【2026年】鐘ヶ淵・堤通の不動産売却｜相場と不燃化特区・再開発の記事

「鐘ヶ淵の実家を相続したが、古い木造で前の道も細い。不燃化特区と聞くけれど、売るときに何が関係するのだろう」「堤通のマンションを住み替えで売りたいが、相場サイトごとに数字が違う」。鐘ヶ淵・堤通で売却を考え始めた方から、よくいただくご相談です。

この記事で分かること

• 鐘ヶ淵・堤通のマンション・一戸建て・土地の売却相場（2025年度の取引と2026年の地価）
• 丁目で違う地震の危険度と、不燃化特区・区の解体助成
• 鐘ヶ淵通りの拡幅と鐘ケ淵駅付近の鉄道立体化の動き
• 解体助成と空き家の特例を使う手取りの計算例と、売り方の選び方

結論を先にお伝えすると、2025年度の中古マンションの㎡単価は町名「墨田」73.8万円・堤通82.7万円で、墨田区全体（104.0万円）より手ごろですが、4年で約38％・約46％上がりました。一戸建ては新築と古家で価格が2倍以上違い、墨田2〜5丁目では不燃化特区の解体助成を使えるかで手取りが変わります。

この記事の結論

• 2025年度の中古マンションの取引は町名「墨田」43件・堤通17件で、価格の中央値は3,900万円・4,800万円でした。
• 町名「墨田」の土地と建物の取引は52件で区内最多。中央値は4,800万円ですが、1980年以前築は2,000万円です。
• 地震の総合危険度は墨田2〜5丁目が最も高いランク5（墨田3丁目は都内6位）、堤通2丁目は最も低いランク1です。
• 墨田2〜5丁目は不燃化特区で、解体に上限200万円の助成があります。ただし着工前の申請が必要です。
• 鐘ヶ淵通りの拡幅は2030年度まで（予定）、鐘ケ淵駅付近の鉄道立体化は東京都が調査中で、時期は示されていません。

鐘ヶ淵・堤通はどんな街？売却に関わる3つの特徴

鐘ヶ淵は東武スカイツリーラインの鐘ケ淵駅（墨田5丁目）を中心とする墨田区北端の住宅地で、堤通は隅田川沿いの町です。売却では「区の鐘ヶ淵地区の範囲」「狭い道と木造住宅」「堤通の防災拠点」の3つを押さえましょう。

区の「鐘ヶ淵地区」は墨田1〜5丁目と東向島5丁目の一部

墨田区の「鐘ヶ淵地区まちづくり計画」（2025年6月改定）は、墨田一丁目と東向島五丁目の一部、墨田二〜五丁目の全域の約80.6haを鐘ヶ淵地区としています。東武鉄道によると、2025年度の鐘ケ淵駅の1日平均の乗降人員は13,145人です。

狭い道と木造住宅が多く、新しい建売も増えている

区の計画では、地区内は狭い道路が多い木造密集地域で、駅前の踏切は「開かずの踏切」とされています。不燃領域率（建物の燃えにくさと、道路・公園などの空き地の割合から計算する市街地の燃えにくさの指標）は2022年時点で58.9％で、区は70.0％を目標にしています。一方で新しい建売住宅も増え、道の幅と建物の新しさで価格が大きく変わります。

堤通は鐘ヶ淵地区の外。2丁目は防災拠点の白鬚東地区

堤通2丁目の白鬚東地区は、昭和40年代に東京都の防災拠点構想に基づいて防災団地として建設された地区で（内閣府「防災まちづくり事例」）、区は避難場所の一つとしています。堤通のマンションは東向島駅・曳舟駅から徒歩10〜13分の取引が中心です。

【2026年】鐘ヶ淵・堤通のマンション売却相場｜町名別・築年数別

2025年度の中古マンションの価格の中央値は、町名「墨田」が3,900万円（㎡単価73.8万円）、堤通が4,800万円（82.7万円）です。鐘ケ淵駅が最寄りの取引は33件・3,500万円（70.0万円）で、区内で取引5件以上の駅のうち東あずま駅に次いで2番目に低い㎡単価でした。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報と不動産取引価格情報（墨田区の中古マンション等。2025年度＝2025年4月〜2026年3月、2021年度＝2021年4月〜2022年3月）を当社集計。

中央値とは、価格の低い順に並べたときに真ん中にくる値のことで、極端な取引の影響を受けにくい指標です。区内の駅別の相場は「墨田区のマンション売却｜相場・駅別価格と売却の流れ」で解説しています。

広さ別・築年数別｜墨田は築浅と駅近が高い

出典：上の表と同じ（2025年度、中央値）。件数が1〜2件の区分は参考値です。

墨田では、駅から徒歩5分以内の㎡単価（89.3万円）が6〜10分（55.3万円）の約1.6倍でした。1980年以前築の住戸（旧耐震基準＝1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物の基準）は2件・㎡単価38.3万円です。堤通は駅から徒歩11〜15分の取引が12件と多く、2006年築の70〜80㎡の住戸が5,500万〜7,000万円で取引されています。

鐘ヶ淵・堤通の一戸建て・土地の売却相場｜新築と古家で2倍以上の差

町名「墨田」の土地と建物（主に一戸建て）の取引は、2025年度に52件で墨田区の町名別で最多でした。価格の中央値は4,800万円で、2011年以降築（34件）は5,450万円、1980年以前築（7件）は2,000万円と2倍以上の差があります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報と不動産取引価格情報を当社集計。土地1㎡あたりは建物を含む総額を土地面積で割った値です。堤通の取引は1件でした。

墨田の1980年以前築の土地1㎡あたりは、区全体の1980年以前築の半分以下です。件数は少ないものの、細い道や私道に面した古い木造住宅が多いことが表れているとみられます。区全体の相場は「墨田区の一戸建ての売却相場」をご覧ください。

取引例｜前面道路の幅で価格が大きく変わる

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2025年4月〜2026年3月）から抜粋。価格・面積は丸めて公表されています。

新しい建売住宅は、幅4〜5mの道に面した45〜60㎡の土地で4,900万〜6,900万円でした。一方、幅1mの私道に面した45㎡の住宅は580万円で、道の条件が価格に大きく響いた例とみられます。

土地の価格｜墨田4丁目の公示地価は坪約151.1万円

出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点。国土数値情報より当社集計）。坪単価は「1㎡あたりの価格×3.305785」で計算。

墨田4丁目の地点（81㎡、幅5.7mの区道）は5年で約4割上がりましたが、1988年（65.7万円）の約7割の水準です。堤通には公示地価・基準地価の地点がありません。周辺は「東向島の土地価格・坪単価」、区全体は「墨田区の土地相場・坪単価」で解説しています。

丁目で違う地震の危険度と不燃化特区｜墨田1〜5丁目・堤通1・2丁目

鐘ヶ淵・堤通は、丁目によって地震の危険度と区の解体助成が大きく違います。墨田2〜5丁目は総合危険度が最も高いランク5で、墨田3丁目は都内6位でした。一方、堤通2丁目は最も低いランク1です。

出典：東京都「地震に関する地域危険度測定調査（第9回）」（2022年9月公表）、墨田区「建物の取壊し（除却）助成について」（2026年8月18日更新）。※耐震診断で耐震性が不足とされた1981年5月31日以前着工の木造住宅などの除却。複数の制度は併用できません。

地域危険度とは、東京都が都内の市街化区域の5,192町丁目について、地震による建物倒壊と火災の危険性を測り、5段階で相対評価したものです。墨田3丁目は火災危険度が都内4位、建物倒壊危険度が9位でした。

不燃化特区「鐘ヶ淵周辺地区」の解体助成は着工前に申請

墨田区によると、不燃化特区の鐘ヶ淵周辺地区は墨田二〜五丁目、墨田一丁目16〜19番、東向島五丁目38〜43番で、事業期間は2031年3月31日までです。老朽建築物の解体には上限200万円、燃えにくい建物への建て替えには基本助成230万円と建築設計助成100万円（加算あり）が助成されます（墨田区「不燃化特区助成制度」、2026年6月12日更新）。

解体の助成は着工前の申請が必要で、宅地建物取引業者が販売目的で行う解体は対象外です。買い取った不動産会社が解体する場合は使えないため、助成を使うなら売主が所有しているうちに申請します。鐘ヶ淵通りの沿道（道路から30m以内の指定区域）には別の解体助成（木造は上限210万円）もあり、使えるのはどれか1つです（区の不燃・耐震促進課 03-5608-6268）。くわしくは「墨田区の不燃化特区｜京島・鐘ヶ淵の助成金と税の減免・売却の判断」「墨田区の解体工事の費用と助成金」をご覧ください。

鐘ヶ淵の再開発・まちづくりの動き｜鐘ヶ淵通りの拡幅と鉄道立体化

鐘ヶ淵では、東京都による鐘ヶ淵通り（補助第120号線）の拡幅と、鐘ケ淵駅付近の鉄道立体化の検討が進んでいます。区は2025年6月に「鐘ヶ淵地区まちづくり計画」を改定しましたが、駅前の整備などの多くはまだ検討の段階です。

鐘ヶ淵通りは幅20〜23mへ拡幅（事業期間は2030年度まで）

東京都によると、補助第120号線（鐘ヶ淵地区）は、Ⅰ期区間（墨田三丁目〜東向島五丁目、370m、計画幅員20〜23m）の事業期間が2005〜2029年度、Ⅱ期区間（墨田二丁目〜墨田三丁目、530m、幅員20m）が2013〜2030年度です。避難路をつくり、沿道の不燃化で延焼遮断帯（火災の広がりを食い止める帯状の空間）をつくることが目的です（東京都都市整備局「補助第120号線（鐘ヶ淵地区）」、2026年4月3日更新）。

拡幅する区域（事業地）の土地や建物を売るときは、事前に東京都へ予定の価格などを届け出ます。届出から30日以内に都が買い取ると通知すると、届出の価格で売買が成立したとみなされます（都市計画法67条）。都の用地買収に応じる場合は、最初の買取りの申出から6か月以内に売るなどの要件で、譲渡所得から最高5,000万円を差し引けます（国税庁 No.3552、令和8年4月1日現在法令等）。区域は東京都第一市街地整備事務所（03-3534-3428）で確認できます。

鐘ケ淵駅付近の鉄道立体化は「事業候補区間」として調査中

墨田区によると、東京都は2022年9月に鐘ケ淵駅付近を鉄道立体化の「事業候補区間」に位置付け、調査を行っています。駅前広場は鐘ヶ淵通りの北東側で検討され、区は2026年度から住民参加の「これからの鐘ヶ淵を考える会」で駅前と災害対応を話し合い、「駅前ビジョン」を2027年度以降に作る予定です（鐘ヶ淵まちづくり通信 第8号、2026年8月発行）。

事業化の時期は示されていないため、立体化を見込んで売り出し価格を上げたり、売却を待ったりするのは慎重に考えましょう。計画にはほかに、駅を囲む「（仮称）リング道路」や高台まちづくりの検討が挙がっています（墨田区「鐘ヶ淵地区のまちづくり」、2026年8月17日更新。問い合わせは密集市街地整備推進課 03-5608-6260）。

鐘ヶ淵・堤通で売る前に確認したい6つの注意点

売る前には、前面道路、建て替えの可否、防火の規制、水害と避難、道路計画と境界、空き家と登記の6点を確かめましょう。どれも買主が必ず確認する項目で、先に調べておくほど値下げ交渉や契約後のトラブルを防げます。

1. 前面道路の幅と種類（2項道路・私道）

2項道路とは、幅4m未満でも建築基準法の道路とみなされる道のことで、建て替えるときは道の中心から2m下がる（セットバックする）必要があります。私道に面した家は、通行と掘削の承諾書の有無で買主の住宅ローンの審査が変わることがあります。道路の種別は区の「すみだまちづくりマップ」で調べ、詳細は区役所9階の建築指導課の窓口で確認します。

2. 建て替えできるか（未接道・長屋・借地）

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、原則として建て替えができない「再建築不可」の物件です。長屋は隣の住戸との切り離しの合意、借地は地主の承諾が必要です。くわしくは「墨田区の未接道物件の売却」「墨田区の長屋の売却・買取」「墨田区の訳あり物件買取ガイド」をご覧ください。

3. 新たな防火規制と準防火地域

墨田区は2003年10月1日から、区北部（東墨田・押上一丁目を除く）を「新たな防火規制」の区域にし、原則としてすべての建物を準耐火建築物以上としています（墨田区「新たな防火規制とは」）。建て替え費用に関わるため、敷地ごとの規制を「すみだまちづくりマップ」で確かめましょう。

4. 水害のリスクと避難場所

墨田区は、荒川が氾濫すると区の大部分が浸水するおそれがあるとしています（墨田区「水害ハザードマップ」、2026年8月25日更新）。鐘ヶ淵地区は荒川沿いで、避難場所には白鬚東地区や荒川・四ツ木橋緑地があります。2020年8月28日からは、重要事項説明で水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが宅建業者の義務です（国土交通省）。浸水歴があれば告知書に正確に書きましょう。

5. 道路計画と境界

鐘ヶ淵通りの拡幅区域にかかる土地は、売る前に都への届出が必要です。木造住宅が密集した地域では塀や軒の越境、境界標のない土地も少なくありません。境界がはっきりしない土地は、測量の要否と費用を先に確認しましょう（「土地売却の測量費用はいくら？」）。

6. 空き家と相続登記

区の計画は空き家の発生抑制と管理の適正化を挙げ、住民の話し合いでも「空き家が倒壊しそう」という声が出ています。相続登記は2024年4月1日から義務で、相続を知ってから3年以内（施行前の相続は2027年3月31日まで）に申請します（「墨田区の相続登記は売却前に」）。

手取りの計算例｜相続した古家は解体助成と特例で手取りが変わる

不燃化特区の古家を相続した場合、「古家付きで売る」「助成を使って解体してから売る」「買い取ってもらう」で手取りが変わります。相続した空き家の3,000万円特別控除は、1981年5月31日以前に建てられ、亡くなった方だけが住んでいた家とその土地を、2027年12月31日まで（かつ相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）に売り、翌年2月15日までに取り壊すか耐震基準に適合すれば使えます（国税庁 No.3306、令和8年4月1日現在法令等）。

次はすべて仮定の数値です。墨田3丁目で、親が1人で住んでいた1970年築の木造住宅（土地60㎡、幅4mの区道に接する）を子が1人で2025年に相続し、相続税はかからず、取得費は売却価格の5％とします。

※A・Cは買主が翌年2月15日までに取り壊す前提。仲介手数料は（売買価格×3％＋6万円）×1.1の上限、印紙税は2027年3月31日までの軽減税率。解体費と助成額は仮定で、実際の助成額は事前相談のうえ区が決めます（上限200万円）。助成金の税金の扱い、登記・片付け・測量の費用は含めていません。

この仮定では、Bの手取りがAより約190万円、Cより約504万円多くなりました。ただしBは申請・解体・滅失登記を済ませてから売り出すため時間がかかり、更地で1月1日を迎えると翌年度の土地の固定資産税が上がります（不燃化特区では要件を満たすと最長5年度分8割減免）。一方、Cは解体や片付けの手間がなく、引渡しの時期を決めやすいのが利点です。

特例を使えない場合、Aの税金（20.315％）は約445.6万円になります。特例には区が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です（「空き家特例の確定申告と確認書の取り方」）。古家付きと更地の比べ方は「墨田区の土地は古家付きか更地か」で解説しています。

仲介・買取保証付き売却・買取の選び方｜判断フロー

建て替えできる一戸建て・土地や管理の良いマンションは仲介、再建築できない家・私道の承諾がない家・荷物の多い空き家は買取も比べるのが基本です。次の順に確かめてください。

1. 建て替えできるか：接道が2m未満、長屋で切り離せない場合は、買取や隣地への売却も比べます。
2. 不燃化特区の助成の対象か：対象なら、売主が解体するか現況で売るかを手取りと期間で比べます。
3. 鐘ヶ淵通りの拡幅区域か：該当すれば、都の用地買収と民間への売却を比べます。
4. 期限があるか：特例の期限・住み替え・相続税の納付があれば、買取保証付き売却か買取で時期と価格を確定させます。
5. どれにも当てはまらない：仲介で相場に近い価格を目指します。

当社の直接買取の価格は相場の7〜9割程度で、仲介手数料はかかりません。買取保証付き売却とは、仲介で売り出し、事前に決めた期間内に売れなければ当社が約束の価格で買い取る売り方のことです（買取保証付き売却）。買取の仕組みは「墨田区の不動産買取ガイド」と当社の不動産買取のページをご覧ください。

売却の流れと確定申告の税務署｜墨田・堤通は向島税務署

売却は相場の確認から確定申告までの6段階で、仲介なら売れるまでに3〜6か月が目安です。確定申告は、墨田1〜5丁目・堤通1・2丁目にお住まいなら向島税務署です。

1. 相場を知る：町名・築年・道路の条件が近い取引を確かめます。
2. 条件を調べる：登記、前面道路、丁目の助成と都市計画を確認します。
3. 査定を比べる：仲介と買取の価格を両方出してもらいます。
4. 売り方を決める：解体・助成・特例の期限を含めた手取りで選びます。
5. 契約・引渡し：告知書に雨漏り・浸水などを正確に書きます。
6. 確定申告：利益が出たときや特例を使うときは、翌年に申告します（2026年の売却なら2027年2月16日〜3月15日）。

国税庁によると、墨田1〜5丁目と堤通1・2丁目は向島税務署（墨田区東向島2丁目7番14号）の管轄で、申告先は申告するときの住所で決まります（国税庁「東京都墨田区・江東区」）。くわしくは「墨田区の不動産売却と確定申告」、全体の流れは「墨田区で家・マンションを売る完全ガイド」、隣接エリアは「向島・東向島の不動産売却」で解説しています。

鐘ヶ淵・堤通で不動産売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8（本店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、押上の本店と錦糸町オフィスを拠点に、鐘ヶ淵・堤通を含む墨田区北部の売却・買取をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、価格の決め方の説明、こまめな連絡・進捗報告、相続した実家の売却への対応がよく評価されています。鐘ヶ淵・堤通でも、近い条件の取引と手取りで売り方を比べてご説明します。

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき自分でも納得のいく最善の売却が出来たと思っています。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、業界経験10年以上のスタッフのみが在籍しています。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談で、相続した家の税金や特例も相談できます。
• 仲介でも当社の直接買取でも対応でき、私道・再建築不可・古家付きの家にも合う売り方をご提案します。
• LINE・オンラインでのご相談も受け付けています。

当社にご相談いただいた場合の進め方

1. LINE・電話・フォームで、所在地（丁目）、物件の種類、広さ、建築年をお知らせください。
2. 近い条件の取引と地価をもとに、机上査定の価格帯をお伝えします。
3. 現地で道路・私道・境界・建物を確認し、丁目の助成や都市計画も調べます。
4. 仲介と買取の価格を両方ご提示し、手取りで売り方をご提案します。

仲介の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。「まずは価格だけ知りたい」段階でも、無料査定や無料相談をご利用ください。売却の進め方は不動産売却のページでもご案内しています。

よくある質問

鐘ヶ淵駅周辺のマンションの売却相場はいくらですか？

2025年度に鐘ケ淵駅が最寄りで取引された中古マンションは33件で、価格の中央値は3,500万円、1㎡あたり70.0万円でした。町名別では墨田が3,900万円、堤通が4,800万円です（国土交通省 不動産情報ライブラリを当社集計）。

鐘ヶ淵の古い一戸建てはいくらで売れますか？

2025年度に町名「墨田」で取引された1980年以前築の一戸建てなどは7件で、価格の中央値は2,000万円でした。前面道路の幅や私道かどうか、建て替えできるかで価格は大きく変わるため、個別の査定で確かめましょう。

鐘ヶ淵の不燃化特区で家を売るとき、解体の助成は使えますか？

使える場合があります。鐘ヶ淵周辺地区（墨田二〜五丁目など）では老朽建築物の解体に上限200万円の助成がありますが、着工前の申請が必要で、宅建業者が販売目的で行う解体は対象外です。売主が所有しているうちに区へ相談しましょう。

鐘ケ淵駅付近の鉄道立体化はいつ実現しますか？

時期はまだ示されていません。墨田区によると、東京都が2022年9月に鐘ケ淵駅付近を鉄道立体化の「事業候補区間」に位置付けて調査中で、区は2027年度以降に駅前ビジョンを作る予定です（2026年8月時点）。

墨田や堤通で不動産を売ったら、確定申告はどこの税務署ですか？

墨田1〜5丁目と堤通1・2丁目にお住まいなら向島税務署（墨田区東向島2丁目7番14号）です。申告先は売った物件の場所ではなく申告するときの住所で決まるため、区外にお住まいの方は住所地の税務署に申告します。

まとめ｜鐘ヶ淵・堤通は「丁目・道路・都市計画」で売り方が変わる

鐘ヶ淵・堤通の中古マンションの中央値は、2025年度に町名「墨田」3,900万円・堤通4,800万円でした。一戸建てと土地は新築と古家、前面道路で価格が大きく変わり、丁目ごとの危険度と助成、道路と鉄道の計画も売り方に関わります。

• マンションの㎡単価は墨田73.8万円・堤通82.7万円で、4年で約38％・約46％上昇
• 墨田2〜5丁目は不燃化特区。解体助成（上限200万円）は着工前に申請
• 鐘ヶ淵通りの拡幅区域は都への届出が必要。確定申告は向島税務署

価格や売り方に迷ったら、押上の本店までお気軽にご相談ください。仲介と買取の価格を、助成や特例を含めた手取りで比べてご説明します。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月1日

鐘ヶ淵・堤通・墨田区の不動産のご相談はセルフリジェネレーションへ

株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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