【2026年】外国人が帰国するときの家の売却｜税金・源泉徴収と手続きの記事

「母国への帰国が決まったけれど、日本の家はどうしよう」「帰国してからでも売れるの？」「税金や書類は、日本に住んでいるときと何が違うの？」。墨田区・江戸川区でマンションや戸建てを持つ外国籍の方が帰国を決めたとき、多くの方が迷うのが「いつ売るか」です。日本の家は帰国後でも売れますが、日本に住所がない「非居住者」になると、買主による源泉徴収や納税管理人の届出、本国での書類集めが加わります。

この記事では、帰国する外国籍の方が日本の家を売る手順と税金を、宅建業者の実務の視点で整理します。

• 帰国前に売る場合と帰国後に売る場合の違い（税金・書類・期間）
• 非居住者が売ると買主が差し引く源泉徴収10.21%と、確定申告での精算
• 3,000万円の特別控除の期限と、売った年の住民税
• 墨田区・江戸川区の転出届・納税管理人・税務署の窓口
• 帰国日に間に合わせる買取・買取保証付き売却の使い方

結論から言うと、時間が許すなら「帰国前に、決済（代金の受け取りと引渡し）まで終える」のが最も手続きが少なく済みます。間に合わない場合は、出国前に納税管理人を決め、書類の段取りを済ませてから帰国しましょう。

この記事の結論

• 帰国前に決済まで終えれば居住者としての売却になり、買主の源泉徴収や本国でのサイン証明は原則いりません。
• 帰国後に売ると、買主が法人などの場合は代金の10.21%が源泉徴収され、翌年3月15日までの確定申告で精算します。
• 自宅だった家は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば3,000万円控除の対象になり得ます。
• 住民税の納税管理人は、墨田区は国外転出の10日前までに区の税務課へ、江戸川区は出国前に区の課税課へ申告します。
• 帰国日が迫っているなら、代金の支払いが最短1週間、遅くとも1か月程度の当社の買取や、買取保証付き売却が選択肢です。

帰国が決まったら最初に決めること｜売る・貸す・持ったまま帰国する

帰国が決まった外国籍の方の家の選択肢は、「帰国前に売る」「帰国後に売る」「貸してから帰国する」「持ったまま帰国する」の4つです。日本では国籍に関係なく不動産を所有・売却できるため、どれも選べますが、帰国後は日本での手続きを代わりに行う人が必要になります。

ここで大切なのが「非居住者」という考え方です。非居住者とは、日本国内に住所がなく、引き続き1年以上の居所（実際に住んでいる場所）もない個人のことで、国籍ではなく住んでいる場所で決まります（国税庁 No.2875）。年の途中で出国した場合、国税庁の説明では出国の日までが居住者、出国の翌日からが非居住者の期間として扱われます（No.1926）。

家を貸す場合、借主が個人で、自分や親族の住まいとして借りるときは源泉徴収は不要です（国税庁 No.2880）。ただし、貸している間に、自宅を売ったときの3,000万円控除の期限（後述）を過ぎることがあります。「いずれ売る」と決めているなら、帰国前の売却を優先して検討するのが実務的です。日本で家を買うときの手続きは江戸川区で外国人が不動産購入する手続き｜ローン・書類・登記の新ルールで解説しています。

帰国前に売るか帰国後に売るか｜税金・書類・期間の違い

手続きの少なさで比べると、帰国前に決済まで終える方が有利です。帰国後に売る方法は、売却までの時間を確保できる一方で、税金の精算と書類の準備に手間と日数がかかります。

注意したいのは、売買契約を帰国前に結んでも、代金を受け取る決済が出国後になると「帰国後に売る」場合と同じ扱いになる点です。源泉徴収は代金を支払う時に行うもので（国税庁 No.2879）、その時点で売主が非居住者なら対象になります。決済日は必ず帰国日より前に設定しましょう。

帰国前に売る流れ｜帰国日から逆算するスケジュール

帰国前に売るなら、帰国日から逆算して決済日を決めるのが基本です。仲介で売る場合は買主が見つかるまでの期間が読みにくいため、帰国日が決まった時点で、できるだけ早く査定を受けて売り方を決めましょう。

1. 査定・売り方の決定：仲介・買取・買取保証付き売却のそれぞれの価格と、代金を受け取れるまでの期間を比べます。
2. 住宅ローンの確認：残高と一括返済の申込み期限を金融機関に確認します（後述）。
3. 売買契約：決済日を帰国日より前に設定し、契約書に明記します。
4. 印鑑証明書の取得：登記に使う印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）を、国外転出の届出より前に取っておきます。
5. 決済・引渡し：代金の受け取り、ローンの完済、所有権移転と抵当権抹消の登記申請を同じ日に行います。
6. 出国前の手続き：転出届、住民税・固定資産税の納付や納税管理人、確定申告の方法を決めます。

印鑑証明書は転出届の前に取る

墨田区の案内では、印鑑登録ができるのは区に住民登録がある15歳以上の方です。国外転出の届出をして住民登録がなくなると、区で印鑑登録証明書を取ることはできません。順番を間違えると、帰国前の売却でもサイン証明が必要になることがあるため、司法書士と必要な枚数を確認してから転出届を出しましょう。

家具・家電の処分と管理組合への届出

家具や家電を処分しきれない場合は、買主と残す物を書面で決めておくか、片付けが済んでいなくても相談できる買取を選びます。マンションでは、管理組合への届出と管理費・修繕積立金の精算も行います。火災保険の解約は家を売却したら火災保険料は戻ってくる？返戻金の計算と解約の手順を参考にしてください。

帰国日に間に合わせる売り方｜仲介・買取・買取保証付き売却

帰国日まで余裕があるなら仲介、帰国日が迫っているなら買取、まず仲介で高く売りたいが期限も守りたいなら買取保証付き売却が向いています。それぞれの特徴は次のとおりです。

当社の買取では、抵当権などが設定されている場合、金融機関での手続きにより10日前後かかるケースが多くあります（当社サイト）。買取保証付き売却は、査定時に販売価格と買取保証価格を事前に提示し、販売期間はご相談のうえ決めます。条件は物件ごとに査定し、書面でご説明します。手取りと期間の違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較、区ごとの買取は墨田区の不動産買取ガイド｜相場・流れ・仲介との違いと江戸川区の不動産買取ガイド｜相場・最短日数・手取り比較で解説しています。

墨田区・江戸川区の中古マンションの価格（2025年度）

売却価格の目安として、2025年度の中古マンションの取引価格の中央値は、墨田区が4,200万円、江戸川区が4,600万円でした。主な駅別では次のとおりです。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・不動産取引価格情報、2025年度＝2025年4月〜2026年3月の中古マンション）を当社で集計。1980年以前に建てられたマンションの中央値は、墨田区2,800万円、江戸川区2,900万円です。同じ駅でも広さ・築年数・駅からの距離で価格は大きく変わるため、実際の価格は個別の査定で確認してください。売却の流れ全体は墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用、江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツで解説しています。

帰国後に売ると買主が源泉徴収｜10.21%と確定申告での精算

帰国して非居住者になってから日本の家を売ると、買主は代金を支払う時に10.21%を源泉徴収し、原則として支払った月の翌月10日までに税務署へ納めます（国税庁 No.2879、2026年4月1日現在の法令等）。源泉徴収とは、支払う側が税金をあらかじめ差し引き、本人に代わって納める仕組みのことです。

ただし、個人が自分や親族の住まいとして買い、代金が1億円以下の場合は源泉徴収は不要です。買主が不動産会社などの法人や、投資用に買う個人の場合は対象になります。なお、2027年分以後は、源泉徴収する税目に防衛特別所得税が加わります。

計算例：帰国後に4,200万円で法人に売った場合（仮定）

墨田区の中古マンションを、区の2025年度の中央値と同じ4,200万円で、帰国後に法人へ売った場合の例です（所有期間5年超の長期譲渡所得とし、数値はすべて仮定）。

源泉徴収された税金は確定申告で精算されますが、戻ってくるのは翌年の申告のあとです。帰国前に決済まで終えれば、この差し引き自体がありません。

帰国後の確定申告と提出先

国税庁のリーフレット（2026年4月1日現在の法令）によると、非居住者が日本の不動産を売った場合は、代金を外国で受け取ったときや、買主に源泉徴収されたときも確定申告が必要で、期限は原則として翌年3月15日です。申告は納税管理人を通じて行い、納税管理人の届出書を所轄の税務署に提出します。

提出先は本人の「納税地」を所轄する税務署で、納税管理人の住所地の税務署には出せません（国税庁 No.2029）。区内の自宅に住んでいた方が、家族を残さず、家を貸さずに帰国した場合は、出国直前の住所の税務署が納税地になります（所得税法施行令54条1号）。墨田区は本所税務署か向島税務署、江戸川区は江戸川北税務署か江戸川南税務署です。

3,000万円控除と住民税｜帰国する年に売るときの税金

自宅として住んでいた家なら、売却益から最大3,000万円を差し引ける「居住用財産の3,000万円特別控除」を使える可能性があります。国税庁が示す要件（No.3302）に「日本に住んでいること」は含まれていませんが、帰国後の売却は非居住者としての申告になるため、適用できるかは事前に税務署か税理士に確認しましょう。

3,000万円控除を使うには、確定申告書に譲渡所得の内訳書を付けて提出します。自宅を売ったときの申告の流れは不動産売却後の確定申告は必要？自宅・マンションの3,000万円控除と手順で解説しています。

売った年の住民税は「翌年1月1日の住所」で決まる

個人住民税は、原則としてその年の1月1日に住所がある区市町村が課税します（江戸川区の案内）。そのため、家を売った年のうちに出国し、翌年1月1日に日本に住所がなければ、売った年の所得（売却益を含む）に住民税は課税されません。一方、出国した年に納める住民税（前年の所得の分）は、その年の1月1日に住んでいた区へ全額納めます。

確定申告の方法は、納税管理人を決めるかどうかで次のように変わります（国税庁 No.1926、東京国税局「国外転出時の手続」2023年7月）。

• 出国までに納税管理人を決めた場合：1月1日から出国日までの所得と、出国後の国内源泉所得を合わせて、翌年2月16日〜3月15日に納税管理人を通じて申告します。2026年中に売った場合は2027年2月16日〜3月15日です。
• 納税管理人を決めずに出国する場合：出国の時までに、居住者だった期間の所得の申告と納税を済ませます。済ませずに出国すると、加算税や延滞税がかかる場合があります。

売買契約の時点で「出国前に申告するか、納税管理人に任せるか」を決めておくと慌てずに済みます。購入したときの売買契約書や領収書など、取得費を証明する書類も帰国前にそろえておきましょう。

出国前に決める納税管理人｜墨田区・江戸川区の窓口一覧

納税管理人とは、日本に住所がなくなった人に代わって、税金の書類を受け取り、申告や納付をする人のことです。所得税は税務署、住民税は区役所、固定資産税・都市計画税は都税事務所と、税金ごとに届出先が分かれているため、まとめて確認しておきましょう。

出典：墨田区「住民登録の届出」「納税管理人」、江戸川区「転出届」「納税管理人の選出」、東京都主税局「納税管理人申告のご案内」（令和8年4月）、国税庁の税務署の管轄（2026年10月確認）。押上2丁目は31番〜43番が向島税務署、それ以外は本所税務署です。墨田区の申告先の詳細は墨田区の不動産売却と確定申告｜本所・向島税務署の管轄と手順をご覧ください。

墨田区の案内では、納税管理人は親族である必要はなく、友人や法人を選ぶこともできます。江戸川区は、納税管理人を決めずに出国すると通知を送れなくなり、納期限までに納めないと延滞金が加算される場合があると案内しています。都税の納税管理人申告書には、英語・中国語・韓国語の記入例付きの案内があります。

帰国後に必要な書類｜サイン証明・住所変更登記・国内連絡先

帰国後に売る場合は、区の印鑑登録証明書の代わりにサイン証明を使い、登記簿の住所を海外の住所に変える登記を先に行うのが一般的です。書類の取り方は国によって違い、和訳が必要になることもあるため、司法書士と早めに確認しましょう。

• サイン証明（署名証明）：署名が本人のものであることを証明する書面です。日本の在外公館の在留証明・署名証明は日本国籍の方が対象のため（在ロサンゼルス日本国総領事館の案内など）、外国籍の方は国籍のある国の官公署や公証人などで用意するのが一般的です。どの証明書が使えるかは、登記を担当する司法書士が判断します。
• 住所変更登記と国内連絡先：登記簿の住所（日本）と今の住所（本国）が違うと、売る前に住所の変更登記が必要です。法務省によると、2024年4月1日以降、海外の住所に変える登記では、国内連絡先（司法書士や不動産会社など）の情報も申請します（いない場合はその旨を申請）。
• 住所変更登記の義務：2026年4月1日から、住所が変わったら2年以内に変更登記を申請する義務があります（正当な理由なく怠ると5万円以下の過料）。家を持ったまま帰国する場合も対象です。
• 契約の方法と本人確認：売買契約は、書類を郵送でやり取りする持ち回り契約や、対応している会社なら電子契約で結ぶこともできます。登記の前には司法書士が売主本人であることと売る意思を確認するため、帰国後は確認の方法と日程を事前に決めておきます。

義務化の詳しい内容は相続登記・住所変更登記の義務化いつから？自分で申請する手順と費用、売却で使う書類の一覧は不動産を売却する際に必要な書類｜契約・決済別チェックリストをご覧ください。

住宅ローンが残っている家を帰国前に売るには

住宅ローンが残っていても、売却代金と手元資金で完済できれば、帰国前に売ることができます。決済の日に売却代金で一括返済し、同じ日に司法書士が抵当権抹消と所有権移転の登記を申請するのが一般的な流れです。

1. 残高と申込み期限を確認する：一括返済には金融機関ごとに申込みの期限があります。たとえば【フラット35】は、返済日の1か月前までに返済中の金融機関へ申し出る必要があります（住宅金融支援機構、2026年10月時点）。
2. 手取りと残高を比べる：査定額から仲介手数料などの諸費用を引いた手取りで、残高を返せるかを確認します。足りない場合は、手元資金で補えるかを先に検討します。
3. 決済日に余裕を持たせる：抵当権抹消の書類の準備に日数がかかる金融機関もあるため、決済日を帰国日の直前に置かないようにします。

住宅ローンは、借りた本人が住むことを前提にした契約が一般的です。帰国で住まなくなる場合や、貸してから帰国する場合は、先に借入先の金融機関へ相談してください。抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。ローンが残る家の売り方は江戸川区で住宅ローンが残ってる家を売る｜手順と決済の流れで詳しく解説しています。

当社に相談した場合の進め方

当社では、帰国が決まった方の売却のご相談を、帰国日から逆算した段取りで進めています。

1. 帰国日、住宅ローンの借入先と残高、家財の量をうかがい、決済日の候補を帰国日から逆算して決める
2. 仲介・買取・買取保証付き売却の価格と、代金を受け取れるまでの期間をあわせて提示する
3. 媒介契約書・売買契約書（日本語の書面が正本）の案を事前にお渡しし、内容を一緒に確認する（ポケトーク等の翻訳機を使って対応できます）
4. 一括返済の申込み、抵当権抹消の書類、印鑑証明書を取る時期を、司法書士と連携して段取りする
5. 確定申告や納税管理人の決め方について、顧問税理士の無料相談をご案内する

帰国の時期がまだ決まっていない段階でも、価格の目安を知っておくと判断しやすくなります。無料査定や買取のページもご覧ください。

墨田区・江戸川区で帰国前の家の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしています。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

口コミでは、迅速な対応と、価格設定や進み具合のこまめな報告を評価いただいています。帰国日という期限がある売却では、こうした連絡の早さと段取りの確かさが特に大切です。

• 「迅速な対応と、きめ細かい気配りで持ち家を高額で販売していただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
• 「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

当社には業界経験10年以上のスタッフのみが在籍し、顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談もご案内しています。売却も買取も対応できるため、帰国日に合わせた売り方をご提案できます。手続きの説明では、ポケトーク等の翻訳機を使って対応できます。LINEやオンラインでの相談も可能です。

よくある質問

外国人が帰国したあとでも日本の家は売れますか？

売れます。日本の不動産は国籍に関係なく売却でき、帰国後も代理人や郵送でのやり取りで手続きを進められます。ただし非居住者としての売却になるため、買主による源泉徴収、サイン証明、住所変更登記、納税管理人が必要になり、帰国前に売るより手間と日数がかかります。

帰国前と帰国後では、どちらに家を売るのがよいですか？

手続きの少なさでは、帰国前に決済まで終える方法が有利です。居住者としての売却になり、区の印鑑証明書が使え、買主の源泉徴収もありません。帰国日までに間に合わない場合は、出国前に納税管理人を決めてから帰国しましょう。

非居住者が家を売ると、源泉徴収はいくらですか？

原則として売却代金の10.21%で、買主が代金を支払う時に差し引き、翌月10日までに税務署へ納めます。個人が自分や親族の住まいとして1億円以下で買う場合は不要です。差し引かれた税金は、翌年の確定申告で精算されます。

帰国後に売っても3,000万円の特別控除は使えますか？

自宅として住んでいた家なら、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るなどの要件を満たせば、対象になり得ます。国税庁が示す要件に日本に住んでいることは含まれていませんが、非居住者としての申告になるため、事前に税務署か税理士に確認してください。

帰国前に墨田区や江戸川区で何を届け出ればいいですか？

国外転出の届出（出国日の前後14日以内）と、税金が残る場合の納税管理人の申告です。住民税は、墨田区は国外転出の10日前までに区の税務課へ、江戸川区は出国前に区の課税課へ申告します。固定資産税は墨田都税事務所・江戸川都税事務所、所得税は住所を所轄する税務署が窓口です。

帰国する外国人から家を買うとき、買主が源泉徴収する必要はありますか？

代金を支払う時に売主が非居住者で、買主が法人や投資用に買う個人の場合は、代金の10.21%を源泉徴収して翌月10日までに納めます。個人が自分や親族の住まいとして1億円以下で買う場合は不要です。売主が帰国前で日本に住む居住者なら、源泉徴収はありません。

印鑑登録がなくなったあと、印鑑証明書の代わりは何を使いますか？

署名が本人のものであることを証明する書面（サイン証明）を使うのが一般的です。外国籍の方は、国籍のある国の官公署や公証人などで用意します。使える書類は国によって違うため、登記を担当する司法書士に事前に確認しましょう。

まとめ

帰国が決まった外国籍の方が日本の家を売るなら、帰国前に決済まで終えるのが最も手続きの少ない方法です。帰国後に売ると、買主が法人などの場合は代金の10.21%が源泉徴収され、サイン証明や住所変更登記、納税管理人を通じた確定申告が必要になります。

3,000万円控除の期限も踏まえて、墨田区・江戸川区の転出届と納税管理人の窓口を確認し、帰国日から逆算して早めに査定を受けましょう。帰国日が迫っている場合は、買取や買取保証付き売却もご相談ください。

参考：国税庁 No.2879・No.2875・No.2880・No.1926・No.2029・No.3302・No.3305・非居住者の確定申告リーフレット／東京国税局 国外転出時の手続／東京都主税局 納税管理人申告のご案内／墨田区 納税管理人・住民登録の届出・印鑑登録／江戸川区 納税管理人・海外出国中の住民税・転出届／法務省 国内連絡先／在ロサンゼルス日本国総領事館／国土交通省 不動産情報ライブラリ

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月31日

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