にできます。広告や店舗の経費を抑えて割引に回している会社もあります。

仲介手数料無料は違法ではありませんか？

違法ではありません。宅地建物取引業法に基づく国土交通省の告示が定めているのは仲介手数料の上限だけで、それより低い金額や無料にすることは不動産会社の判断でできます。

江戸川区で4,000万円の家を売ると、仲介手数料はいくらですか？

上限は138万6,000円です（4,000万円×3％＋6万円＝126万円に消費税10％、2026年10月時点）。半額なら69万3,000円で、無料になればこの金額がそのまま手元に残ります。

新築の建売住宅は、仲介手数料が無料になりますか？

無料や半額になる場合があります。売主の不動産会社が仲介会社に手数料を支払う物件では、買主側を無料にできるためです。同じ物件でも依頼する会社によって扱いが違うので、申込みの前に確認してください。

仲介手数料が無料でも、ほかに費用を請求されることはありますか？

会社によっては、事務手数料や住宅ローンの代行手数料などを請求されることがあります。契約の前に諸費用の一覧を書面でもらい、何に対する費用かを確認しましょう。印紙税や登記の費用は、手数料が無料でも別にかかります。

売却で仲介手数料が無料の会社に頼むと、売れにくくなりますか？

必ず売れにくくなるわけではありません。ただし、自社で買主を見つける前提の会社では、他社からの紹介を受けないと買主の候補が減ります。レインズへの登録と取引状況を確認し、他社にも情報を公開しているかを確かめましょう。

不動産会社に買い取ってもらう場合、仲介手数料はかかりますか？

不動産会社が直接買い取る場合は仲介ではないため、仲介手数料はかかりません。ただし、買取の価格は仲介で売る場合より低くなるのが一般的なので、手数料を含めた手取りで比べて判断します。

まとめ

本記事では、江戸川区で不動産売却・購入を検討されている方へ、仲介手数料無料の不動産会社の仕組みと選び方を解説しました。

• 仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」。無料や半額にすることは法律上問題ない
• 無料にできるのは、相手方から手数料を受け取れる、経費を抑えている、などの理由があるため
• 購入では、売主が不動産会社の物件（新築の建売住宅など）で無料になりやすい
• 売却では、他社への情報公開（レインズの取引状況）と、別の名目の費用を確認する
• 会社は手数料の額ではなく、手取り・総額と、説明の具体性で比べる

江戸川区は価格が上がっており、仲介手数料の負担も以前より大きくなっています。まずは、ご自身の物件や希望の物件で手数料がいくらになるのか、無料・割引の対象になるのかを、書面で確認することから始めましょう。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月12日

江戸川区の不動産売却・購入のご相談はセルフリジェネレーションへ

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