【2026年版】不動産売却はどこがいい？大手と地元の比べ方｜査定の根拠で選ぶの記事

「不動産を売りたいけれど、大手と地元の不動産会社のどこがいいのか分からない」「査定額がいちばん高い会社に頼めばいいの？」。不動産の売却は一生に何度もない取引なので、依頼先の選び方で迷う方はとても多いです。

この記事では、2026年10月時点の宅地建物取引業法と国土交通省の情報に基づいて、次のことを解説します。

• 大手と地元の不動産会社の違いと、それぞれが向いているケース
• 査定額ではなく「査定の根拠」で会社を比べる方法
• 担当者の見極め方と、面談で聞くべき質問
• 墨田区・江戸川区で会社の力量の差が出やすいポイント

先に結論をお伝えすると、「大手だから安心」「地元だから詳しい」と規模で決めるのではなく、大手と地元の両方に査定を頼み、査定の根拠と担当者を比べて決めるのが失敗しにくい方法です。

この記事の結論

• 不動産売却で「どこがいいか」は会社の規模では決まりません。物件の種類と、価格・期限など売主の優先順位に合う会社を選びます。
• 査定は大手と地元を混ぜて2〜3社に頼み、査定額の高さではなく、成約事例などの根拠と売れるまでの期間の見込みで比べます。
• 宅建業法は、査定価格に意見を述べるとき根拠を示すことを不動産会社に義務づけています（第34条の2第2項）。根拠を説明できない会社は避けます。
• 仲介手数料の上限は法律で決まっており、大手も地元も同じです。手数料の安さより、売り方の提案と報告の質で選びます。
• 再建築不可・狭い道路・水害リスクなど地域の事情が価格に影響する墨田区・江戸川区では、地域の情報量と買取まで含めた提案力も比べます。

不動産売却はどこがいい？会社の規模より「物件と目的に合うか」で選ぶ

不動産売却の依頼先は、会社の規模ではなく、売る物件と売主の目的に合っているかで選ぶのが基本です。同じ大手でも店舗や担当者によって対応は違い、同じ地元の会社でも得意な物件は違います。

不動産会社（宅地建物取引業者）とは、宅地建物取引業の免許を受けて、土地や建物の売買・仲介などを行う会社のことです。売却の依頼先は、大きく次の4つに分けられます。

まず「いくらで売りたいか」「いつまでに売りたいか」「近所に知られたくないか」など、自分の優先順位を書き出してください。それが決まると、比べるべき会社の種類も絞れます。仲介と買取の違いや手取りの比較は、仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較で詳しく解説しています。

旧記事の説明の訂正

この記事の以前の版では、仲介で売る場合は契約不適合責任があるため「修繕する必要があります」と説明していました。正確には、契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と合わない場合に売主が負う責任のことで、買主は修補・代金の減額・解除・損害賠償を求めることができます。個人の売主は、特約で責任を負う期間を短くしたり免責にしたりすることもでき、事前に必ず修繕しなければならないわけではありません。本記事で改めています。

大手と地元の不動産会社の違い｜6つの点で比較

大手は広告と店舗網の広さ、地元の会社は地域の情報量と担当者の継続性に強みがある傾向です。ただし、これはあくまで一般的な傾向で、会社と担当者ごとの差の方が大きいことを前提に読んでください。

大手の仲介会社が向いているケース

• 駅に近いマンションなど、条件が分かりやすく、広く告知するほど買主が見つかりやすい物件
• 遠方に住む買主や、転勤で引っ越してくる買主も想定している場合
• 住み替えで、同じ会社の別の店舗で新居も探したい場合

地元の不動産会社が向いているケース

• 道路が狭い、再建築ができるか分からない、借地や共有など、説明が価格を左右する物件
• 相続した実家など、片付けや相続登記から相談したい場合
• 売れなかったときの買取も含めて、1社で選択肢を比べたい場合

どちらの場合も、広告はレインズという不動産会社どうしの物件情報のネットワークを通じて他社にも共有されるため、地元の会社に頼んだから買主の範囲が地元だけになる、ということはありません。レインズとは、国土交通大臣が指定した指定流通機構が運営する、不動産会社だけが使える物件情報のシステムのことです。

査定の根拠で比べる｜査定額がいちばん高い会社を選ばない

不動産会社は、査定額の高さではなく、その金額になる根拠を説明できるかで比べます。宅地建物取引業法第34条の2第2項は、不動産会社が売却価格について意見を述べるときは「その根拠を明らかにしなければならない」と定めています（e-Gov法令検索、2026年10月確認）。

査定額は、その価格で売れることを約束するものではありません。媒介契約を取りたいために相場より高い査定額を出し、売り出した後に値下げを求められるケースは、売却の失敗例として今もよく聞かれます。

査定書で確認したい5つの点

1. 比べた事例：成約した価格の事例か、売り出し中の価格の事例か。売り出し価格は成約価格より高いことが多いため、成約事例を中心にしているかを見ます。
2. 事例の時点と場所：いつ・どの駅や町の事例か。古い事例や離れた地域の事例ばかりでないかを確認します。
3. 補正の理由：駅からの距離、築年数、階数・向き、道路の幅や接道など、事例との違いをどう価格に反映したか。
4. 売れるまでの期間の見込み：その価格で売り出した場合に、どのくらいの期間で売れる見込みか。値下げを検討する時期の目安も聞きます。
5. 手取りの見込み：仲介手数料・登記費用・印紙税・税金などを差し引いて、手元にいくら残るか。

査定額の差の例（仮定）

たとえば、3社に査定を頼んで3,980万円・3,600万円・3,550万円という結果が出たとします（仮定の数値）。高い1社だけを選ぶのではなく、3,980万円の会社に「3,600万円の会社と何が違うのか」を聞いてください。近くの成約事例や、リフォーム済みであることなど具体的な理由が返ってくれば検討の余地がありますが、「頑張ります」「この価格でも売れます」だけなら注意が必要です。

自分でも相場を確認しておく

会社の説明を比べるためにも、売主自身が公的なデータで相場の幅をつかんでおくと安心です。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際の取引価格や地価公示・都道府県地価調査の価格を地図から調べられます。レインズの「REINS Market Information」でも、マンションや戸建ての成約価格の傾向を見られます。

担当者で比べる｜面談で聞きたい5つの質問

実際に売却を進めるのは会社ではなく担当者なので、同じ会社でも担当者の力量で結果が変わります。面談では、次の質問への答え方を比べると、知識と誠実さの両方が分かります。

1. この物件の弱みは何で、それをどう説明して売りますか？
2. この価格で売れなかった場合、いつ・どのように見直しますか？
3. 販売中の報告は、どの頻度で、何を報告してもらえますか？
4. 仲介で売る場合と買取の場合で、手取りと期間はどう変わりますか？
5. 重要事項説明は、どなたが担当しますか？（宅地建物取引士の資格の有無）

宅地建物取引士とは、重要事項の説明など、法律で定められた事務を行う国家資格者のことです。資格者は宅地建物取引士証を持っており、重要事項の説明のときに提示する義務があります。

報告の頻度は、法律で最低限が決まっています。専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約は1週間に1回以上、業務の処理状況を報告しなければなりません（宅建業法第34条の2第9項）。また、購入の申込みがあったときは、どの契約の種類でも遅滞なく報告する義務があります（同第8項）。法律の最低限より具体的な報告の内容（問い合わせ数・内見の感想・競合物件の動き）を約束してくれるかも比べてください。

口コミの読み方や、良い担当者の見分け方の詳細は、墨田区の不動産会社の口コミと江戸川区の不動産会社の口コミ｜見方と良い担当者の見分け方で解説しています。

墨田区・江戸川区で会社の力量の差が出る地域の事情

墨田区・江戸川区は、道路・建物の建て替え・水害リスクなど、地域の事情が価格と売りやすさに大きく影響するエリアです。そのため、地域の情報量の差が、査定と販売の差になって表れやすいといえます。

墨田区：細い道路と木造住宅の密集地域

墨田区の京島・八広・東向島などには、幅4m未満の道路に面した木造住宅や長屋が多く残っています。道路の種類によっては、建て替えのときに敷地を下げる「セットバック」が必要になったり、建て替えができない「再建築不可」になったりします。こうした点を査定の前に役所の資料で調べず、売り出した後に買主から指摘されると、値下げや契約の白紙化につながります。区の不燃化特区の助成や建て替えの制度を知っているかも、比べるポイントです。再建築不可の詳細は墨田区の再建築不可物件の買取ガイドをご覧ください。

江戸川区：水害リスクの説明と土地の分け方

江戸川区は、区の公式サイトによると陸域の約7割が満潮時の水面より低いゼロメートル地帯で、区の水害ハザードマップでも広い範囲で浸水が想定されています。売買の重要事項説明では、水防法に基づく水害ハザードマップでの物件の位置を説明する必要があります。リスクを隠すのではなく、建物の高さや避難先などを含めて正確に伝え、価格に織り込める会社かどうかが大切です。また、江戸川区では地域によって土地を分けて売る場合の最低敷地面積が定められています。詳しくは江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外で解説しています。

駅と路線で買主の層が変わる

墨田区は錦糸町・押上・両国などの駅ごとに、江戸川区はJR総武線（小岩・平井など）、都営新宿線（瑞江・一之江・船堀など）、東京メトロ東西線（葛西・西葛西）の路線ごとに、探している人の層と相場が違います。査定の事例が同じ生活圏から選ばれているかを確認してください。区ごとの売却の全体像は、墨田区で家・マンションを売る完全ガイドと江戸川区の不動産売却ガイドにまとめています。

口コミだけで決めない｜公的な情報で会社を確認する方法

口コミは参考になりますが、件数が少なかったり賃貸の口コミが混ざっていたりするため、公的な情報と合わせて確認します。依頼の前に、次の3つは誰でも無料で調べられます。

• 宅建業の免許：国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、免許番号・所在地・代表者を確認できます。免許番号のカッコ内の数字は更新の回数で、5年ごとに1つ増えます。数字が大きいほど営業の年数が長い目安ですが、数字が小さいことが悪いわけではありません。
• 行政処分の有無：国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」や、東京都の宅建業者に対する行政処分の公表で、過去の処分歴を確認できます。
• 業界団体と保証：多くの不動産会社は、全国宅地建物取引業保証協会などの保証協会に加入しています。取引で損害を受けた場合の弁済の仕組みがあるかを確認しておくと安心です。

口コミを読むときは、売却の口コミかどうか、具体的な対応（報告・説明・提案）が書かれているか、低評価への会社の返信が誠実かを見ます。星の数だけで決めないことが大切です。

囲い込みを防ぐ｜2025年1月からのレインズのステータス登録

囲い込みとは、売主から依頼を受けた不動産会社が、買主側の仲介手数料も自社で受け取るために、他社からの問い合わせに「商談中」などと答えて物件を紹介させない行為のことです。売主にとっては、買主の候補が減り、売却が遅れたり値下げにつながったりする不利益があります。

対策として、2025年1月1日施行の宅地建物取引業法施行規則の改正で、専任媒介・専属専任媒介の物件をレインズに登録するとき、取引状況（「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」）の登録が義務になりました（国土交通省、2024年6月公布）。国土交通省は、事実と異なる取引状況を登録した場合は指示処分の対象になるとしています。

売主は、媒介契約の後に不動産会社から受け取るレインズの登録証明書に書かれたIDとパスワードで「売主専用画面」に入り、自分の物件の取引状況を確認できます。申込みがないのに「書面による購入申込みあり」になっていないか、時々確認してください。囲い込みの仕組みと防ぎ方は、不動産仲介とは？江戸川区で仲介を依頼する前に知る仕組みと流れでも解説しています。

不動産会社を決めるまでの流れ｜6つのステップ

不動産会社選びは、目的を決めてから2〜3社に査定を頼み、根拠と担当者を比べて媒介契約を結ぶ、という順番で進めると失敗しにくくなります。

1. 目的と優先順位を決める：価格・期限・近所への配慮・住み替えの予定などを書き出します。
2. 相場を自分で調べる：不動産情報ライブラリなどで、近くの成約価格の幅をつかみます。
3. 大手と地元を混ぜて2〜3社に査定を頼む：登記簿の写し、購入時の資料、リフォームの履歴など、同じ資料を各社に渡すと比べやすくなります。
4. 査定の根拠を比べる：事例・補正・売れるまでの期間・手取りの見込みを確認します。
5. 担当者と面談する：前の章の5つの質問をして、答え方と報告の約束を比べます。
6. 媒介契約を結ぶ：契約の種類（一般・専任・専属専任）と仲介手数料を書面で確認します。

媒介契約の種類の違いと選び方は、不動産売却の依頼はどこがいい？媒介契約3種類の選び方と報告の受け方で解説しています。専任媒介契約の有効期間は3か月が上限なので（宅建業法第34条の2第3項）、対応に不満があれば期間の満了時に会社を変えることもできます。

仲介手数料は「上限」だけが決まっている

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です（国土交通省告示）。たとえば3,000万円で売れた場合の上限は、（90万円＋6万円）×1.1＝105万6,000円です。上限は大手も地元も同じなので、手数料の安さだけで選ぶと、広告や報告が手薄になることもあります。手数料の考え方は江戸川区で不動産売却の仲介を依頼する会社の選び方と仲介手数料も参考にしてください。

不動産会社選びでよくある失敗例

不動産会社選びの失敗は、査定額だけで決める、報告の約束をしない、売れないときの選択肢を聞かない、の3つが原因になることが多いです。よくあるケースを一般化して紹介します。

• いちばん高い査定額で決めて売れ残った：相場より高く売り出し、3か月後に大きく値下げすることになったケースです。売り出しから時間がたつほど「売れ残り」の印象がつきやすくなります。
• 報告がなく状況が分からなかった：問い合わせや内見の数が分からず、価格の見直しの判断ができなかったケースです。契約の前に報告の頻度と内容を確認しておけば防げます。
• 道路の問題を後から指摘された：再建築不可やセットバックが必要なことを売り出し後に知り、買主が住宅ローンを組めず契約が白紙になったケースです。
• 買取の提案がなく期限に間に合わなかった：住み替えや相続の期限があるのに仲介だけで売り続け、期限を過ぎてしまったケースです。売れないときの原因の見直しは家がなかなか売れない理由と対策で解説しています。

墨田区・江戸川区で不動産会社選びに迷ったらセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に、仲介での売却、当社による直接の買取、購入のお手伝いを行っている地元の不動産会社です。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

クチコミでは、価格設定の丁寧な説明、こまめな進捗の報告、相続した実家の売却への対応を評価する声をいただいています。この記事でお伝えした「査定の根拠」と「報告」は、当社が特に大切にしている点です。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 売却も買取も対応：仲介で売る場合と当社が買い取る場合の手取りと期間を並べてご提案します。一定期間は仲介で売り出し、売れなかった場合に当社が約束の価格で買い取る買取保証付き売却もご相談いただけます（条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します）。
• 墨田区・江戸川区に特化：押上の本店、瑞江店、錦糸町オフィスを拠点に、業界経験10年以上のスタッフが、道路・水害リスク・区の制度まで調べたうえで査定します。
• 顧問の専門家に無料相談：顧問の弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーへの無料相談もご利用いただけます。
• 相談しやすい窓口：LINEやオンラインでの相談にも対応しています。仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。

他社の査定書をお持ちの方も、比較のためのご相談を歓迎しています。仲介での売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページ、まず価格を知りたい方は無料査定、売り方から迷っている方は無料相談をご利用ください。

よくある質問

不動産売却は大手と地元のどちらに頼むのがいいですか？

どちらが良いかは物件と目的で変わるため、大手と地元の両方に査定を頼んで比べるのがおすすめです。駅に近いマンションなど広く告知すれば売れやすい物件は大手、道路や権利など地域の事情の説明が必要な物件は地元の会社が強い傾向があります。

不動産の査定は何社に頼めばいいですか？

2〜3社が目安です。少なすぎると比べられず、多すぎると連絡の対応と比較が大変になります。大手と地元を混ぜ、同じ資料を渡して査定の根拠を比べてください。

査定額がいちばん高い不動産会社に頼めばいいですか？

いいえ、査定額の高さだけで選ぶのはおすすめしません。査定額は売れる価格の約束ではないため、成約事例などの根拠と売れるまでの期間の見込みを説明できる会社を選びます。宅建業法も、価格について意見を述べるときは根拠を示すよう義務づけています。

仲介手数料は大手と地元で違いますか？

法律で決まっている上限は同じです。売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限で、その範囲内で各社が決めます。手数料の安さより、売り方の提案と報告の質で比べてください。

不動産会社が信頼できるかは、どうやって調べられますか？

国土交通省の企業情報検索システムで宅建業の免許を、ネガティブ情報等検索サイトなどで行政処分の有無を調べられます。あわせて、売却の口コミの具体的な内容と、査定の根拠の説明の丁寧さを確認してください。

依頼した不動産会社は途中で変えられますか？

変えられます。専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は3か月が上限なので、期間の満了時に更新せず別の会社に依頼できます。期間の途中で解除する場合は、契約書の解除の条項を確認してください。

墨田区・江戸川区の不動産売却では、どんな会社を選ぶべきですか？

道路・再建築の可否・水害リスクなどを査定の前に調べ、価格への影響を説明できる会社を選びます。墨田区・江戸川区は地域の事情が価格に影響しやすいため、仲介だけでなく買取まで含めて提案できるかも比べるポイントです。

まとめ

• 不動産売却で「どこがいいか」は、会社の規模ではなく、物件と売主の優先順位に合うかで決まります。
• 大手と地元を混ぜて2〜3社に査定を頼み、査定額ではなく根拠・売れる期間・手取りの見込みで比べます。
• 担当者には、弱みの説明、価格の見直し方、報告の内容、仲介と買取の比較を聞きます。
• 仲介手数料の上限は大手も地元も同じです。2025年1月からはレインズの取引状況の登録が義務になり、売主専用画面で確認できます。
• 墨田区・江戸川区では、道路・水害リスク・区の制度の情報量と、買取まで含めた提案力も比べます。

依頼先を決める前に、まずは複数の会社の説明を聞いて比べることが、納得のいく売却への近道です。比較の相手の1社として、当社にもお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月15日

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