「一之江駅の近くの土地は、いま坪いくらなのだろう」「一之江と松江、西一之江では価格がどれくらい違うのだろう」。相続した土地や長く住んだ自宅の売却を考え始めたとき、まず知りたいのはこうした価格の目安ではないでしょうか。ところが「一之江 土地価格」で調べても、AIの推計値や集計サイトの数字ばかりで、どの地点の、いつ時点の価格なのかが分かりにくいのが実情です。
この記事では、国土交通省の地価公示(2026年1月1日時点)と東京都の基準地価(2026年7月1日時点)から、最寄駅が都営新宿線・一之江駅とされた地点をすべて抜き出し、町丁目ごとの土地価格と坪単価を整理しました。
- 一之江・松江・西一之江・西瑞江・江戸川・春江町の地点別の価格と坪単価(2026年)
- 過去5年・10年の値上がり幅と、バブル期のピークとの比較
- 一之江駅西部の区画整理、容積率、町名の紛らわしさなど、地元ならではの事情
- 自分の土地の価格目安の出し方と、売却したときの手取りの計算例
先に結論をお伝えすると、2026年の一之江駅周辺の住宅地は坪約106万〜159万円で、駅から350mの一之江7丁目が最も高く、駅前の商業地(一之江3丁目)は坪約192万円です。10年で住宅地は約37%上がっています。
この記事の結論
- 2026年地価公示で、一之江駅が最寄りの住宅地8地点の坪単価は約106.4万〜159.0万円、単純平均は約127.7万円/坪です。
- 駅前の商業地(一之江3丁目、駅から110m)は58.2万円/㎡(坪約192.4万円)で、前年比+7.4%でした。
- 2016年から続く住宅地7地点の平均は10年で約37%上昇し、駅から350mの一之江7丁目は+47.5%と最も大きく上がっています。
- 2026年7月1日時点の基準地価でも、一之江駅が最寄りの4地点はすべて前年比+3.9〜6.7%と上昇が続いています。
- 同じ距離でも容積率100%の地域や私道に面した土地は安くなるため、最後は取引事例と訪問査定で確かめることが大切です。
【2026年】一之江駅の土地価格と坪単価|地価公示の地点別一覧
2026年の一之江駅周辺の住宅地の公示地価は、1㎡あたり32.2万〜48.1万円(坪単価約106.4万〜159.0万円)です。以下は、国土交通省が国土数値情報として公開している地価公示データから、最寄駅が一之江駅の住宅地の標準地をすべて抜き出し、価格の高い順に並べたものです。
地価公示とは、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準的な土地の価格を判定し、3月に公表するものです。坪単価は「1㎡あたりの価格×3.305785」で計算しています(1坪=約3.31㎡)。

| 所在地 | 価格(円/㎡) | 坪単価 | 前年比 | 一之江駅から | 容積率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一之江7-32-29 | 481,000 | 約159.0万円 | +7.1% | 350m | 200% |
| 松江7-23-3 | 406,000 | 約134.2万円 | +5.5% | 1,200m | 200% |
| 江戸川6丁目(地番7番31) | 389,000 | 約128.6万円 | +6.6% | 1,200m | 150% |
| 西一之江3-35-9 | 388,000 | 約128.3万円 | +5.1% | 1,100m | 200% |
| 西瑞江5丁目(地番14番46) | 382,000 | 約126.3万円 | +5.8% | 830m | 200% |
| 一之江2-3-8 | 363,000 | 約120.0万円 | +4.3% | 1,000m | 100% |
| 江戸川3丁目(地番52番17) | 360,000 | 約119.0万円 | +5.3% | 840m | 200% |
| 西一之江2-3-10 | 322,000 | 約106.4万円 | +3.2% | 1,600m | 150% |
出典:国土交通省「地価公示」(2026年1月1日時点、国土数値情報 地価公示データより当社集計)。所在地は住居表示、住居表示のない地点は地番で記載しています。容積率は都市計画で指定された容積率です。
8地点の単純平均は38.6万円/㎡(坪約127.7万円)です。東京都財務局によると、2026年地価公示の江戸川区の住宅地の平均価格は441,100円/㎡(坪約145.8万円)なので、一之江駅周辺の住宅地は区の平均より1割強手ごろな水準です(出典:東京都財務局「令和8年地価公示価格(東京都分)」)。
一之江駅は環状7号線と今井街道が交わるあたりにあり、駅のすぐ近くは商業地として調査されています。そのため住宅地の標準地は駅から350m〜1.6kmに散らばっており、駅から1km前後の地点が多いのが特徴です。
一之江駅前の商業地・準工業地域の公示地価
商業地は駅前ほど高く、一之江駅から110mの一之江3-2-37は58.2万円/㎡(坪約192.4万円)で、前年比+7.4%でした。都道沿いの路線商業地や準工業地域は、住宅地と近い水準です。
| 所在地 | 用途地域 | 価格(円/㎡) | 坪単価 | 前年比 | 一之江駅から |
|---|---|---|---|---|---|
| 一之江3-2-37 | 近隣商業地域(駅前) | 582,000 | 約192.4万円 | +7.4% | 110m |
| 大杉4丁目(地番961番3外) | 準工業地域(都道沿い) | 371,000 | 約122.6万円 | +5.4% | 2,400m |
| 西一之江4-10-3 | 準工業地域(工業地) | 320,000 | 約105.8万円 | +4.9% | 1,600m |
出典:国土交通省「地価公示」(2026年1月1日時点、国土数値情報 地価公示データより当社集計)。
西一之江4丁目の地点は「小工場、作業所等に一般住宅も見られる工業地域」と評価されています。西一之江には町工場や作業所が残る地域があり、住宅地と比べて坪単価が低めに出る傾向があります。
一之江の基準地価(2026年7月1日時点)|半年後も上昇が続く
2026年7月1日時点の基準地価でも、一之江駅が最寄りの4地点はすべて前年比+3.9〜6.7%と上がっています。基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点の基準地の価格を調べて9月に公表するもので、地価公示と半年ずれた時点の価格が分かります。
| 所在地 | 条件 | 価格(円/㎡) | 坪単価 | 前年比 | 一之江駅から |
|---|---|---|---|---|---|
| 一之江6-14-3 | 住宅地(容積率200%) | 405,000 | 約133.9万円 | +5.2% | 900m |
| 春江町5丁目(地番5番47) | 住宅地(容積率200%) | 381,000 | 約125.9万円 | +6.7% | 980m |
| 西瑞江3丁目(地番24番52) | 住宅地(容積率100%・私道4m) | 369,000 | 約122.0万円 | +5.1% | 780m |
| 大杉2-4-4 | 住宅地(容積率150%) | 321,000 | 約106.1万円 | +3.9% | 2,400m |
出典:東京都「都道府県地価調査(基準地価)」(2026年7月1日時点、国土数値情報 都道府県地価調査データより当社集計)。
西瑞江3丁目の基準地は駅から780mと近いものの、幅4mの私道に面した51㎡の小さな土地で、容積率も100%です。そのため駅から900mの一之江6丁目(坪約133.9万円)より坪10万円ほど低くなっています。一之江の土地価格は、駅からの距離だけでなく「容積率」「道路が公道か私道か」「面積」で大きく変わることが分かります。
一之江の土地価格の推移|10年で約37%、駅前の商業地は約45%上昇
2016年から継続して調査されている一之江駅周辺の住宅地7地点の平均は、10年で約37%上がっています(2016年28.8万円/㎡→2026年39.6万円/㎡)。
| 所在地 | 2016年 | 2021年 | 2026年 | 10年の変化 |
|---|---|---|---|---|
| 一之江7-32-29 | 326,000 | 384,000 | 481,000 | +47.5% |
| 西瑞江5丁目 | 278,000 | 313,000 | 382,000 | +37.4% |
| 江戸川6丁目 | 284,000 | 315,000 | 389,000 | +37.0% |
| 一之江2-3-8 | 268,000 | 308,000 | 363,000 | +35.4% |
| 西一之江3-35-9 | 289,000 | 326,000 | 388,000 | +34.3% |
| 江戸川3丁目 | 268,000 | 295,000 | 360,000 | +34.3% |
| 松江7-23-3 | 305,000 | 338,000 | 406,000 | +33.1% |
| 一之江3-2-37(商業地) | 401,000 | 453,000 | 582,000 | +45.1% |
出典:国土交通省「地価公示」各年1月1日時点(単位:円/㎡、国土数値情報より当社集計)。西一之江2-3-10は2018年からの地点のため、10年の比較から除いています。
駅に最も近い一之江7丁目が、ここ5年でも最も上昇
2021年から2026年の5年間で見ると、駅から350mの一之江7丁目が+25.3%で最も大きく、駅から1.6kmの西一之江2丁目が+14.6%で最も小さい上昇でした。駅から1km以内の4地点は+17.9〜25.3%、1kmを超える4地点は+14.6〜23.5%です。都営新宿線の駅に歩いて行ける土地ほど、需要の強さが価格に表れています。

実務の感覚としても、一之江駅に歩ける範囲の整形地は、建売住宅を建てる事業者と、自宅を建てたい個人の両方が買い手になります。買い手が多い土地ほど価格が上がりやすく、売り出しから契約までの期間も短くなる傾向があります。
バブル期のピークと比べると約6割の水準
地価公示の記録が長い地点では、1990〜1991年のバブル期が最も高く、一之江7-32-29は1990年・1991年に83.0万円/㎡でした。2026年の48.1万円/㎡は、その約58%にあたります。江戸川6丁目(1991年68.0万円/㎡)、一之江2-3-8(1991年63.7万円/㎡)も、2026年はピークの約57%です。「親が昔、高く買った土地」の場合、購入価格より売却価格が低くなることも珍しくありません。その場合の税金の考え方は後半の手取りの計算で説明します。
一之江駅周辺の戸建ての取引価格|町名別の中央値
実際の取引価格を見ると、2025年度(2025年4月〜2026年3月)に一之江駅が最寄りとされた戸建ての取引は107件、価格の中央値は4,600万円でした。中央値とは、価格の順に並べたときに真ん中にくる値のことで、極端に高い・安い取引の影響を受けにくい目安です。
| 町名 | 件数 | 価格の中央値 | 土地1㎡あたりの中央値 |
|---|---|---|---|
| 江戸川 | 27件 | 5,400万円 | 70.0万円 |
| 西瑞江 | 20件 | 3,900万円 | 58.2万円 |
| 一之江 | 18件 | 4,400万円 | 54.4万円 |
| 西一之江 | 13件 | 4,000万円 | 32.3万円 |
| 松江 | 11件 | 5,200万円 | 69.3万円 |
| 大杉 | 11件 | 5,000万円 | 54.7万円 |
| 春江町 | 7件 | 6,500万円 | 70.5万円 |
出典:国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報と不動産取引価格情報(2025年4月〜2026年3月、江戸川区の戸建て、最寄駅が一之江駅のもの)を当社集計。1㎡あたりの価格は建物を含む総額を土地面積で割った値で、土地だけの単価ではありません。春江町は件数が少ないため参考値です。
建築年別では、2011年以降の築浅の戸建て(59件)の中央値が5,600万円だったのに対し、1980年以前の建物(12件)は1,850万円でした。駅からの距離別では、徒歩16分以上(38件)の中央値が4,000万円と、徒歩6〜10分(16件)の5,850万円より大きく下がります。築年数の古い家は建物にほとんど値が付かず、土地の条件と解体費で価格が決まる傾向があります。古家を残すか解体するかは「江戸川区の土地は古家付きか更地か」で比較しています。一之江のマンションの相場は「一之江のマンション売却|相場4,500万円と町名別の売り方」をご覧ください。
一之江エリアで土地価格に影響する地元の事情
一之江の土地は、駅からの距離に加えて「区画整理」「容積率と道路」「町名」「水害と最低敷地面積」の4つで価格や売り方が変わります。同じ町丁目でも、これらの条件次第で標準地の価格から上下します。

一之江駅と一之江駅西部土地区画整理事業
江戸川区によると、一之江駅は1986年9月14日に都営新宿線の駅として開業し、開業時に東側の駅前広場が整備されました。西側では1993年に土地区画整理事業が始まり、2005年に西口駅前広場が完成しています(出典:江戸川区「一之江駅」)。
土地区画整理事業とは、道路や公園を整えるために、土地の形や位置を整理し直す事業のことです。区のページによると「一之江駅西部土地区画整理事業」は江戸川区が施行し、施行面積22.1ha、対象は一之江6丁目・7丁目と春江町4丁目の各一部で、2012年1月12日に換地処分が公告されています(出典:江戸川区「一之江駅西部土地区画整理事業」)。
換地処分が終わった区域は、道路が整い土地の形もそろっているため、建売業者にも個人にも売りやすい土地が多いのが特徴です。一方で、事業前からの古い登記や、清算金の扱いを確認したい土地もあります。売却前に登記事項証明書と公図で、現在の地番と面積を確かめておきましょう。
容積率100%の地域と私道に面した土地
一之江2-3-8は駅から1.0kmで、容積率は100%、建ぺい率は50%です。容積率とは、敷地面積に対して建てられる延べ床面積の割合のことで、100%なら100㎡の土地に延べ100㎡までしか建てられません。同じくらいの距離で容積率200%の地点(西瑞江5丁目・江戸川3丁目)と比べても坪単価が近く、駅に近い割に伸びにくいのはこのためです。
また、私道に面した土地は、通行や水道・ガス管の工事に私道の所有者の承諾が必要になる場合があり、買主の住宅ローン審査で書類を求められることがあります。私道の持分の有無は、売り出し前に確認しておくと話が早く進みます。
「一之江」「一之江町」「西一之江」は別の町
江戸川区には「一之江」「一之江町」「西一之江」という似た名前の町があり、ネットの相場サイトでは数字が混ざっていることがあります。一之江町は一之江とは別の町なので、相場の数字を見るときは町名まで一致しているかを確かめる必要があります。自分の土地がどの町の何丁目かを登記事項証明書や固定資産税の課税明細書で確かめ、その町の地点データで比べましょう。
水害リスク・最低敷地面積70㎡
江戸川区の公式サイトによると、区の陸域の約7割は満潮時の海面より低い「ゼロメートル地帯」です。土地の売却では、ハザードマップ上の位置を重要事項説明で買主に伝える必要があります。水害リスクと価格の関係は「江戸川区のハザードマップと不動産売却」で解説しています。
江戸川区では原則として70㎡未満に土地を分けて建物を建てられないため、広い土地を2区画に分けて売れるかどうかで価格が大きく変わります。分割の可否は「江戸川区の最低敷地面積70㎡|土地を分割して売れる条件と例外」で確認できます。なお、隣の船堀駅前では江戸川区役所の新庁舎の整備が進んでおり、区は開庁目標を2033年1月〜6月の間としています。
一之江の土地の価格目安を自分で出す方法
自分の土地の目安は「近くの標準地の1㎡あたりの価格×条件の補正×面積」で出し、路線価と取引事例で確かめる方法が分かりやすいです。標準地は、同じ町丁目で駅からの距離・容積率・道路の幅が近い地点を選びます。

- 標準地を探す:上の表から、同じ町で条件の近い地点を選びます。一之江7丁目なら一之江7-32-29(48.1万円/㎡)が基準になります。
- 条件を比べる:前面道路の幅、公道か私道か、土地の形(旗竿地・不整形地)、面積、容積率で上下に補正します。
- 路線価で確かめる:国税庁の財産評価基準書(路線価図)で前面道路の路線価を調べ、0.8で割ると公示地価の水準に近い目安になります。国税庁は、路線価を公示価格などの80%程度を目安に評価しています。
- 取引事例で調整する:不動産情報ライブラリで近くの成約価格を確認し、最後は不動産会社の訪問査定で確かめます。
計算例:一之江7丁目付近の100㎡の土地(仮定)
次の数値はすべて説明のための仮定です。一之江7丁目付近にある100㎡の整形地で、前面道路が標準地より狭いため5%下げて考える場合です。
- 標準地の価格:481,000円/㎡ × 補正0.95 = 456,950円/㎡
- 土地の目安:456,950円 × 100㎡ = 約4,570万円
- 路線価での確認:前面道路の路線価が仮に37万円/㎡なら、37万円÷0.8=46.25万円/㎡で、約4,625万円とおおむね一致
地価公示は1月1日時点の価格です。2026年は7月1日時点の基準地価でも上昇が続いているため、売り出し価格は直近の取引事例を見て決めます。江戸川区全体の駅別の土地価格は「江戸川区の土地相場・坪単価」、隣の駅は「瑞江駅の土地相場と地価推移」「篠崎駅の土地価格・坪単価」、当社の「江戸川区の土地価格データベース」でも確認できます。
一之江の土地を売るといくら残る?手取りの計算例
土地を売ったときの手取りは「売却価格-売却にかかる費用-譲渡所得税」です。相続した土地で買った時の価格が分からない場合は、税金が大きくなりやすいので注意が必要です。
前の計算例の土地を、仮に4,600万円で売った場合(相続した土地・所有期間5年超・取得費不明と仮定)の試算です。
| 項目 | 金額(仮定) | 説明 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 4,600万円 | 仲介で売却した場合の仮定 |
| 仲介手数料 | 158.4万円 | 上限額(4,600万円×3%+6万円)×1.1 |
| 印紙税 | 1万円 | 売買契約書(1,000万円超5,000万円以下の軽減税率) |
| 確定測量費 | 50万円 | 土地の形や隣地の数で変わる仮の金額 |
| 譲渡所得税・住民税 | 約845万円 | (4,600万-取得費230万-費用209.4万)×20.315% |
| 手取りの目安 | 約3,545万円 | 売却価格から上の費用と税金を引いた額 |
取得費が分からないときは、売却価格の5%を取得費にできます(出典:国税庁 No.3258 取得費が分からないとき)。バブル期など地価の高い時期に買った土地なら、当時の売買契約書が見つかるだけで譲渡所得が大きく減り、税金がかからないこともあります。自宅として住んでいた土地なら3,000万円の特別控除が使える場合もあるため、税理士にも確認しましょう。
当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は仲介手数料がかかりません。
一之江の土地は仲介と買取のどちらで売るべきか
一之江駅に近い整形地や区画整理済みの土地は仲介で、古家付き・旗竿地・私道に面した土地・境界が未確定の土地は買取も比べるのがおすすめです。仲介は相場に近い価格を狙えますが、買主が見つかるまで時間がかかります。
| 比較項目 | 仲介 | 当社の直接買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 相場に近い価格を狙える | 相場の7〜9割程度 |
| 現金化まで | 数か月程度 | 条件が整えば短期間 |
| 仲介手数料 | 必要 | 不要 |
| 向いている土地 | 駅近・整形地・70㎡以上 | 古家付き・旗竿地・私道・工場跡 |
| 近所に知られにくいか | 広告を出すため知られやすい | 広告を出さずに進められる |
計算例の4,600万円の土地なら、買取の目安は約3,220万〜4,140万円です。仲介で売り出し、一定の期間で売れなければ当社が約束の価格で買い取る「買取保証付き売却」もあります。保証の条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します。買取の詳しい仕組みは「江戸川区の土地買取|区の3つの買取制度との違いと価格の目安」と当社の不動産買取のページをご覧ください。
一之江の土地売却でよくある失敗
- AI推計や集計サイトの数字をうのみにする:地点や時点がはっきりしない数字は、実際の価格と離れていることがあります。必ず地価公示などの地点データで確かめましょう。
- 町名を取り違える:一之江・一之江町・西一之江の数字が混ざると、価格の見立てを誤ります。
- 境界や私道の権利を確認しないまま売り出す:測量や承諾書の取得に数か月かかり、引き渡しが遅れることがあります。
土地売却の流れ・税金・費用の全体像は「江戸川区の土地売却ガイド|相場・流れ・税金と70㎡・古家の注意点」、江戸川区の不動産売却全体は「江戸川区の不動産売却ガイド」で解説しています。
江戸川区の不動産のまとめガイド
江戸川区で土地の売却を相談するならセルフリジェネレーション|Googleクチコミ★4.9(瑞江店)
株式会社セルフリジェネレーション(東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事(2)第105830号)は、一之江駅から近い瑞江店(江戸川区谷河内)を拠点に、一之江・瑞江・松江エリアの土地の売却と買取をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9(2026年10月時点)です。
口コミでは、価格の決め方の説明や、相続した家の売却で選択肢ごとの長所・短所を丁寧に伝えることが評価されています。土地の売却では、査定額の根拠を地点データと取引事例で示し、納得していただいたうえで売り出し価格を決めることを大切にしています。
「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」(Googleクチコミより一部抜粋)
- 墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社で、業界経験10年以上のスタッフのみが在籍しています。
- 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談があり、相続した土地の税金や分け方も相談できます。
- 仲介でも買取でも対応できるので、土地の条件に合わせて売り方をご提案できます。
- LINE・オンラインでのご相談も受け付けています。
「まずは価格だけ知りたい」という段階でも、無料査定や無料相談をご利用ください。売却の進め方は不動産売却のページでもご案内しています。
よくある質問
一之江駅周辺の土地は坪いくらですか?
2026年の地価公示で、一之江駅が最寄りの住宅地は坪約106万〜159万円、8地点の平均は坪約128万円です。駅から350mの一之江7丁目が坪約159万円で最も高く、駅前の商業地は坪約192万円です。
一之江の土地価格は上がっていますか?
はい、上がっています。2026年の地価公示で住宅地は前年比+3.2〜7.1%、2026年7月1日時点の基準地価でも一之江駅が最寄りの4地点がすべて+3.9〜6.7%でした。住宅地は10年で約37%上昇しています。
一之江と松江・西一之江では土地の価格はどれくらい違いますか?
2026年の地価公示で、一之江7丁目は坪約159万円、松江7丁目は坪約134万円、西一之江3丁目は坪約128万円、西一之江2丁目は坪約106万円です。主な理由は一之江駅からの距離と、容積率や周りに工場が残るかどうかの違いです。
一之江の土地はバブル期と比べてどのくらいの水準ですか?
2026年の一之江周辺の住宅地は、バブル期のピーク(1990〜1991年)の約6割の水準です。たとえば一之江7-32-29は1990年に83.0万円/㎡でしたが、2026年は48.1万円/㎡です。
一之江の土地を早く現金化したいときはどうすればよいですか?
不動産会社による直接買取を検討すると早く現金化できます。価格は相場の7〜9割程度になりますが、仲介手数料はかからず、古家付きや私道に面した土地のままでも売却できます。
路線価から土地の価格を調べるにはどうすればよいですか?
国税庁の路線価図で前面道路の路線価を確認し、0.8で割ると公示地価の水準に近い目安になります。路線価は相続税などの計算に使う価格で、公示価格などの80%程度を目安に評価されています。
まとめ|一之江の土地価格は駅距離・容積率・道路で決まる
2026年の一之江駅周辺の住宅地は坪約106万〜159万円で、江戸川区の平均より1割強手ごろながら、10年で約37%、駅前の商業地は約45%上がっています。2026年7月1日時点の基準地価でも上昇は続いています。
- 価格の差は、一之江駅からの距離・容積率・公道か私道か・周りの用途で生まれます。
- 一之江駅西部の区画整理(一之江6・7丁目、春江町4丁目の各一部)は2012年に換地処分が済んでいます。
- 一之江・一之江町・西一之江は別の町なので、町名を確かめてから地点データと比べましょう。
- 自分の土地の目安は「標準地の価格×補正×面積」で出し、路線価÷0.8と取引事例で確かめます。
- 相続した土地は取得費の資料の有無で手取りが大きく変わります。
一之江・瑞江・松江エリアの土地の価格を知りたい方は、瑞江店までお気軽にご相談ください。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション(宅地建物取引業 東京都知事(2)第105830号/公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員)。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日:2026年10月25日
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