【2026年版】家を更地にして売る方が良い物件とは？メリット・デメリットと判断基準の記事

「古い家は壊して更地にしたほうが売れると聞いたけれど、本当だろうか」「解体費を払って、かえって損をしないか心配」――家を更地にして売るかどうかは、売却の手取りを数十万〜数百万円単位で左右する判断です。しかも、建物は一度壊すと元に戻せません。

この記事では、墨田区・江戸川区で仲介と買取の両方を扱う宅地建物取引業者の立場から、家を更地にして売る方が良い物件の特徴と、メリット・デメリット、解体する前の判断基準を解説します。

この記事で分かること

• 更地にして売る方が良い物件と、古家付きのまま売る方が良い物件の見分け方
• 家を更地にして売るメリット4つとデメリット5つ
• 解体すると固定資産税がいくら上がるのか（東京23区の計算例）
• 更地・古家付き・買取の手取りの比べ方と、「更地渡し」という方法
• 墨田区・江戸川区で解体の前に確認したいこと

結論から言うと、解体は「先に壊す」のではなく「調べて、比べてから決める」のが基本です。

この記事の結論

• 更地にして売る方が良いのは、建て替えができる土地で、建物の傷みが大きく、土地として需要がある物件です。
• 再建築不可の土地は、解体すると建物を建てられなくなるため、更地にせず古家付きのまま売るのが原則です。
• 1月1日に建物がないと、その年度から土地の固定資産税を軽くする住宅用地の特例が受けられません。
• 解体費は売却益の計算で譲渡費用にできますが、手取りは「価格の上昇−解体費」で比べる必要があります。
• 迷ったら古家付きで売り出し、契約後に解体する「更地渡し」や買取も含めて比べるのが安全です。

「更地にして売る」と「古家付きで売る」の違い

更地にして売る方法と古家付きで売る方法の違いは、解体費を誰がいつ負担するか、そして建物を残すことで得られる税金の軽減を手放すかどうかにあります。売却価格の高さだけでなく、費用と税金を引いた手取りで比べることが大切です。

更地とは、建物などが建っておらず、借地権などの使用を制限する権利も付いていない土地のことです。古家付き土地とは、古い建物が残ったまま「土地」として売り出す物件のことで、建物の価格はほぼゼロとして扱い、買主が解体や建て替えをする前提で取引します。

家を更地にして売るメリット

家を更地にして売るメリットは、買主が土地の広さや形を確かめやすく、新築の計画を立てやすいため、土地を探している人に売りやすくなることです。主なメリットは次の4つです。

メリット1：新築を建てたい人に売りやすい（流通性が高い）

更地は、買ってすぐに建築の計画に進めるため、注文住宅を建てたい個人や、建売住宅を建てる会社が検討しやすくなります。

メリット2：土地の状態を確認しやすい

建物がなくなると、敷地の広さ、形、高低差、隣地との境界が一目で分かります。地盤調査や測量もしやすくなります。

メリット3：建物の不具合についての責任がなくなる

建物を引き渡さないため、雨漏りやシロアリ、設備の故障といった建物の不具合について、売却後に責任を問われることがなくなります。契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約の内容に合っていないときに、売主が修理や代金の減額などに応じる責任のことです（民法第562〜564条）。

ただし、更地にしても土地についての責任は残ります。地中に以前の建物の基礎やがれき、古い井戸、浄化槽などが残っていると、売却後に撤去費用を求められることがあります。解体のときに、どこまで撤去したかを写真と書面で残しておきましょう。

メリット4：空き家の管理と、倒壊・火災の心配がなくなる

建物がなくなれば、換気や草刈りといった管理の手間と、倒壊や放火の心配がなくなります。屋根材や外壁が落ちて通行人にけがをさせると、所有者が賠償の責任を問われることがあるため（民法第717条）、遠方に住んでいて管理に通えない方には大きな利点です。

家を更地にして売るデメリット

家を更地にして売るデメリットは、解体費を先に支払う必要があること、土地の固定資産税が上がること、そして壊した後では取り消せないことです。主なデメリットは次の5つです。

デメリット1：解体費用を先に支払う必要がある

解体費は、売却代金が入る前に自己資金で支払います。金額は、建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造）、床面積、前の道路の幅、家財の量によって大きく変わります。

家財を残したまま解体を頼むと処分費が上乗せされ、塀や庭木の撤去、アスベストを含む建材の除去、地中のがれきの撤去は別料金になりがちです。解体の後には、整地や建物滅失登記（取り壊しから1か月以内に申請、不動産登記法第57条）も必要です。見積もりの見方は【2026年版】空き家解体で起こりうるトラブルとは？10の事例と避けるポイントで解説しています。

デメリット2：古家付きと比べて、土地の固定資産税が高くなる

住宅が建っている土地は固定資産税と都市計画税が軽くなっており、解体して1月1日を迎えると、その軽減がなくなります。更地を月極駐車場として貸す場合も同じです。金額の目安は、後の章で計算します。

デメリット3：再建築不可の土地は、建物を建てられなくなる

再建築不可の土地は、建物を壊すと新しい建物を建てられず、価値が大きく下がります。再建築不可とは、建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接すること、同法第43条）を満たさないために、建て替えができない土地のことです。

建物が残っていれば、リフォームをして住んだり貸したりできますが、更地にすると使い道は資材置き場や駐車場などに限られます。

デメリット4：直して住みたい買主と、税金の特例の選択肢を失うことがある

建物を壊すと、中古住宅を買ってリフォームしたい人は買主の候補から外れます。また、自宅を売ったときの3,000万円控除は、解体した後の契約の期限が決まっており、売れない期間が長引くと使えなくなるおそれがあります（後述します）。

デメリット5：壊した後では、やり直せない

古家付きで売り出して反応が弱ければ、後から解体できます。しかし、先に解体して売れなかった場合、建物は元に戻せず、解体費と上がった税金の負担だけが残ります。

更地にして売る方が良い物件・古家付きのまま売る方が良い物件

更地にして売る方が良い物件は、建て替えができる土地で、建物の傷みが大きく、土地としての需要がある物件です。反対に、再建築不可の土地や、建物がまだ使える物件は、古家付きのまま売るほうが向いています。

耐震性の正しい見方｜「1981年5月31日」と「1982年1月1日」

建物が古いからといって、耐震改修をしなければ売れないわけではありません。旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震の基準のことで、旧耐震の住宅に改修を義務づける法律はありません。

ただし、買主の住宅ローン控除に影響します。国税庁によると（2026年4月1日現在の法令）、中古住宅で控除を受けるには、1982年1月1日以後に建築された家屋であるか、それより前の家屋は耐震基準適合証明書などで耐震基準に合うことを証明する必要があります。そのため旧耐震の家は、土地として売る方法（古家付き土地または更地）が中心になります。

出典：国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

更地にすると固定資産税はいくら上がる？基準日は1月1日

固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されるため、1月1日に建物がなければ、その年度から土地の税額が上がります。上がる幅は土地によって異なりますが、東京23区の小さな宅地では、おおむね3〜4倍が目安です。

住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地の課税標準を、住宅1戸につき200㎡までの部分は固定資産税で6分の1、都市計画税で3分の1に軽くする制度のことです。東京都主税局によると、23区内では、この小規模住宅用地の都市計画税をさらに2分の1に軽減しています（2026年度）。建物を壊すと、これらの軽減がまとめてなくなります。

「更地にすると固定資産税が6倍になる」と言われることがありますが、住宅が建っていない土地には別の調整があり、23区内では課税標準の上限が評価額の65%に抑えられています（都の条例による減額、2026年度）。そのため、税額がそのまま6倍になるわけではありません。

仮定の計算例（実際の事例ではなく、調整措置を簡略化した概算です）：23区内にある、土地の評価額3,000万円・面積100㎡の土地で比べます。税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.3%です。

この例では、土地の税額は年に約24万6,500円増え、約3.9倍になります。23区内には、面積400㎡以下の住宅用でない土地を個人などが持っている場合に、200㎡までの部分の税額を2割減免する制度があり（2026年度、申請が必要）、対象になれば更地の税額は約26万5,000円です。正確な税額は、土地のある区の都税事務所（墨田都税事務所・江戸川都税事務所）に確認してください。

解体するなら、年明けに着工して年内に引き渡すか、買主が決まってから解体する段取りにしましょう。住宅を取り壊したときは、翌年の1月31日までに都税事務所へ住宅用地の申告が必要です。

出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」／東京都主税局「小規模非住宅用地に対する固定資産税・都市計画税の減免（23区内）」

更地・古家付き・買取の手取りを比べる計算例

更地にするかどうかは、「更地にすることで上がる価格」が「解体費と増える税金」を上回るかで判断します。売却価格が高いほうが、手取りも多いとは限りません。

仮定の計算例（実際の事例ではありません）：更地なら3,000万円で売れる土地に、木造30坪の古い家が建っているとします。解体と家財の処分に180万円かかり、古家付きでは買主が解体費を見込んで2,850万円、不動産会社の買取では2,400万円になると仮定します。

※仲介手数料は、売却価格×3%＋6万円に消費税10%を加えた法律上の上限で計算しています。税金、測量費、登記費用は含めていません。価格の差は物件によって大きく変わります。

この例では、更地のほうが売却価格は150万円高いのに、手取りは古家付きのほうが約35万円多くなります。反対に、古家付きでは解体費以上の値引きを求められる物件や、建物の印象が悪くて内見が入らない物件では、更地のほうが有利になります。

買取は価格が下がりますが、解体も片付けも不要で、短期間で現金化できます。仲介と買取の比べ方は【2026年版】仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較をご覧ください。

解体費は、売却益を計算するときの譲渡費用になる

土地を売るために建物を取り壊した費用は、譲渡所得（売却益）を計算するときの譲渡費用に含められます。国税庁は、譲渡費用の例として「土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額」を挙げています（2026年4月1日現在の法令）。

譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算します。所有期間が5年を超える長期譲渡所得で利益が出ている場合、税率は20.315%なので、解体費180万円を譲渡費用に入れると、税額は約36万円少なくなる計算です。解体業者との契約書と領収書は、確定申告まで保管しておきましょう。売るための解体と言えるか迷うときは、税務署か税理士に確認してください。

出典：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

先に壊さない方法｜「更地渡し」と買主による解体

解体するかどうか迷う場合は、古家付きのまま売り出し、買主が決まってから解体する「更地渡し」にする方法があります。売れ残ったまま高い固定資産税を払い続けるおそれを避けながら、更地を希望する買主にも対応できます。

更地渡しとは、売買契約を結んだ後、引渡しまでに売主の負担で建物を解体し、更地の状態で引き渡す条件のことです。「古家付き土地（更地渡しも相談可）」として売り出せば、建物を使いたい人と、土地だけほしい人の両方に検討してもらえます。

更地渡しで契約するときは、次の点を契約書に書いておきます。

• 解体する範囲（塀・庭木・物置・浄化槽を含むか）と整地の仕上げ
• 地中から埋設物が出たときの費用の負担
• 解体と建物滅失登記を終える期限
• 買主の住宅ローンの本承認の後に着工すること（契約が白紙になる場合に備える）

買主が解体する場合（現況渡し）、相続した空き家の3,000万円控除を使うには、買主に期限までに解体してもらう特約が必要です。次の章で説明します。

解体と税金の特例｜3,000万円控除の期限に注意

家を解体してから売る場合、売却益から最高3,000万円を控除できる特例には、解体後の期限と使い方の条件があります。期限を過ぎると数百万円の税金がかかることがあるため、解体の前に必ず確認してください。

※国税庁、2026年4月1日現在の法令。ほかにも要件があります。

どちらの特例も、解体した後に月極駐車場やコインパーキングとして貸すと使えなくなります。

相続した空き家の特例は、2024年1月1日以後の売却から、売った翌年の2月15日までに買主が解体または耐震改修をした場合も対象になりました。要件の全体は【2026年版】空き家売却の方法・費用・特例｜3,000万円控除の要件と期限、自宅の特例は【2026年版】不動産売却後の確定申告は必要？自宅・マンションの3,000万円控除と手順で解説しています。

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」／国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

更地にするか決める前の5ステップ

更地にするかどうかは、道路の確認、2通りの査定、解体の見積もり、手取りと期限の比較、売り方の決定の順に進めると、取り返しのつかない失敗を防げます。解体業者と契約するのは、いちばん最後です。

1. 道路を調べる：区役所で前の道路の種類と幅を確認します。再建築不可なら、解体はしません。
2. 2通りの査定を受ける：古家付きの価格と更地にした場合の価格の両方を聞きます。買取の価格も聞くと比べやすくなります。
3. 解体の見積もりを取る：2〜3社から内訳つきの見積書を取り、区の助成金が使えるかを確認します。
4. 手取りと期限を比べる：解体費、仲介手数料、税金、1月1日の基準日、特例の期限を入れて計算します。
5. 売り方を決める：古家付き、更地渡し、先に解体して更地、買取の4つから選びます。迷ったら、やり直しのきく古家付きから始めます。

墨田区・江戸川区で更地にして売るか迷ったときの注意点

墨田区・江戸川区では、細い道路に面した土地や小さな敷地が多く、「更地にしたら今より小さい家しか建てられない」「そもそも建て替えができない」という物件が少なくありません。全国共通の判断基準に加えて、次の点を確認しましょう。

細い道路・再建築不可・セットバック

墨田区の京島・八広・東向島・墨田や、江戸川区の平井・小岩周辺の古い住宅地には、幅が4m未満の道路や、道路に2m以上接していない敷地が残っています。再建築不可にあたる土地は、解体せずに古家付きのまま売るか、買取を検討するのが基本です。

幅4m未満でも建築基準法上の道路とみなされる「2項道路」（同法第42条第2項）に面した土地は、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を後退（セットバック）させる必要があります。小さな敷地では、使える面積が減って建てられる家がさらに小さくなるため、今の建物を直して使いたい買主のほうが高く評価することがあります。調べ方は【2026年】墨田区の再建築不可物件の買取ガイド｜調べ方と売り方、【2026年】江戸川区の再建築不可物件の売却ガイド｜調べ方・区の助成・買取をご覧ください。

長屋・隣家と接した建物は、解体そのものが難しい

壁を隣の住戸と共有している長屋（連棟式建物）は、自分の住戸だけを切り離して壊すには隣の方の同意と壁の補修が必要です。重機が入れない路地では手作業の解体になり、解体費が価格の上昇を上回りやすくなります。墨田区の長屋については【2026年】墨田区の長屋の売却・買取｜京島・八広・向島の町別事情と区の助成で解説しています。

広い敷地を分けて売る場合の制限（江戸川区）

江戸川区では、土地を分割して売る場合に、敷地面積の最低限度（70㎡など）の制限がかかる地域があります。解体して2区画で売る計画は、先に確認してください。詳しくは【2026年】江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外をご覧ください。

区の除却助成は、契約・着工の前に申請する

両区とも、古い住宅の解体に助成制度があります（2026年10月時点、各区の公式サイト）。

• 墨田区：不良住宅の除却は工事費の2分の1・上限100万円、不燃化特区（京島周辺・鐘ヶ淵周辺）は上限200万円など。区の承認前に着工すると対象外です。
• 江戸川区：旧耐震の住宅を対象とする老朽住宅除却工事助成が上限50万円（一部は100万円）。助成決定の前の契約・着工は対象外で、2026年度の申請期限は12月25日です。

制度の内容と費用の目安は、【2026年】墨田区の解体工事の費用と助成金｜除却助成の比較と売却前の判断、【2026年】江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点で解説しています。空き家の売り方の全体は、【2026年】墨田区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・助成・相談窓口、【2026年】江戸川区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・区の窓口・売り方比較にまとめています。

墨田区・江戸川区で更地にして売るか相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、こまめな連絡と進捗の報告、親身な対応、売り方ごとの良い点と悪い点の説明を評価していただいています。更地にするかどうかは、選択肢を並べて比べることが大切な場面です。

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき自分でも納得のいく最善の売却が出来たと思っています。」（Googleクチコミより一部抜粋）

当社は解体工事を請け負う会社ではありませんが、ご相談をいただいたら、役所と法務局で道路の種類・名義・建築年を調べたうえで、古家付き・更地・買取のそれぞれの手取りの目安を並べてお示しします。

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：細い道路や小さな敷地、区の助成制度を踏まえてご提案します。
• 売却も買取も対応：仲介と、当社が古家付きのまま直接買い取る方法の両方からご提案します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍
• 顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーによる無料相談
• LINE・オンライン相談可：遠方にお住まいの方もご相談いただけます。

仲介での売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページをご覧ください。解体の前に価格を知りたい方は無料査定、何から始めればよいか整理したい方は無料相談からどうぞ。

よくある質問

家は更地にしてから売ったほうが高く売れますか？

売却価格は土地の相場に近づきますが、手取りが増えるとは限りません。解体費と、年を越した場合の固定資産税の増加を引くと、古家付きで売るほうが手取りが多くなることがあります。古家付きと更地の両方の査定を受けて比べましょう。

家を解体すると、固定資産税はいつからいくら上がりますか？

解体した後の最初の1月1日に建物がなければ、その年度から土地の住宅用地の特例がなくなります。税額がそのまま6倍になるわけではなく、東京23区の小さな宅地では、土地の税額がおおむね3〜4倍になるのが目安です。

解体費用は、売却の税金を計算するときの経費になりますか？

土地を売るために建物を取り壊した費用は、譲渡所得を計算するときの譲渡費用に含められます（国税庁、2026年4月1日現在の法令）。解体業者との契約書と領収書を、確定申告まで保管しておきましょう。

再建築不可の家は、解体して更地にしないほうがよいですか？

解体しないのが原則です。再建築不可の土地は、建物を壊すと新しい建物を建てられず、使い道が限られて価値が大きく下がります。古家付きのまま売るか、不動産会社の買取を検討しましょう。

解体した後、売れるまで駐車場として貸してもよいですか？

3,000万円控除を使う予定がある場合は、避けてください。自宅の特例も相続した空き家の特例も、解体した後に貸駐車場などに使うと対象外になります。駐車場にしても住宅用地ではないため、土地の固定資産税も下がりません。

まとめ

家を更地にして売る方が良いのは、建て替えができる土地で、建物の傷みが大きく、土地としての需要がある物件です。ただし、解体費と固定資産税の増加で手取りが逆転することがあるため、先に壊さず、調べて比べてから決めましょう。

• 解体の前に、建て替えができる土地かを確認します。
• 古家付きと更地の両方の査定を受け、手取りで比べます。
• 1月1日の基準日と、3,000万円控除の期限から逆算して時期を決めます。
• 迷ったら古家付きで売り出し、更地渡しや買取も選択肢に入れます。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月14日

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