【2026年版】空き家問題の原因とは？増え続ける6つの理由と対策の記事

「ニュースで空き家問題をよく聞くけれど、なぜこんなに空き家が増えているの？」「親の家もいずれ空き家になりそうで心配」――そう感じている方は多いのではないでしょうか。空き家は、人口が減っている地方だけの話ではなく、墨田区・江戸川区のような東京の下町でも身近な問題になっています。

空き家が増える原因は1つではありません。人口や世帯の変化といった社会全体の原因と、相続や費用の悩みといった所有者個人の原因が重なって、「住む人はいないのに手放されない家」が増えています。

この記事で分かること

• 総務省の最新統計で見る空き家の数と、30年間の増え方
• 空き家が増える6つの原因と、それを裏付けるデータ
• 所有者が空き家をそのままにしてしまう本当の理由
• 国の対策（空家法の改正・相続登記の義務化など）と墨田区・江戸川区の事情
• 自分の家を空き家にしないために、今からできること

結論から言うと、空き家問題の根っこは「家の数が世帯の数を上回っていること」と「相続した家の使い道が決まらないまま時間がたつこと」です。家族で早めに方針を決め、使わない家は傷む前に売る・貸すと決めることが、一番の対策になります。

この記事の結論

• 全国の空き家は2023年10月時点で約900万戸・空き家率13.8%と過去最多で、1993年の448万戸から30年で約2倍に増えました（総務省）。
• 主な原因は、人口・世帯の減少、新築中心の住宅市場、高齢化、相続、解体費用や税金の負担、建物・土地の条件の6つです。
• 空き家の取得経緯は54.6%が相続で、空き家にしておく理由は「物置として必要」60.3%、「解体費用をかけたくない」46.9%が上位です（国土交通省）。
• 国は2023年12月に空家法を改正して「管理不全空家」を新設し、2024年4月には相続登記を義務化しました。放置すると税や過料の負担が生じ得ます。
• 個人でできる対策は、親が元気なうちの話し合い、相続登記、片付けの期限決め、そして使わないなら早めの売却・活用の判断です。

空き家問題とは？最新統計で見る900万戸の現状

空き家問題とは、人が住まなくなった住宅が増え続け、管理されないまま老朽化することで、防災・防犯・衛生・景観などの面で地域に悪影響を及ぼす社会問題のことです。総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月1日時点の全国の空き家は約900万戸、総住宅数に占める空き家率は13.8%で、いずれも過去最多・過去最高です。

空き家は、統計上「賃貸用」「売却用」「二次的住宅（別荘など）」「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」の4種類に分けて数えられます。問題になりやすいのは4つ目で、転勤・入院などで長く不在の家や、使い道の決まっていない実家などが含まれます。この区分の空き家は約386万戸と、2018年から約37万戸増えました。空き家の定義や種類の違いは空き家の定義とは？管理不全空家・特定空家の違いと管理方法で詳しく解説しています。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）」（2024年9月25日公表、各年10月1日時点）。

注目したいのは、使い道の決まっていない空き家が30年で約2.6倍に増えている点です。賃貸や売却のために一時的に空いている家と違い、この種類の空き家は誰も手を入れないまま年数がたちやすく、老朽化による問題につながります。

空き家が増える6つの原因｜社会の変化と所有者の事情

空き家が増える原因は、大きく「社会全体の原因」と「所有者個人の原因」に分けられます。社会の側では家が余り、所有者の側では手放すきっかけがない――この2つが重なることで、空き家は減らずに増え続けています。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」、国土交通省「令和元年空き家所有者実態調査」（2020年12月公表）、国土交通省の既存住宅流通市場に関する政策レビュー。

原因1・2：人口・世帯の減少と、新築中心の住宅市場

空き家が増える最も大きな背景は、家の数が住む世帯の数を上回っていることです。2023年の総住宅数は6,502万戸で、2018年から261万戸増えました。一方で、人が住んでいる住宅は5,565万戸にとどまり、差の多くが空き家になっています。

世帯数は2030年ごろにピークを迎える見込み

日本の人口はすでに減少していますが、一人暮らしの増加によって世帯数はまだ増えています。国立社会保障・人口問題研究所の推計（2024年4月公表）では、一般世帯数は2030年の5,773万世帯がピークで、2050年には5,261万世帯まで減る見込みです。世帯数が減り始めれば、住む人のいない家はさらに増えやすくなります。

中古住宅が流通しにくく、新築が建ち続ける

日本の住宅市場は新築が中心で、国土交通省によると、住宅の流通量に占める既存（中古）住宅の割合は約14.5%（2018年）と、欧米の6分の1程度にとどまります。古い家が中古住宅として次の住み手に引き継がれにくいため、新築が建つ一方で、古い家は空き家として残りやすい構造になっています。

近年は、リフォームやリノベーションを前提に中古住宅を買う人も増えています。古い家でも、立地や状態によっては買い手が見つかるので、「古いから売れない」と決めつけずに一度査定を受けてみることが大切です。

原因3・4：高齢化と相続で「住む人のいない家」が生まれる

個人の家が空き家になる最も多いきっかけは、親の高齢化と相続です。国土交通省の「令和元年空き家所有者実態調査」によると、空き家を取得した経緯は「相続」が54.6%で最も多く、古い家ほど相続の割合が高くなっています（1950年以前の建築では78.7%）。

高齢化：施設入所や子との同居で家が空く

子どもが独立して別の家を持っている場合、親が介護施設に入ったり、子の家に移ったりすると、実家には住む人がいなくなります。同じ調査では、空き家を所有する世帯の家計を支える人の61.5%が65歳以上でした。所有者自身も高齢なため、片付けや修繕、売却の手続きを進める体力や気力が続かないことが、空き家の長期化につながっています。

親が認知症になると、本人の意思確認ができず、家を売ることが難しくなる点にも注意が必要です。その場合の手続きは親が認知症の実家を売却する方法で解説しています。

相続：相続人が複数・遠方で方針が決まらない

親が亡くなると、家は相続人に引き継がれます。しかし、相続人が兄弟姉妹など複数いると「売るか残すか」の意見がまとまらず、遠方に住んでいれば管理にも通えません。相続登記をしないまま共有の状態が続くと、次の相続でさらに関係者が増え、売りたいときに全員の同意が取れなくなることもあります。

相続した実家は思い出もあり、「すぐには決められない」と考えるのは自然なことです。ただ、方針を決めないまま数年がたつと、建物が傷んで売却価格が下がり、税の特例の期限も過ぎてしまいます。相続手続きの全体の流れは相続手続きの流れを徹底解説｜期限つき一覧とチェックリストを参考にしてください。

原因5・6：解体費用・税金と、建物・土地の条件で手放せない

空き家が長く残る理由として見落とされがちなのが、「お金がかかるから手を付けない」「条件が悪くて売れない・貸せない」という事情です。国土交通省の調査で、今後も空き家にしておくと答えた所有者に理由を聞いたところ、上位は次のとおりでした。

出典：国土交通省「令和元年空き家所有者実態調査」（今後の利用意向が「空き家にしておく」の所有者、n=1,097）。

解体すると固定資産税が上がる仕組み

住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税を、200㎡以下の部分は課税標準の6分の1（都市計画税は3分の1）に軽くする制度のことです。建物を解体して更地にするとこの特例が外れるため、「古い家でも建てたままの方が税金が安い」という状況が生まれ、空き家が取り壊されずに残る一因になってきました。

ただし、2023年の空家法改正により、管理が行き届かない空き家は、区から勧告を受けると建物があっても特例が外れるようになりました。東京23区では、特例が外れたときの土地の税額はおおむね3〜4倍程度になる例が多くなります。詳しい計算は空き家の固定資産税は6倍になる？勧告で上がる仕組みと計算例、更地にするかどうかの判断は家を更地にして売る方が良い物件とは？メリット・デメリットと判断基準で解説しています。

旧耐震・再建築不可など、建物と土地の条件

空き家の69.1%は1980年以前に建てられた家で、多くは1981年6月に始まった現在の耐震基準（新耐震基準）より前の「旧耐震」の建物です。古い家は修繕費がかさむため、貸すのも住むのも難しくなりがちです。

さらに、建物を建てる敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していないと、原則として建て替えができません（建築基準法第43条）。このような「再建築不可」の土地や、細い路地の奥の狭小地は、一般の買い手が住宅ローンを組みにくく、売りにくいため空き家のまま残りやすくなります。こうした家でも、不動産会社が直接買い取る「買取」や、隣地の所有者への売却で手放せる場合があります。

空き家を放置すると何が起きる？所有者の負担と責任

空き家を放置すると、建物の傷みが進んで資産価値が下がるだけでなく、所有者に税金・修繕費・賠償責任などの負担が生じます。原因を知ることは、こうした負担を避けるための第一歩です。

• 雨漏りやシロアリで建物が傷み、売却価格が下がる
• 管理不全空家・特定空家として区から勧告を受けると、固定資産税の軽減が外れる
• 特定空家への命令に違反すると50万円以下の過料、最終的には行政代執行で解体費用を請求されることもある
• 瓦や外壁が落ちて通行人がけがをすれば、所有者が損害賠償の責任を負う場合がある（民法第717条）
• 不法侵入・放火・不法投棄など、防犯上のリスクが高まる

放置したときに起きることは空き家を放置するとどうなる？9つの問題とリスク・維持費と責任、倒壊したときの責任と保険は空き家が倒壊したら誰の責任？民法717条の賠償と保険・対策で詳しく解説しています。

国の空き家対策｜空家法の改正・相続登記の義務化など

国は、空き家の「発生の抑制」「活用の促進」「適切な管理と除却」の3つの方向から対策を進めています。所有者にとっては、放置したときの負担が重くなる一方、手放しやすくする制度も増えています。

出典：国土交通省・法務省・国税庁の各ページ（2026年10月時点）。

相続登記の義務化は、2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。登記をしないまま空き家になっている実家がある方は、早めに手続きを進めましょう。手続きの方法は相続登記・住所変更登記の義務化いつから？自分で申請する手順と費用、国庫帰属制度の要件は相続土地国庫帰属制度の要件・費用・手順で解説しています。3,000万円控除の要件と期限は空き家売却の方法・費用・特例｜3,000万円控除の要件と期限をご覧ください。

墨田区・江戸川区の空き家事情｜都市部ならではの原因

墨田区・江戸川区の空き家は、全国平均より空き家率が低いものの、古い木造住宅の密集や接道の条件、水害リスクといった都市の下町ならではの事情が、空き家の原因や売りにくさにつながっています。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年10月1日時点の確報集計。区の値はe-Stat 統計ダッシュボードの市区町村別データ）。

東京都では、使い道の決まっていない空き家の割合（賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家率）は2.6%と、全国の5.9%を大きく下回ります。都内の空き家の多くは賃貸アパート・マンションの空室で、需要が高いため戸建ての空き家は売りやすいのが一般的です。それでも空き家のまま残る家には、次のような地域特有の理由があることが多くなります。

墨田区：木造密集地域と細い路地

墨田区の北部（京島・八広・東向島・鐘ヶ淵周辺など）には、戦前・戦後に建てられた木造住宅が密集し、幅の狭い路地に面した家や長屋が多く残っています。接道の条件を満たさず建て替えができない土地や、隣家と壁を共有する長屋は、一般の買い手が見つかりにくく、空き家のまま年数がたつ例が見られます。墨田区は不燃化特区で古い建物の除却などを助成しているほか、空き家の相談窓口として「すみだ空き家相談処」を設けています。区の制度と売り方は墨田区の空き家は急増している？区の取り組みと空き家の活用法、墨田区の空き家売却ガイドで紹介しています。

江戸川区：ゼロメートル地帯と古い戸建て

江戸川区は、区の陸域の約7割が満潮時の水面より低いゼロメートル地帯です（江戸川区公式サイト）。古い戸建ては床下の湿気や浸水で傷みやすく、空き家にすると劣化が早く進みます。江戸川区には、老朽化した住宅の解体費を助成する制度（2026年度は上限50万円、条件により100万円）があります。解体と助成金の詳細は江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点、区の空き家の活用は江戸川区の空き家を有効活用する方法、売却の流れは江戸川区の空き家売却ガイドをご覧ください。

空き家にしないために所有者ができる対策｜原因別の対処法

空き家の原因の多くは「決めないまま時間がたつこと」なので、個人でできる一番の対策は、期限を決めて方針を決めることです。原因ごとに、できることを整理しました。

1. 親が元気なうちに家族で話し合う：将来、家を誰が引き継ぐか、住まないなら売るか貸すかを、親の意向を確認しながら決めておきます。
2. 相続したら3年以内に相続登記をする：名義を整理しておけば、売りたいときにすぐ動けます。共有にする場合は、売却の方針も合わせて決めておきましょう。
3. 片付けの期限を決める：「物置として必要」が空き家にする理由の1位です。仏壇や思い出の品は先に整理し、残りは処分や買取業者への依頼を検討します。片付けの段取りは空き家を売却する前の片付け｜段取り・費用と残したまま売る方法が参考になります。
4. 解体するかは売る前に相談する：解体費用や固定資産税が心配なら、古家付きのまま売る方法もあります。解体するなら区の助成を先に確認しましょう。
5. 条件が悪い家は買取も比べる：再建築不可や傷みの大きい家は、仲介で売り出すより、不動産会社の買取の方が早く確実に手放せることがあります。

仮の例として、固定資産税・都市計画税が年12万円、火災保険が年4万円、管理の交通費や草刈りが年4万円かかる空き家なら、使わなくても年20万円、10年で200万円の出費になります（金額は説明のための仮定です）。この負担と、売却した場合の手取りを比べると判断しやすくなります。空き家の手放し方の比較は実家のいらない空き家を処分する方法｜6つの選択肢の比較早見表でまとめています。

墨田区・江戸川区で空き家を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行っている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

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墨田区・江戸川区の売却の全体像は墨田区で家・マンションを売る完全ガイドと江戸川区の不動産売却ガイドでまとめています。

よくある質問

空き家問題の主な原因は何ですか？

主な原因は、人口・世帯の減少と新築中心の住宅市場で家が余っていること、そして高齢化と相続で住む人のいない家が生まれることです。さらに、解体費用や固定資産税の負担、古さや再建築不可といった条件が、所有者が空き家を手放さない理由になっています。

日本の空き家は今どのくらいありますか？

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、2023年10月時点の全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%で、いずれも過去最多・最高です。1993年の448万戸から30年間で約2倍に増えています。

空き家になった家は誰から引き継いだものが多いですか？

国土交通省の令和元年空き家所有者実態調査では、空き家の取得経緯は「相続」が54.6%で最も多くなっています。古い家ほど相続の割合が高く、親から引き継いだ実家が空き家になるケースが中心です。

なぜ空き家を解体せずにそのままにする人が多いのですか？

国土交通省の調査では、「物置として必要」（60.3%）、「解体費用をかけたくない」（46.9%）、「さら地にしても使い道がない」（36.7%）が上位の理由です。解体すると土地の固定資産税の軽減が外れることも、取り壊さない理由の1つになっています。

空き家は今後も増えますか？

国立社会保障・人口問題研究所の推計では、世帯数は2030年ごろにピークを迎えて減少に転じる見込みのため、何も対策をしなければ空き家は増えやすい状況が続きます。国は空家法の改正や相続登記の義務化などで、空き家の発生の抑制と活用を進めています。

墨田区・江戸川区の空き家率はどのくらいですか？

総務省の2023年の統計では、墨田区の空き家は20,500戸（空き家率11.75%）、江戸川区は34,130戸（同9.32%）で、どちらも全国平均の13.8%より低くなっています。ただし、木造住宅の密集地や再建築不可の土地など、売りにくい条件の空き家が残りやすい地域もあります。

まとめ

空き家問題の原因は、人口・世帯の減少と新築中心の住宅市場によって家が余っていることに加え、高齢化と相続で住む人のいない家が生まれ、解体費用や税金、建物・土地の条件によって手放されないまま残ることにあります。全国の空き家は約900万戸と過去最多で、その半数以上は相続をきっかけに生まれています。

国は空家法の改正や相続登記の義務化を進めており、放置したときの負担は重くなっています。自分の家を空き家にしないためには、親が元気なうちに家族で話し合い、相続したら登記と片付けの期限を決め、使わないなら傷む前に売却や活用を判断することが大切です。墨田区・江戸川区の空き家は、木造密集地域や水害リスクなど地域の事情も踏まえて検討しましょう。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月3日

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