【2026年】南葛西・東葛西の一戸建て売却｜町別の相場と注意点の記事

「南葛西の家を売ったら、いくらになるのだろう」「東葛西の古い家は土地が狭いけれど、買い手は見つかるのか」「近くの新築の建売と比べて、うちの家は選ばれるのか」。南葛西・東葛西で一戸建ての売却を考え始めると、こうした疑問が浮かぶのではないでしょうか。

この記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリの取引データ（2025年度）と地価公示（2026年）を当社で集計し、南葛西・東葛西の一戸建ての相場と、町ごとに違う売り方の注意点をまとめました。

• 南葛西・東葛西の中古一戸建ての価格（町別・土地の広さ別・建築年別）
• 東葛西一〜五丁目付近の地区計画（敷地の最低面積90㎡）や道路計画など、町のルール
• 水害・液状化の説明と、家の条件別の売り方
• 1990年前後に買った家で損失が出る場合の税金の計算例

先に結論をお伝えすると、2025年度の中古一戸建ての取引価格の中央値は、東葛西が4,800万円、南葛西が6,200万円でした。町のルールと土地の条件を先に確かめてから、売り方を選ぶことが大切です。

この記事の結論

• 2025年度の中古一戸建ての取引価格の中央値は、東葛西4,800万円（23件）、南葛西6,200万円（7件）でした。
• 東葛西は土地50〜69㎡の取引が23件中11件で中央値3,000万円、70㎡以上は7,300万円と差が大きくなっています。
• 南葛西の取引は土地70㎡以上・幅6m以上の道路に面した家が中心で、新築の建売（中央値7,500万円）とも比べられます。
• 東葛西一〜五丁目付近の地区計画の区域では敷地の最低面積が90㎡で、分割や建て替えの条件を先に確認する必要があります。
• 1991年の公示地価が2026年の約2倍だった地点もあり、当時買った家は売ると損失が出ることがあるため、購入時の契約書が重要です。

【2026年】南葛西・東葛西の一戸建ての売却相場｜中古の中央値は東葛西4,800万円・南葛西6,200万円

南葛西・東葛西の中古一戸建ての売却相場は、2025年度の取引価格の中央値で東葛西が4,800万円、南葛西が6,200万円です。国土交通省の不動産情報ライブラリから、2025年4月〜2026年3月に江戸川区で取引された土地と建物のうち、2024年より前に建てられたものを当社で町名別に集計しました。

中央値とは、価格の順に並べたときに真ん中にくる値のことです。南葛西は7件と少なく、土地720㎡の共同住宅（2億7,000万円）を1件含むため、幅を持って見てください。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報と不動産取引価格情報を当社集計。1㎡あたりは総額÷土地面積で、アパートなどの取引を一部含みます。

区全体の相場は「江戸川区の戸建ての売却相場｜築年数・駅別データと注意点」でまとめています。

年度別の推移｜件数が少ないため中央値は年ごとに上下する

出典：上の表と同じ。各年度とも取引の前年より前に建てられた家を集計（2022年度は対象外）。

取引が少ないため、その年に売れた家の広さで中央値が動きます（東葛西の2025年度は土地50〜69㎡の家が11件と多く、中央値が下がりました）。値動きは地価公示のほうが安定しています。

公示地価（2026年）｜戸建ての多い地点は1㎡あたり44万〜46万円台

出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点の住宅地、国土数値情報の地価公示データより当社集計）。坪単価は1㎡あたりの価格×3.305785。

10年前（2016年）と比べると、南葛西6-31-10は約42％、東葛西8-34-6は約43％上がりました。ほかの地点は「西葛西・葛西の土地価格・坪単価と土地売却の進め方｜地点別一覧」で一覧にしています。

東葛西と南葛西で一戸建ての価格が違う理由｜土地の広さ・駅からの距離・道路

東葛西と南葛西の一戸建ては、土地の広さと駅からの距離が大きく違います。東葛西は駅に近く土地が狭めの家が多く、南葛西は駅から離れるぶん土地が広めです。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2025年度、町名が東葛西・南葛西の取引）を当社集計。

東葛西｜葛西駅に近く、土地50〜69㎡の家が多い

東葛西の中古は、土地50〜69㎡が11件（中央値3,000万円）、70㎡以上が11件（同7,300万円。土地200㎡超の家やアパートを含む）で、土地の広さで価格が倍以上違います。区の地区計画書によると、東葛西一丁目付近は土地改良事業で幅6m以上の道路が整った一方、幅4m未満の道路と小さな宅地が連なる場所もあります。寺社が多く、新川の水辺に近いのも特徴です。

南葛西｜駅からは離れるが、広めの土地と整った道路

南葛西の中古7件はすべて土地70㎡以上で、最寄駅は東西線の葛西駅のほか、JR京葉線の葛西臨海公園駅とされた取引もあります。駅まで徒歩20分以上が多いため、買主は土地や道路の広さ、駐車場の有無も含めて比べます。

葛西エリアでは、東京都施行の葛西沖開発（379.9ha）や、組合施行の葛西（93.0ha）・東葛西（38.9ha）の土地区画整理事業が完了しており（出典：江戸川区「土地区画整理事業一覧」、2026年5月28日更新）、整った区画が多いのが強みです。

新築の建売と比べられる｜葛西駅では新築・築浅の取引も多い

2025年度に葛西駅が最寄りの一戸建ては、中古46件に対し、2024年以降に建てられた新築・築浅が34件（中央値7,600万円）でした。中古の4,850万円とは約2,750万円の差があり、買主はこの差と建物の状態を比べて選びます。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2025年度、最寄駅が葛西駅のもの）を当社集計。件数が少ない区分は、建築年と価格が逆転することがあります。

南葛西・東葛西の一戸建てを売る前に確認したい町のルール｜地区計画・70㎡・道路計画・区画整理

南葛西・東葛西の一戸建ては、「地区計画」「区の最低敷地面積」「都市計画道路」「区画整理」の4つで建て替えの条件や売り方が変わります。売り出す前に確かめておきましょう。

東葛西一〜五丁目付近の地区計画｜敷地の最低面積は90㎡

地区計画とは、地区ごとに建物の用途や敷地の広さなどのルールを区が定める都市計画のことです。「東葛西一丁目付近地区地区計画」（2017年6月22日決定、約58.8ha）は東葛西一〜五丁目と中葛西二・三丁目の各地内が対象で、建築物の敷地面積の最低限度を90㎡と定めています（出典：江戸川区「東葛西一丁目付近地区地区計画」計画書）。決定の告示日に90㎡未満だった敷地は、その全部を一つの敷地として使う場合は例外です。

ほかにも、幅4m未満の道路に面した敷地の建て替え時の後退、建物の高さの上限（街区により16m・25m・31m）などが定められ、建てるときは着工の30日前までに区へ届け出ます（都市計画法58条の2）。1区画90㎡以上が必要なため、たとえば150㎡の土地は2区画に分けられません。

区の最低敷地面積70㎡｜70㎡未満の家は例外に当たるか

江戸川区では2004年（平成16年）6月24日から、対象区域の敷地の最低面積を70㎡としています。2004年6月23日以前から70㎡未満の建物の敷地だった土地などは、その全部を一つの敷地として使う場合に、例外として建て替えできることがあります（出典：江戸川区「建築基準法による敷地面積の最低限度の制限」、2026年3月24日更新）。東葛西に多い50〜69㎡の家は、例外に当たるかを登記簿や建築確認の書類で確かめておくと、買主が安心して検討できます（詳しくは「江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外」）。

都市計画道路 補助289号線｜事業地の土地は区への届出が必要

東葛西では、都市計画道路の補助第289号線（東葛西区間）の事業が進んでいます。施行者は江戸川区、区間は江戸川5丁目〜東葛西3丁目の746m・幅員16m、事業期間は2015年度〜2028年度です（出典：江戸川区「補助線街路第289号線」、2026年7月10日更新）。

事業地内の土地や建物を売るときは、予定の価格や相手方を書面で施行者に届け出る必要があり、30日以内に施行者が買い取る旨を通知すると、その価格で施行者との売買が成立したものとみなされます（都市計画法67条）。計画線にかかるかは区の窓口で確認しましょう。

区画整理｜東葛西九丁目は事業中

土地区画整理事業とは、道路や公園を整えるために土地の形や位置を整理し直す事業のことです。東葛西九丁目では個人施行の区画整理（4.9ha）が2022年〜2029年の予定で事業中です（同一覧）。事業中の区域は、建てるのに土地区画整理法76条の許可が必要で、仮換地や清算金の扱いを契約で決めます（「江戸川区の訳あり物件買取ガイド｜旗竿地・借地・区画整理の売り方」）。

南葛西・東葛西の水害と液状化｜売るときに買主へ伝えること

水害ハザードマップ上の位置は重要事項説明で必ず伝え、液状化や傾きも資料をそろえて説明することが、売却後のトラブルを防ぎます。

水害ハザードマップ｜高潮・洪水・内水を確認

江戸川区によると、区面積の7割が満潮位以下のゼロメートル地帯です（出典：江戸川区「江戸川区の地形」）。区は2025年7月に水害ハザードマップ第2版を公表し、2020年8月28日からは、売買の重要事項説明でハザードマップ上の物件の位置を示すことが義務になりました（出典：国土交通省 報道発表）。

南葛西は東京湾に近いため高潮の想定を、東葛西は旧江戸川や新川に近い場所もあるため洪水・内水の想定も確かめましょう。水災等地で江戸川区は最も高い5等地のため（2026年10月時点で当社確認）、買主は火災保険料も含めて検討します（「江戸川区のハザードマップと不動産売却｜価格への影響と説明義務」）。

液状化｜木造の一戸建ては「傾き」の有無を確認

江戸川区は、2011年3月の東日本大震災で区内でも液状化により木造住宅が傾くなどの被害があったとして、地盤調査データ（ボーリング柱状図）の閲覧などを行っています（出典：江戸川区「建築物における液状化対策について」、建築指導課指導係 03-5662-1105）。東京都の「東京の液状化予測図（令和7年度改訂版）」は相対的な評価で、必ず液状化するという意味ではありません。震災時の被害や修繕、傾きの気になる点は告知書に正直に書きましょう（傾きのある家は「江戸川区の戸建て買取｜価格の決まり方と旗竿地・傾き・浸水歴の家の売り方」）。

築年数・土地の条件別｜南葛西・東葛西の一戸建ての売り方の判断の目安

南葛西・東葛西の一戸建ての売り方は、築年数と土地の条件でおおむね決まります。次の表は当社の判断の目安です。

1980年以前の家｜古家付き土地・解体・買取を比べる

土地の値段が中心の価格になるため、3つの売り方を手取りで比べます。買主が住宅ローン控除を受けるには原則1982年1月1日以後の建築が必要なことも、古い家の価格に影響します（国税庁 No.1211-3、令和8年4月1日現在）。

解体には区の老朽住宅除却工事助成が使える場合があり、2026年度は上限50万円（一部地域と空き家は100万円）、申請期限は12月25日です。申請前に契約・着工すると対象外になります（出典：江戸川区「老朽住宅除却工事助成事業」）。比べ方は「江戸川区の土地は古家付きか更地か｜解体の判断と手取り比較」で解説しています。

南葛西・東葛西の一戸建てを売る流れ｜査定から引き渡し・確定申告まで

仲介で売る場合、査定から引き渡しまでは4〜6か月程度、売り出しから買主が決まるまでは3か月前後が一つの目安です（詳しくは「江戸川区の一戸建て売却期間の目安｜長引く原因と早く売るコツ」）。

1. 書類と町のルールの確認：購入時の売買契約書、権利証、測量図、検査済証、課税明細書をそろえ、地区計画・道路計画・区画整理の区域かを調べます。
2. 訪問査定：複数社に頼むときは、同じ町・近い広さの取引事例を根拠にしているかを確認します。
3. 媒介契約・売り出し：土地や道路の広さ、駐車場など、新築と比べたときの強みが伝わる見せ方を決めます。
4. 売買契約：水害ハザードや地区計画などの重要事項説明を経て契約し、手付金を受け取ります。
5. 決済・引き渡し：残代金を受け取り、住宅ローンを完済して抵当権を抹消します（登録免許税は土地1筆・建物1棟で2,000円）。
6. 確定申告：2026年に売った場合は2027年2月16日〜3月15日です。葛西地区の申告先は江戸川南税務署（江戸川区清新町2-3-13）です（出典：国税庁「税務署所在地・案内」）。

南葛西・東葛西の一戸建てを売ったときの税金｜1990年前後に買った家は損失に注意

自宅だった一戸建ては3,000万円の特別控除で税金がかからないことが多い一方、1990年前後に高い価格で買った家は、売ると「譲渡損失」になることがあります。地価公示では、1991年の南葛西6-31-10は1㎡あたり82.0万円、東葛西6-23-3は115.0万円で、2026年の約1.8〜2.0倍でした。

計算例：1991年に9,000万円で買った南葛西の家を6,000万円で売る（仮定）

次の数値はすべて仮定です。1991年4月に土地7,000万円・建物（木造）2,000万円で買い、35年住んだ家を2026年6月に6,000万円で売る場合です。

自宅用の建物の減価償却費相当額は、取得価額の95％が上限です（出典：国税庁 No.3261）。損益通算とは、ある所得の損失をほかの所得から差し引くことで、譲渡損失で損益通算ができるのは次のどちらかに当たる場合に限られます。

• 買い換えの特例（租税特別措置法41条の5）：所有期間5年超の自宅を2027年12月31日までに売り、償還期間10年以上の住宅ローンで床面積50㎡以上の新しい自宅を買う場合など（出典：国税庁 No.3370）。
• ローンが残る家の特例（同41条の5の2）：売買契約の前日の住宅ローン残高が売却価格を上回る場合。差し引けるのは残高から売却価格を引いた額までです（出典：国税庁 No.3390）。

引ききれない損失は翌年以後3年間繰り越せますが、ローンを完済していて新しい家もローンを組まずに買う場合は使えません（「不動産売却の損益通算と繰越控除｜損失が出たときの要件と計算」）。

契約書がないと、損失が出る家でも税金がかかることがある

取得費が分からないときは、売却価格の5％を取得費とします（出典：国税庁 No.3258）。上の例で契約書がなければ、取得費は300万円、譲渡所得は約5,492万円です。3,000万円控除と所有期間10年超の軽減税率（所得税・復興特別所得税10.21％と住民税4％で14.21％）を使っても、税金は約354万円になります。見つからない場合は、当時の通帳やローンの記録で取得費を確かめられないか、税理士に相談しましょう。

相続した古い家は、条件を満たせば相続空き家の3,000万円控除も使えます（2027年12月31日までの売却）。税金の全体像は「江戸川区の不動産売却の税金｜計算例・3,000万円控除と申告先」をご覧ください。

南葛西・東葛西の一戸建ては仲介と買取のどちらで売るべきか

土地70㎡以上で道路条件のよい家は仲介で、1980年以前の家・土地の狭い家・道路予定地や区画整理の区域の家・売る期限がある場合は、買取も比べるのがおすすめです。

東葛西の中央値4,800万円なら、買取の目安は約3,360万〜4,320万円です。当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。仲介で売り出し、一定の期間で売れなければ当社が約束の価格で買い取る「買取保証付き売却」もあり、条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します（仲介は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページ）。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. 登記・図面・固定資産税の書類から、土地の広さや道路、地区計画・道路計画・区画整理の区域かを確認します（無料）。
2. 町別の取引データと建物の状態から、査定額とその根拠をご説明します。
3. ご希望に応じて、仲介の査定額と当社の買取価格を並べ、手取りと期間で比べていただきます。
4. 税金のご相談は、顧問の税理士などによる無料相談もご利用いただけます。

売却の全体像は「江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツ」で解説しています。

南葛西・東葛西で一戸建ての売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、瑞江店（江戸川区谷河内）を拠点に、葛西エリアを含む江戸川区の一戸建ての売却と買取をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、連絡の早さや丁寧な対応、相続の手続きへの対応が評価されています。南葛西・東葛西の家は町のルールや税金の特例で手取りが変わるため、選択肢ごとの違いを数字でご説明します。

「迅速な対応と、きめ細かい気配りで持ち家を高額で販売していただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

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• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社で、業界経験10年以上のスタッフのみが在籍しています。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談があり、譲渡損失や相続した家の税金も相談できます。
• 仲介でも買取でも対応できるので、家の条件に合わせて売り方をご提案できます。
• LINE・オンラインでのご相談も受け付けています。

「まずは価格だけ知りたい」という段階でも、無料査定や無料相談をご利用ください。

よくある質問

南葛西・東葛西で中古の一戸建てはいくらで売れますか？

2025年度の中古一戸建ての取引価格の中央値は、東葛西が4,800万円（23件）、南葛西が6,200万円（7件）でした。東葛西は土地50〜69㎡の家が3,000万円、70㎡以上が7,300万円と、土地の広さで大きく変わります。

東葛西の土地が狭い一戸建ても売れますか？

売れます。区の最低敷地面積70㎡や、東葛西一〜五丁目付近の地区計画の90㎡を下回る土地でも、制限ができる前から一つの敷地だった土地などは、例外として建て替えできる場合があります。例外に当たるかを書類で確かめてから売り出すと安心です。

南葛西は駅から遠いですが、一戸建ては売れますか？

売れます。2025年度も南葛西では、中古7件と、2024年以降に建てられた新築・築浅10件の一戸建てが取引されました。土地や道路の広さ、駐車場も比べられるため、その強みが伝わる売り方を選びます。

1990年前後に高い価格で買った家を売ると、税金はどうなりますか？

購入価格より安く売れて譲渡損失になれば、譲渡所得の税金はかかりません。損失を給与などから差し引けるのは、10年以上の住宅ローンで買い換える場合や、ローン残高が売却価格を上回る場合などに限られます。購入時の契約書がないと税金がかかることもあるため、必ず探しておきましょう。

南葛西・東葛西の家を売ったときの確定申告はどこの税務署ですか？

南葛西・東葛西を含む葛西地区は、江戸川南税務署（江戸川区清新町2-3-13）の管轄です。3,000万円控除などの特例を使う場合は、税金が0円でも売った翌年に確定申告が必要です。

南葛西・東葛西の一戸建てを売るとき、水害や液状化について何を伝えればよいですか？

重要事項説明で水害ハザードマップ上の物件の位置を説明し、売主は告知書で過去の浸水や震災時の傾き・修繕の有無を伝えます。液状化のしやすさは東京都の液状化予測図で、地盤調査データは江戸川区の建築指導課で確認できます。

まとめ｜南葛西・東葛西の一戸建ては町のルールと土地の広さで売り方を選ぶ

• 2025年度の中古一戸建ての中央値は東葛西4,800万円・南葛西6,200万円。東葛西は土地の広さで価格が倍以上違います。
• 地区計画（90㎡）、区の70㎡の制限、補助289号線、東葛西九丁目の区画整理は、査定の前に確認しましょう。
• 水害ハザードは説明が義務です。液状化や傾きも告知書に正直に書きます。
• 1990年前後に買った家は損失が出ることがあります。購入時の契約書を探しておきましょう。

南葛西・東葛西の一戸建ての売却は、瑞江店までお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月1日

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