「親から相続した100坪の土地、坪単価×面積で売れると思っていたのに、査定が思ったより低かった」「広すぎて買い手がつかない。分けて売ったほうがいいのだろうか」――広い土地の売却では、こうしたご相談が少なくありません。
広い土地は、そのままでは個人の買主の予算を超えやすく、買い手が建売住宅の会社や法人に限られるため、1㎡あたりの単価が下がりがちです。一方で、分筆して売れば必ず高くなるわけでもありません。この記事では、墨田区・江戸川区で土地の仲介と買取の両方を扱う宅地建物取引業者の立場から、広い土地の売り方と、分筆して売るかどうかの判断を、法令の根拠と仮定の計算例で解説します。
この記事で分かること
- 広い土地の単価が下がりやすい理由と、価格の決まり方
- 一括で売る・分筆して売る・買取の3つの売り方の比べ方
- 分筆の前に確認する法令の制限（最低敷地面積・接道・旗竿地・開発許可）
- 個人が土地を分けて売るときの宅建業法の注意点
- 墨田区・江戸川区で広い土地を売るときの区の制度と地域の事情
結論から言うと、広い土地は「誰が買うか」を先に決め、その買い手が使いやすい形で売ることが、高く売るための近道です。
この記事の結論
- 広い土地は総額が大きく、買い手が建売会社などに限られるため、標準的な広さの土地より1㎡あたりの単価が下がりやすくなります。
- 2区画程度にきれいに分けられ、各区画が道路に2m以上接し、区の最低敷地面積も満たすなら、分筆して個人に売るほうが高くなる可能性があります。
- 道路を新しく入れないと分けられない規模の土地は、建売会社などへの一括売却が現実的です。500㎡以上で道路をつくる場合は開発許可が必要です。
- 個人が土地を多数の区画に分けて自ら販売すると、宅地建物取引業の免許が必要になるおそれがあります。区画割りの販売は宅建業者に任せるのが安全です。
- 分筆してから「建てられない」と分かっても元に戻すのは大変です。分筆の前に、区の窓口と不動産会社に確認しましょう。
広い土地はなぜ「坪単価×面積」で売れないのか
広い土地が「坪単価×面積」で売れないのは、総額が大きくなるほど買える人が減り、買い手が事業者に限られるからです。事業者は、土地を分けたり道路を入れたりする費用と利益を差し引いて価格を考えるため、1㎡あたりの単価は標準的な広さの土地より低くなりがちです。
個人の買主が求める広さと予算
都内で家を建てる個人の買主の多くは、予算の範囲で3階建てや2階建ての住宅を建てられる広さの土地を探しています。公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」によると、東京都区部の土地（100〜200㎡）の成約物件は1,414件、平均価格は9,848万円、1㎡あたりの単価は72.52万円でした。100〜200㎡の土地でも平均で1億円近くになり、300㎡を超える土地を個人がまとめて買うのは簡単ではありません。
出典：東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」（2026年10月確認）
事業者は「分けたあとの販売額」から逆算する
広い土地を買う建売会社は、建てた住宅の販売総額から、建築費、道路や造成の費用、測量・登記の費用、販売の経費と利益を差し引いて、土地に払える金額を決めます。このため、何区画に分けられるか、道路を入れる必要があるか、区画の形がよいかで、同じ広さでも価格が大きく変わります。
土地の査定で見られるポイントは土地を高く売るには？査定で見られる6つのポイントと準備で解説しています。
広い土地の3つの売り方｜一括・分筆・買取
広い土地の売り方は、「一括で売る」「分筆して区画ごとに売る」「不動産会社に買い取ってもらう」の3つです。どれが有利かは、土地の形・道路との関係・売却の期限で決まります。
| 売り方 | 主な買い手 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 一括で売る（仲介） | 建売会社・法人・個人 | 測量や分筆の手間が少なく、1回の取引で終わる | 買い手が限られ、1㎡あたりの単価は下がりやすい |
| 分筆して区画ごとに売る（仲介） | 家を建てる個人 | 買える人が増え、合計額が高くなる可能性がある | 確定測量・分筆登記の費用と期間がかかり、区画ごとに売れる時期がずれる |
| 不動産会社の買取 | 不動産会社 | 早く確実に現金化でき、仲介手数料がかからない | 仲介で売るより価格は低くなるのが一般的 |
「分筆」とは、登記簿上で1つの土地（1筆）を2つ以上の土地に分けて登記し直すことです。一方、「敷地の分割」とは、建物を建てるための敷地を建築基準法上で分けることで、分筆と同じではありません。分筆は登記の手続きなので、分筆できたからといって、分けた土地に建物を建てられるとは限らない点に注意しましょう。
仲介と買取の手取りと期間の比べ方は仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較をご覧ください。
分筆して売るか一括で売るかの判断基準
分筆して売るか一括で売るかは、「分けた区画がそれぞれ建築できる土地になるか」「道路を新しく入れる必要があるか」「費用と期間に見合う差額が出るか」の3点で判断します。次の5ステップで進めると、迷わずに決められます。
- 法令の制限を調べる：用途地域、建ぺい率・容積率、前面道路の種類と幅、最低敷地面積を、区の窓口や都市計画の情報で確認します。
- 買い手を想定する：その地域で土地を探している個人の予算と、建売会社の需要を不動産会社に聞きます。
- 区画割りの案を作る：一括、2分割、道路を入れて複数区画にする案などを、図面に落として比べます。
- 手取りと期間を比べる：測量・分筆の費用、仲介手数料、販売にかかる期間を差し引いて、案ごとの手取りを出します。
- 売り方を決める：仲介で売るか、建売会社などへ一括で売るか、買取にするかを決めます。
分筆して売るほうが向いている土地
- 道路に面した間口が広く、道路を入れなくても2区画に分けられる
- 分けた各区画が、区の最低敷地面積を満たし、道路に2m以上接する
- 区画の形が四角に近く、個人が家を建てやすい
- 売却を急いでおらず、区画ごとに販売する期間をとれる
一括で売るほうが向いている土地
- 奥行きが深く、道路を新しく入れないと分けられない
- 工場・倉庫・駐車場などの跡地で、事業用や共同住宅の用地として需要がある
- 相続税の納付や住み替えなど、売却の期限が決まっている
- 境界がはっきりせず、隣地との立会いに時間がかかりそう
仮定の計算例｜一括で売る場合と2分割して売る場合
同じ土地でも、一括で売るか分筆して売るかで、手取りは大きく変わることがあります。ここでは考え方を示すため、仮定の数字で比べます（実際の事例ではありません）。
前提（仮定）：江戸川区内の整形地300㎡（約91坪）。道路に間口16mで面し、道路を入れずに150㎡ずつ2区画に分けられる。周辺の標準的な広さの土地の相場を1㎡あたり45万円とする。
| 項目 | A：一括で建売会社に売る（仲介） | B：2分割して個人に売る（仲介） |
|---|---|---|
| 1㎡あたりの価格（仮定） | 36万円（事業者の逆算で相場より低い） | 43万円（交渉で相場をやや下回る） |
| 売却価格 | 1億800万円 | 6,450万円×2区画＝1億2,900万円 |
| 仲介手数料（法律の上限・税込） | 約363万円 | 約219万円×2＝約439万円 |
| 確定測量・分筆登記（仮定） | 確定測量のみ 約50万円 | 約80万円 |
| 手取りの目安（税金を除く） | 約1億387万円 | 約1億2,381万円 |
| 期間の目安 | 短め（1回の取引） | 長め（区画ごとに販売） |
この仮定では、2分割して売るほうが約2,000万円多く手元に残ります。ただし、1区画が売れ残れば、その間の固定資産税や管理の負担が続きます。また、分けた区画の形が悪い、道路の幅が足りないなどの条件があると、個人向けの単価は大きく下がり、差は縮まります。仲介手数料は「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が法律の上限で、当社の手数料は、この上限の範囲内で媒介契約の前に書面でご説明します。
売却で利益が出たときの譲渡所得税（所有期間5年超は20.315％、5年以下は39.63％）の計算は不動産を売買すると所得税はかかる？売却時の計算方法と税率で解説しています。分筆のための測量費は、売却のために必要な費用として譲渡費用に含められる場合があります。
分筆して売る前に確認する法令の制限
分筆して売る前には、分けた区画に建物が建てられるかを、最低敷地面積・接道義務・路地状敷地（旗竿地）の基準・開発許可の4つを中心に確認します。1つでも満たさない区画ができると、その区画は「建てられない土地」として、価格が大きく下がります。
最低敷地面積（敷地面積の最低限度）
最低敷地面積とは、建築基準法第53条の2に基づき、都市計画で「この面積未満の敷地には建物を建てられない」と定めた下限のことです。江戸川区では2004年6月24日に70㎡と定められ、対象区域で新たに分けた土地が70㎡を下回ると、原則として建築できません。詳しくは江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外で解説しています。
接道義務と、旗竿地（路地状敷地）の基準
接道義務とは、建物の敷地が建築基準法上の道路（原則として幅4m以上）に2m以上接していなければならないという決まりです（建築基準法第43条）。奥の区画を細い通路で道路につなぐ「旗竿地」にする場合は、東京都建築安全条例で通路部分の幅が決められています。江戸川区の案内（2025年9月22日更新）によると、基準は次のとおりです。
| 路地状部分（通路）の長さ | 通常の幅 | 耐火・準耐火建築物以外で延べ面積200㎡超 |
|---|---|---|
| 20m以下 | 2m以上 | 3m以上 |
| 20m超 | 3m以上 | 4m以上 |
出典：江戸川区「敷地が道路より奥にある場合は建築はできますか？」（2026年10月確認）
旗竿地は通路部分も敷地面積に入りますが、車を止めにくい、日当たりが悪いなどの理由で、整形地より単価が下がるのが一般的です。分け方しだいで旗竿地を避けられないかを、先に検討しましょう。
開発許可（500㎡以上で道路を新設する場合など）
開発行為とは、建物を建てる目的で、道路を新しくつくるなどして土地の区画を変えたり、1mを超える切土・盛土で形を変えたりすることです（都市計画法第29条）。墨田区・江戸川区では、500㎡以上の土地で開発行為をするときは開発許可が必要で、許可を受けた場合は原則として開発工事が終わるまで建築できません。
なお、墨田区の開発許可の基準の概要では、道路の新設などを伴わない単なる土地の分合筆は開発行為に当たらないとされています。つまり、道路を入れずに2区画に分ける程度なら、開発許可が不要なことが多い一方、道路を入れて多くの区画に分ける場合は、許可の手続きと道路の整備費がかかり、個人の売主が自分で行うのは現実的ではありません。
出典：江戸川区「都市計画法の開発許可」（2026年7月3日更新）、墨田区「開発許可の基準の概要」（2026年10月確認）
用途地域による建物の制限
用途地域とは、都市計画法に基づき、地域ごとに建てられる建物の種類や大きさを定めたルールで、13種類あります。広い土地を共同住宅の用地として売る場合は、用途地域と容積率で建てられる規模が決まります。なお、第一種・第二種低層住居専用地域や田園住居地域でも共同住宅は建てられますが、建物の高さが原則10mまたは12mまでに制限されます。共同住宅を建てられないのは工業専用地域です。用途地域の一覧と調べ方は用途地域とは？13種類の一覧と調べ方で解説しています。
広い土地で必要になる届出
市街化区域では、2,000㎡以上の土地の売買は、国土利用計画法により買主が契約から2週間以内に届け出る必要があります。また、5,000㎡以上の土地を有償で譲渡する場合は、公有地の拡大の推進に関する法律（公拡法）により、売主が契約の前に区へ届け出る必要があります。墨田区・江戸川区でこの規模の土地は多くありませんが、工場跡地などでは該当することがあるため、早めに確認しましょう。
個人が土地を分けて売るときの宅建業法の注意点
個人が土地を多くの区画に分けて、自分で買主を募って売ると、宅地建物取引業の免許が必要になるおそれがあります。宅地建物取引業とは、宅地や建物の売買などを「業として」行うことで、行うには国土交通大臣か都道府県知事の免許が必要です（宅地建物取引業法第2条・第3条）。なお、免許は会社や個人事業者が受ける「宅建業の免許」で、試験に合格した人が登録する「宅地建物取引士」の資格とは別のものです。
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、「業として」に当たるかを、次の5つの要素で総合的に判断するとしています。
| 判断の要素 | 事業性が高い例 | 事業性が低い例 |
|---|---|---|
| 取引の対象者 | 広く一般の人に売る | 親族や隣地の所有者に売る |
| 取引の目的 | 利益を得るため | 相続税の納付・住み替えの資金のため |
| 取得の経緯 | 転売するために取得 | 相続や自分で使うために取得 |
| 取引の態様 | 自ら買主を募って直接売る | 宅建業者に仲介を依頼する |
| 反復継続性 | 繰り返し売る（区画割りの販売を含む） | 1回限りの取引 |
同じ考え方では、1回の販売でも、区画割りして複数の相手に売る宅地の販売は反復継続的な取引に当たるとされています。相続した土地を2区画に分けて宅建業者の仲介で売る場合と、10区画に分けて自分で広告して売る場合とでは、判断が大きく変わり得ます。区画数が多い場合は、建売会社などに一括で売るか、当社のような宅建業者に相談してから進めましょう。
出典：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（2026年10月確認）
分筆の手順・費用と、失敗しないための注意点
分筆して売ると決めたら、境界を確定してから分筆登記を行い、区画ごとに売り出します。分筆の前に、分けた区画で建築できるかを区の窓口で確認しておくことが、最も大切な準備です。
- 区画割りの案を決める：最低敷地面積・接道・旗竿地の基準を満たすか、不動産会社と確認します。
- 区の窓口に事前相談する：建築指導の窓口などで、分けた区画で建築できるかを確認します。
- 確定測量を行う：土地家屋調査士に依頼し、隣地の所有者の立会いで境界を確定します。
- 分筆登記をする：法務局で、1筆の土地を2筆以上に分ける登記をします。
- 区画ごとに売り出す：区画ごとの価格を決め、販売を始めます。
確定測量には、隣地の数や役所との立会いの有無によって、数か月かかることがあります。測量費の内訳と負担の決め方は土地売却の測量費用はいくら？内訳・負担者と契約書の書き方、相続した土地の測量・分筆の流れは相続した土地を売りたい｜測量・境界確定・分筆の費用と流れで解説しています。
よくある失敗
- 分筆してから建てられないと分かる：分筆の登記は建築できるかとは別の手続きです。先に区で確認します。
- 残りの区画が使いにくい形になる：先に1区画だけ切り売りすると、残った土地が旗竿地や不整形地になり、全体の価格が下がることがあります。
- 古家を先に解体してしまう：解体すると、敷地として使われていた経緯を示す材料が減ることがあります。解体は売り方が決まってからにします。
- 境界や越境の問題が残る：ブロック塀や配管の越境は、測量の段階で解消するか、覚書を交わしておきます。
更地にして売るかどうかは家を更地にして売る方が良い物件とは？、境界や越境などのトラブルは土地を売却する際に起こりうるトラブルとは？をご覧ください。分割して売る場合の売り出し価格の付け方は土地を高く売る売り出し価格の決め方｜値下げ交渉への対応で解説しています。
墨田区・江戸川区で広い土地を売るときの地域の事情
墨田区・江戸川区の広い土地は、相続した旧家の敷地、工場や倉庫の跡地、駐車場などが多く、区の制度や地域の事情によって売り方が変わります。区ごとの主な確認先は次のとおりです。
| 確認すること | 江戸川区 | 墨田区 |
|---|---|---|
| 最低敷地面積 | 対象区域で70㎡（2004年6月24日指定） | 地区計画の区域ごとに定めがある場合がある |
| 開発許可（500㎡以上） | 都市計画課 開発指導係（03-5662-1101） | 区の都市計画の担当窓口 |
| 区の条例・協議 | 住宅等整備基準条例（3区画以上の戸建分譲、300㎡以上の共同住宅など） | 景観条例（開発面積500㎡以上は事前協議）など |
江戸川区：70㎡の制限と住宅等整備基準条例
江戸川区では、最低敷地面積70㎡に加えて、「江戸川区住宅等整備事業における基準等に関する条例」があります。区の案内（2026年4月1日更新）によると、一団の土地を3区画以上に分けて戸建住宅を建てる事業や、事業区域300㎡以上の共同住宅を建てる事業などは、建築確認の前に区との協議が必要で、駐車場や緑地などの整備基準があります。3区画以上の分譲を前提とする土地は、こうした協議を行う建売会社などに一括で売るのが一般的です。
出典：江戸川区「住宅等整備基準条例の目的と対象事業」（2026年4月1日更新）
また、江戸川区には農地を宅地にした地域や生産緑地も残っています。生産緑地の売り方は江戸川区の生産緑地を売却する方法で解説しています。
墨田区：工場跡地と狭い道路
墨田区には、町工場や倉庫の跡地など、まとまった広さの土地があります。工場の跡地では、土壌汚染の調査や、古い建物の基礎・埋設物の有無が価格に影響することがあります。また、京島・八広・東向島などでは幅4m未満の道路に面した土地が多く、セットバックで使える面積が減る点も確認が必要です。
水害の想定と地価の水準
江東5区（墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区）は、大規模水害のハザードマップを共同で公表しています。水害ハザードマップ上の位置は重要事項説明の対象なので、区のハザードマップで浸水の想定を確認しておきましょう。地価の水準は、当社が国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）から集計した住宅地の平均で、墨田区が1㎡あたり61.3万円、江戸川区が44.1万円です。町丁・駅ごとの価格は墨田区の土地相場・坪単価、江戸川区の土地相場・坪単価にまとめています。
相続した広い土地の評価と売却
相続税の計算では、三大都市圏で500㎡以上の土地は「地積規模の大きな宅地」として評価額が減額される場合がありますが、東京23区では指定容積率300％以上の地域は対象外などの要件があります（国税庁 タックスアンサーNo.4609）。相続税の評価額と実際に売れる価格は別物なので、売却の前に査定で確認しましょう。相続人で土地を分ける方法は遺産分割の方法4つの選び方で解説しています。
区ごとの売却の全体像は墨田区で家・マンションを売る完全ガイド、江戸川区の不動産売却ガイドにまとめています。
墨田区・江戸川区で広い土地の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。
口コミでは、価格の決め方の丁寧な説明や、こまめな連絡と進捗の報告、相続した家の売却への対応を評価していただいています。広い土地の売却は、売り方によって手取りが大きく変わるため、選択肢を比べて説明することを大切にしています。
「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
ご相談をいただいたら、登記簿・公図・区の都市計画の情報を調べ、最低敷地面積や接道の条件を確認したうえで、「一括で売る」「分筆して売る」「当社が買い取る」の3つの案の手取りと期間を比べてご説明します。
- 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：区の制度や道路・敷地の事情をふまえて、区画割りの案をご提案します。
- 売却も買取も対応：仲介で売る価格と、当社が直接買い取る価格の両方をお示しできます。
- 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍
- 顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーによる無料相談：相続した土地の分け方や売却後の税金のご相談にも対応します。
- LINE・オンライン相談可：遠方にお住まいの方もご相談いただけます。
仲介での売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページをご覧ください。区ごとの買取の流れは墨田区の不動産買取ガイド、江戸川区の不動産買取ガイドで解説しています。まず価格を知りたい方は無料査定、売り方を相談したい方は無料相談からどうぞ。
よくある質問
広い土地はなぜ坪単価×面積の価格で売れないのですか？
総額が大きくなるほど買える個人が減り、買い手が建売会社などの事業者に限られるからです。事業者は分ける費用や道路の整備費、利益を差し引いて価格を考えるため、1㎡あたりの単価は標準的な広さの土地より下がりやすくなります。
広い土地は分筆して売ったほうが高く売れますか？
道路を入れずに2区画程度にきれいに分けられ、各区画が建築できる土地になるなら、高く売れる可能性があります。ただし、測量・分筆の費用と販売期間がかかり、区画の形が悪いと単価が下がるため、一括で売る場合と手取りを比べて判断します。
個人が土地を分けて売るのに、宅建業の免許は必要ですか？
多くの区画に分けて自ら買主を募って売ると、宅地建物取引業に当たり免許が必要になるおそれがあります。国土交通省の考え方では、区画割りして複数の相手に売る宅地の販売は反復継続的な取引に当たるとされているため、区画数が多い場合は宅建業者に相談してください。
土地を分筆するのに開発許可は必要ですか？
道路の新設などを伴わない単なる分筆は、開発行為に当たらないのが原則です。墨田区・江戸川区では、500㎡以上の土地で道路をつくるなど区画を変える場合に、開発許可が必要になります。
江戸川区で広い土地を分けて売るときの注意点は何ですか？
江戸川区では対象区域で最低敷地面積が70㎡と定められており、分けた区画が70㎡を下回ると原則として建築できません。3区画以上に分けて戸建住宅を建てる事業は、区の住宅等整備基準条例による協議も必要です。
旗竿地に分けた場合、通路の幅はどれくらい必要ですか？
東京都建築安全条例により、通路部分の長さが20m以下なら幅2m以上、20mを超えるなら3m以上が必要です。耐火・準耐火建築物以外で延べ面積が200㎡を超える建物は、それぞれ3m以上・4m以上になります。
まとめ
広い土地を高く売るには、まず「誰が買うか」を想定し、その買い手が使いやすい形で売ることが大切です。分筆して売るか一括で売るかは、法令の制限と、費用・期間を差し引いた手取りで比べて決めましょう。
- 広い土地は買い手が限られ、1㎡あたりの単価が下がりやすくなります。
- 2区画程度にきれいに分けられるなら、分筆して個人に売るほうが高くなる可能性があります。
- 道路を入れる規模の土地は、建売会社などへの一括売却が現実的です。
- 分筆の前に、最低敷地面積・接道・旗竿地の基準・開発許可を確認します。
- 多くの区画に分けて自ら売ると、宅建業の免許が必要になるおそれがあります。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月15日
墨田区・江戸川区の土地の売却のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
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