【2026年版】築20年の一戸建てに価値はある？築30年までの査定と高く売るコツの記事

「築20年を過ぎた一戸建てに、もう価値はないのだろうか」「木造は22年で建物がゼロ円になると聞いたけれど、本当？」。築20〜30年の家を売るとき、多くの方がこの疑問にぶつかります。

この記事では、墨田区・江戸川区で戸建ての売却を扱う不動産会社が、2026年10月時点の公的な資料と取引データをもとに、築20〜30年の一戸建ての価値と売り方を整理します。

• 築20年・築30年の一戸建てが、実際にいくらくらいで取引されているか
• 査定で見られる項目と、建物の評価を上げる修繕履歴の見せ方
• 建物状況調査（インスペクション）と瑕疵保険の使い方・費用
• 売る前のリフォームをどこまでやるか
• 墨田区・江戸川区で築20〜30年の戸建てを売るときの注意点

結論から言うと、築20年の一戸建てにも価値はあります。「22年でゼロ」は税金の計算の話で、首都圏では築21〜25年の中古戸建てが平均4,148万円で成約しています（東日本不動産流通機構、2025年）。差がつくのは築年数そのものよりも、建物の状態を「記録と調査で示せるか」です。

この記事の結論

• 築20年の一戸建てに価値はあります。首都圏の築21〜25年の成約価格は平均4,148万円で、築5年以内の約81％です（2025年）。
• 「木造は22年で価値ゼロ」は税金の計算に使う法定耐用年数の話で、実際に売れる価格とは別のものです。
• 査定では土地と建物を分けて評価します。修繕の記録・検査済証・設計図がそろうと、建物の評価が上がりやすくなります。
• 建物状況調査は5〜7万円前後が目安です。瑕疵保険を付けると、買主は引渡し後の雨漏りなどに備えられます。
• 売る前の大きなリフォームは原則不要です。雨漏りなどの不具合の修理と掃除にとどめ、費用は価格で調整します。

築20年の一戸建てに価値はある？データで見る築20〜30年の価格

築20年の一戸建てにも、築30年の一戸建てにも価値はあります。首都圏の成約データでは、築21〜25年で築5年以内の約81％、築26〜30年でも約71％の価格で取引されています。

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が2026年2月25日に公表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」によると、2025年に首都圏で成約した中古戸建ての築年数別の平均は次のとおりです。

出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」。「築5年以内との比」は当社が計算したものです。「売り出した数に対する成約の割合」は、同機構の「対新規登録成約率（成約件数÷新規登録件数）」です。

• 築20年を境に価格が急に落ちるわけではない：築16〜20年と築21〜25年の差は165万円（約4％）です。
• 下がり方が大きいのは築26年以降：築21〜25年から築26〜30年で486万円、築31〜35年でさらに514万円下がります。売ると決めているなら、築25年・築30年の節目の前が一つの目安です。
• 築21〜30年は買い手がつきやすい：売り出した数に対する成約の割合は築21〜25年が32.4％で、築5年以内（24.1％）より高くなっています。

なお、この数字は土地の価格を含んだ平均です。築年数が古いほど土地が広い傾向があるため、建物だけの価値の下がり方は、表の見た目より大きい点に注意してください。

「木造は22年で価値ゼロ」と言われる理由と、今の査定の考え方

「22年でゼロ」と言われるのは、税金の計算に使う年数と、昔からの取引の慣行が混ざって伝わっているためです。今は、建物の状態や手入れを評価に反映させる方向に、国も業界も動いています。

22年は税金の計算に使う「法定耐用年数」

法定耐用年数とは、建物などの資産の価値を、税金の計算で何年かけて減らしていくかを国が定めた年数のことです。木造の住宅は22年と決められています（国税庁「耐用年数表」）。建物の寿命や、売れる価格を示すものではありません。

建物が実際に何年もつかは戸建ての寿命はどれくらい？木造30年の根拠と寿命を延ばす方法で、税金上の価値の減り方はマイホームの減価償却と資産価値｜築年数別の目安と計算方法で解説しています。

「築20〜25年で建物ゼロ」は改められつつある慣行

中古の戸建ての取引では、建物の状態にかかわらず、木造は築20〜25年で建物の価値をゼロとみなす慣行がありました。国土交通省は2014年3月に「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を公表し、この慣行を改める考え方を示しています。

指針のポイントは、建物を「基礎・骨組み」と「内外装・設備」に分けて評価することです。内外装や設備は、リフォームで交換すれば価値が回復すると考えます。不動産会社が査定に使う「価格査定マニュアル」（公益財団法人不動産流通推進センター）も、リフォームや維持管理の状態を建物の評価に反映する仕組みになっています。

計算例：手入れの記録で建物の評価はどのくらい変わるか

築22年・延床面積100㎡の木造住宅で、考え方の違いを比べてみます。以下は説明のための仮定の数値で、実際の査定額を示すものではありません。

同じ築22年でも、見方によって建物の評価に約500万円の差が出る計算です。ただし、高く見てもらうには根拠が必要で、そのために書類と記録が大切になります。

築20〜30年の一戸建ての査定で見られる6つの項目

築20〜30年の一戸建ての査定では、価格の大半を占める土地の条件に加えて、建築時期、雨漏り・シロアリの有無、屋根と外壁の手入れ、水回りの設備、書類の6つが見られます。

1. 土地の条件：面積、形、道路の幅と接している長さ、駅からの距離を見ます。築20年を過ぎた家では、価格の中心は土地です。
2. 建築時期：2000年6月以降の基準で建てられたかどうかを確認します。
3. 雨漏り・シロアリ・傾き：被害の有無と、直した記録があるかを見ます。骨組みに関わるため、評価への影響が最も大きい項目です。
4. 屋根・外壁・ベランダ：塗装や防水の手入れは10〜15年ごとが目安です。一度も手入れをしていない家は、価格交渉を受けやすくなります。
5. 水回りの設備：給湯器は10〜15年、キッチン・浴室・トイレは15〜25年が交換の目安です。築20年前後は、ちょうど交換の時期に当たります。
6. 書類：検査済証、設計図、修繕の記録がそろっているかを見ます。

築20〜30年は「2000年基準」の前後にまたがる

2026年に築20〜30年を迎える家は、1996年から2006年に建てられた家です。木造住宅の耐震の決まりは2000年6月1日に強化されたため、おおむね築26年以内の家は現行の基準（2000年基準）、それより古い家は改正前の新耐震基準で建てられています。同じ「築20年台」でも、買主の見方が変わります。

2000年基準では、柱と土台をつなぐ金物や、壁の配置のバランスの確認が具体的に決められました。国土交通省の委員会がまとめた2016年の熊本地震の調査（益城町中心部）では、木造建物の倒壊・崩壊の割合は、1981年6月〜2000年5月の建物が8.7％、2000年6月以降の建物が2.2％でした。

建築確認を受けた日は、建築確認済証や、役所で取れる「建築計画概要書」「台帳記載事項証明書」で確認できます。

検査済証があるかを確認する

検査済証とは、建物が完成したときに、建築確認どおりに建てられたことを役所や検査機関が確認して発行する書類のことです。国土交通省のガイドライン（2014年7月）によると、1999年以前は完了検査を受けた建物が半数に満たず、築27年以上の家では検査済証がないこともあります。

検査済証がないと、買主が利用できる住宅ローンが限られることがあります。紛失しただけの場合は、役所で「台帳記載事項証明書」を取れば、検査済証が交付された事実を証明できます。売却に必要な書類の全体は不動産を売却する際に必要な書類｜契約・決済別チェックリストにまとめています。

修繕履歴の見せ方｜建物の評価を上げる書類のまとめ方

修繕履歴は「いつ・どこを・いくらで・どの会社が直したか」を1枚の表にまとめ、領収書や写真を添えて見せるのが効果的です。記録がある家は、買主が購入後の出費を見通しやすく、価格交渉の材料にされにくくなります。

まず、次の書類を探してまとめましょう。

• 建築確認済証・検査済証・設計図、地盤調査の報告書、定期点検の記録
• 屋根・外壁の塗装、ベランダの防水工事の契約書・領収書・保証書
• シロアリの予防処理の報告書・保証書（効果の目安は5年）
• 給湯器・キッチン・浴室・トイレの交換の領収書、取扱説明書
• 雨漏りや水漏れを直したときの見積書・写真
• 土地の測量図、隣地との境界の確認書

次に、工事の内容を時系列の表にします。「2015年5月／外壁・屋根の塗装とベランダの防水／130万円／○○塗装／契約書・保証書（10年）・写真あり」のように、1つの工事を1行で書くと伝わりやすくなります（金額は記載例です）。

不具合は隠さず「告知書」に書く

告知書（物件状況等報告書）とは、売主が知っている建物や土地の不具合を買主に伝えるための書類のことです。過去の雨漏り、シロアリの被害、給排水の故障、浸水の履歴などを、直したかどうかも含めて記入します。

不具合を伝えずに売ると、引渡しのあとで修理や代金の減額を求められることがあります。これを契約不適合責任といい、契約の内容と違うものを引き渡した売主が負う責任のことです。直した記録を添えて正直に伝える方が、売主自身を守ります。責任を負う期間の決め方は契約不適合責任を負う期間はどれくらい？売主別の年数と免責特約をご覧ください。

書類が見つからない場合は、工事をした会社に控えがないか問い合わせ、通帳の振込記録で時期と金額を確認します。それでもそろわない場合は、次の建物状況調査で「今の状態」を示すことが、記録の代わりになります。

建物状況調査（インスペクション）と瑕疵保険の使い方

建物状況調査で今の状態を明らかにし、条件が合えば瑕疵保険を付けるのが、築20〜30年の一戸建てを納得のいく価格で売るための有効な方法です。買主が感じる「見えない部分への不安」を小さくできるためです。

建物状況調査とは

建物状況調査（インスペクション）とは、国の講習を修了した建築士が、基礎・外壁・屋根などのひび割れや雨漏りの跡を、目で見て確かめる調査のことです。宅地建物取引業法では、2018年4月1日から、不動産会社は、媒介契約（売却を依頼する契約）のときに調査をする会社をあっせんするかどうかを書面に書き、調査の結果があれば契約前の重要事項説明で買主に説明することが義務づけられています。

2024年4月1日からは、不動産会社があっせんを「しない」とする場合に、その理由を媒介契約書に書く欄が設けられました（出典：国土交通省「建物状況調査の活用促進に向けた見直し」）。調査を受けるかどうかは、売主が決められます。

費用は、一般的な広さの戸建てで5〜7万円前後が目安です。床下や屋根裏に入って調べる場合は、追加の費用がかかることがあります。調査は目で見える範囲で行うもので、壁の中まで確認するものではありません。

既存住宅売買瑕疵保険とは

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の検査と保証がセットになった保険のことで、引渡しのあとに骨組みや雨漏りの欠陥が見つかった場合に、修理の費用などが支払われます。以前のこの記事では「機能性に問題がないことを証明するもの」と説明していましたが、正確には、検査に合格した住宅に付けられる「保険」です。

国土交通省によると、個人が売主の場合に使われる「検査事業者保証型」の主な内容は次のとおりです（2026年10月時点）。

出典：国土交通省「既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買タイプ・検査事業者保証型）」。内容は保険法人の商品によって異なります。

保険を付けるには、保険法人の基準による検査に合格する必要があります。雨漏りの跡などが見つかった場合は、直してから再検査を受けます。利用するなら、売り出しの前後に不動産会社へ相談してください。

築20年を過ぎても、買主は住宅ローン控除を使える

「木造は築20年を過ぎると、買主が住宅ローン控除を使えない」という説明は、今は当てはまりません。以前は木造などの住宅に「築20年以内」という条件がありましたが、2022年の税制改正で廃止されました。

現在は、1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅であれば、築年数の条件を満たします（国税庁タックスアンサーNo.1211-3、令和8年4月1日現在の法令）。築20〜30年の家は、すべてこの条件に当てはまります。2026年以降の入居では、省エネ基準に適合する中古住宅は控除期間が13年に延びています。

売る前にリフォームは必要？直す範囲の決め方

売るための大きなリフォームは、原則として必要ありません。かけた費用がそのまま売却価格に上乗せされるとは限らず、買主の好みに合わなければ評価されないためです。

築20年を過ぎた戸建てを買う方の多くは、購入後に自分の好みでリフォームすることを考えています。一方で、直した方がよいものもあります。

屋根と外壁の塗装は判断が分かれます。迷ったら工事の見積書を取り、不動産会社に「直した場合」と「直さない場合」の売り出し価格を聞いて比べましょう。

築20〜30年の一戸建てを納得のいく価格で売る5つのステップ

築20〜30年の一戸建ては、書類を集める、査定を受ける、建物を調べる、直す範囲を決める、売り方を選ぶ、の順に進めます。

査定では、査定額だけでなく、土地と建物の内訳と根拠を聞きましょう。建物をいくらと見ているかを説明できる会社かどうかが、依頼先を選ぶ目安になります。売り方ごとの違いは次のとおりです。

仲介と買取の手取りの差は仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較で、売り出したあとに反響が少ないときの見直し方は家がなかなか売れない理由と対策｜内覧・問い合わせ別の見直し方で解説しています。

売却の利益にかかる税金と特例は不動産売却後の確定申告は必要？自宅・マンションの3,000万円控除と手順をご覧ください。

墨田区・江戸川区で築20〜30年の一戸建てを売るときの注意点

墨田区・江戸川区は土地の価格の割合が大きいため、築20〜30年の一戸建ても土地の価値に支えられて売れます。そのうえで、狭小地の3階建て、水害の履歴、新築建売との競合の3点が、価格と売り方に影響します。

墨田区：狭小地の3階建てと、手入れの費用

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の2025年度の取引を当社が集計したところ、墨田区の戸建ては、築16〜25年が中央値6,050万円（14件）、築26〜44年（1981年以降築）が7,100万円（19件）でした。件数が少なく幅がありますが、築年数が古くても土地の条件がよければ高い価格で取引されています。

墨田区で1990年代後半から2000年代に建てられた戸建てには、敷地15〜20坪前後の3階建てが多く見られます。隣の家との間が狭いと、足場を組むために隣地を借りる必要があり、外壁や屋根の工事費が高くなりやすいため、査定や内見では手入れの記録がよく確認されます。

墨田区には、1981年5月以前に着工した木造住宅に加えて、2000年5月31日以前に着工した平屋・2階建ての木造住宅も対象になる耐震化の助成があります（墨田区「耐震化助成金一覧（令和8年度版）」）。墨田区の築年数別の価格は墨田区の一戸建ての売却相場で紹介しています。

江戸川区：浸水の履歴と、新築建売との比較

同じ集計で、江戸川区の戸建ては、築11〜20年（2006〜2015年築）が中央値4,600万円（113件）、築21〜30年（1996〜2005年築）が4,000万円（102件）、築31〜44年（1982〜1995年築）が2,100万円（75件）でした。築21〜30年は築11〜20年の約87％の水準ですが、築30年を超えると価格が大きく下がります。

• 浸水の履歴と地盤：江戸川区は陸地の約7割が満潮時の海面より低い地域です。不動産会社は、契約前の重要事項説明で、水害ハザードマップ上の物件の位置を説明する義務があります（2020年8月から）。過去に浸水があった場合は、時期と直した内容を告知書に書きます。地盤調査の報告書や地盤改良の記録があれば、買主の安心材料になります。
• 新築建売との比較：2025年度の江戸川区の戸建て取引は、約44％が築5年以内でした。築20〜30年の家は、同じ駅の新築と比べられます。土地の広さ、南向きの庭、駐車スペース2台分など、新築の建売にはない点を売り出しの資料で伝えることが大切です。

江戸川区にも、2000年5月31日までに建てられた木造住宅が条件を満たせば対象になる耐震の助成があります。詳しくは江戸川区の住宅助成金一覧｜建て替え・ブロック塀・耐震・アスベスト、築年数別の価格は江戸川区の戸建ての売却相場｜築年数・駅別データと注意点、売却にかかる期間は江戸川区の一戸建て売却期間の目安｜長引く原因と早く売るコツをご覧ください。

よくある質問

築20年の一戸建てに価値はありますか？

価値はあります。東日本不動産流通機構によると、2025年に首都圏で成約した築21〜25年の中古戸建ての平均価格は4,148万円で、築5年以内の約81％でした。「22年で価値ゼロ」は税金の計算に使う法定耐用年数の話で、実際に売れる価格とは別のものです。

築20年を過ぎた家は、売る前にリフォームした方がよいですか？

大きなリフォームは原則として必要ありません。費用がそのまま売却価格に上乗せされるとは限らず、買主が自分の好みで直したいと考えることが多いためです。雨漏りや水漏れなどの不具合の修理と、水回りの掃除にとどめるのが基本です。

建物状況調査（インスペクション）の費用はいくらですか？売主が受けるべきですか？

費用は一般的な広さの戸建てで5〜7万円前後が目安です。義務ではありませんが、築20〜30年の家では、建物の状態を示して価格の根拠にでき、引渡し後のトラブルも減らせるため、受ける利点は大きいといえます。

築20年を過ぎた木造住宅でも、買主は住宅ローン控除を使えますか？

使えます。以前あった「木造は築20年以内」という条件は2022年の税制改正で廃止され、現在は1982年1月1日以後に建築された住宅であれば築年数の条件を満たします。床面積や所得などのほかの条件は、別に確認が必要です。

修繕の記録や検査済証が残っていない場合はどうすればよいですか？

工事をした会社に控えがないか問い合わせ、通帳の振込記録で時期と金額を確認しましょう。検査済証は、役所で台帳記載事項証明書を取れば交付の事実を証明できます。記録がそろわない場合は、建物状況調査で今の状態を示す方法があります。

墨田区・江戸川区で一戸建ての売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、価格設定の説明や売却中のこまめな報告を評価する声が寄せられています。築20〜30年の一戸建ては、土地と建物をいくらと見るかで査定額が変わるため、当社では内訳と根拠をお伝えすることを大切にしています。

「手堅い査定だったと思います。」（Googleクチコミより一部抜粋）

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まとめ

築20年を過ぎた一戸建てにも価値はあります。大切なのは、建物の状態を示す材料をそろえることです。

• 首都圏の中古戸建ての成約価格は、築21〜25年で平均4,148万円、築26〜30年で3,662万円（2025年）
• 査定で見られるのは、土地の条件、建築時期（2000年6月の前か後か）、雨漏り・シロアリ、屋根・外壁、水回り、書類の6つ
• 建物状況調査は5〜7万円前後。瑕疵保険は検査に合格した住宅に付けられ、保険期間は1年・2年・5年
• 売る前の大きなリフォームは原則不要。不具合の修理と掃除にとどめる

売るかどうか迷っている段階でも、まずは書類を探し、土地と建物の内訳が分かる査定を受けておくと、判断の材料がそろいます。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月12日

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