【2026年版】東京23区で一戸建てを安く買える地域は？区別の土地相場と選び方の記事

「東京23区で一戸建てを持ちたいけれど、価格が高すぎて手が届かない」「23区の中で、少しでも安く戸建てを買える地域はどこ？」と悩んでいませんか。マンション価格の上昇が続くなか、23区内で戸建てを探す方は増えていますが、区によって土地の価格は数倍から10倍近くも違います。

この記事では、墨田区・江戸川区で不動産の購入と売却をお手伝いしている宅建業者の立場から、2026年の地価公示をもとに、23区で一戸建てを安く買える地域と、安さだけで選んで後悔しないための確認点を整理しました。

この記事で分かること

• 2026年地価公示による23区の住宅地の平均価格ランキング（全23区）
• 土地の安い区の共通点と、安さの理由
• 土地の安い区で一戸建てを買うといくらになるかの計算例
• 同じ区の中でも安く買える条件と、その注意点
• 江戸川区・墨田区のエリア別の土地相場と地域の事情

結論から言うと、23区で一戸建てを安く買いやすいのは、住宅地の平均価格が低い葛飾区・足立区・江戸川区・練馬区・板橋区です。ただし、安さの裏にある水害リスクや駅からの距離を確かめたうえで選ぶことが大切です。

この記事の結論

• 2026年地価公示で住宅地の平均価格が最も低いのは葛飾区（約38.8万円/㎡）で、足立区・江戸川区・練馬区・板橋区が続きます。
• 最も低い葛飾区と区部全域の平均（約85.6万円/㎡）では2倍以上、千代田区とは約9倍の差があります（東京都財務局）。
• 土地80㎡の価格に直すと、葛飾区は約3,100万円、江戸川区は約3,529万円、区部平均は約6,851万円です（平均価格からの単純計算）。
• 同じ区内でも、駅から遠い・旗竿地・中古を選ぶと安くなりますが、再建築不可や浸水の想定は必ず確認が必要です。
• 東部の区は低地が多いため、ハザードマップと水災補償付きの火災保険料を、住居費に含めて比べましょう。

一戸建ての価格は「土地の価格」で決まる

23区で一戸建てを安く買えるかどうかは、ほぼ土地の価格で決まります。建物の価格は仕様や広さである程度調整できますが、土地の価格はその地域の相場で決まり、同じ広さでも区や駅によって数千万円の差が出るためです。

土地の相場をつかむ指標として、この記事では「公示地価」を使います。公示地価とは、地価公示法に基づいて国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点で判定し、3月に公表する標準地の1㎡あたりの価格のことです。一般の土地取引の目安として使われ、実際の売買価格（実勢価格）は、個別の条件によってこれより上下します。

なお、区ごとの平均価格は、その区にある標準地（住宅地）の価格の平均です。区内の駅の近さや地点の数で平均は変わるため、エリアを絞るときは、町丁や駅ごとの価格も確認しましょう。

東京23区の住宅地の地価ランキング【2026年地価公示】

2026年（令和8年）の地価公示で、住宅地の平均価格が最も低いのは葛飾区の38万7,500円/㎡で、足立区（41万800円）、江戸川区（44万1,100円）が続きます。最も高い千代田区（363万1,400円）とは約9倍の差です。

出典：東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）の概要」（2026年3月17日公表、2026年1月1日時点）の区市町村別・住宅地の平均価格と対前年平均変動率。坪単価は1坪＝3.30578㎡で当社が換算した目安です。区部全域の平均は85万6,400円/㎡（前年比＋9.0％）です。

2023年版の旧記事では基準地価をもとにしたランキングを掲載していましたが、上位の顔ぶれ（葛飾区・足立区・江戸川区・練馬区）は2026年も変わっていません。一方で、全23区が5年連続で上昇しており、価格の水準は当時より上がっています。

土地が安い区の共通点と、安さの理由

土地が安い区の共通点は、都心から離れた23区の東部・北部・西部の外側にあり、埼玉県・千葉県に接していることです。都心への距離に加えて、低地の多さや駅から離れた住宅地の広さが、平均価格を下げています。

都心からの距離と、住宅地の広さ

葛飾区・足立区・江戸川区・練馬区は、いずれも区の面積が広く、駅から離れたバス便の住宅地が多くあります。駅から遠い標準地が平均に含まれるため、区全体の平均価格は低くなります。逆に言えば、駅の近くは区の平均より高く、駅から離れると平均を下回ることが多いと考えてください。

低地と水害リスク

東部の区は荒川・江戸川・中川などの川に囲まれた低い土地が多く、墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区の5区（江東5区）は、大規模な水害に備えた共同のハザードマップを作っています。江戸川区の公式サイトによると、区の陸域の約7割は満潮時の水面より低いゼロメートル地帯です。水害の想定は、土地の価格や火災保険料にも表れます。

値上がりの幅も小さめ

2026年の住宅地の上昇率が最も小さかったのは葛飾区（＋5.6％）で、江戸川区（＋5.7％）、練馬区（＋6.2％）が続きます（東京都財務局）。買う側にとっては価格が急に上がりにくい地域ですが、将来売るときの値上がりは都心ほど期待しにくいことも覚えておきましょう。一方、墨田区は平均価格が6番目に低いものの、上昇率は＋13.2％と高く、都心に近い下町として評価が上がっています。

土地の安い区で一戸建てを買うといくら？計算例

土地の安い区を選ぶと、同じ広さの土地でも区部平均より3,000万円以上安くなることがあります。ここでは、区ごとの平均価格に土地の広さを掛けた単純な計算で比べます。

土地80㎡の価格の目安（仮定の計算）

※2026年地価公示の住宅地の平均価格×80㎡で計算した目安です。80㎡は、東日本不動産流通機構の2025年度の集計で、東京都区部の中古戸建ての平均土地面積（87.91㎡）に近い広さとして仮定しました。実際の価格は、駅からの距離・道路の幅・土地の形などで大きく変わります。

23区の戸建ての実際の成約価格

東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」によると、東京都区部で成約した中古戸建ての平均価格は7,326万円（前年度比＋6.1％、平均土地面積87.91㎡・建物面積98.73㎡・築23.85年）、新築戸建ては7,280万円（同＋9.6％、平均土地面積78.16㎡）でした。これは23区全体の平均なので、土地の安い区ではこれより低い価格帯の物件を探しやすくなります。

毎月の返済額の差（仮定の計算）

たとえば、借入額が6,800万円の場合と5,000万円の場合を、35年・元利均等返済・金利年1.5％（仮定）で比べると、毎月の返済額は約20.8万円と約15.3万円で、月に約5.5万円、35年間で約2,300万円の差になります。2026年は金利が上がる局面にあるため、金利が上がったときの返済額も試算しておきましょう。変動金利と固定金利の選び方は住宅ローンの選び方｜変動か固定かで解説しています。

同じ区の中でも安く買える条件と、その注意点

区を選んだあとは、駅からの距離・土地の形・築年数などの条件を少しゆるめると、さらに安く買えます。ただし、条件によっては住宅ローンや将来の売却に影響するため、何を妥協してよいかを家族で決めておくことが大切です。

特に注意したいのが、再建築不可の物件です。再建築不可とは、建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接すること）を満たさず、今の建物を壊すと新しく建てられない土地のことです。価格は大きく下がりますが、住宅ローンの審査が通りにくく、将来売るときも買主が限られます。初めての購入なら、まずは接道に問題がない物件から探すのがおすすめです。

中古戸建てを選ぶ場合は、修繕費も予算に入れて比べましょう。購入時の確認点は中古住宅を購入する際の注意点｜戸建て・マンション別に解説、戸建ての寿命とメンテナンスの時期は戸建ての寿命はどれくらい？で解説しています。

江戸川区・墨田区のエリア別の土地相場と地域の事情

江戸川区は23区で3番目に土地が安い区ですが、駅や町によって坪単価は約100万円から約210万円まで差があります。墨田区は区の平均こそ高めですが、北部の鐘ヶ淵・八広・東あずま周辺には、江戸川区の駅近と同じくらいの価格帯の地域があります。

江戸川区のエリア別の住宅地の坪単価（2026年地価公示）

出典：国土交通省 地価公示（2026年1月1日時点）の各標準地の価格を、当社がエリアごとにまとめ、坪単価に換算したものです。駅ごとの詳しい地点と価格は江戸川区の土地相場・坪単価で紹介しています。

江戸川区で戸建てを買うときは、次の2点に注意が必要です。1つは、敷地面積の最低限度（70㎡）です。平成16年6月以降に分割された70㎡未満の土地には、原則として新しく建物を建てられないため、小さな土地を買って建てる計画なら事前に確認しましょう。もう1つは浸水の想定です。区のハザードマップで想定される浸水の深さを確認し、損害保険料率算出機構の水災等地で最も高い「5等地」（墨田区・江戸川区とも、2026年10月時点）であることを前提に、水災補償を付けた火災保険料を見積もっておきましょう。

墨田区のエリア別の住宅地の坪単価（2026年地価公示）

出典：国土交通省 地価公示（2026年1月1日時点）の各標準地を当社がまとめたものです。町丁ごとの価格は墨田区の土地相場・坪単価をご覧ください。墨田区の北部（京島・八広・立花など）には、幅4m未満の細い道に面した古い木造住宅も多く、接道や再建築の可否の確認が欠かせません。

戸建ての実際の売り出し・成約の相場は江戸川区の戸建ての売却相場と墨田区の一戸建ての売却相場、エリア選びの全体像は江戸川区の不動産購入ガイドと墨田区の不動産購入ガイドで解説しています。江戸川区の駅ごとの住みやすさは江戸川区の住みやすい駅（11駅比較）も参考にしてください。

安さだけで選んで後悔しないためのチェックポイント

土地の安い地域で戸建てを買うときは、価格の安さと引き換えに何を受け入れるのかを、申込みの前に確かめておくことが大切です。特に次の5点は、買ったあとに変えられない条件です。

1. 浸水の想定：区のハザードマップで、想定される浸水の深さと続く期間を確認します。1階が浸水する想定なら、寝室や家電の配置も考えておきます。
2. 接道と再建築：前面道路の幅と、敷地が道路に接する長さを確認します。道路の幅が4m未満なら、セットバックで使える敷地が減ります。
3. 建築時期と耐震：1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準です。耐震診断や改修の費用を見込みます。
4. 住宅ローン控除の要件：住宅ローン控除は2030年入居まで延長されていますが、床面積は原則40㎡以上（合計所得金額が1,000万円を超える場合などは50㎡以上）が要件です。中古住宅は1982年1月1日以後の建築であること（それ以前は耐震基準への適合の証明）が必要です。
5. 将来売るときの売りやすさ：駅からの距離や土地の形は、将来の売却価格にも影響します。いずれ住み替える可能性があるなら、「売るときに買主が見つかるか」も判断の材料にしましょう。

購入で起きやすい失敗は不動産購入の失敗例12と確認すべきことにまとめています。年収から無理のない価格帯を知りたい方は江戸川区で新築戸建を買う場合に必要な年収もご覧ください。

23区で一戸建てを安く買う進め方｜予算決めから購入まで

一戸建てを安く買う近道は、先に予算の上限を決め、その予算で買える区と駅を絞り込んでから物件を探すことです。物件を見てから予算を考えると、条件を広げすぎて予算を超えやすくなります。

1. 予算の上限を決める：年収・頭金・毎月の返済額から借入額を決め、購入の諸費用（物件価格の6〜8％が目安）も含めた総額を出します。
2. 住宅ローンの事前審査：借りられる額を金融機関で確かめます。
3. 区と駅を絞る：地価公示の平均価格と通勤時間から、候補の区と駅を2〜3つに絞ります。
4. 条件の優先順位を決める：駅距離・広さ・築年数のうち、ゆずれない条件と妥協できる条件を家族で決めます。
5. 現地とハザードを確認：昼と夜、平日と休日に周辺を歩き、浸水の想定や道路の幅も確かめます。
6. 申込み・契約・決済：重要事項説明で接道・浸水・建築の制限を確認し、契約と決済に進みます。

中古戸建ての申込みから引渡しまでの段階と期間は中古住宅を購入するには？流れと期間の目安で、今のマンションを売って戸建てに移る方はマンションから戸建てに住み替えるメリットと流れで解説しています。信頼できる不動産会社の見極め方は家を買うときの良い不動産会社の探し方をご覧ください。

墨田区・江戸川区で一戸建てを探すならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に、不動産の購入・売却・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、物件探しの間のこまめな連絡や、購入までの丁寧な対応を評価していただいています。

「一軒家の購入の際、大変お世話になりました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

「こまめに連絡いただけたおかげです。」（Googleクチコミより一部抜粋）

23区の中でも土地が手ごろな江戸川区と、都心に近い下町の墨田区で戸建てを探す方に、当社では次のようにお手伝いしています。

• 墨田区・江戸川区に特化しているため、町や駅ごとの相場、浸水の想定、細い道の多い地域など、資料だけでは分かりにくい地域の事情をお伝えできます
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍し、予算決めや住宅ローンの事前審査の段階からご相談いただけます
• 売却も買取も扱っているため、将来売るときの売りやすさの視点からも物件選びをアドバイスできます
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談で、資金計画や住宅ローン控除の確認もできます
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仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。物件探しや予算のご相談は住宅購入相談からお気軽にどうぞ。

23区で一戸建てを安く買う地域についてよくある質問

東京23区で一戸建てを一番安く買える区はどこですか？

土地の価格で見ると、最も安いのは葛飾区です。2026年地価公示の住宅地の平均価格は葛飾区が38万7,500円/㎡で、足立区（41万800円）、江戸川区（44万1,100円）が続きます（東京都財務局）。同じ区内でも駅からの距離で価格は大きく変わります。

23区で土地が安い区には、どんな共通点がありますか？

都心から離れ、埼玉県・千葉県に接する外側の区であることが共通点です。区の面積が広く、駅から離れた住宅地が多いため、平均価格が低くなります。東部の区は低地が多く、水害の想定も価格に影響しています。

23区の一戸建ての平均価格はいくらですか？

2025年度に東京都区部で成約した中古戸建ての平均価格は7,326万円、新築戸建ては7,280万円です（東日本不動産流通機構）。23区全体の平均なので、葛飾区・足立区・江戸川区など土地の安い区では、これより低い価格帯の物件も探しやすくなります。

江戸川区で一戸建てを買うときに注意することは何ですか？

浸水の想定と、敷地面積の最低限度（70㎡）の2点です。江戸川区は陸域の約7割がゼロメートル地帯のため、ハザードマップと水災補償付きの火災保険料を確認しましょう。平成16年6月以降に分割された70㎡未満の土地には、原則として新しく建物を建てられません。

再建築不可の戸建ては安いですが、買っても大丈夫ですか？

初めての住宅購入なら、おすすめしにくい物件です。再建築不可の物件は住宅ローンが借りにくく、今の建物を壊すと建て替えられないうえ、将来売るときも買主が限られます。買う場合は、現金で買える範囲にとどめ、リフォームで長く住む前提で検討しましょう。

土地の安い区で買った戸建ては、将来値下がりしませんか？

2026年の地価公示では全23区で住宅地の価格が5年連続で上がっており、土地の安い区も上昇しています。ただし上昇率は葛飾区5.6％・江戸川区5.7％と、都心の区より小さめです。値下がりの可能性をゼロにはできないため、駅からの距離など売りやすさも考えて選びましょう。

まとめ｜23区で一戸建てを安く買うなら「区」と「条件」の両方で考える

23区で一戸建てを安く買うには、まず土地の安い区を選び、そのうえで駅距離や築年数などの条件を見直すのが効果的です。ただし、安さの理由を確かめずに選ぶと、買ったあとに後悔することがあります。

• 2026年地価公示で住宅地の平均価格が低いのは、葛飾区・足立区・江戸川区・練馬区・板橋区の順
• 土地80㎡で比べると、葛飾区・江戸川区は区部平均より3,000万円以上安い目安
• 23区で成約した戸建ての平均は、中古7,326万円・新築7,280万円（2025年度）
• 駅から遠い・旗竿地・中古を選ぶと安くなるが、再建築不可は避けるのが無難
• 東部の区は浸水の想定と火災保険料、江戸川区は敷地面積の最低限度（70㎡）も確認する

「江戸川区・墨田区で予算内の戸建てを探したい」「この土地は安いけれど大丈夫？」という段階でも、お気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月16日

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