【2026年版】マンションの空き家を売却する際にかかる費用と税金・売り方のコツの記事

「親が住んでいたマンションが空き家になった。売るといくらかかるのか」「誰も住んでいないのに、管理費と修繕積立金だけ毎月引き落とされている」。マンションの空き家は、戸建ての空き家とは費用のかかり方も、使える税金の特例も違います。

この記事では、マンションの空き家を売却する際にかかる費用と税金、売り方のコツを、2026年10月時点の法令と公的機関の情報に基づいて解説します。

• マンションの空き家と、戸建ての空き家の違い
• 売却する際にかかる費用の一覧と、2,000万円で売った場合の計算例
• 相続空き家の3,000万円控除がマンションで使えない理由と、代わりに使える特例
• 仲介と買取の選び方、空き家のマンションを売るコツ
• 空室のまま放置した場合のリスク
• 墨田区・江戸川区のマンションで確認したい点と窓口

先に結論をお伝えすると、売却の費用は売買価格の4〜6％前後が目安で、最も大きいのは仲介手数料です。これとは別に、売れるまでの管理費と修繕積立金、利益が出た場合の税金がかかります。マンションは相続空き家の3,000万円控除の対象外なので、税金は戸建てより重くなることがあります。

この記事の結論

• マンションの空き家の売却費用は、仲介手数料・印紙税・登記・片付けを合わせて売買価格の4〜6％前後が目安です。
• 管理費と修繕積立金は空室でも減額されず、引渡しの前日分まで所有者が払い続けます。
• 相続空き家の3,000万円控除は、区分所有建物登記がある建物は対象外のため、マンションでは使えません。
• マンションでも、取得費加算の特例や、住んでいた人が売る場合のマイホームの3,000万円控除は使える場合があります。
• 毎月の負担を早く止めたいときは、家財を残したまま相談できる買取も選択肢になります。

マンションの空き家とは？戸建ての空き家との違い

マンションの空き家とは、分譲マンションの一室で、住む人がいないまま所有だけが続いている部屋のことです。親の施設への入居や相続、転勤、住み替えのあとに売れ残った場合などに生じます。

戸建ての空き家との一番の違いは、住んでいなくても毎月の支払いが発生し、建物を壊して更地にするという選択肢がないことです。

空家法の「空家等」には、原則として当たらない

空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）の「空家等」は、建物ごとに判断されます。ほかの部屋に人が住んでいるマンションの一室は、原則としてこの法律の対象になりません。そのため、戸建てのように「管理不全空家」に指定されて固定資産税の軽減が外れる、という心配は基本的にありません。

ただし、これは「放置してよい」という意味ではありません。マンションには、次に説明する毎月の費用と、区分所有法による別のルールがあります。戸建ての空き家の税金は、空き家の固定資産税は6倍になる？勧告で上がる仕組みと計算例をご覧ください。

マンションの空き家は、売れるまで管理費と修繕積立金がかかる

マンションの空き家は、売れて引き渡す日の前日分まで、管理費と修繕積立金を所有者が払い続けます。空室であることは、減額や免除の理由になりません。

管理費とは、共用部分の清掃や設備の点検など、マンションの日常の維持にあてるお金のことです。修繕積立金とは、外壁や屋上防水などの大規模な修繕に備えて、毎月積み立てるお金のことです。

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」（2024年6月公表）によると、1戸あたりの月額の平均は、管理費が11,503円、修繕積立金が13,054円です。合計すると月に約2万5,000円、1年で約30万円になります。ここに固定資産税・都市計画税が加わります。

相続したマンションは、相続人が支払う

所有者が亡くなったあとの管理費と修繕積立金は、マンションを相続した人が支払います。遺産分割が決まるまでの間も支払いは止まらないため、口座の引き落としができなくなっていないか、管理会社に確認してください。

滞納が続くと、遅延損害金が加わり、売却のときに清算が必要になります。滞納した場合の流れは、マンションが売れない場合の管理費はどうなる？滞納のリスクと対処法で詳しく解説しています。修繕積立金の仕組みは、マンションの修繕積立金とは？江戸川区で購入・売却する前の注意点にまとめています。

マンションの空き家を売却する際にかかる費用の一覧

マンションの空き家を売却する際にかかる費用は、仲介手数料、印紙税、登記の費用、片付けと清掃の費用の4つが中心です。ローンが残っている場合は、一括返済の手数料も加わります。

仲介手数料：上限は「売買価格×3％＋6万円」＋消費税

仲介手数料とは、買主を探して契約をまとめた不動産会社に支払う成功報酬のことです。上限は国土交通省の告示で決まっており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。2,000万円で売った場合の上限は、72万6,000円（税込）です。

売買価格が800万円以下の物件は、2024年7月1日から「低廉な空家等」の特例の対象になりました。不動産会社は、媒介契約の前に説明して合意を得たうえで、最大33万円（税込）まで受け取ることができます（国土交通省、2026年10月時点）。築年数の古い小さな部屋を売る場合は、通常の計算より手数料が高くなることがあるため、契約の前に金額を確認してください。

印紙税：軽減措置は2027年3月31日まで

印紙税とは、売買契約書に収入印紙を貼って納める税金のことです。国税庁によると、2027年（令和9年）3月31日までに作成する不動産の売買契約書には軽減措置があり、契約金額が500万円超〜1,000万円以下は5,000円、1,000万円超〜5,000万円以下は1万円です（国税庁 No.7108、2026年4月1日現在の法令）。

登記の費用：相続したマンションは相続登記が先

亡くなった方の名義のままでは、マンションを売ることができません。先に相続登記をして、名義を相続人に移します。相続登記は2024年4月1日から義務になっており、相続を知った日から3年以内に申請する必要があります。

ローンを完済していても、抵当権の登記が残っていることがあります。この場合は、引渡しまでに抹消の登記をします。手続きの進め方は、相続登記・住所変更登記の義務化いつから？自分で申請する手順と費用をご覧ください。

片付け・清掃：大がかりなリフォームは原則いらない

売却の前に必要なのは、家財の片付けと清掃までです。元の記事では「売却の前に修繕が必要」と説明していましたが、内装を全面的に直してから売る必要は、原則としてありません。中古マンションの買主は、購入後に自分の好みでリフォームする方が多く、かけた工事費を価格に上乗せできるとは限らないためです。

直す範囲の考え方は、マンションを売却する前のリフォームは損をする？費用対効果と直す範囲で解説しています。

ローンが残っていても、売却はできる

住宅ローンが残っているマンションも、売ることができます。引渡しの日に、受け取った売却代金でローンを一括返済し、同時に抵当権を抹消するのが一般的な方法です。売却代金で完済できない場合は、不足する分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却をします。

2,000万円で売った場合の費用の計算例

相続したマンションの空き家を2,000万円で売った場合、売却にかかる費用の合計は、下の仮定では約124万円（売買価格の約6％）です。金額はすべて仮定で、実際の額は物件と依頼先によって変わります。

司法書士の報酬は含めていません。売れるまでの期間が延びると、維持費は月3万5,000円ずつ増えます。

マンションの空き家の売却にかかる税金と、使える特例・使えない特例

マンションの空き家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。相続空き家の3,000万円控除はマンションでは使えないため、どの特例が使えるかを売り出す前に確認しておくことが大切です。

譲渡所得とは、売却価格から、取得費（買ったときの代金など）と譲渡費用（仲介手数料など）を引いた利益のことです。税率は、売った年の1月1日時点の所有期間が5年を超える場合は20.315％、5年以下の場合は39.63％です（国税庁、復興特別所得税を含む）。相続したマンションは、亡くなった方が買った日から所有期間を数えます。

相続空き家の3,000万円控除は、マンションでは使えない

相続した空き家を売ったときの3,000万円控除（被相続人の居住用財産を売ったときの特例）は、マンションには使えません。国税庁は対象の家屋の要件として、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたことに加え、「区分所有建物登記がされている建物ではないこと」を挙げています（国税庁 No.3306、2026年4月1日現在の法令）。分譲マンションの部屋は区分所有建物として登記されているため、築年数にかかわらず対象外です。

戸建ての場合の要件と期限は、空き家売却の方法・費用・特例｜3,000万円控除の要件と期限で解説しています。

マンションの空き家で使える可能性がある特例

マイホームの3,000万円控除は、売る人自身が住んでいた家が対象です。親が施設に入り、親自身の名義のまま売る場合は、親が住まなくなってから3年を経過する年の年末までなら使える可能性があります。相続した子が売る場合は、その子が住んでいた家でなければ使えません。国税庁は、この特例を受けることだけを目的に入居した家は対象外としています（国税庁 No.3302）。

取得費加算の特例とは、納めた相続税の一部を取得費に足して、利益を小さくできる制度のことです（国税庁 No.3267）。相続税を納めていない場合は使えません。計算の仕方は、空き家売却の税制優遇｜3,000万円控除と取得費加算の比較をご覧ください。

税金の計算例：購入時の契約書があるかどうかで大きく変わる

相続したマンションを2,000万円で売り、特例が使えない場合の税額を、取得費の違いで比べます。譲渡費用は仲介手数料と印紙税の73万6,000円、所有期間は5年超と仮定しています。

買ったときの金額が分からない場合、取得費は売却価格の5％として計算することになり、税額が大きくなります。親が買ったときの売買契約書、領収書、ローンの書類が部屋に残っていないか、片付けの前に必ず探してください。建物の分は、住んでいた年数に応じた減価償却費を引いて計算します。

マンションの取得費の分け方と申告の手順は、マンションを売却したら確定申告は必要？取得費・減価償却・精算金で解説しています。実際の税額は、税務署または税理士にご確認ください。

マンションの空き家の売り方：仲介と買取の比較

マンションの空き家の売り方は、不動産会社に買主を探してもらう仲介と、不動産会社が直接買い取る買取の2つです。価格を優先するなら仲介、毎月の負担を早く止めたいなら買取が向いています。

買取とは、不動産会社が買主となって、売主から物件を直接買い受ける取引のことです。価格は下がりますが、仲介手数料、片付けの費用、売れるまでの維持費を引いた手取りで比べると、差が小さくなることがあります。比べ方は、仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較をご覧ください。

空き家のマンションを売るコツと、売却までの流れ

空き家のマンションを売るコツは、毎月の負担を数字にして「いつまでに売るか」を先に決めることです。期限が決まると、価格の付け方と売り方がぶれなくなります。

1. 名義と書類を確認する：相続登記が済んでいるかを確かめ、購入時の契約書、管理規約、総会の資料を集めます。
2. 毎月の負担を計算する：管理費、修繕積立金、固定資産税の合計を出します。
3. 仲介と買取の査定を並べて取る：2つの価格と、費用を引いた手取りを比べます。
4. 片付けて売り出す：貴重品と書類を先に確保し、家財の処分と清掃をします。
5. 契約・引渡し：管理費などは、引渡しの日を境に日割りで精算します。
6. 翌年に確定申告をする：利益が出た場合や特例を使う場合は、売った翌年の2月16日〜3月15日に申告します。

売り出し価格は、成約事例に基づいて決める

元の記事では「売り出し価格をやや高めに設定する」ことをおすすめしていましたが、空き家のマンションでは、高すぎる価格は負担を増やす原因になります。売れ残る間も管理費と修繕積立金がかかり、長く掲載されている物件は価格の交渉を受けやすくなるためです。

同じマンションや近くのマンションの成約事例を不動産会社に見せてもらい、根拠のある価格で売り出してください。価格を見直す日と下げる幅を、あらかじめ決めておくと判断が遅れません。査定の前の準備は中古マンションを高く売る方法｜査定前にやる5つの準備、築年数の古いマンションは築古マンションの売却の限界築年数は？築40年・50年でも売る方法をご覧ください。

空室は「見せやすさ」を活かす

空室のマンションは、買主の都合に合わせていつでも内見ができます。これは住みながら売る場合にはない強みです。内見の前に換気をして、水まわりの排水口に水を流し、においを抑えます。排水口の水が蒸発すると、下水のにおいが部屋に上がってくるためです。

マンションの空き家を放置するリスク

マンションの空き家を放置すると、費用が増え続けるだけでなく、漏水などでほかの部屋に損害を与えるおそれがあります。倒壊の心配が少ない分、後回しにしやすい点がマンションの落とし穴です。

• 費用が積み上がる：月3万5,000円の負担なら、5年で210万円になります（仮定の金額）。
• 漏水の責任：部屋の中の給水管や給湯器から水が漏れて下の階に被害が出た場合、所有者が賠償を求められることがあります。空室は発見が遅れやすいため、火災保険の内容を確認しておきます。
• 滞納による競売：管理費の滞納が続くと、管理組合が訴訟や競売の手続きを取ることがあります。
• 管理人が選ばれる制度：2026年4月1日に施行された改正区分所有法では、管理が不適当な部屋について、利害関係人の請求により裁判所が管理人を選ぶ制度（管理不全専有部分管理制度）が設けられました。

手放したくても、放棄はできない

マンションの部屋は、所有権を一方的に放棄することができません。相続した土地を国に引き渡す相続土地国庫帰属制度も、対象は土地だけで、マンションの部屋は対象外です（法務省、2026年10月時点）。買い手がつくうちに売ることが、最も確実な手放し方です。

墨田区・江戸川区のマンションの空き家で確認したい点と窓口

墨田区・江戸川区のマンションの空き家は、築年数とマンションの規模によって、売りやすさと毎月の負担が大きく変わります。売り出す前に、次の点を確認してください。

相続登記・税金・片付けの窓口

• 相続登記：墨田区の物件は東京法務局墨田出張所、江戸川区の物件は東京法務局江戸川出張所が管轄です。
• 確定申告：申告する人の住所地の税務署に提出します。墨田区は本所税務署・向島税務署、江戸川区は江戸川北税務署・江戸川南税務署です。
• 家財の処分：粗大ごみは各区の受付センターに申し込みます。江戸川区の料金と出し方は、江戸川区の粗大ごみ（粗大ゴミ）｜持ち込み・収集の料金と出し方にまとめています。
• 管理の相談：墨田区と江戸川区は、マンション管理士による無料相談会を行っています（2026年10月時点。日程は各区のページでご確認ください）。

区ごとの相場は、墨田区のマンション売却と、江戸川区のマンション売却の記事をご覧ください。戸建てを含む空き家の売却は、墨田区の空き家売却ガイドと江戸川区の空き家売却ガイドで解説しています。

墨田区・江戸川区でマンションの空き家の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に、仲介での売却、当社による買取、購入のお手伝いを行っています。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

クチコミでは、相続した家や実家の売却への対応、売り方ごとの良い点と注意点の説明、親身な対応を評価する声をいただいています。マンションの空き家は、相続の手続き、税金、片付け、毎月の費用が同時に関わります。当社は、費用と手取りを並べてお示ししたうえで、売り方を一緒に決めていきます。

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき自分でも納得のいく最善の売却が出来たと思っています。」（Googleクチコミより一部抜粋）

「とても親身になって相談に乗っていただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 売却も買取も対応：仲介ならいくら、買取ならいくらを並べ、毎月の負担と比べてご提案します。
• 当社が直接買取：当社が買主になる場合、仲介手数料はかかりません。家財が残った状態でもご相談いただけます。
• 手数料は事前に書面で説明：仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。
• 墨田区・江戸川区に特化：押上の本店、瑞江店、錦糸町オフィスを拠点に、マンションごとの成約事例を踏まえて査定します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：相続登記が済んでいない段階からのご相談にも対応しています。
• 専門家に無料で相談できる：顧問の弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーが、相続や税金の疑問にお答えします。
• LINE・オンライン相談可：遠方にお住まいで、マンションに通えない方も相談を始められます。

仲介での売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページをご覧ください。まず価格だけ知りたい方は無料査定、相続や税金のことから相談したい方は無料相談をご利用ください。

よくある質問

マンションの空き家を売却する際にかかる費用は、いくらくらいですか？

仲介手数料、印紙税、登記、片付けを合わせて、売買価格の4〜6％前後が目安です。2,000万円で売る場合、仲介手数料の上限は72万6,000円、印紙税は1万円です。このほかに、売れるまでの管理費と修繕積立金、利益が出た場合の税金がかかります。

相続したマンションの空き家に、3,000万円控除は使えますか？

相続空き家の3,000万円控除は、マンションには使えません。国税庁は、区分所有建物登記がされている建物を対象外としているためです。相続税を納めた方は、取得費加算の特例が使える場合があります。

空き家のマンションの管理費は、住んでいなくても払う必要がありますか？

はい、住んでいなくても管理費と修繕積立金は所有者が払います。部屋を使っているかどうかではなく、所有していることに対してかかる費用だからです。売却した場合は、引渡しの前日分までが売主の負担です。

家財が残ったままのマンションでも売却できますか？

売却できます。仲介では引渡しまでに売主が片付けるのが原則ですが、不動産会社による買取では、家財を残したまま相談できる場合があります。購入時の契約書や権利証などの書類は、片付けの前に必ず確保してください。

マンションの空き家は、仲介と買取のどちらで売るのがよいですか？

価格を優先するなら仲介、毎月の負担を早く止めたいなら買取が向いています。買取の価格は仲介の7〜8割前後が目安ですが、仲介手数料や片付けの費用、売れるまでの維持費がかからない分、手取りの差は小さくなります。両方の査定を取って比べてください。

マンションの空き家を放置すると、どうなりますか？

管理費、修繕積立金、固定資産税の負担が続き、漏水などでほかの部屋に損害を与えるおそれがあります。滞納が続くと、管理組合から訴訟や競売の手続きを取られることがあります。マンションの部屋は所有権を放棄できないため、売れるうちに売ることが確実な対処です。

まとめ

• マンションの空き家を売却する際にかかる費用は、仲介手数料・印紙税・登記・片付けを合わせて売買価格の4〜6％前後が目安です。
• 管理費と修繕積立金は、空室でも引渡しの前日分まで所有者が払い続けます。
• 相続空き家の3,000万円控除はマンションでは使えません。取得費加算の特例や、住んでいた本人が売る場合のマイホームの控除を確認します。
• 購入時の契約書があるかどうかで、税額が大きく変わります。片付けの前に探してください。
• 仲介と買取の査定を並べて取り、費用を引いた手取りと、毎月の負担で売り方を選びます。

マンションの空き家は、持っているだけで毎月お金が出ていきます。まずは「毎月いくらかかっているか」「仲介ならいくら、買取ならいくらか」を確かめるところから始めてみてください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月14日

墨田区・江戸川区のマンションの空き家の売却・買取はセルフリジェネレーションへ

株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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