「日本国籍がなくても、江戸川区でマンションや戸建てを買えるのだろうか」「永住権がないと住宅ローンは借りられないの？」「書類や登記の手続きは日本人と何が違うの？」。江戸川区で暮らしながら、賃貸から持ち家への切り替えを考える外国籍の方から、こうしたご相談をいただきます。日本では国籍による購入の制限は原則としてありませんが、ローンの条件や登記の書類、2026年に始まった新しいルールなど、事前に知っておきたい点があります。
この記事では、外国籍の方が江戸川区で不動産を購入するときの手続きと注意点を、宅建業者の実務の視点で整理します。
- 外国籍の方が日本で不動産を買えるか、買うときの必要書類
- 永住許可の有無で変わる住宅ローン（フラット35の条件）
- 2026年4月の外為法の報告、2026年10月5日からの登記の「国籍等」の申出
- 西葛西・葛西・小岩の中古マンションの価格（2025年度の取引データ）
- 購入後の税金と、帰国するときの納税管理人
結論から言うと、日本に住所がある外国籍の方は、日本国籍の方とほぼ同じ流れで購入できます。違いが出るのは「住宅ローンの選択肢」と「登記・報告の書類」なので、物件探しの前に資金計画と書類を確認しておくことが大切です。
この記事の結論
- 日本では国籍を理由に住宅の購入を制限する法律は原則なく、外国籍の方も江戸川区で家を買えます。
- フラット35は日本国籍・永住許可・特別永住者が対象。永住許可がない場合は銀行ごとに条件が分かれます。
- 2026年10月5日から、所有権の登記で新たに名義人になる個人は、国籍を問わず「国籍等」を申し出ます。
- 海外に住む非居住者は、2026年4月1日以降の取得から目的を問わず20日以内に外為法の報告が必要です。
- 江戸川区の外国人住民は54,730人（2026年10月1日、区人口の7.80％）。区の外国人相談窓口は船堀にあります。
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外国人は江戸川区で不動産を購入できる？国籍による制限
外国籍の方も、日本国籍の方と同じように江戸川区の土地・戸建て・マンションを購入できます。日本の法律には、住宅の購入そのものを国籍で制限する一般的な規定はなく、在留資格の種類によって購入が禁止されることもありません。
ただし、購入できることと、購入の手続きがまったく同じであることは別です。実務上は次の3点で違いが出ます。
- 住宅ローン：永住許可の有無で、利用できる金融機関や商品が変わります。
- 書類：住民票・在留カード・印鑑証明書（またはサイン証明）など、国籍や住んでいる国によって用意する書類が変わります。
- 報告・申出：海外に住む方（非居住者）は外為法の報告が必要です。登記の「国籍等」の申出は、2026年10月から日本国籍の方を含む全ての個人の買主が対象になりました。
なお、防衛施設の周辺などで土地の利用状況を調べる「重要土地等調査法」という法律もありますが、これは国籍を問わず指定された区域の土地を対象とする制度です。購入を検討している土地が区域に入っているかは、契約前の重要事項説明で確認します。
江戸川区で家を買うときの全体の流れやエリア選びは江戸川区の不動産購入ガイド｜エリア選び・相場・流れと注意点で解説しています。この記事では、外国籍の方に特有の点に絞って説明します。
江戸川区の外国人住民と、西葛西・葛西・小岩の物件事情
江戸川区の住民基本台帳によると、2026年10月1日現在の区の人口は701,676人で、そのうち外国人住民は54,730人（7.80％）です。前年同月の51,800人から2,930人増えています。区の事務所別では、西葛西・葛西エリアを含む葛西事務所の管内が22,959人と最も多くなっています（いずれも外国人住民の人数で、国籍の内訳は含みません）。
都心への通勤で選ばれやすいのが、大手町・日本橋方面へ乗り換えなしで行ける東京メトロ東西線の西葛西駅・葛西駅と、秋葉原・新宿方面へ行けるJR総武線の小岩駅の周辺です。2025年度の中古マンションの取引価格は次のとおりです。
| 駅 | 件数 | 価格（中央値） | 1㎡あたり（中央値） | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 西葛西駅 | 214件 | 4,700万円 | 64.7万円 | 大手町まで東西線で乗り換えなし。清新町の大規模団地も含む |
| 葛西駅 | 165件 | 4,300万円 | 63.1万円 | 1980年以前築は2,800万円。築年数による差が大きい |
| 小岩駅 | 103件 | 5,600万円 | 83.1万円 | 南口の再開発で駅5分以内の新しい物件は7,850万円 |
| 江戸川区全体 | ― | 4,600万円 | ― | 区全体の中古マンションの中央値 |
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報・不動産取引価格情報、2025年度＝2025年4月〜2026年3月の中古マンション）を当社で集計。
西葛西駅の周辺では、1980年以前築のマンションの中央値が3,700万円、2011年以降築は6,800万円です。現金や少ない借入れで買いたい方は築年数の古い住戸を、ローンを長く組みたい方は新耐震（1981年6月以降の建築確認）の住戸を中心に探すのが一般的です。駅別の価格と団地の確認点は江戸川区のマンション購入｜駅別の価格と団地・水害の確認点で詳しく解説しています。
葛西エリアで確認したい水害と液状化
西葛西・葛西・清新町などの葛西エリアは、海を埋め立てた土地を含み、区の水害ハザードマップで浸水が想定されている地域です。母国では水害の少ない地域に住んでいた方もいるため、浸水の深さ、浸水が続く期間、マンションなら電気設備の位置を、契約前に必ず確認しましょう。火災保険の水災料率は江戸川区は最も高い「5等地」で（損害保険料率算出機構、2026年10月確認）、水災補償を付けるかどうかで保険料が大きく変わります。
外国籍の方が江戸川区で家を買う流れ
購入の流れは日本国籍の方と同じで、資金計画 → 物件探し → 申込み → 重要事項説明・契約 → 決済・登記 の順です。外国籍の方の場合は、最初の資金計画の段階で住宅ローンの条件と必要書類を確認しておくと、後の手続きがスムーズになります。
- 資金とローンの確認：在留資格、永住許可の有無、勤続年数、年収を整理し、金融機関に事前審査を申し込みます。現金で買う場合は、預金の残高と送金にかかる日数を確認します。
- 物件探し・内見：通勤の路線、学校、ハザードマップ、マンションなら管理規約（ペット・民泊・リフォームの制限）を確認します。
- 購入申込み：買付証明書（購入申込書）に、ローン利用の有無と決済の希望時期を書きます。
- 重要事項説明・売買契約：宅地建物取引士から重要事項の説明を受け、売買契約を結び、手付金を支払います。
- ローン契約・決済・登記：残代金を支払い、同じ日に司法書士が所有権移転登記を申請します。
- 購入後の手続き：不動産取得税・固定資産税の納付、引越し後の住所変更などを行います。
中古住宅を買う流れ全体と期間の目安は中古住宅を購入するには？流れと期間の目安｜7ステップでも紹介しています。
外国人の不動産購入に必要な書類
日本に住所がある外国籍の方は、住民票の写しと在留カードを基本に、日本国籍の方とほぼ同じ書類で購入できます。海外に住んでいる方は、住民票の代わりに住所を証明する書類と、国内連絡先の情報が必要になります。
| 書類 | 日本に住んでいる方 | 海外に住んでいる方 |
|---|---|---|
| 本人確認 | 在留カード（または特別永住者証明書） | パスポート |
| 住所を証明する書類（登記用） | 住民票の写し | 本国の公的な住所証明書や、公証人が認証した宣誓供述書など（法務省の通達による） |
| 国籍等を証する書類（登記用） | 国籍が記載された住民票の写し、在留カードの写しなど | パスポートの写しなど |
| ローマ字氏名の証明（登記用） | ローマ字が記載された住民票の写しなど | パスポートの写しなど |
| 実印の証明（ローン利用時） | 区で登録した印鑑の印鑑登録証明書 | 本国の大使館などで受けるサイン証明（署名証明） |
| 住宅ローン審査 | 在留カード、源泉徴収票、住民税の課税証明書など | 日本の金融機関の住宅ローンは原則として利用が難しい |
印鑑登録とサイン証明
印鑑登録とは、住んでいる区市町村に印鑑を登録し、その印鑑が本人のものであることを証明してもらう制度です。住民登録がある外国籍の方も、江戸川区で印鑑登録ができます。買主の立場では、所有権移転登記に印鑑証明書は通常不要ですが、住宅ローンを使う場合は抵当権設定登記のために必要になります。印鑑登録をしていない方や海外に住む方は、署名が本人のものであることを証明する「サイン証明」で代わりにするのが一般的です。
名前の表記をそろえる
在留カード・住民票・パスポート・銀行口座で、名前の順番や表記（ミドルネーム、通称名）が違うと、ローン審査や登記で確認に時間がかかることがあります。契約書に書く名前を早めに決め、司法書士と金融機関に共有しておきましょう。
2026年からの新ルール｜登記の国籍等の申出と外為法の報告
2024年から2026年にかけて、不動産を買う人に関わる登記と報告のルールが5つ始まりました。外国籍の方に関係が深いものを、施行日と根拠とあわせて整理します。
登記で「国籍等」を申し出る（2026年10月5日から）
法務省の通達（令和8年9月4日 法務省民二第872号）によると、改正された不動産登記規則により、2026年10月5日から、所有権の保存や移転の登記で新たに所有権の登記名義人となる個人は、申請情報として「国籍等」を申し出ることになりました。日本国籍の方も対象で、外国籍の方だけの手続きではありません。
- 国籍等を証する書類として、国籍が記載された住民票の写し、パスポートの写し、在留カードの写し、特別永住者証明書の写しなどを提供します。
- 申し出た国籍等は登記所の内部情報として保有され、登記事項証明書（登記簿）には記載されず、公開されません。
- 二重国籍の方は、確認できた国籍等が全て記録されます。
実際の申請は通常、決済の日に司法書士が行います。決済の前に、司法書士から国籍等を証する書類の提出を求められますので、在留カードやパスポートの有効期限を確認しておきましょう（有効期限を過ぎたパスポートは使えません）。
ローマ字氏名の併記と国内連絡先（2024年4月1日から）
法務省によると、2024年4月1日以降の登記では、外国籍の方が所有権の登記名義人になる場合、氏名にローマ字を併記します。また、海外に住所がある方が名義人になる場合は、日本国内の連絡先（知人・司法書士・不動産会社など）を登記するか、連絡先がない旨を登記します。
非居住者の外為法の報告（2026年4月1日から対象が拡大）
外為法（外国為替及び外国貿易法）では、非居住者が日本の不動産を取得した場合、取得から20日以内に日本銀行を経由して財務大臣へ報告します。非居住者とは、日本国内に住所または居所がない個人などのことで、国籍ではなく住んでいる場所で決まります。江戸川区に住んでいる外国籍の方は「居住者」なので、この報告は不要です。
財務省によると、2026年3月31日までの取得では非居住者本人や親族の居住用は報告不要でしたが、2026年4月1日以降の取得からは目的を問わず不動産の取得自体が報告の対象になり、報告事項に「取得の目的」なども加わりました。報告は不動産会社などの代理人が提出することもできます。
住所変更登記の義務化（2026年4月1日から）
2026年4月1日から、登記した住所や氏名が変わった場合は、変更から2年以内に変更登記を申請することが義務になりました（正当な理由なく怠ると5万円以下の過料）。購入後に区内で転居した場合や、帰国して海外に住所を移した場合も対象です。詳しくは相続登記・住所変更登記の義務化いつから？自分で申請する手順と費用で解説しています。
外国人の住宅ローン｜永住許可の有無で選択肢が変わる
外国籍の方が住宅ローンを使えるかどうかは、主に永住許可の有無で決まります。永住者・特別永住者の方は、多くの金融機関で日本国籍の方と同じように審査を受けられますが、永住許可がない方は利用できる金融機関が限られます。
フラット35は永住許可が必要
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンのことです。住宅金融支援機構によると、申し込めるのは日本国籍の方、永住許可を受けている方、特別永住者の方です。永住者・特別永住者の資格がなかったことが後で分かった場合は、借入金を一括で返済することになると案内されています。フラット35の2026年10月の最多金利は年3.83％です。
永住許可がない場合
永住許可がない方でも、銀行によっては、配偶者が日本国籍または永住者であること、一定の勤続年数や在留期間が残っていること、頭金を多めに入れることなどを条件に、住宅ローンを検討できる場合があります。条件は金融機関ごとに違い、公表されていないことも多いため、複数の金融機関に事前審査を申し込んで比べるのが現実的です。
| 状況 | 主な選択肢 | 注意点 |
|---|---|---|
| 永住者・特別永住者 | 銀行の住宅ローン、フラット35 | 審査の基準は日本国籍の方とほぼ同じ（年収・勤続・借入れ） |
| 永住許可なし・配偶者が日本国籍または永住者 | 配偶者を主な債務者にする、または夫婦の連帯債務 | 名義と持分は出したお金の割合に合わせる |
| 永住許可なし・単身 | 条件付きで扱う銀行を探す、現金購入 | 頭金・在留期間の条件が厳しくなりやすい |
| 海外に住む方 | 現金購入が中心 | 外為法の報告、国内連絡先の登記が必要 |
住宅ローンの金利タイプの選び方は住宅ローンの選び方｜変動か固定か・金利タイプと種類の比較、現金で買う場合の流れと諸費用は江戸川区で不動産を現金購入｜戸建ての諸費用・水災補償と注意点をご覧ください。日本に住む居住者であれば、要件を満たすと国籍に関係なく住宅ローン控除を使えます。
重要事項説明と契約は日本語が正本｜翻訳・通訳の使い方
売買の重要事項説明書と売買契約書は日本語で作られ、日本語の書面が正式なもの（正本）になります。国土交通省の「不動産事業者のための国際対応実務マニュアル」（2017年8月）でも、書面は日本語を正本とすることを顧客と合意し、外国語訳は参考訳として扱うことが勧められています。
日本語での説明に不安がある方は、次の方法を組み合わせると、内容を理解したうえで契約できます。
- 契約の数日前に重要事項説明書と契約書の案を受け取り、翻訳ツールなどで事前に読んでおく
- 日本語が分かるご家族や知人、通訳の方に同席してもらう
- 手付金の額、手付解除の期限、ローン特約の期限、引渡し日の4つは、数字を書き出して確認する
- 管理規約・ハザードマップ・修繕積立金の値上げ予定など、重要な点は質問して記録に残す
当社では、ポケトーク等の翻訳機を使って対応できます。説明の途中でも、分からない言葉があれば遠慮なく止めて質問してください。購入でよくある失敗は不動産購入の失敗例12と確認すべきこと｜後悔しない対策にまとめています。
購入後の税金と、帰国するときの手続き
購入後にかかる税金は国籍に関係なく同じで、不動産取得税と、毎年の固定資産税・都市計画税です。江戸川区の不動産は、江戸川都税事務所が担当します。
| 税金・手続き | 時期 | ポイント |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 決済の日（登記と同時） | 司法書士が登記と一緒に納付する |
| 不動産取得税 | 取得から数か月後に納税通知書 | 自分が住む住宅と住宅用の土地は軽減がある（江戸川都税事務所へ申告） |
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年1月1日の所有者に課税 | 23区は都税。購入した年は売主と日割りで精算するのが一般的 |
| 住宅ローン控除 | 入居した翌年の確定申告 | 2年目以降は勤務先の年末調整で受けられる |
不動産取得税とは、土地や建物を買ったときに一度だけかかる都税のことです。東京都主税局によると、2027年3月31日までの取得では土地と住宅の税率は3％で、宅地の課税標準は価格の2分の1になります。
帰国するときは納税管理人を決める
納税管理人とは、日本に住所がなくなった人の代わりに、税金の通知書を受け取って納付などを行う人のことです。家を持ったまま帰国する場合は、固定資産税の納税管理人を定めて都税事務所に申告します。家を貸して家賃収入がある場合は、所得税の納税管理人を税務署に届け出ます。
帰国して非居住者になった後に家を売ると、買主が売買代金の10.21％を源泉徴収する場合があります（国税庁 No.2879。個人が自分や親族の住まいとして1億円以下で買う場合などは除かれます）。手取りが一時的に減ったり、買主が限られたりすることもあるため、帰国の予定がある方は、帰国前に売るか、持ったまま帰国するかを早めに検討しましょう。
外国籍の方が江戸川区で家を買う判断フロー
購入を進めてよいかは、「在留資格とローン」「手元資金」「将来の住まい方」の3つで判断します。次の順に確認していくと、自分に合う買い方が見えてきます。
- 永住許可がある、または特別永住者か確認する。あればフラット35を含めて住宅ローンを比較する。
- 永住許可がない場合は、配偶者の国籍・在留資格と勤続年数を整理し、条件付きで扱う銀行に事前審査を申し込む。難しければ、現金購入や購入時期の見直しを検討する。
- 物件価格に諸費用（中古で物件価格の5〜8％程度が目安）と、修繕・引越しの予備資金を足しても無理がないか計算する。
- 在留期間の更新や帰国の予定を考え、何年住むつもりか、将来は売るのか貸すのかを決めておく。
- ハザードマップ、マンションの管理規約、建物の築年数を確認し、売るときにも買主が見つかりやすい物件かを判断する。
相談先に迷ったときは、江戸川区の外国人相談窓口（江戸川区多文化共生センター、タワーホール船堀3階）も利用できます。区の案内（2026年10月1日更新）では、火曜〜土曜の午前10時〜午後4時30分に、日本語・英語・中国語・韓国語・ベトナム語など多言語で生活の相談を受け付けています。不動産の具体的な物件や価格の相談は、不動産会社や金融機関で行いましょう。
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当社に相談した場合の進め方
当社では、外国籍の方の住宅購入のご相談を、資金計画から物件探し、契約、購入後の手続きの案内まで一緒に進めています。
- 在留資格・永住許可の有無・勤続年数・手元資金をうかがい、住宅ローンを使うか現金で買うかの方針を整理する
- 西葛西・葛西・小岩・瑞江など希望エリアの価格の目安と、ハザードマップ・管理規約の確認点をお伝えする
- 重要事項説明書と契約書の案を事前にお渡しし、ポケトーク等の翻訳機を使いながら内容を確認する
- 登記の書類（住民票・国籍等を証する書類・ローマ字氏名）を、提携の司法書士と事前にそろえる
- 購入後の不動産取得税・固定資産税、帰国時の納税管理人など、必要な手続きの窓口をご案内する
将来、帰国や住み替えで売ることになった場合も、当社は仲介と買取の両方に対応できます。江戸川区の買取の考え方は江戸川区の不動産買取ガイド｜相場・最短日数・手取り比較をご覧ください。
江戸川区で外国籍の方の住宅購入を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしています。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。
口コミでは、こまめな連絡と迅速な対応、価格や選択肢の丁寧な説明を評価いただいています。物件の購入についても、次のような声をいただいています。
- 「他社と比べてずっと連絡をいただけていたので、気に入った物件があった時に連絡したところ、すぐに対応していただけて」（Googleクチコミより一部抜粋）
当社には業界経験10年以上のスタッフのみが在籍し、顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談もご案内しています。手続きの説明では、ポケトーク等の翻訳機を使って対応できます。瑞江店のほか、LINEやオンラインでの相談も可能です。まずは住宅購入相談や無料相談をご利用ください。
よくある質問
外国人でも江戸川区でマンションや戸建てを購入できますか？
購入できます。日本には国籍を理由に住宅の購入を制限する一般的な法律はなく、在留資格の種類にかかわらず購入は可能です。ただし、住宅ローンの条件や登記の書類は国籍や住んでいる国によって変わります。
永住権がない外国人でも住宅ローンは借りられますか？
金融機関によっては借りられる場合があります。フラット35は日本国籍・永住許可・特別永住者の方が対象ですが、銀行の中には配偶者が日本国籍や永住者であることなどを条件に検討するところがあります。条件は金融機関ごとに違うため、複数の事前審査で比べましょう。
不動産の登記で国籍を申し出る必要がありますか？
2026年10月5日から必要になりました。所有権の保存や移転の登記で新たに名義人になる個人は、日本国籍の方を含めて国籍等を申し出ます。申し出た国籍は登記所の内部情報で、登記事項証明書には記載されません。
江戸川区に住む外国人が家を買うと外為法の報告は必要ですか？
日本に住所がある居住者であれば、外為法の報告は不要です。報告が必要なのは非居住者で、2026年4月1日以降の取得からは居住用かどうかを問わず、取得後20日以内に日本銀行を経由して財務大臣へ報告します。
外国人が家を買うときに必要な書類は何ですか？
日本に住んでいる方は、在留カード、住民票の写し、ローンを使う場合は印鑑登録証明書が基本です。登記では国籍等とローマ字氏名を証する書類も必要で、国籍とローマ字が記載された住民票の写しやパスポートの写しを使います。
家を持ったまま帰国する場合、固定資産税はどうなりますか？
帰国後も毎年の固定資産税・都市計画税がかかります。日本に住所がなくなる場合は、税金の通知書を受け取り納付する納税管理人を定めて、都税事務所に申告します。
まとめ
外国籍の方も、江戸川区で日本国籍の方とほぼ同じ流れで不動産を購入できます。違いが出るのは住宅ローンと書類で、フラット35は永住許可または特別永住者であることが条件、永住許可がない場合は銀行ごとに条件が分かれます。2026年10月5日からは登記で国籍等を申し出ることになり、海外に住む方は2026年4月以降の取得から目的を問わず外為法の報告が必要です。
西葛西・葛西・小岩の中古マンションは、2025年度の中央値で4,300万〜5,600万円です。葛西エリアは水害と液状化、マンションは管理規約、帰国の予定がある方は売るときの税金と納税管理人まで考えて選ぶと安心です。分からない点があれば、お気軽に当社へご相談ください。
参考：法務省 不動産登記規則の一部を改正する省令の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（通達、令和8年9月4日）／法務省 ローマ字氏名の併記・国内連絡先／財務省 本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書の提出（令和8年6月）／住宅金融支援機構【フラット35】ご利用条件／江戸川区 人口の現況（令和8年10月1日現在）／江戸川区 外国人相談窓口／国土交通省 不動産事業者のための国際対応実務マニュアル／国税庁 No.2879 非居住者等から土地等を購入したとき／東京都主税局 不動産取得税／国土交通省 不動産情報ライブラリ
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月26日
江戸川区の不動産のまとめガイド
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