【2026年版】築古マンションの売却の限界築年数は？築40年・50年でも売る方法の記事

「築40年を超えたマンションは、もう売れないのでは？」「あと何年たつと買い手がつかなくなるのだろう」。墨田区や江戸川区には1970〜80年代に建てられたマンションが多く、こうしたご相談をよくいただきます。

この記事では、築古マンションの売却に「限界の築年数」があるのかを、東日本不動産流通機構（レインズ）の2025年のデータをもとに整理しました。

• 築古マンションは築何年まで売れるのか（成約データで確認）
• 築年数とともに価格がどう下がるか
• 売りにくくなる3つの節目（耐震基準・住宅ローン・管理の状態）
• 築40年・築50年のマンションを売る方法と、仲介・買取の選び方
• 墨田区・江戸川区の築古マンションで知っておきたい地域の事情

先に結論をお伝えすると、「築◯年を過ぎたら売れない」という限界はありません。ただし、旧耐震基準のマンションと、管理や修繕が行き届いていないマンションは、年を追うごとに売りにくくなります。売ると決めているなら、早く動くほど選べる方法が多くなります。

この記事の結論

• 売却できなくなる築年数の決まりはありません。2025年に首都圏で成約した中古マンションの23.5％は築41年以上でした。
• 成約㎡単価は築26〜35年で大きく下がり、築36年以降はほぼ横ばいです（東日本不動産流通機構、2025年）。
• 売りにくさの境目は築年数より耐震基準です。建築確認が1981年5月31日以前だと住宅ローンや控除が使いにくくなります。
• 管理の状態と修繕積立金の残高が、築古マンションの価格と売れやすさを大きく左右します。
• 早く確実に売りたい場合や室内の傷みが大きい場合は、不動産会社による買取も選択肢になります。

築古マンションの売却に「限界築年数」はある？

築古マンションの売却に、法律上や市場の上での「限界築年数」はありません。築40年でも築50年でも、買主が見つかれば売却できます。

築古マンションとは、はっきりした定義はありませんが、一般に築30年以上が経過したマンションのことです。

実際の取引を見てみましょう。東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」（2026年2月25日公表）によると、2025年に首都圏で成約した中古マンションのうち、築41年以上は23.5％でした。築31年以上を合計すると37.5％です。

築41年以上の割合は2015年には8.1％だったので、この10年で約3倍に増えました。築年数だけを理由に「もう売れない」とあきらめる必要はありません（出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」。築31年以上の割合は、各区分の構成比を当社で合計）。

築40年以上のマンションは全国で約158.8万戸

築古マンションそのものも増え続けています。国土交通省の推計によると、築40年以上の分譲マンションは2025年末時点で約158.8万戸あり、10年後の2035年末には約313.1万戸、20年後の2045年末には約503.6万戸になる見込みです（出典：国土交通省「マンションに関する統計・データ等」）。

分譲マンション全体は約723.6万戸（2025年末）なので、およそ5戸に1戸が築40年以上です。これから先は、築古マンションどうしの競争が強まります。

マンション価格は築年数の経過で下がります

マンションの価格は築年数とともに下がりますが、下がり方は一定ではありません。首都圏の2025年の成約データでは、築26〜35年の間で大きく下がり、築36年以降はほぼ横ばいになっています。

具体的な経過年数と価格の下落率

東日本不動産流通機構の2025年のデータを、築年数の区分ごとに並べると次のとおりです。成約率とは、その年に新しく売りに出された件数に対する成約件数の割合（対新規登録成約率）のことです。

出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」。「1つ前の区分との差」は、成約㎡単価をもとに当社で計算しました（2026年10月時点）。

• 築25年までは、5年ごとに1割前後ずつ下がる：築浅ほど高く、ゆるやかに下がっていきます。
• 築26〜35年で下げ幅が大きくなる：築21〜25年と築31〜35年を比べると、㎡単価はほぼ半分です。
• 築36年以降は下げ止まる：築41年以上の㎡単価は、築36〜40年よりも高くなっています。

築41年以上の単価が高いのは、古いマンションほど都心や駅の近くに建っていることが多いためと考えられます。建物の価値が小さくなったあとは、立地が価格を支えます。

なお、この数字は別々のマンションを築年数で区切って比べたもので、1つのマンションが年々この割合で下がるという意味ではありません。墨田区は「墨田区のマンション売却」、江戸川区は「江戸川区のマンション売却」の記事で、駅別・築年数別の目安を確認できます。

築古マンションが売りにくくなる3つの節目

築古マンションの売りにくさを決めるのは、築年数そのものよりも、耐震基準、買主が使えるローンや税制、管理の状態の3つです。

節目1：旧耐震基準か新耐震基準か

いちばん大きな節目は耐震基準です。新耐震基準とは、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用される耐震基準のことです。それより前の基準を旧耐震基準と呼びます。

基準になるのは完成した日ではなく、建築確認を受けた日です。1982年や1983年に完成したマンションでも、旧耐震基準の場合があります。2026年時点では、築43〜45年前後のマンションがこの境目にあたります。

国土交通省の資料では、旧耐震基準のマンションは全国に約103万戸あるとされています（2025年末時点）。旧耐震基準でも、耐震診断で安全性が確かめられたマンションや、耐震改修を終えたマンションは評価が変わります。

節目2：買主が住宅ローン控除やローンを使えるか

買主が住宅ローン控除を使えるかどうかは、売れやすさに大きく影響します。国税庁によると、中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅であるか、それより前の建築なら耐震基準に適合することの証明が必要です（出典：国税庁 No.1211-3「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合」、令和8年4月1日現在法令等）。

床面積にも要件があり、原則50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下の人は40㎡以上）です。築古のマンションには40㎡未満の部屋もあり、その場合は築年数にかかわらず控除の対象になりません。

住宅金融支援機構の【フラット35】にも基準があります。中古マンションは、建築確認日が1981年6月1日以後であることが原則で、それより前の場合は機構の耐震評価基準などに適合する必要があります（出典：住宅金融支援機構【フラット35】技術基準、2026年10月時点）。

民間の銀行の扱いは金融機関ごとに異なります。ローンを使える買主が減ると、現金で買える人や不動産会社が中心になり、価格の交渉が厳しくなります。

節目3：管理と修繕が行き届いているか

3つ目の節目は管理の状態です。築古マンションを検討する買主と金融機関は、長期修繕計画の有無、修繕積立金の残高、滞納の状況、大規模修繕工事の履歴を必ず確認します。

積立金が足りないマンションは、近いうちに一時金の徴収や大幅な値上げが見込まれるため、買主が出せる価格が下がります。修繕積立金の見方は「マンションの修繕積立金とは？江戸川区で購入・売却する前の注意点」で詳しく解説しています。

マンションの寿命は何年？耐用年数47年との違い

鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は、47年で終わるわけではありません。47年というのは税金の計算に使う法定耐用年数で、建物が実際に使える年数とは別のものです。

法定耐用年数とは、減価償却費を計算するために国が定めた年数のことです。国税庁の耐用年数表では、鉄筋コンクリート造の住宅用の建物は47年です。

一方、実際の寿命について、国土交通省の資料「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」は、鉄筋コンクリート造の住宅の平均寿命を68年とする調査結果を紹介しています。

築50年でも、管理と修繕がしっかりしていれば売ることはできます。減価償却の考え方は「マイホームの減価償却と資産価値」も参考にしてください。

2026年4月の法改正で、老朽化したマンションの「出口」が増えた

2026年4月1日に、改正された区分所有法などが施行されました（老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律、令和7年法律第47号）。

これまで、建替え以外の方法でマンション全体を再生・処分するには、原則として区分所有者全員の同意が必要でした。改正後は、建物と敷地の一括売却、建物の取壊し、建物の更新（一棟まるごとのリノベーション）なども、建替えと同じように集会の多数決で決められるようになりました。決議に必要な賛成は原則として5分の4以上で、耐震性が不足している場合などは4分の3以上に引き下げられます（出典：国土交通省「改正法の施行に伴う国土交通省関係省令の整備等について」、衆議院の法律案概要）。

とはいえ、合意をまとめるには長い時間がかかり、実現するのは立地などの条件に恵まれた一部のマンションです。「いずれ建替えになるだろう」と期待して持ち続けるのは、確実な方法とは言えません。

資産価値は敷地と建物で決まります

マンションの資産価値は、敷地（土地）と建物の2つで決まります。築年数の影響を受けて価値が下がるのは建物だけで、土地の価値は築年数では下がりません。

マンションの1部屋を売却するときは、専有部分の区分所有権、共用部分の共有持分、敷地利用権（敷地権）の3つをまとめて買主に引き継ぎます。

専有部分・共用部分の範囲

バルコニーや窓サッシは専有部分と思われがちですが、共用部分に分類されます。細かい区分は管理規約で確認します。

専有部分は買主がリフォームで新しくできますが、共用部分と土地は変えられません。だからこそ、築年数が進むほど「立地」と「共用部分の管理」が価格を左右します。

築古でも売れるマンションの6つの条件

築古でも売れやすいマンションには、耐震性、駅からの近さ、管理と修繕の履歴、修繕積立金の残高、ローンの使いやすさ、配管の更新という6つの共通点があります。

建物の価値が小さくなるほど、立地と管理が価格を支えます。耐震診断や給排水管の交換・更生（内側の補修）の記録は、資料で示せるようにしておきましょう。

反対に、旧耐震基準で耐震診断をしていない、エレベーターがない4〜5階の部屋、修繕積立金が大きく不足している、といったマンションは売りにくくなります。こうした場合は、売り方を選ぶことが大切です。査定で見られる項目は「中古マンションをより高く売るポイント｜査定で見られる10項目」にまとめています。

マンションの売り時は築何年？

「築◯年以内が売り時」と一律には言えませんが、データの上では築25年までと、築35年までに、価格の段差があります。売却を考えているなら、次の区分に入る前に動くのが1つの目安です。

もう1つ大切なのは、市場全体の動きです。ここ数年は新築マンションの価格上昇に引っ張られて、中古マンションの成約価格も上がってきました。一番の売り時は、周りのマンションの価格が上がっているときです。築古マンションでは、大規模修繕工事の直後や、修繕積立金の値上げが決まる前も売りやすいタイミングです。

金利や相場をふまえた売り時の考え方は、「マンションを売るタイミングはいつ？売り時を決める6つの判断基準」で詳しく解説しています。

築年数が古いほどリスクアップ！売却活動はお早めに

築古マンションは、持ち続けるほど売却の条件が厳しくなりやすいため、売ると決めたら早めに動くことをおすすめします。時間がたつほど、建物の劣化、修繕積立金の値上げ、築古マンションどうしの競争が重なるからです。

売却が長引けば、管理費や修繕積立金の負担も続きます。空室のまま売れない場合の考え方は「マンションが売れない場合の管理費はどうなる？滞納のリスクと対処法」をご覧ください。

1. 建築年月を確認する：登記簿の新築年月日と建築確認日を調べます。
2. 管理の資料をそろえる：管理規約、長期修繕計画、修繕の履歴、総会の議事録、耐震診断の結果を用意します。
3. 仲介と買取の両方で査定を受ける：2つの価格を並べて比べます。
4. 売り方を決める：リフォームせず現況のまま売るのか、どこまで片付けるのかを決めます。
5. 不具合を告知して契約する：雨漏り、漏水、設備の故障など分かっている問題は、書面で買主に伝えます。

仲介と買取、築古マンションにはどちらが向く？

価格を優先するなら仲介、早さと確実さを優先するなら買取が向いています。仲介とは、不動産会社が買主を探して売買をまとめる方法のことです。買取とは、不動産会社が買主となって直接買い取る方法のことです。

手取りのイメージを、仮定の数字で比べてみます。築45年・55㎡のマンションが、仲介なら2,200万円、買取なら1,650万円と査定されたとします（実際の価格は物件ごとに異なります）。

• 仲介：2,200万円 − 仲介手数料79.2万円（2,200万円×3％＋6万円に消費税10％）＝ 約2,120万円
• 買取（当社が直接買い取る場合は仲介手数料なし）：1,650万円

この例では、差は約470万円です。ただし仲介は、売れるまでの管理費の負担や、買主のローンが通らず契約が白紙になるリスクも考える必要があります。印紙税や税金などは別にかかります。墨田区の買取の考え方は「墨田区の不動産買取ガイド」、江戸川区は「江戸川区の不動産買取ガイド」で解説しています。

築古マンションを売る前に、大がかりなリフォームをする必要は原則としてありません。買主の多くは、自分でリフォームするつもりで購入するからです。優先したいのは、片付けと掃除、不具合の把握です。詳しくは「マンションを売却する前のリフォームは損をする？」と「中古マンションを高く売る方法｜査定前にやる5つの準備」をご覧ください。

リフォームより、不具合の告知を優先する

給排水管の劣化や設備の故障など、分かっている問題は買主にきちんと伝えます。契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容に合っていないときに、売主が買主に対して負う責任のことです。あらかじめ伝えて契約書に書いた不具合は、原則として責任の対象になりません。期間の決め方は「契約不適合責任を負う期間はどれくらい？」で解説しています。

墨田区・江戸川区の築古マンションで注意しておきたいこと

墨田区・江戸川区には築40年を超えるマンションが多く、東京都の届出制度、区の耐震化の助成、水害への備えの3つが、売却のときの確認ポイントになります。

築古マンションが多いエリア

墨田区では、錦糸町・両国・押上・曳舟などの駅の周辺に、古くからのマンションが集まっています。江戸川区では、東京メトロ東西線の葛西駅（1969年開業）・西葛西駅（1979年開業）の周辺や、JR総武線の小岩・平井に、1970〜80年代のマンションが多く見られます。

1983年以前のマンションは東京都の管理状況届出制度の対象

東京都は条例により、1983年（昭和58年）12月31日以前に新築された、6戸以上の分譲マンションの管理組合に、管理状況の届出を義務づけています。管理規約、修繕積立金、修繕の計画的な実施などが届出の項目です。

墨田区・江戸川区はどちらも、管理の良いマンションを区が認定するマンション管理計画認定制度を実施しています。届出や認定の状況は、売却のときの説明材料になります。

旧耐震マンションの耐震診断・改修には区の助成がある

旧耐震基準の分譲マンションには、墨田区・江戸川区ともに、管理組合が申請できる耐震化の助成があります。耐震診断を受けているか、改修を終えているかは、買主のローンや住宅ローン控除にも関わります。

出典：墨田区「分譲マンション耐震化促進事業」、江戸川区「分譲マンション」（耐震化の助成）（いずれも2026年10月時点。詳しい要件や金額は各区にご確認ください）。

申請するのは管理組合です。ご自分のマンションが耐震診断を受けたことがあるかは、売却の前に確かめておきましょう。

水害リスクと、電気室・機械式駐車場の位置

墨田区は荒川と隅田川にはさまれた低地で、江戸川区は区の陸域のおよそ7割が、満潮時の海面より低いゼロメートル地帯です。買主には、売買契約の前の重要事項説明で、水害ハザードマップ上の物件の位置が説明されます。

築古マンションでは、電気室や機械式駐車場が地下や1階にあることが多く、浸水への対策を買主に聞かれることがあります。止水板の有無などを管理組合に確認しておくと安心です。墨田区でマンションを売るときの注意点は「墨田区のマンション売却の注意点10選」にまとめています。

墨田区・江戸川区の築古マンション売却を相談するならセルフリジェネレーション｜本店はGoogleクチコミ★4.8

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区と江戸川区でマンションの売却・購入・買取をお手伝いしている不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点、当社サイト表示）。

口コミでは、対応の早さ、きめ細かな気配り、価格設定や進捗のていねいな説明を評価いただいています。築古マンションの売却では、仲介と買取の両方の金額を、根拠とあわせてご説明します。

「迅速な対応と、きめ細かい気配りで持ち家を高額で販売していただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：押上の本店と瑞江店があり、地域の相場をふまえてご案内します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍：旧耐震基準のマンションの売却もご相談いただけます。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：相続した築古マンションの税金や、共有名義の整理も相談できます。
• 仲介も買取も対応：高く売りたいなら仲介、早く確実に売りたいなら当社による直接買取と、両方を比べて選べます。
• LINE・オンライン相談が可能：まずは無料査定で、いまの価格の目安をお確かめください。

売却の流れと費用の全体像は、墨田区は「墨田区で家・マンションを売る完全ガイド」、江戸川区は「江戸川区の不動産売却ガイド」にまとめています。

築古マンションの売却に関するよくある質問

マンションは築何年まで売れますか？

売れなくなる築年数の決まりはありません。東日本不動産流通機構によると、2025年に首都圏で成約した中古マンションの23.5％は築41年以上でした。売れやすさは築年数よりも、耐震基準、立地、管理の状態で決まります。

築40年のマンションは売れますか？

売れます。2026年時点で築40年のマンションは1986年ごろの建築で、新耐震基準にあたるため、買主が住宅ローンや住宅ローン控除を使いやすい年代です。管理の資料と修繕の履歴をそろえて査定を受けましょう。

築50年のマンションは売れますか？

売却はできますが、多くが旧耐震基準のため、買主が使えるローンが限られます。耐震診断の結果や管理の状態によって価格の差が大きくなります。仲介で買主が見つかりにくい場合は、不動産会社による買取も選択肢です。

旧耐震基準のマンションかどうかは、どうやって調べますか？

建築確認を受けた日が1981年5月31日以前なら旧耐震基準です。建築確認日は、管理組合が保管する建築確認通知書のほか、区役所の建築担当の窓口で台帳記載事項証明書などにより確認できます。完成した年だけでは判断できません。

築古マンションは、建替えを待ってから売ったほうが得ですか？

建替えを前提に待つのはおすすめできません。2026年4月の法改正で決議の要件は緩和されましたが、合意までには長い時間がかかり、実現するマンションは一部に限られます。待つ間も管理費や修繕積立金の負担は続きます。

まとめ｜東京都江戸川区や墨田区の築古マンションの売却は当社へおまかせ下さい！

築古マンションの売却に、限界の築年数はありません。ただし、築年数が進むほど、耐震基準と管理の状態によって、売れやすさと価格の差が大きくなります。

• 2025年に首都圏で成約した中古マンションの23.5％は築41年以上で、築古でも取引は活発です。
• 成約㎡単価は築26〜35年で大きく下がり、築36年以降は下げ止まります。
• 建築確認日が1981年5月31日以前かどうかで、買主が使えるローンや控除が変わります。
• 管理の資料をそろえ、仲介と買取の両方の査定を比べて、早めに動くことが近道です。

「いま売るといくらになるのか」と迷ったら、墨田区・江戸川区のマンションに詳しい当社へお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月12日

墨田区・江戸川区の築古マンションのご相談はセルフリジェネレーションへ

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