「墨田区のマンションを売ったら、不動産会社に払う仲介手数料はいくらになるの？」「査定のときに手数料の話が出なかったけれど、いつ払うの？」「古い長屋や再建築不可の家でも同じ計算？」。墨田区で家や土地の売却を考え始めた方から、こうしたご質問をよくいただきます。仲介手数料は売却にかかる費用の中で最も大きくなりやすい項目なので、計算方法と支払い時期を先に知っておくと、手取りの見込みが立てやすくなります。
- 仲介手数料の上限の計算方法（速算式「3％＋6万円」の理由）
- 墨田区の駅別の中古マンション価格で見た、仲介手数料の上限の目安
- 800万円以下の物件に使われる「低廉な空家等の特例」と、墨田区で当てはまりやすい物件
- 支払い時期、契約が解除されたときの扱い、手数料以外にかかる費用
- 仲介手数料がかからない「買取」と、手取りの比べ方
結論から言うと、400万円を超える物件の仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額で、墨田区の中古マンションの中央値4,200万円なら145万2,000円が上限です。
この記事の結論
- 売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「価格×3％＋6万円」＋消費税10％です。4,200万円なら上限は145万2,000円です。
- 金額は上限の範囲内で依頼者と不動産会社が協議して決めます。媒介契約書に報酬額が書かれるので、契約前に必ず確認します。
- 800万円以下の物件は、媒介契約の前に説明を受けて合意した場合に限り、上限が税込33万円まで上がる特例があります（2024年7月1日施行）。
- 支払いは成功報酬で、売買契約時に半額、引渡し時に残りの半額とするのが一般的です。売れなければ原則として支払いは発生しません。
- 不動産会社が直接買い取る「買取」なら仲介手数料はかかりませんが、価格は相場の7〜9割程度になるため、手取りで比べることが大切です。
墨田区の仲介手数料とは｜売却で不動産会社に支払う成功報酬
仲介手数料とは、不動産会社（宅地建物取引業者）の仲介によって売買契約が成立したときに、売主や買主が不動産会社に支払う報酬のことです。法律上は「媒介報酬」と呼ばれ、宅地建物取引業法第46条にもとづく国土交通省の告示で上限が決められています。
この上限は全国共通で、墨田区だけの基準や区の手数料があるわけではありません。ただし、墨田区は錦糸町・押上の駅近マンションから、京島・八広の長屋、再建築不可の古家まで価格の幅が大きく、物件によって手数料の額や使える特例が大きく変わります。
- 成功報酬：売買契約が成立して初めて請求できます。査定や販売活動の段階では、原則としてかかりません。
- 上限の規制：告示の上限を超えて受け取ることは禁止されています。上限より低い額で合意することは自由です。
- 書面での確認：媒介契約を結ぶと、報酬額を記載した書面が交付されます（宅地建物取引業法第34条の2）。
墨田区で売却するときの全体の流れと費用は、墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用で解説しています。
仲介手数料の上限の計算方法｜速算式「3％＋6万円」の理由
仲介手数料の上限は、売買価格（消費税を含まない額）を3つの段階に分け、それぞれの率をかけて合計します。400万円を超える物件では、この合計が「売買価格×3％＋6万円」と同じになるため、速算式が広く使われています。
| 売買価格のうち | 率（税抜） | 率（税込） |
|---|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5％ | 5.5％ |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4％ | 4.4％ |
| 400万円を超える部分 | 3％ | 3.3％ |
出典：昭和45年建設省告示第1552号（最終改正 令和6年国土交通省告示第949号）。税込の率は消費税10％で計算しています。
なぜ「＋6万円」になるのか
たとえば1,000万円の物件では、200万円×5％＝10万円、200万円×4％＝8万円、残り600万円×3％＝18万円で、合計36万円です。これは「1,000万円×3％＝30万円」より6万円多く、この差が速算式の「＋6万円」です。最初の400万円に5％と4％がかかるぶんの調整だと考えると分かりやすいでしょう。
- 200万円以下：売買価格×5％＋消費税
- 200万円超〜400万円以下：売買価格×4％＋2万円＋消費税
- 400万円超：売買価格×3％＋6万円＋消費税
計算に使う「売買価格」は税抜の価格
個人が自宅や相続した家を売る場合、建物の代金に消費税はかからないため、売買価格をそのまま計算に使います。土地の売買にも消費税はかかりません。一方、仲介手数料そのものは不動産会社のサービスの対価なので、消費税10％がかかります。売買価格が「税込」で表示される新築や業者売主の物件では、建物の消費税を除いた額で計算する点に注意してください。
墨田区の物件価格で見る仲介手数料の目安｜駅別の早見表
墨田区の中古マンションの取引価格の中央値は4,200万円で、これをもとにすると仲介手数料の上限は145万2,000円です。駅や広さによって価格が違うため、手数料の上限も120万円台から240万円台まで幅があります。
| 墨田区のマンション（条件） | 取引件数 | 価格の中央値 | 仲介手数料の上限（税込） |
|---|---|---|---|
| 区全体 | 1,280件 | 4,200万円 | 145万2,000円 |
| 両国駅 | 225件 | 3,500万円 | 122万1,000円 |
| 押上駅 | 139件 | 4,100万円 | 141万9,000円 |
| 東向島駅 | 93件 | 4,000万円 | 138万6,000円 |
| 錦糸町駅・曳舟駅 | 217件・87件 | 5,500万円 | 188万1,000円 |
| 30㎡未満（ワンルームなど） | 364件 | 2,600万円 | 92万4,000円 |
| 1980年以前の建築（旧耐震が中心） | 89件 | 2,800万円 | 99万円 |
| 70㎡以上（ファミリー向け） | 192件 | 7,300万円 | 247万5,000円 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報・不動産取引価格情報（2025年度＝2025年4月〜2026年3月の中古マンションの取引）を当社集計。仲介手数料は中央値に上限の計算式をあてはめた参考値で、実際の物件の価格とは異なります。駅ごとの相場は墨田区のマンション売却｜相場・駅別価格と売却の流れで詳しく紹介しています。
価格帯で見ると、2,000万円で72万6,000円、3,000万円で105万6,000円、5,000万円で171万6,000円、1億円で336万6,000円が上限です。墨田区の戸建てや土地は、錦糸町・両国周辺の商業地と、八広・立花・墨田などの住宅地で単価が大きく違うため、まず査定で売却価格の見込みを出してから手数料を計算するのが確実です。査定額の見方は墨田区の不動産査定の注意点｜査定額が割れる理由と根拠の見方で解説しています。
800万円以下の物件は「低廉な空家等の特例」に注意
売買価格が800万円以下（税抜）の宅地・建物は、「低廉な空家等」として、仲介手数料の上限が30万円の1.1倍（税込33万円）まで引き上げられる特例があります。2024年7月1日に施行された改正（令和6年国土交通省告示第949号）で、対象が400万円以下から800万円以下に広がり、上限も18万円の1.1倍から引き上げられました。
低廉な空家等とは、売買代金が800万円以下の宅地または建物のことで、空き家かどうかや使用の状態は問われません。安い物件は通常の計算だと手数料が少なく、調査や販売の手間に見合わないため、不動産会社が仲介を引き受けやすくする目的で設けられた制度です。
特例を使うには媒介契約の前の説明と合意が必要
特例の額を受け取るには、不動産会社が媒介契約を結ぶ前に報酬額を依頼者に説明し、合意を得る必要があります。説明がないまま、売買契約の後に通常より高い手数料を請求することはできません。告示の文言は「依頼者から受ける報酬」で、売主に限らず、仲介を依頼した買主にも適用される場合があります。
| 売買価格 | 通常の上限（税込） | 特例の上限（税込） |
|---|---|---|
| 200万円 | 11万円 | 33万円 |
| 300万円 | 15万4,000円 | 33万円 |
| 500万円 | 23万1,000円 | 33万円 |
| 600万円 | 26万4,000円 | 33万円 |
| 800万円 | 33万円 | 33万円 |
墨田区で800万円以下になりやすい物件
墨田区のマンションは中央値が4,200万円で、800万円以下の取引は多くありません。一方で、次のような物件は価格が低くなり、特例が関係することがあります。
- 再建築不可の古家：京島・八広・東向島などの2項道路や路地の奥にあり、建て替えができない家（墨田区の再建築不可物件の買取ガイド）
- 長屋の一住戸：連棟式の建物で、切り離しや建て替えに隣家の同意が必要な家（墨田区の長屋の売却・買取）
- 借地権付きの古家・共有持分：旧法借地の上の古い建物や、相続で共有になった持分だけを売る場合
こうした物件では、特例の33万円を払っても買主が見つかりにくいことがあります。仲介で売るか、手数料のかからない買取にするかを、査定の段階で比べておくと安心です。
仲介手数料の支払い時期｜売買契約時と引渡し時の2回が一般的
仲介手数料は、売買契約時に半額、決済・引渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。国土交通省の標準媒介契約約款では、不動産会社は契約内容を記した書面（宅地建物取引業法第37条の書面）を売主・買主に交付した後でなければ、報酬を受け取れないと定めています。
- 媒介契約：報酬額と支払い時期が書面に記載されます。ここで金額を確認します。
- 販売活動：広告や内覧の対応をしても、この段階では手数料はかかりません。
- 売買契約：契約書の交付後、取り決めに従って半額を支払うことが多いです。
- 決済・引渡し：買主から残代金を受け取ったその場で、残りの半額を支払います。
- 確定申告：仲介手数料は、譲渡所得の計算で「譲渡費用」として売却代金から差し引けます（国税庁 タックスアンサーNo.3255）。
契約が解除されたときの仲介手数料
解除の理由によって、仲介手数料の扱いは変わります。標準媒介契約約款（第8条・第9条）では、次のように定めています。
| ケース | 仲介手数料の扱い（標準媒介契約約款） |
|---|---|
| 買主の住宅ローンが通らず、ローン特約で解除 | 受け取った報酬の全額を返還（利息は付かない） |
| 停止条件付きの契約で、条件が成就しなかった | 報酬を請求できるのは条件が成就した場合だけ |
| 手付解除・違約による解除 | 契約はいったん成立しているため、媒介契約の取り決めによって請求されることがある |
手付解除や違約解除のときの扱いは、媒介契約書の特約で決まることが多いので、契約前に確認しておきましょう。
仲介手数料とは別に請求される費用
通常の広告や販売活動の費用は、仲介手数料に含まれています。売主が特別に依頼した広告の料金や、遠隔地への出張旅費だけは、実費として別に請求できると約款（第10条）で定められています。依頼していない費用を「広告費」などの名目で請求されたら、まず根拠を確認してください。
仲介手数料を含めた売却の手取り｜墨田区のマンションの計算例
売却の手取りは、売買価格から仲介手数料・印紙税・登記費用・住宅ローンの残りを差し引いて計算します。墨田区の中古マンションの中央値4,200万円で売れたと仮定して、手取りを試算します（すべて仮定の数値です）。
| 項目 | 金額 | 説明 |
|---|---|---|
| 売買価格 | 4,200万円 | 墨田区の中央値と同じと仮定 |
| 仲介手数料 | −145万2,000円 | 上限で計算（契約時72万6,000円・引渡し時72万6,000円） |
| 印紙税（売買契約書） | −1万円 | 1,000万円超5,000万円以下の軽減税率（2027年3月31日までの作成分） |
| 抵当権抹消の登録免許税 | −2,000円 | 不動産1個につき1,000円、2個と仮定 |
| 司法書士の報酬 | −2万円 | 仮定の金額（事務所ごとに異なる） |
| 住宅ローンの残り | −2,000万円 | 仮定の金額 |
| 手取り | 2,051万6,000円 | 譲渡所得税はかからない前提（3,000万円控除などを想定） |
仲介手数料は、この例の費用のうち9割以上を占めます。手取りを見込むときは、まず仲介手数料を正しく計算することが大切です。売却費用の全体と抑え方は不動産売却の費用の目安は？一覧と計算例・抑える方法、売却後の確定申告は不動産売却後の確定申告は必要？自宅・マンションの3,000万円控除と手順で解説しています。
相続した家を兄弟で売る場合の負担
相続した墨田区の実家を兄弟の共有で売る場合、仲介手数料は物件全体の価格で計算し、持分の割合に応じて負担するのが一般的です。各自の確定申告でも、自分が負担した分を譲渡費用として差し引きます。誰がいくら負担するかは、媒介契約の前に相続人どうしで決めておくと、決済の当日に慌てずに済みます。
仲介手数料は値引きできる？無料・半額の会社を選ぶ前の確認点
仲介手数料は上限が決まっているだけで、上限より低い額で合意することは法律上問題ありません。標準媒介契約約款でも、報酬額は告示の上限の範囲内で「協議の上、定める」とされています。
ただし、手数料の安さだけで会社を選ぶと、次のような点で結果的に手取りが減ることがあります。
- 販売活動の範囲：広告の出し方、レインズ（不動産会社間の物件情報システム）への登録と他社への紹介、内覧の対応が十分か
- 価格の根拠：高い査定額で媒介契約を取り、後から大きな値下げを提案されないか
- 報告の頻度：専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任媒介なら1週間に1回以上の報告義務があります
無料や半額の仕組みは、買主からの手数料で収益を得ているなど会社によって違います。仕組みと注意点は江戸川区の仲介手数料無料の不動産会社｜仕組みと選び方・注意点、交渉の進め方は不動産売却の仲介手数料の相場と値下げ交渉、媒介契約の種類は媒介契約3種類の選び方と報告の受け方にまとめています。
なお、当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。
仲介手数料がかからない「買取」と手取りの比べ方
不動産会社が自ら買主になる「買取」では、仲介する会社がいないため、仲介手数料はかかりません。その代わり、買取価格は相場の7〜9割程度になるのが一般的で、手数料がかからないことだけで選ぶと手取りが少なくなることがあります。
上の計算例と同じ4,200万円相場のマンションで比べてみます（仮定の数値です）。仲介で4,200万円で売れた場合、仲介手数料を引いた額は4,054万8,000円です。買取価格が相場の85％の3,570万円だった場合、仲介手数料は0円でも、仲介より約485万円少なくなります。
買取が向いているケース
- 相続税の納付や住み替えなどで、売却の期限が決まっている
- 再建築不可・長屋・借地・旧耐震など、一般の買主の住宅ローンが使いにくい
- 家財が残っている、雨漏りがあるなど、そのままの状態で売りたい
- 近所に知られずに売りたい、内覧の対応が難しい
仲介と買取のどちらにするかの判断の目安
- 査定で、仲介の売り出し価格と買取価格の両方を出してもらう
- 仲介手数料・費用を引いた手取りで比べる
- 売却の期限と、仲介で売れなかったときの値下げの可能性を考える
- 差額より「早さ・確実さ・手間のなさ」を重視するなら買取を選ぶ
当社では、一定期間は仲介で売り出し、期間内に売れなければ約束した価格で当社が買い取る買取保証付き売却もご提案しています。条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します。仲介と買取の違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較、墨田区の買取の流れは墨田区の不動産買取ガイド｜相場・流れ・仲介との違いをご覧ください。
墨田区で仲介手数料に困ったときの相談先
仲介手数料の金額や請求に納得できないときは、まず媒介契約書の報酬額と特約を確認し、それでも解決しなければ公的な窓口に相談します。
| 相談の内容 | 窓口 |
|---|---|
| 売買の一般的な疑問（手数料の考え方、契約書の条項） | すみだ区民相談室の不動産一般相談（区役所1階、火曜午後1時〜3時、無料） |
| 不動産会社の手数料の請求に関するトラブル | 東京都 住宅政策本部 不動産業課（指導相談担当 03-5320-5071） |
| 確定申告で譲渡費用に入れられるか | 住所地の税務署（墨田区は町名で本所税務署・向島税務署に分かれる） |
窓口の曜日や管轄の町名は、墨田区の不動産相談窓口｜悩み別の相談先と区民相談室の使い方で詳しくまとめています（2026年10月時点）。家を買う側の仲介手数料は家を買うときの仲介手数料｜買主の計算・いつ払う・値引きを解説、江戸川区で売買する場合は江戸川区の不動産売買の手数料はどのくらい？をご覧ください。
墨田区で不動産売却を相談するならセルフリジェネレーション｜本店Googleクチコミ★4.8
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。
口コミで評価されているポイント
いただいている口コミでは、価格設定の丁寧な説明、こまめな連絡と進捗の報告、相続した家の売却への対応などを評価していただいています。仲介手数料や費用についても、査定の段階で手取りの見込みとあわせてご説明しています。
「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
当社に相談した場合の進め方
- 手取りまで試算：査定額だけでなく、仲介手数料・登記費用・税金を差し引いた手取りの見込みをお出しします。
- 売却も買取も対応：仲介と当社による買取の両方を比べてご提案できるので、再建築不可・長屋・借地など墨田区に多い物件も、ご事情に合う売り方を選べます。
- 専門家の無料相談：顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談をご用意しており、相続や税金が関わるご相談もまとめて進められます。
- 地元の店舗とオンライン：押上の本店と錦糸町オフィスのほか、LINE・オンラインでもご相談いただけます。業界経験10年以上のスタッフのみが在籍しています。
価格を知りたい方は無料査定、ご相談は無料相談からどうぞ。売却の流れは売却サービス、当社が直接買い取る場合は買取サービスのページをご覧ください。
墨田区の仲介手数料でよくある質問
墨田区でマンションを売ると仲介手数料はいくらですか？
上限は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額で、墨田区の中古マンションの中央値4,200万円なら145万2,000円です。錦糸町駅周辺の中央値5,500万円なら188万1,000円が上限になります。実際の額は、上限の範囲内で媒介契約のときに決まります。
仲介手数料はいつ支払いますか？
売買契約時に半額、決済・引渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。不動産会社は契約内容の書面を交付した後でなければ報酬を受け取れません。支払い時期は媒介契約書に書かれるので、事前に確認してください。
800万円以下の家を売るときの仲介手数料はいくらですか？
通常の計算では、たとえば500万円なら上限23万1,000円ですが、「低廉な空家等の特例」により税込33万円まで上がる場合があります。特例は、媒介契約の前に不動産会社から説明を受けて合意した場合だけ適用されます。
家が売れなかったら仲介手数料はかかりますか？
仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立しなければ原則としてかかりません。買主の住宅ローンが通らずローン特約で解除された場合も、標準媒介契約約款では受け取った報酬を全額返還すると定めています。ただし、売主が特別に依頼した広告の実費などは別に請求されることがあります。
不動産会社の買取でも仲介手数料はかかりますか？
不動産会社が直接買主になる買取では、仲介手数料はかかりません。ただし、買取価格は相場の7〜9割程度になるのが一般的です。手数料の有無ではなく、費用を引いた手取りと売却までの期間で比べて選びましょう。
仲介手数料は確定申告で差し引けますか？
はい、売却のために支払った仲介手数料は、譲渡所得の計算で「譲渡費用」として売却代金から差し引けます。領収書や精算書を保管し、確定申告の書類に記載します。共有で売った場合は、各自が負担した分を差し引きます。
まとめ
墨田区で不動産を売るときの仲介手数料の上限は、400万円を超える物件なら「売買価格×3％＋6万円」＋消費税です。墨田区の中古マンションの中央値4,200万円なら145万2,000円、両国駅の3,500万円なら122万1,000円が上限の目安になります。
800万円以下の再建築不可の古家や長屋では、事前の説明と合意を条件に上限が税込33万円になる特例があります。支払いは売買契約時と引渡し時の2回が一般的で、売れなければ原則として支払いは発生しません。
仲介手数料がかからない買取も含めて、最終的には「手取り」と「売れるまでの期間」で比べることが大切です。墨田区の不動産の売却費用や売り方に迷ったら、押上の本店・錦糸町オフィスを構える当社へお気軽にご相談ください。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月25日
墨田区の不動産のまとめガイド
墨田区・江戸川区の不動産のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 9:00〜18:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階
